第二编 物权 本编目录 第九章 物权总论 第十章 所有权 第十一章 占有 第十二章 用益物权 第十三章 担保物权.

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1 第二编 物权 本编目录 第九章 物权总论 第十章 所有权 第十一章 占有 第十二章 用益物权 第十三章 担保物权

2 第九章 物权总论 【教学目的和要求】掌握物权的概念、特征，物权法的基本原则；了解物权的主要效力和物权的分类；了解传统物权法的几种他物权；掌握物权的公示和公信力；了解物权的民法保护方法。 【教学重点及难点】物权的概念、特征，物权法的基本原则；物权的主要效力；物权的公示和公信力。 【教学方法】课堂讲授结合案例，理论和运用并重。

3 Department of Law 民 法 学 物 权法 授课教师： 法律系 闫兵

4 民 法 民法总则 总则 所有权 物权法 用益物权 担保物权 民法分则 占有 债权法 人身权法 婚姻法、收养法、继承权法 侵权责任法
民 法 所有权 物权法 用益物权 担保物权 民法分则 占有 债权法 人身权法 婚姻法、收养法、继承权法 侵权责任法 涉外法律适用法

5 物 权 法 知 识 体 系 一 物权总论 二 所 有 权 三 用益物权 四 担保物权 五 占 有

6 第一节 物 权 总 论

7 物 权 总 论 知 识 体 系 一、物 权 法 的 制 定 二、物 权 的 概 念 和 特 征 三、物 权 的 类 型
四、物 权 的 效 力 五、物 权 的 变 动

8 一、物 权 法 的 制 定 （一）物权法的概念 （二）物权法的意义 （三）我国《物权法》的制定

9 （一）物权法的概念 1、定义：是指调整人们因物的归属和利用而产生的民事关系的法律规范的总称。   

10 （一）物权法的概念 2、物权法要解决的问题： （1）物是谁的； （2）对物享有什么权利，其他的人负有什么义务；
（3）怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么法律责任。

11 一、物 权 法 的 制 定 （一）物权法的概念 （二）物权法的意义 （一）我国《物权法》的制定

12 （二）物权法的意义 1、定分止争 2、物尽其用 3、保护公民私有财产 4、推进依法行政

13 “今一兔走，百人逐之，非一兔足为百人分也，由分未定。积兔满市，行者不顾，非不欲兔也，分已定也。故，治天下及天，在乎定分而矣。”
——《吕氏春秋·慎势》

14 （二）物权法的意义 1、定分止争 2、物尽其用 3、保护公民私有财产 4、推进依法行政

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16 （二）物权法的意义 1、定分止争 2、物尽其用 3、保护公民私有财产 4、推进依法行政

17 一、物 权 法 的 制 定 （一）物权法的概念 （二）物权法的意义 （一）我国《物权法》的制定

18 （三）我国《物权法》的制定 1、制定意义 2、制定过程 1998年“三步走”方案； 2001.11中国入世；
2002年《民法典草案》物权编； 2005.7《物权法草案》“开门立法” ； 高票通过。

19 中国 “开门立法” 情况： 1、54宪法 2、82宪法 3、全民所有制工业企业法 4、行政诉讼法 5、集会游行示威法 6、港澳特区法
7、土地管理法 8、村民委员会组织法 9、合同法 10、婚姻法 11、物权法 12、劳动合同法

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22 工作人员在进行《物权法（草案）》意见的整理工作，从7.10——8.20，共收到有效意见11543件

23 物 权 总 论 知 识 体 系 一、物 权 法 的 制 定 二、物 权 的 概 念 和 特 征 三、物 权 的 类 型
四、物 权 的 效 力 五、物 权 的 变 动

24 二、物 权 的 概 念 和 特 征 （一）物权的概念 （二）物权的特征

25 （一）物权的概念 《物权法》第二条第三款：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”

26 二、物 权 的 概 念 和 特 征 （一）物权的概念 （二）物权的特征

27 （二）物权的特征 1、物权是权利人直接支配特定物的权利 （1）关于直接支配 请思考：债权人是否能够直接支配特定物？

28 （二）物权的特征 1、物权是权利人直接支配特定物的权利 （2）关于特定物 请举例说明什么是特定物？

29 “法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。”
《物权法》第四十九条 “法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。”

