投资学作业 ——房地产管理与开发行业 杜玉新 范丽婷 刘一雄 宋迎.

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1 投资学作业 ——房地产管理与开发行业 杜玉新 范丽婷 刘一雄 宋迎

2 目录 宏观经济形式 行业前景 公司财务状况

3 宏观经济分析 GDP 二零零六年，中国国民经济继续保持平稳及较快的发展，全年国内生产总值GDP达到人民币209407亿元，较上年增长10.7%。预期二零零七年中国的国民经济仍然会维持稳健的增长。根据上半年的经济发展统计数据，全年GDP增速可能再次超过10％。 一季度GDP增长速度为11.1％，其中工业产业增速主导，服务业实现告诉发展。企业总体景气指数和企业家信心指数都达到了40%，较上一季度继续增长。（增幅分别为0.21%和4.95%）

4 1993年—2006年GDP增长率

5 宏观经济分析 利率 由于产业增长和资本市场活跃度过高，政府已经从年初到6月份出台诸多经济减热的措施，包括调整存贷利率，存款准备金率，再贷款率，证券交易印花税率等等。在宏观经济没有很好得到调整的前提下，预计央行等相关经济管理机构有可能在下半年出台更多抑制性政策。

6 宏观经济分析 通货膨胀导致紧缩的货币政策，因而减少了股票市场上的货币供给量。 通货膨胀 税收
2007年5月30日, 财政部将印花税从 0.1% 升至 0.3%

7 行业分析 巨大住房需求将持续 今年一季度，全国70个大中城市房屋价格指数同比上涨5.6%，涨幅比上季度提高0.3个百分点，其中深圳、北京、广州分别为12.6%、9.0%、8.0%。

8 行业分析 行业前景 开发建设数据显示，一季度全国房地产开发投资同比增长26.9%，同比提高3.9个百分点，但新开工面积增幅比2006年降低6个百点，意味着未来市场供应速度减慢，房价走势仍将趋强。

9 行业分析 人民币升值推动地产股行情 人民币升值预期长期存在，流动性过剩问题在短期内很难发生改变。流动性过剩的大环境下，土地和房产的价格上涨预期将长期存在，地产股将同时拥有资本市场和房地产市场的双重利好。

10 行业分析 投资回报 2006年房地产行业上市公司实现主营业务收入793.95亿元，同比增长31.74％，比全国商品房销售额16.7%的增速高出一倍，也远领先于国内A股上市公司整体25.81%的主营业务收入增速。实现净利润90.61亿元，同比增长45.16%。

11 公司概况 万科A 金地集团 北京城建 富力地产 其中万科A、金地集团、北京城建在沪深上市，富力地产在港上市。

12 公司概况 规模

13 公司概况 盈利能力 万科Ａ最新净利润为61610.89万元，同比增加58.72%，每股收益为0.1400元，同比增加41.41%。
北京城建最新净利润为 万元，同比增加22.42%，每股收益为0.0473元，同比增加-14.00%。 由于受新会计制度影响，北京城建净利润大幅降低。

14 公司概况 偿债能力 万科的D/A比率已接近行业平均值，一季度由于公司规模扩大，长期借款增加了30.22%，但同时保持了较高的速动比率。
北京城建资产负债率略低于行业平均值，速动比率介于金地、富力和万科之间。 从D/A比率指标可以看出富力作为一家地产类公司其举债杠杆相对比较低仍然处在一个风险比较低的水平上。富力在扣除存货的计算之后，仍然保持了比较好的速动比率。

15 公司概况 市盈率 北京城建市盈率远远大于其他三股，在其5月份股票连续三个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计达到20% 后，北京城建董事会于6月1日发表声明提醒股民防范投资风险。 根据富力的市盈率对比看出，其股价依然在相对合理的价格水平上

16 小结 万科 行业龙头 万科近3年净利润实现超过50％的快速增长，复合增长率达57.04％，近3年EPS的复合增长率达41％，目前公司在全国房地产市场占有率为1％左右，在宏观调控势必使行业集中度将大大提高的背景下，公司拥有稳定持续的盈利能力、快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位。 以普通住宅开发为主，所以受行业调控影响小，抗风险能力强。 万科A为国内规模最大的地产发展商，土地储备超1500万平米 综合考虑公司的行业龙头地位，卓越的管理能力，高成长性及一定的合理溢价，公司长期投资价值明显。

17 小结 金地 PE值比行业平均值高 现金压力大 短期偿债压力大(速动比率: 0.265) 主营业务现金流量 -14.7亿
投资业务的现金流量 -5.1亿 短期偿债压力大(速动比率: 0.265)

18 小结 北京城建 2007年是否能获得低成本的土地储备项目是北京城建未来盈利能力增长的关键。

19 小结 富力地产 随着大陆和香港股票资本市场的关联度不断加深，政府对于大陆资本市场的过热地抑制性调整估计会对在香港上市的富力地产股价产生向下的压力 我们提取了相当长期的香港资本市场走势，可以看出香港整体经济对股市影响明显，在1997年香港回归和2003年非典危机期间，香港股市经历了比较大的跌幅，时至今年的香港股市刚刚恢复并超越01年左右的资本市场水平，可以预期在没有重大经济变故的前提下，香港股票资本市场的总体上升趋势将对于富力股价的增长产生积极作用 国内房地产市场仍然面临巨大的供需缺口，宏观需求有利于促进富力公司的收入和盈利增长，（目前出现的一些在北京一类特别城市的廉租房或者经适房的政策对于富力的负向影响有限，一方面是富力的主业城市在广州，另一方面是富力在北京的开发策略基本符合中央的政策导向）