房地合一稅對土地稅之影響 -土地增值稅簡介

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1 房地合一稅對土地稅之影響 -土地增值稅簡介
新北市政府稅捐稽徵處中和分處 劉亦軒 2017/3/11

2 講授大綱 一、房地合一所得稅與土地稅 二、土地增值稅 三、重購退稅優惠 四、免徵與不課徵 五、行政救濟 六、本處連絡資訊 2016/7/27

3 一、房地合一所得稅與土地稅 1.我國各級政府租稅劃分 2.房地合一新舊制比較-影響土增稅部分 3.房地合一新舊制比較-影響地價稅部分

4 1.我國各級政府租稅劃分 房地合一稅為所得稅之分離課稅  

5 2.房地合一新舊制比較 -影響土增稅部分 Q.課土地增值稅又課房地合一所得稅，是否有重複課稅問題？
2.房地合一新舊制比較 -影響土增稅部分 舊制 新制 課稅方式 【土地】：土地增值稅。 【房屋】：獲利併入綜合所得稅。 出售土地及房屋獲利扣抵土增稅後，合併申報，不計入綜合所得稅。 申報方式 併入年度綜合所得總額，於次年5月辦理結算申報。 分離課稅。 完成所得稅移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。 稅基 房屋收入-成本-費用 房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額 Q.課土地增值稅又課房地合一所得稅，是否有重複課稅問題？ A.沒有。如上表，新制下，房地交易所得的計算，會扣除土地增值稅之稅基，故已課徵之土地增值稅，不會納入房地合一所得稅課徵。

6 3.房地合一新舊制比較 -影響地價稅部分 房地合一稅為出售不動產所產生的稅 地價稅為擁有不動產所產生的稅 因此，房地合一所得稅新制不影響地價稅 之徵收

7 二、土地增值稅課稅相關介紹 1.課徵範圍 2.納稅義務人 3.一般用地稅率 4.申報移轉現值之審核標準 5.自用住宅用地優惠稅率

8 1.課徵範圍 課徵範圍 漲價總數額之計算 對已規定地價之土地，於土地所有權移轉時 就其土地自然漲價總數額徵收
以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉 現值(或原規定地價)乘以物價指數，如有土 地改良費用，亦應一併減除 所有權取得日 所有權移轉日 自然漲價數

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10 2.納稅義務人 土地為有償移轉者 土地為無償移轉者 納稅義務人－原土地所有權人 納稅義務人－取得土地所有權人
有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉 如買賣土地－賣方為納稅義務人 土地為無償移轉者 納稅義務人－取得土地所有權人 無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉 如贈與、繼承土地－受贈人、繼承人為納稅人

11 3.一般用地稅率 依土地漲價倍數採累進稅率計算，分3等 級稅率：20%、30%、40% 稅率 漲價倍數 40%(第3級) 30%(第2級)
漲價倍數：漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增 值稅之現值數 應納(徵)稅額＝漲價總數額 ×稅率 200% 100% 40%(第3級) 30%(第2級) 20%(第1級) 稅率 漲價倍數

12 3.一般用地稅率-長期持有土地減徵 長期持有土地者減徵優惠 減徵優惠規定 依前項稅率課徵後，再予以減徵 持有土地年限超過20年以上者
就其土增稅超過第1級最低稅率部分減徵20% 持有土地年限超過30年以上者 就其土增稅超過第1級最低稅率部分減徵30% 持有土地年限超過40年以上者 就其土增稅超過第1級最低稅率部分減徵40%

13 3.一般用地稅率-速算表 持有年限 稅級別 20年以下 20年以上 30年以上 40年以上 第 1 級 第 2 級 第 3 級 a×20％
   持有年限 稅級別 20年以下 20年以上 30年以上 40年以上 第 1 級 a×20％ 第 2 級 a×30％－b×10％ a×28％－b×8％ a×27％－b×7％ a×26％-b×6％ 第 3 級 a×40％－b×30％ a×36％－b×24％ a×34％－b×21％ a×32％－b×18％ 備註： a：土地漲價總數額 b：原規定地價或前次移轉現值總額 （按物價指數調整後之總額）

14 *土地增值稅試算網站介紹 http://e-land.land.ntpc.gov.tw/NTPCELand/Portal/Land.aspx
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15 *土地增值稅試算網站介紹 http://service.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9
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16 4.申報移轉現值-稽徵 土地所有權移轉或設定典權時，權利及義務人 應於訂約日起30日內，檢附有關文件，共同向 稅捐機關申報土地移轉現值
但依規定得由權利人單獨申請登記者，得單獨申報 於訂定契約之日起30日內申報者，以訂約日當期之公 告土地現值為準 逾訂定契約之日起30日始申報者，以受理申報機關收 件日當期之公告土地現值為準 稅捐機關應於收件日起7日內，核定應納土地增 值稅額，並填發稅單，送達納稅義務人 自住用地稅率課徵土增稅案件，得延長為20日 權利人及義務人於繳納土地增值稅後，共同向 地政機關辦理土地所有權移轉登記