30 “ 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质： （一）汇票、支票、本票； （二）债券、存款单； （三）仓单、提单；
《物权法》第二百二十三条　 “ 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：     （一）汇票、支票、本票；     （二）债券、存款单；     （三）仓单、提单；     （四）可以转让的基金份额、股权；     （五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；     （六）应收账款；     （七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。 ”

31 《物权法》第一百八十一条 “ 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 ”

32 （一）物权的特征 2、物权是排他性的权利 （1）排除他人对物权行使的干涉 （2）同一物上不许有内容不相容的物权并存 请思考： （1）为什么物权具有排他性？ （2）债权有无排他性？

33 （一）物权的特征 3、关于 “对抗第三人”？ 请思考： （1）债权是否具有对抗第三人的效力？ （2）是否所有物权均具有对抗第三人的效力？

34 “ 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 ”
《物权法》第二十四条 “ 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 ”

35 《物权法》 第一百八十八条 “  以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 ”

36 “ 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
《物权法》第一百五十八条 “ 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”

37 《物权法》第一百二十九条 “土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 ”

38 作 业 一 整理《物权法》中适用登记对抗主义的情形

39 作 业 二 根据本节课学习的内容，总结物权与债权的区别。

40 作 业 三 根据本节课学习的内容，完成下列案例。

41 案例：李某（女）、张某为夫妇，二人曾于1994年10月以10万元的价格购置本市阳光中路150号一座二层楼房，后因嫌该楼房离其工作单位较远，决定将其卖掉，但一直未找到合适的买主。1995年2月初，张某赴外地出差，本市的陈某经人介绍找到李某，称过去已看到该房，愿以9万元的价格买下，李某不同意，经协商，李某决定以10万元的价格出售。次日陈某将5万元送来，李某遂将钥匙交给陈某，但因产权证被张某存放在单位，李某

42 提出待丈夫出差回来，即办理产权过户登记，办完手续后陈某再付另5万元。同年7月初，张某从外地赶回后，得知该房价格已经上涨，遂找到陈某要求增加2万元价款才办理登记手续，陈某不同意，张某便在同年8月10日以12万元的价格将该房卖给王某，并于8月15日与王某办理了过户登记手续。王某遂找到陈某要求其搬出，陈某遂到法院提起诉讼，告张、王侵害其所有权，并要求法院解除张与王之间的房屋买卖合同，而张某提出，其妻李某将该房卖给陈某时自己并不知道，也未得到其同意，因此该房屋买卖合同无效。

43 问题： （1）本案中的两个房屋买卖合同的效力如何？ （2）本案中陈某是否取得房屋的所有权？王某呢？为什么？ （3）张某和王某是否构成了对陈某的侵权？侵害的是陈某的什么权利？ （4）本案中张某提出，其妻李某将该房卖给陈某时自己并不知道，也未得到其同意，因此该房屋买卖合同无效，这一理由是否成立？ （5）本案应如何处理？陈某应如何维护自己的利益？

44 三、一物一权主义 一物一权原则：在一个物上仅成立一个所有权，一个所有权的客体是一个物。
原因：所有权是一种最终的支配权，决定了所有权的规则只能是一物一权，即一物之上只能存在一 个所有权，而不能是多重所有。如果一物之上可以并存多项所有权，则难以确定物的真正归 属，而且容易发生各种产权纠纷。

45 一物一权原则的内容： 1.在一个物上仅成立一个所有权 根据一物之上只能设置一个所有权的规定，决定了如下几项所有权的规则： 

46 （1）所有权的弹力性 所有人在其物之上设定他物权，只是对所有权的限制，他物权亦只 是对物享有部分的利益，当他物权消灭以后，所有权的限制也予以解除，这样所有权就恢复其圆满状态，这就是所有权的弹力性规则。 按照一物一权规则，所有权对其财产保留最终支配权，而与所有权发生分离的权能在分离期限届满后，最终仍属于所有权人。

47 （2）所有与占有的区别 所有权是对物的独占的支配权，而占有只是对物进行控制的事实 状态。 在某物的所有权的归属已经确定的情况下，即使物已经为他人占有，占有人非依法律规定不能成为所有人。 即使是合法占有，占有人只享有占有权，而不能享有所有权。 对占有的保护和对所有的保护不同。

