主讲人： 刘 磊 国家税务总局所得税管理司 处 长 中国人民大学财政金融学院 博 士 后 厦门大学经济学院 经济学博士

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1 主讲人： 刘 磊 国家税务总局所得税管理司 处 长 中国人民大学财政金融学院 博 士 后 厦门大学经济学院 经济学博士
主讲人： 刘 磊 国家税务总局所得税管理司 处 长 中国人民大学财政金融学院 博 士 后 厦门大学经济学院 经济学博士 美国金门大学法学院 法学硕士 厦门大学研究生院 经济学硕士 中国税务学会学术委员会 委 员

2 个人简介 已从事税收工作26年 著有《税收控制论》、《所得税理论与实证分析》等著作十余部 公开发表税收论文120多篇 曾获第九届“中国图书奖”等全国性奖励五次，省级奖励三次 现为新的《中华人民共和国企业所得税法》起草小组成员

3 第一节 房地产税收基本规定 一、营业税 销售不不动产 税率5% 建筑、安装、修缮及其他工程作业 税率3%
第一节 房地产税收基本规定 一、营业税 销售不不动产 税率5% 建筑、安装、修缮及其他工程作业 税率3% 城市维护建设税 营业税额的1%--7%（市区、县区、农村） 优惠规定： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税；

4 土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税；
房地产企业自建自用的建筑物，免征营业税 企业以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税 一方土地，一方出资金，合作建房，组成项目公司，建成后按照比例分房自用的；

5 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
二、企业所得税 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发[2006]31号 国家税务总局

6 三、其他税种 城镇土地使用税 按大中小城市， 元/平方米 房产税 房产余值1.2%, 租金12% 城市房地产税

7 土地增值税 转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物 四级超率累进税率30%--60% 优惠规定：
建造普通住宅，增值率未超过20%的，免征土地增值税 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税 以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的； 一方出土地，一该出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的； 房地产开发公司代客户进行房地产的开发、开发完成后向客户收取代建收入的行为； 在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。

8 印花税 契税 建设工程勘察设计合同 万分之五 建筑安装工程承包 万分之三 产权转移书据 万分之五 土地使用权出让、转让，包括出售、赠与和交换
建设工程勘察设计合同 万分之五 建筑安装工程承包 万分之三 产权转移书据 万分之五 契税 土地使用权出让、转让，包括出售、赠与和交换 房屋买卖、赠与、交换 税率3%--5%

9 第二节 主要政策规定回顾 财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 财税[1999]210号
第二节 主要政策规定回顾 财政部　国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 财税[1999]210号 一、关于营业税和契税的政策问题 　　为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；

10 个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；
个人自建自用住房，销售时免征营业税； 个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。 　　为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。

11 三、关于土地增值税征免政策问题 　　对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 　　本通知自1999年8月1日起执行。 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 国税发[2003]89号

12 一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

13 二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

14 《国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》（国税函发[1996]718号）
个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称“地主”)签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。

15 个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按《国家税务总局关于印发<营业税问题解答(之一)>的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条的有关规定征收营业税

16 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税[1995]48号）
财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税[1995]48号） 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

17 二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

18 四、关于 “赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况:
(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 (二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

19 五、关于个人互换住房的征免税问题 　　对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 　　六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 　　对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

20 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于新建房与旧房的界定问题 　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

21 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
　　(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 　　(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 　　九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题 　　细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

22 十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金睢 　　十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题 　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

23 十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
　　纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

24 十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。

25 十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

26 十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。 十六、关于纳税期限的问题 根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。

27 第三节 房地产行业税收政策走向 统一各类企业税收制度 一、中国正在分步实施税收制度改革
第三节 房地产行业税收政策走向 一、中国正在分步实施税收制度改革 在去年10月召开的十六届三中全会上《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》 第20条指出：分步实施税收制度改革。 按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革 改革出口退税制度 统一各类企业税收制度

28 实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费；
增值税由生产型改为消费型，将设备投资纳入增值税抵扣范围； 完善消费税，适当扩大税基； 改进个人所得税，实行综合和分类相结合的个人所得税制； 实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费； 在统一税政前提下，赋予地方适当的税政管理权； 创造条件逐步实现城乡税制统一。

29 二、现行房地产税制的问题 税种复杂 重复征税（如契税、印花税） 房产、土地分设税种，按租金、余值或土地面积征税，不能合理准确反映房地产价值
内外有别（内：房产税、土地使用税 外：城市房地产税） 税基偏窄（主要在城市，对城乡结合部的耕地占用） 对房地产企业一次性征税 在转让时、购买时税负过重，对保有税负轻

30 三、国外房地产税制的经验 一、房地产保有税制 （一）不动产税 1、将土地、房屋、有关建筑物和其他固定资产综合征收（巴西、日本、芬兰、加拿大）
2、土地房屋合并课征（墨西哥、波兰） 3、单独征收土地税、房屋税（奥地利、韩国）

31 （二）财产税 对不动产、其他财产合并征税 美国、荷兰、瑞典 （三）定期不动产税 对占有房地产超过一定年限的产权所有者征收，分五年、十年评定价值，对增值额征收 意大利

32 二、房地产转移税制 （一）以所得税的形式对转让收益征税 美国、英国、法国 （二）直接征收土地增值税 意大利、我国台湾
（三）对房地产投资增值征税

33 三、房地产取得税制 登记许可税 印花税 不动产取得税 四、基本经验 地方税 按评估价征税

34 主要对保有征税，对转让税收相对较少，鼓励不动产流动
宽税基：只有慈善、宗教、公共机构免税 少税种：不重复征税 低税率：

35 四、改革方向 将与房地产相关收费“取消一批、保留一批、转移一批、转为税收一批”
将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，以及土地出让费等税费合并，借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产阶段统一收取的物业税，逐年征收。 合并契税和印花税 取消土地增值税、固定资产投资方向调节税

36 取消对外商投资企业和外国企业不征收城市维护建设税、耕地占用税、教育费附加的优惠
将现行的按照原值扣除一定比例的征收方法，改为按照评估价值对房地产征税，每隔一定年限就重新评估。

37 降低房地产企业的税负 促使房地产价格的下降，刺激房地产消费 征税范围包括城市、农村 促使空置房产的减少 对消费者拥有的第一套（或一定面积）的房产免税或减税，对其余房产征税。