17 4.申報移轉現值-繳納 繳納 繳納期限屆滿逾30日仍未繳清之滯欠案件， 稅捐機關通知當事人限期繳清或撤回原申 報案
納稅義務人於收到土增稅繳納通知書後，依 所載繳款期間30日內向公庫繳納 繳納期限屆滿逾30日仍未繳清之滯欠案件， 稅捐機關通知當事人限期繳清或撤回原申 報案 逾期仍未繳清稅款或撤回原申報案者，稅捐 機關逕行註銷申報案及查定稅額

18 5.自用住宅用地特別稅率 自用住宅用地優惠稅率，僅按漲價總數 額 10% 比例課徵 應納稅額＝漲價總數額 × 10%
(法源：土地稅法第34條)

19 5.自用住宅用地適用要件-一生一次 (1)土地所有權人出售(或交換)前1年內未曾供營業或出租之住宅 用地
(2)地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已 在該地辦竣戶籍登記 (3)都市土地面積未超過3公畝(90.75坪)或非都市土地面積未超過 7公畝(211.75坪) 超出部分漲價數額，依20％至40％之累進稅率計徵 (4)1年內之自用住宅，評定現值＞基地公告土地現值10％ 10%之認定，以該基地上全部建物之房屋評定總現值與該基地公告 土地現值為準 自用住宅建築工程完成滿1年以上者不限 (5)一人一生享用1次為限 財政部財稅資料中心管制全國已適用自用住宅用地稅率案件

20 5.自用住宅用地適用要件-一生一屋 土地所有權人適用土地稅第34條第1項規定後，再出售自用住宅用地，符合下列規定者，不受前項一次之限制：
(1)都市土地面積未超過1.5公畝(150平方公尺 or 45.37坪)或 非都市土地面積未超過3.5公畝(350平方公尺 or 坪) (2)出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該 自用住宅以外之房屋 (3)出售前持有該土地6年以上 (4)土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前， 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年 (5)出售前5年內，無供營業使用或出租

21 5.自用住宅用地優惠稅率-應備證件 (1)土地增值稅申報書 (2)契約書 (3)土地所有權人無租賃申明書 (4)設籍人無/有租賃關係申明書
(5)建築改良物證明文件 (建物勘測成果圖或建築改良物勘查結果通知書) →備齊以上證件後向土地所在地之 稅捐機關申請即可。

22 三、重購退稅優惠介紹 1.重購退稅簡介 2.重購退稅適用要件 3.實例說明 4.重購退稅申請方式 5.重購退稅管制 6.重購追繳之例外情形

23 1.重購退稅簡介 土地增值稅 自用住宅 自營工廠 自耕農地 就已繳納的土地增值稅額內，退還不足 支付新購土地地價之數額

24 2.重購退稅適用要件 土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額
2地之土地所有權人同屬一人 2地之地上房屋須為土地所有權人、配偶或直系親屬所有，並 且在該地辦竣戶籍登記 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝 部分 出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為 先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土 地為適用範圍 (法源：土地稅法第35條) 前一年內 無出租或營業使用 二年內 重購土地 出售土地(登記日起算) 土地被徵收(領取補償費日) 購地(登記日起算) 出售土地或土地被徵收

25 *「2年內」期間之計算 先售後購 先購後售 分別出售與重購多處土地 自出售土地完成移轉登記之日起2年內重購土地
其2年內重購土地日期之認定：重購土地移轉現值如 期申報者，以訂約日為準；逾期申報者以申報日為準 先購後售 自重購土地完成移轉登記之日起2年內出售土地 其2年內出售土地日期之認定：出售土地移轉現值如 期申報者，以訂約日為準；逾期申報者以申報日為準 分別出售與重購多處土地 2年期間之起算，應以土地所有權人多次出售或先購 買土地第1次完成移轉登記之日為準，在該第1次完成 移轉登記之日起2年內分別出售與重購多處土地者

26 3.實例說明 計算公式： 新購自宅用地的申報移轉現值 -(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅) =A(如為0或負數，則不符合退稅要件) 已繳土地增值稅款 ≦ A時，可全退還已繳稅款 已繳土地增值稅款 >A時，可退還A 題目： 甲於97年5月1日出售自宅移轉現值為450萬元， 且已繳納土地增值稅款50萬元。甲98年5月購 買新屋移轉現值為500萬元，可退還多少退款？ 又如果新屋移轉現值為430萬元，可退還多少 退款？