48 （3）按份共有各共有人虽对其份额享有独立的权利，承担相应的义务，但是份额本身并不是单独的所有权。

49 2.一个所有权的客体仅为一个独立物。 集合物原则上不能成为一个所有权的客体，而只能成为多个所有权的客体。 3.一物的某一部分不能成立单个的所有权 一物只能在整体上成立一个所有权，而一物的某一部分如尚未与该物完全分离，则不能成为单独所有权的客体 。

50 一物一权主要是指一物之上只 能设定一个所有权，但并不是指一物之上不能设置多个物权。
随着所有权权能的发展和物的使用效率的提高，一物之上设置多个物权，不仅符合所有人的意志，也有利于提高物的利用效率，促进社会财富的增长。 一物之上可以存在数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。

51 可以同时并存的物权： 第一，所有权与其他物权可以同时并存。

52 第二，在同一物之上设定数个担保物权。我国担保法并不禁止在同一物之上设定数个担 保物权。
第三，用益物权与担保物权同时并存。

53 第二节 物权的种类 一、物权法定原则 （一）概念：指物权的类型、内容、取得和变更，均由法律直接规定，禁止任何人创设法律没有规定的物权和超越法律的限制行使物权的法律原则。 相关链接：物权法草案第三条：物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。

54 （二）内容： 1、由法律直接规定物权的种类，禁止任何人创设法律没有规定的物权； 2、由法律直接规定各种物权的权能，禁止任何人超越法律规定行使物权； 3、由法律直接规定各种物权设立及变动的方式，非依法律规定的方式不产生物权设立及变动的法律效果。

55 （三）理由 1、物权的绝对性。（可对抗一般人，如允许以合同或习惯自由创设，则将有害公益。） 2、物权的直接支配性。（若物权的种类可任由当事人的意思自由创设，则所谓直接支配物的权利将会有名无实。） 3、物的经济效用。（物权与一国的经济体制唇齿相依，与一国的社会生活密切相关，如允许自由创设物权，对所有权设种种限制或负担，则必影响物的利用） 4、保障完全的合同自由。（在不采物权法定主义的情形下，为防止在一物之上任意创设不相容的数个物权，对合同进行外部控制不可避免，从而导致合同自由被否定） 5、交易安全与便捷的需要。 6、整理旧物权，适应社会的需要。

56 （四）违反物权法定主义的法律效果 1、法律有特别规定的，从其规定。 2、法律无特别规定时，依民事行为违反强制或禁止的规定处理，即应属无效。 3、所创设的物权的内容的一部分违反强行规定的，不影响其它未违反的部分的效力。 4、物权虽归于无效，但其行为若具备其它法律行为的生效要件，在当事人之间仍然产生该法律行为的效力。

57 案例： ，华夏银行与上海乔丰公司签订外汇借款合同，由华夏银行向乔丰公司提供330万美元外汇借款，期限一年，乔丰公司以其拥有的一项25年物业使用经营权向华夏银行提供担保，如到期贷款本息未得清偿，华夏银行可选择或从乔丰公司于该项经营权收益中扣清，或成为担保物业的经营者至清偿本息日止。

58 北京金马房产发展有限公司为该项贷款承担连带保证责任。华夏银行及时足额发放贷款后，经三方协商将还款期限展期至1998. 6
北京金马房产发展有限公司为该项贷款承担连带保证责任。华夏银行及时足额发放贷款后，经三方协商将还款期限展期至 ，但届期乔丰公司只还了部分借款，华夏银行多次催要余款未果，遂于 诉至法院，要求乔丰公司偿还借款余额及利息，金马公司承担连带责任。

59 案例：1992年8月，甲与乙签定书面合同一份，双方约定，甲将其所有门市房的长期使用权转让给乙，乙给付甲16万元。该门市房的对面是甲的办公楼。甲与乙还约定，如果甲将其办公楼转让给他人，则乙公司取得该门市房的所有权。合同签定后，乙将16万元支付给甲。2004年7月，乙通过拍卖的方式将门市房的长期使用权转让给了丙。经查，房管部门的登记记载该门市房所有权及其所占土地的使用权人为甲。现甲诉至法院要求解除与乙公司所签定的合同，并要求丙返还该门市房。

