杭州楼市降价分析报告 华坤道威 2012.02.

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1 杭州楼市降价分析报告 华坤道威

2 【政府政策】 2011年以来调控政策密集出台，中央表示2012年将坚持房地产调控不动摇！ 七大关键词 新国八条 房产税 限价令 土地管理
12月初，媒体报道称住建部要求各地延续住房限购令有效期 5月26日，国土部下发《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，土地监测扩大至县级城市 7月20日，国务院常务会议 研究部署近期加强土地管理 的重点工作 8月25日，浙江台州出台首个二三线城市限购令 3月11日，国土部发布《关于切实做好2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》 10月1日起，重庆开征主城区存量房房产税 1月27日，上海、重庆房产税试点细则颁布 4月14日，国土部发布《国家土地督察公告》 5月4日，国资委办公厅发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》 6月9日，住建部要求保障房11月底前全面开工，保障房质量 将纳入地方政府考核 8月23日，国务院 新增上收22个城市 建设用地审批权 9月9日， 浙江衢州 出台限购令 11月10日，中山市实行限价政策，有效期至今年12 月31日 1月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 12月 1月26日，新国八条出台，包括二套房房贷首付比例提高 至60%、限购政策扩及全国 3月16日，发改委发布 《商品房销售明码标价规定》 5月13日，国土部发布《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》 6月10日，住建部发布《保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作方案》 8 月4 日，住建部提出把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围 11月1日，珠海市实行限价限购的“双限”政策 截至3月底，38个城市出台限购令 截至 10 月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过 1000 万套，实现了年初计划的目标任务 截至 10 月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过 1000 万套，实现了年初计划的目标任务 7月15日，住建部、监察部发布《关于开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作的通知》 5月1日起，全国各地逐步实行一房一价政策，各地相应出台《商品房销售明码标价实施细则》 7月12日，国务院常务会议部署 继续加强房地产市场调控工作， 限购范围将扩大至二三线城市 七大关键词 新国八条 房产税 限价令 土地管理 保障房 一房一价 限购令

3 以一线城市为例：2011年1-11月5个城市的土地供求情况
【全国房地产市场】 （亩） （亿） 土地 以一线城市为例：2011年1-11月5个城市的土地供求情况 2011年1-11月，全国130个城市共出让24200块地，出让面积10.85亿平方米；土地收入1.18万亿，同比减少5200亿，同比降低30.5%； 多数大城市难以完成全年推地计划； 地方政府债务中，承诺用土地出让收入偿还的比例偏高。 全年推地 计划完成率 % % % % % 2011年经营性用地计划推出面积（亩） 1-11月份已成交面积（亩） 1-11月份已成交金额（亿） 数据来源：各城市国土局，其中杭州为主城区数据（不含萧山、余杭）。

4 【全国房地产市场】 一线城市新增供应量环比增幅波动显著；受“金九银十”集中推盘的影响，9月环比增幅一度冲高，近期新增供应量持续走低；
二三线城市新增供应量总体逐月走低，环比增幅于3月、9月出现大幅上涨；其中，3月主要是部分城市在限购前集中放量所致，9月主要受传统销售旺季影响。 注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市） ， 其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。

5 【全国房地产市场】 一线城市成交量在3-5月大幅回升后，近期持续走低，成交量基本以环比下降为主，9月在供应量放大的带动下成交量环比有所增长；
二三线城市成交量上半年主要呈现波动态势；成交量自5月回升后，环比成交量呈现逐月走低态势。 注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市） ， 其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。

6 【全国房地产市场】 近期，各监测城市存量均呈持续上升趋势； 一线城市月存量平均环比增幅基本控制在10%以内；
二三线城市月存量平均环比增幅波动相对较大；下半年，8月平均环比增幅放大至29.51%后，增幅有所收窄。 注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市） ， 其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。

7 【全国房地产市场】 一线城市成交均价8-10月连续三月下跌，近期维稳； 二三线城市成交均价下半年以下跌为主，近期仍延续小幅下跌态势。
注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市） ， 其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。

8 【杭州楼市——成交缩量】 年成交持续走低 住宅比重直线下滑
注：数据来自杭州透明售房网，下同 年成交持续走低 住宅比重直线下滑 商品房成交经历过08年的低迷和09年的高涨后，在宏观政策转向后成交量出现连续两年下跌，降幅均超过三成。2011年，杭州主城区共成交24543套新房，较去年下滑31.4%，较09年下滑63%，仅略高于08年。 作为商品房的成交主力，住宅成交的情况不容乐观。从其占商品房成交比例看，从2009年的过八成，一路跌至了不到六成。反之，办公类产品（包括写字楼和酒店式公寓，下同），成交占比一路狂涨，到2011年，比重接近四成。