27 3.實例說明 <解答> 購買新屋移轉現值為500萬元，可退還多少退款？ 若新屋移轉現值為430萬元，可退還多少退款？
新購自宅用地的申報移轉現值 -(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅) =500萬-(450萬-50萬)=100萬(A) 已繳納土地增值稅款50萬 ≦ A 故已納之土增稅款可全數退還 若新屋移轉現值為430萬元，可退還多少退款？ =430萬-(450萬-50萬)=30萬(A) 已繳納土地增值稅款50萬 > A 故可退還A，即30萬元

28 4.重購退稅申請方式 申請地點 原出售土地之地方稅稽徵機關 檢附證件
一、土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書。 二、原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件 影本，或原被徵收土地徵收日期之證明文件。 三、原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法 提示，應立具切結書）。 四、原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附 土地所有權人(有)無租賃情形申明書。 五、出售土地所有權人無租賃情形申明書。 處理期限 本轄20天；會勘27天，外轄60天（不含假日） *採線上申辦者請於三天內寄送申請案件所需證明文件或應備證件等資料 (以郵戳為憑)

29 5.重購退稅地管制 管制期間： 5年 ＃37：因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地， 自完成移轉登記日起，5年內再行移轉，除就該次移轉 漲價數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款。重 購地改作其他用途者，亦同。 立法意旨－係為避免當事人於退稅後即將另購之土地出售，或 轉作其他用途，以逃漏土地增值稅。 改作其他用途：原自用改作營業用 重購退稅無適用次數限制 逾5年時效再移轉，可申請退還已納土地增值稅 91/1/1 出售A地 92/1/1 購買B地 97/3/11 出售B地 98/10/1 購買C地 逾5年重購管制時效 另一重購事實

30 五、土地增值稅之免徵與不課徵 1.免徵與不課徵之差異 2.免徵與不課徵之案件

31 1.免徵、不課徵之差異 免徵：下次移轉自免徵時開始課徵土增稅 不課徵：下次移轉自取得日開始課徵之土 增稅 移轉免徵 取得日 移轉課徵
移轉不課徵 取得日 移轉課徵

32 2.免徵與不課徵之案件(1) 土地增值稅之免徵 (1)繼承移轉 (2)土地出售：政府出售之公有土地 (4)土地徵收： 1. 一般徵收：
(3)捐贈土地： 1.公地增與：依法贈與之公有土地，免徵土地增值稅。 2.私地贈與：(1)政府接受捐贈之私有土地，免徵土地增值稅。 (2)私人捐贈供興辦社會福利事業。 (4)土地徵收： 1. 一般徵收： 2. 區段徵收：(1) 現金補償 (2) 抵價地補償

33 2.免徵與不課徵之案件(2) 土地增值稅之不課徵 (1)農地移轉 (2)公共設施保留地移轉 (3)配偶相互贈與 (4)信託移轉

34 六、行政救濟

35 1.行政救濟 為保障納稅人權益，納稅義務人如發現繳 款書有記載、計算錯誤或重複時，於規定 繳納期間內，得要求稅捐機關查對更正
納稅義務人對於稅捐機關核定之稅額或罰 鍰處分不服，得提出異議，請求國家救濟 而予公平處置，謂之行政救濟。包括 復查－稅捐機關復查委員會審理 訴願－縣市政府訴願委員會審理 行政訴訟－法官獨立審判 高等行政法院 最高行政法院

36 七、本處連絡資訊

37 *本處連絡資訊-官網

38 *連絡資訊 新北市政府稅捐稽徵處總、分處電話號碼、地址、稽徵區域 單位 總機 傳真 地址 稽徵區域 總處 8952-8200
22002板橋區中山路一段143號 土城區 樹林區 板橋分處 22002板橋區中山路一段143號4樓 板橋區 三鶯分處 23741三峽區中山路175號 鶯歌區 三峽區 三重分處 24103三重區重陽路一段115號 三重區 蘆州區 新莊分處 24210新莊區仁愛街56號 新莊區 泰山區 五股區 新店分處 23147新店區北新路2段128號4樓 新店區 坪林區 烏來區 深坑區 石碇區 中和分處 23508中和區復興路278號 中和區 永和區 淡水分處 25152新北市淡水區中山北路2段375號3樓 淡水區 三芝區 金山區 石門區 萬里區 八里區 瑞芳分處 22441瑞芳區明燈路三段42號 瑞芳區 雙溪區 平溪區 貢寮區 汐止分處 22175汐止區新台五路一段268號8樓 汐止區 林口分處 24464林口區忠孝二路55號3樓 林口區 服務項目：地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅、使用牌照稅、娛樂稅、印花稅《若您有任何地方稅稅務相關問題，請就近向各分處洽詢。 》

39 謝謝各位