60 二、物权的法定种类 （一）我国现行法上的规定 民法通则、土地管理法、担保法、渔业法、城市房地产管理法、矿产资源法、海商法及水法等，规定了所有权、国有土地使用权、宅基地使用权、农村土地承包经营权、抵押权、船舶抵押权、质权、留置权、采矿权、捕捞权、渔业权、水权等若干权利 虽然法律并未明确这些权利的性质和效力，但学者通说把这些权利解释为物权。

61 （二）《物权法（草案）》中的规定 1.所有权：国家所有权、集体所有权、私人所有权 、业主的建筑物区分所有权、共有（所有权） 2.用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权、典权 3.担保物权：抵押权、质权、留置权、让与担保

62 三、物权的学理分类 （一）所有权与他物权 所有权（亦即自物权）是财产所有人对自已所有的财产依法进行全面支配的物权。 他物权是财产非所有人根据法律规定或者所有人的意思对他人所有的财产享有的进行有限支配的物权。

63 所有权与他物权的主要区别： 1、所有权的标的物是物权人自己的，而他物权的标的物是别人的； 2、所有权为原始物权，他物权为派生物权 3、所有权是完全物权，他物权是限定物权 4、所有权是无期限物权，他物权一般是有期限物权。

64 区分的意义：在于明确不同的物权有不同范围的支配力，不同物权的权利范围和内容也就不相同。
l、自物权具有最全面、最高的支配力。在合法范围内，对物实行全面的支配，按照自己的意思对物实行占有、使用、收益、处分，并排除他人干预，又称完全物权。 2、他物权： （1）支配力是部分的、某方面的，又称：不完全物权 （2）受所有权的制约—— 定限物权 （3）受合同、法律规定的制约——限制物权

65 （二）动产物权、不动产物权与权利物权 动产物权是以动产为客体的物权 不动产物权是以土地、房屋等不动产为客体的物权 权利物权是以可流通的财产性权利为客体的物权。

66 区别动产物权与不动产物权的法律意义： 1、不动产与动产可以设立的物权类型不同 各国民法对不动产都规定了用益物权，如地上权、永佃权、使用权、地役权等； 而动产一般不能成为用益物权的客体

67 2、不动产物权与动产物权的公示方法不同 不动产物权以登记为公示方法；动产物权以占有和交付为公示方法。 3、不动产物权和动产物权所受限制不同 各国法律对动产物权的取得和行使一般都没有特别的限制；而对不动产物权，尤其是以土地为客体的物权则设有种种特别的限制。

68 （三）用益物权与担保物权 用益物权是以物的使用收益为目的而设立的物权； 担保物权是以保证债务的履行，债权的实现为目的而设立的物权。 用益物权和担保物权的主要区别： 1. 对物支配的内容有所不同 用益物权主要就物的使用价值对物进行支配； 担保物权主要就物的交换价值方面对物进行支配，一般来说担保物权的权利主体只能就标的物的价值优先受偿，不能对标的物使用收益。

69 ２.用益物权具有独立性，担保物权具有从属性（担保物权要以主债权的存在为前提，债权消灭，担保物权也随之消灭）
３.用益物权的行使要以占有标的物为前提，而担保物权人则可以直接占有标的物，也可以不直接占有标的物。 ４.担保物权具有物上代位性，而用益物权则不具有这一性质。

70 （四）本权与占有 占有是指对物直接进行掌握控制的事实 相对于占有而言，民法规定的所有权、各种用益物权、担保物权，以及承租人、借用人基于债的关系而对物进行占有、使用的权利，皆称本权。 （五）普通物权与准物权 普通物权是指由民事基本法，即民法典规定的物权； 准物权是指由矿产法、渔业法等特别法规定的具有物权性质的财产权。

71 第三节 物权的效力

72 民法学 概述 民法总论 种类 物权总论 效力 所有权 变动 物权法 用益物权 担保物权 民法分论 占有 债权法 人身权法 继承权法
排他效力 民法总论 种类 物权总论 效力 优先效力 所有权 变动 追及效力 民法学 物权法 用益物权 请求权效力 担保物权 民法分论 占有 债权法 人身权法 继承权法 侵权责任法

73 一、物权的排他效力 指在同一标的物上，依民事法律行为成立一物权的，不容许在该物上，再成立与之有同一内容的物权。 罗马法上有“所有权遍及于全部，不得属于二人”的法谚。 请思考：债权是否具有排他性？（也即在同一标的物上是否可以同时并存两个或两个以上的具有互不两立内容的债权？）