9 缩量：没有“红四旺五”，也没有“金九银十”
【杭州楼市——成交缩量】 缩量：没有“红四旺五”，也没有“金九银十” 2011年12个月中，成交高峰是在一头一尾，整体楼市成交呈现一波四折，1月份的“彼时成交惯性”被“限购令”打击沉到低谷。“双限”之下，楼市被戴上了沉重的政策枷锁。此后，杭州楼市“一蹶不振”，持续低迷，也失去了一年中“红四旺五”和“金九银十”两个传统的楼市旺季。从2月到11月的十个月里，仅三个月的成交在2千套之上。12月因年末杭州诸多楼盘大幅降价杀跌，用“惨跌”换来了一个相对的“高潮”。 全年各月住宅占商品房成交总量的比重较10年下降明显，在30%-60%范围内徘徊。年内仅前两个月比重过七成。全年各月写字楼成交量所占比基本高于三成，在9月份甚至超过五成。

10 【杭州楼市——存量飙升】 存量：迭创新高，住宅存量较年初翻一番
11年主城区商品房存量一路“高歌”，由年初的 24963套飙升至44746套，增幅达到79.24%。以8月到10 月增幅为最大。住宅、办公类物业年初到年末存量翻一番 左右。 从存量比重看，江干区为存量大户，其中拱墅区较10 年年末存量比重上升8.25个百分点，究其原因为其年新增 速度远远高于去化速度。 10年年底和11年年底杭州主城区存量变化 时间 全市 （套） 住宅 办公类（套） 24963 13603 7827 44746 27792 15476 变化 19811 14189 7649 增幅 79.24% 104.31% 97.73%

11 【杭州楼市——从低开到杀跌】 房价：从低开、降价到杀跌
库存快速飙升，处于历史高位，并迭创新高，杭州房价因此面临着越来越大的压力。杭州楼市也因此走了一条低开、降价到杀跌的过程。 杭州细则出台 外围区域打响低开序幕 紫藤苑精装改毛坯 湾天地、世茂广场低开PK 湖左岸七五折 吉祥半岛、名城国际降价擂台赛 滟澜山、泊林印象大幅打折 中外公寓1.48万均价入市 政策收效成交骤跌 紫藤苑大卖 湾天地、世茂广场大卖，非住宅成交骤升 滟澜山大卖，年末住宅成交小阳春

12 下面看下杭州近期降价或低开的楼盘： 从新政出台到全国一线城市土地无法完成预期成交，再到杭州成交缩量存量递增，最后降价低开，以价换量。
虽然11年底和12年年初有一定的成交量，但是有明显成交的项目基本都是属于降价、低开的楼盘。 下面看下杭州近期降价或低开的楼盘：

13 案例分析

14 市中心——新湖·武林国际 11年12月11日开盘，在售1号楼134方户型，二室二厅二卫，买房可选毛坯或精装，毛坯均价38000元/平方米；精装均价46000元/平方米。一次性付款93折，按揭97折。据悉，已成交42套 板块项目价格在 50000元/平方米左右 毛坯38000元/平方米 精装46000元/平方米 9折 成交4成

15 市中心——野风·现代中心 2011年12月28日首推精装5V私寓285套，户型面积在50-180㎡之间，产权为50年，折后起价18300元/㎡。已成交258套。 原预计 24000元/平方米 起价 18300元/平方米 75折 已成交9成左右

16 申花——中海·紫藤苑 现状： 于9月30日再度开盘。现场开出13幢，16幢共160套房子。85 -90平 ，120平以上 。 2011年3月均价 16000元/㎡左右 81折 现均价 13000元/㎡左右 成交情况来自2011年6月5日透明售房网最新数据 326/338 补偿措施：无

17 桥西——吉祥半岛 于12月11日首次开盘。现场开出1幢，3幢，7幢共356套房子，户型面积为75—137平方米，首付7-9成99折，一次性付款97折。均价17800元/平米。 低价首开17800元/平米 现均价17800元/㎡左右 197/352 补偿措施：无

18 桥西——名城公馆 现状： 于12月7日降价，现场推出3幢，10幢共200套房子，户型面积为户型89-133方。
所有剩余房源8.4折，不同的付款方式还有不同折扣，最低可达到7.7折。 2011年3月均价22300元/㎡左右 83折 现均价18600元/㎡左右 85/259 补偿措施：全额补差价

