鲁商·国奥城 下阶段推广思路简报/ 2011年6月 达文东方房地产全维服务机构.

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1 鲁商·国奥城 下阶段推广思路简报/ 2011年6月 达文东方房地产全维服务机构

2 目标梳理 1、在建立LOFT高端形象的同时，积极推进蓄客工作； 2、促进LOFT认筹工作，确保7月底开盘成功。

3 简报纲要 1、推广思路 2、推广执行 3、活动执行 4、物料执行 5、渠道选择 6、费用预估

4 STEP1 【推广思路】

5 市场分析 济南楼市依旧挺火爆 东西俩楼盘开盘即遭抢购
继4月底部分主要面向刚性需求的楼盘一度引发抢购后，恒大城、绿地国际花都两个位于城市对角线上的大盘再度掀起热销行情，良好的配套、优越的性价比和巨大升值潜力，吸引了众多刚性置业者，两楼盘一天售房1300多套。 首付比提高贷款难度大 双重刺激济南部分购房者出手 近来一段时间信贷政策的变化，直接影响了省城二手房市场的变化。上周银监会发布信息：商业银行可以根据当地情况自主提高首付款比例，再加上部分银行停止部分房贷业务，济南部分市民打破观望，纷纷出手购置中小户型房源。

6 住宅市场以郊区大盘大放量，拉低了城市成交均价，对较高端物业及商务类物业产生一定的影响。
小结一： 住宅市场以郊区大盘大放量，拉低了城市成交均价，对较高端物业及商务类物业产生一定的影响。

7 小结二： 楼市仍面临新一轮调控 济南市场情况迷雾重重 客户投资情绪多元化

8 竞争分析 以万豪、诚基为代表的低端公寓投资产品
以万豪、诚基为代表的低端投资产品，主要以低价，多功能全民投资的概念，其大范围报广投放和模糊概念，吸引了各种需求的客户，对于国奥城在很大程度上进行了干扰 以华强为代表的类商铺式投资公寓 以华强为代表的产品综合体，依托产业优势，打出“商铺化公寓”的口号，依靠地段、投资回报等优势，产业综合体的成熟度和号召力来吸引客户 以启德、黄金为代表的周边直接竞争对手 周边竞争对手，借助相同的区位、资源等优势，进行诉求，在很大程度上抢夺了一些客户资源。

9 应对策略 以高打低 借助项目区位、圈层等概念，树立高端形象，与万豪等拉开档次，从而不陷入与其的价格纠缠之中。 以优打劣
借助板块资源、高端精装修标准等，强调项目自身品质优势，直接打击华强等项目在产业之下乱哄哄的感觉。 以快打慢 抢先周边竞争对手启动宣传，占领宣传高地，抢占资源，抢占市场客户，先起打响市场，使其在以后宣传中，落后于本项目。

10 推广思路 目前市场环境影响下，传统的推广渠道效果式微，我们必须突破以往方式，从而达到更大效果。
推广渠道：一是在整个济南通过各种渠道辅助，从而建立高端的形象，保持持续的市场露出。二是通过周边城市高端客群的短信等投放，梳理一批周边城市的高端客户。 活动促进：通过现场活动，将客户邀约到现场，从而为成交奠定基础。

11 活动线 夏季养生讲座、产品说明会暨样板间开放活动、
推广策略——四线一体 推广线 线上媒体推广、媒体投放建议 活动线 夏季养生讲座、产品说明会暨样板间开放活动、 开盘签约活动 渠道线 高端投资客渠道细化、外地投资客渠道建议 物料线 LOFT楼书、现场包装、直投单页

12 推广节奏 形象展开 价值诉求 开盘促销 推广线 活动线 形象期 目前 7月1日 7月16日 7月30日 蓄客期 LOFT开盘预告
目前 月1日 月16日 月30日 蓄客期 LOFT开盘预告 形象展开 价值诉求 开盘促销 夏季养生活动 产品说明会&样板间开放 开盘签约

13 STEP2 【推广执行】

14 影响济南GDP的上层建筑 国奥城LOFT公寓 市场蓄水期 第一阶段：目前——6月30日 一、阶段主题： 二、阶段工作：
传播物料：户外大牌；项目围挡；报媒；网络通栏；短信（老客户及意向客户投放）；广播等；分众媒体（速达）；银行等 销售物料：现场包装、样板间包装、户型手册、DM等； 三、阶段策略： 展开项目的各项价值，建立高端差异化的价值体系。使客户有全面的感官感受。

15 四、创意延展（户外）

16 硬广

17

18 软文 傲视环渤海，谁来占领国家级资源中心？ 风云际会，谁将真正影响济南GDP？ 地产市场纷纭，谁能代言泉城高端公寓？ 领创公寓投资，谁可造就财富高峰？

19 LOFT公寓，创造城市影响力 认筹开盘期 第二阶段：7月1日——7月31日 一、阶段主题： 二、阶段工作：
传播物料：户外大牌；项目围挡；报媒；网络通栏；短信（老客户及意向客户投放）；广播等；分众媒体（速达）；银行等 销售物料：现场包装、样板间包装、户型手册、DM等； 三、阶段策略： 拉高形象，释放优惠信息，线上挤压市场，为认筹开盘做准备。

20 四、创意延展（户外）（开盘前更换） 鲁商·国奥城 7月31日之后 被崇拜的机会越来越少 40-110㎡精装LOFT公寓，7月31日盛大开盘

21 硬广 顶级精装标准，在济南，还没有一个LOFT如此奢侈 国家级配套，在济南，还没有一个LOFT如此奢侈 14亿目光所向，在济南，还没有一个LOFT如此奢侈 X月X日之后，被人崇拜的机会将越来越少

22 STEP3 【活动执行】

23 国奥城夏季养生讲座 一、活动目的：活动针对高端客户的影响力，提升到访增加蓄客量。 二、活动时间：6月中下旬
三、活动地点：销售中心/喜来登酒店 四、活动形式： ◎邀请知名养生专家开展夏季养生讲座。 ◎邀约意向客户、合作银行钻石卡会员。 ◎现场客户就养生问题与专家展开互动。 ◎活动期间举行抽奖活动，幸运嘉宾可获得精美礼品。

24 活动物料 项目 尺寸 内容 背景板 420*280厘米 内容为“福贵相和，养生有道——鲁商国奥城夏季养生沙龙”主办单位：鲁商国奥城 入场券
10*20厘米 活动名称，项目logo，带有副券 指示牌 50*60厘米 嘉宾区，画框+画面+鲜花花插 演讲台 30*30厘米 logo 桌签 10*20 礼品处、签到处、冷饮区 话筒贴 10*18厘米 主持人手卡 12*20厘米

25 论道城市未来国奥城LOFT产品说明会暨样板间开放
一、活动目的：邀请客户到访，新产品推介释放价格、优惠、认筹信息，促进认筹。 二、活动时间：7月16日 三、活动地点：喜来登酒店&销售中心 四、活动形式： ◎城市规划专家解读龙奥板块未来发展。 ◎国奥城项目负责人现场介绍产品并释放价格区间、优惠及认筹（提前告知客户依据卡号顺序选房）信息、（建议产品说明会后第二天开始认筹）。 ◎样板间开放仪式，客户参观样板间。

26 五、活动流程： A、8：50，喜来登酒店会议厅：奥体板块未来发展解读 B、9：30，喜来登酒店会议厅：邀请贝尔高林公司、史南桥、项目公司负责人等，从景观规划、空间设计、投资价值等对产品逐一解读，并现场释放价格、认筹信息 C、10：30，包车前往项目现场参观样板间，在现场举行样板间开放仪式（请礼仪公司依据天气情况搭建舞台，领导讲话、拉杆启动、鸣礼炮、为现场等待客户准备节目互动） D、11：00后，依据客户数量分成若干组（每组控制在15-20人左右），参观样板间，挑选一名口才较好的置业顾问进行现场宣讲，其他置业顾问穿插解答客户问题