19 大桥西——荷塘月色 现状： 2月15日5号楼共计160套左右，户型均为90平米，根据位置不同分为A1-A4四种，房源起价为9980元/平米，半数以上房源总价在百万元之内 。 2月23日加推房源位于4号楼，主力户型仍为90方 ，均价为11980元/平米。 6.3折 2011年5月均价19000元/㎡左右 现均价11980元/㎡左右 基本售罄 补偿措施：全额补差价

20 大桥西——华盛达·阅城 现状： 2月17日推出200余套特价房，户型包括89平米、114平米平层，以及107平米、125平米跃层，均价12500元/平米。 2011年10月均价15000元/㎡左右 7.3折 现均价11000元/㎡左右 去化在8成左右 补偿措施：获赠一个地下停车位（15万/个）

21 滨江——半岛国际 现状： 2月8日-2月16日出14套特价房，户型以86、90平米为主 。折后均价在17000-18000元/平米左右 。
77折 2011年10月均价22000元/㎡左右 现均价17000元/㎡左右 特价房基本售罄 补偿措施：无

22 仓前——青枫墅园 5.3折 2010年4月均价13000元/㎡左右 现均价6997元/㎡左右 现状： 2月25日推出280套特价房源，位于“语山组团”的3#，4#，5#和6#，主力户型为88方和89方 ，均价6997元/平米。 缴纳诚意金人数已到达839人次 补偿措施：补偿地下停车位1个（10万/个），其余差额以现金的方式补偿。

23 九堡——德信·泊林印象 现状： 于2月18日再度开盘。现场开出8幢，13幢，14幢共180套房子，户型面积为82、90、127和137平方米，均价14800元/平米，预定逾8成。 2011年3月均价20500元/㎡左右 72折 现均价14800元/㎡左右 预定逾8成 补偿措施：无

24 下沙——保利·湾天地 现状： 2月14日，尾房清盘。40万/套起以46—95方的户型为主，全部是精装修的LOFT酒店式公寓。
74折 2011年6月均价12000元/㎡左右 现均价8900元/㎡左右 基本售罄 补偿措施：无

25 下沙——德信 ·中外公寓 现状： 2月24日晚加推高层房源148套，为压轴小高层、高层17、18号楼，户型面积为70方、89方、121方 。起价11700元/平米，折后均价12900元/平米 。 78折 2011年8月均价16500元/㎡左右 现均价12900元/㎡左右 预定8成 补偿措施：无

26 丁桥——玺之湾 现状： 2月18日首次开盘，主推出11、18、19、20号楼共241套房源，开盘当天推出四重优惠，折后总价仅78万起，户型面积包括89-140平方米，主力户型为89方三房中间套、西边套和边套118方四房。据悉， 当天共预订近90套的房源。 6.7折 低价首开 现均价8764元/㎡左右 当天预定90/241 补偿措施：无

27 丁桥——田逸之星 于12月3日低价首开。现场开出3幢，4幢，共138套房子，户型面积为139、87—123平方米，4#一次性付款85折，按揭付款88折，中间套总价减3万，vip总价减1万。3#一次性付款89折，按揭91折，vip客户总价减1万 3号楼均价12800元/平米, 4号楼均价11800元/平米 低价首开 105/138 补偿措施：无

28 良渚——九衡公寓 现状： 2月9日九衡推出“砍价团”，根据参与的人数决定最后的价格 。在售价为11000元/平米 。
8.5折 2011年1月均价12900元/㎡左右 现均价11000元/㎡左右 特价房已预售完 补偿措施：无

29 超山——香醍溪岸 于2011年11月26日再度开盘。现场开出1幢，12幢，共268套房子，户型面积为86—137平方米，折后均价5900元/平米，开发商数据称一期268套售罄。 现均价 5900元/㎡左右 高层低开5900 基本售罄 补偿措施：无

30 总结一 正如调控预期，在供需关系变化、开发商资金压力巨大，政策没有宽松迹 象的情况下，2012将面临更加严峻的考验；
对于杭城来说，项目间的厮杀日趋惨烈，价格战、附送战持续上演，战火 从非主城区板块蔓延至市中心的部分楼盘，市场受众对价格下降的心理预 期在市场的印证下不断加强，刚需产品的价格战将一定程度上影响市中心 高端豪宅的价格体系。

31 总结二 各大板块都有降价的现象，根据现有降价楼盘进行分析： 市中心住宅9折左右，成交4成左右；酒店式公寓7.5折，成交9成左右；
申花板块住宅8折左右，基本售罄； 大桥西住宅7-8折，成交在3-9成，基本在6-8成； 仓前（老余杭）5-6折，基本预订完； 九堡板块7折左右，成交8成； 下沙板块住宅7.5折左右，成交8成；非住宅7折左右，基本售罄； 良渚板块8.5折，基本售罄。

32 THANKS!