27 六、活动物料： 物料 用途 备注 邀请函 邀请到访 户型手册 产品介绍 背景板 现场布置 引导牌

28 国奥城LOFT开盘暨选房活动 一、活动时间：7月30日 二、活动地点：喜来登酒店宴会厅
二、活动条件：认筹客户数量达到100组（因价格信息已释放，客户质量较高） 四、活动形式： 在喜来登酒店进行开盘活动，不进行摇号，客户根据认筹卡号现场选房，客户现场可品尝美食（冷餐），并请礼仪公司在现场安排文艺演出活跃气氛

29 五、活动流程： A、9：30前，客户签到 B、9：30，活动开始，客户上台抽奖（购房代金券），每次抽取十位客户进行选房 C、现场同时进行文艺演出（水鼓、魔术、民乐、独唱、舞蹈），在等待选房的客户可一边欣赏文艺演出，一边品尝美食 D、活动在12：00结束

30 STEP4 【物料执行】

31 现场包装： A、看房通道包装

32 据守龙奥正脉，独享国家级资源中心 傲视环渤海，打造顶端体验式商务集群 济南唯一精装LOFT公寓，顶级奢装领创全城
B、项目围挡 据守龙奥正脉，独享国家级资源中心 新政治、经济、商务、文化、体育、高端居住等中心环伺周边，济南未来核心 傲视环渤海，打造顶端体验式商务集群 精装平层公寓、精装LOFT公寓、写字楼和商业中心四大顶端商务业态齐聚， 实现居住、办公、酒店、购物、休闲、娱乐等全维功能的高度复合 济南唯一精装LOFT公寓，顶级奢装领创全城 济南首创精装LOFT公寓，优质装修涵养奢华， 安装夹层楼板、品牌厨卫、集成吊顶等，别墅级奢装领创济南公寓

33 LOFT公寓，影响济南GDP的上层建筑 LOFT公寓，城市精英的不动产投资奢侈品 4.9米层高、百米建筑海拔、45-110平米自由商务空间
俯仰众生，因品质而登峰，因翘楚而不凡， 踞守龙奥正脉，奢享国家级资源中心， 城市精英的私人会所，上层生活传耀后世的杰作。

34 直投单页：

35 4.9米层高、百米建筑海拔、45-110平米自由商务空间
海报： LOFT公寓，影响济南GDP的上层建筑 4.9米层高、百米建筑海拔、45-110平米自由商务空间 定义济南首席精装空中别墅级LOFT 主要内容：产品介绍、项目价值解析 用途：市区内主要写字楼、高端小区等宣传栏或看板粘贴 出品时间：6月21日前

36 户型手册： LOFT公寓价值读本 主要内容：项目形象、板块价值、产品介绍、项目价值解析、户型说明 出品时间：6月21日前

37 STEP5 【渠道选择】

38 周边城市高端人士短信广告 周边如淄博、德州、泰安、潍坊等地市，针对高端人士，进行短信群发

39 党政机关报软文广告 在党政机关报进行LOFT产品价值解读软文

40 高端场所广告 高端场所（高端4S店、会所等）展架摆放、DM发放或其他植入式广告

41 银行LED屏幕广告 银行LED屏幕广告、银行单页摆放、银行展架摆放

42 STEP6 【费用预算】

43 形式 数量 费用 媒体 备注 报纸硬广 整版*6 454000 商报*2，晚报*4 广播 15秒套播 80300 103.1、105.1
楼宇 75000 速达 网络 通栏 32000 搜房、焦点 短信 100000 户外 50000 活动 310000 养生：4万，样板间开放及产品说明会15万，开盘12万 合计

44 END THANKS