74 物权排他效力的表现： 1.同一标的物上，不得同时并立两个所有权。 2.同一标的物上不可以有其他同以占有为内容的定限物权。 3.抵押权等担保物权可以复数地同时存在于同一标的物上。 4.物权的排他效力有强弱之分。所有权最强，同一标的物上决不允许有多数所有权存在；以占有标的物为内容的定限物权（如土地承包经营权）次之；非以占有标的物为内容的定限物权，排他性效力最弱。

75 二、物权的优先效力

76 “今一兔走，百人逐之，非一兔足为百人分也，由分未定。积兔满市，行者不顾，非不欲兔也，分已定也。故，治天下及天，在乎定分而矣。”
——《吕氏春秋·慎势》

77 定分止争 物权法的意义 促进物尽其用 使有恒产者有恒心

78 物权的优先效力 （一）概念： 亦称物权的优先权，指权利效力的强弱，即同一标的物上有数个利益相互冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于效力较弱权利的实现。

79 工商银行 建设银行 外贸公司 船修厂 船 员 1月 抵押权 100万 未登记 3月 抵押权 150万 登记 4月 钢材款 50万
5月 留置权 50万 船 员 6-7月 工资 60万

80 （二）物权对于债权的优先效力 含义：债权以某特定物为给付的标的物，而该标的物之上又有物权存在的，无论物权成立的先后，均有优先于债权的效力。
1、物权优先于债权 含义：债权以某特定物为给付的标的物，而该标的物之上又有物权存在的，无论物权成立的先后，均有优先于债权的效力。 法律条文表述：《物权法（草案）》（第二次审议稿）第八条：“在特定的不动产或者动产上，既有物权也有债权的，优先保护物权。但法律另有规定的除外。”

81 （1）所有权优先于债权

82 ※知识运用 10万，款已付； 交付，未登记 李四（先买受人） 王五（后买受人） 12万，款已付；登记，未交付 张三（出卖人）

83 （2）担保物权优先于一般债权 ——别除权 （3）非属于债务人所有之物，所有人有取回该物的权利 ——取回权。

84 工资 职工的劳动债权 普通债权人 社会保险费 补偿金 抵押权 银行 取回权 租赁 公司 被宣告破产的企业

85 工商银行 建设银行 外贸公司 船修厂 船 员 1月 抵押权 100万 未登记 3月 抵押权 150万 登记 4月 钢材款 50万
5月 留置权 50万 船 员 5-7月 工资 60万

86 2、物权优先于债权之例外 （1）买卖不破租赁 打破，破除 相关法律条文：《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

87 李四（承租人）先 定期租赁合同 ？ 租期内；过户登记 王五（买受人）后 张三（出卖人）

88 （2）基于社会公益或社会政策的理由，法律规定某些物权不得有优先的次序。
①船舶优先权优先于船舶留置权、船舶抵押权 相关法律条文：《海商法》第25条第一款：“船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。”

89 工商银行 建设银行 外贸公司 船修厂 船 员 1月 抵押权 100万 未登记 3月 抵押权 150万 登记 4月 钢材款 50万
5月 留置权 50万 船 员 6-7月 工资 60万

90 ②企业破产中劳动债权与担保物权的优先性问题

91 工资 职工的劳动债权 普通债权人 社会保险费 补偿金 抵押权 银行 取回权 租赁 公司 被宣告破产的企业

92 工商银行 建设银行 外贸公司 船修厂 船 员 1月 抵押权 100万 未登记 3月 抵押权 150万 登记 4月 钢材款 50万
5月 留置权 50万 船 员 6-7月 工资 60万

93 案例：2001年6月，王某与朋友李某出于投资目的，共同出资购买了一处房产，并将该房屋出租给张某，租金收益双方按投资比例分成。如今，上海房价一路攀升，王某与李某就该房屋是租是售产生了分歧。王某主张出售，而李某希望继续出租，以期更多投资收益。李某表示，王某若执意要出售，自己愿意购买他的那部分产权；而房客张某也有意购买，并说其作为该房屋的承租人，享有对该房屋的优先购买权。李某认为，自己是该房屋的共有人，也享有优先购买权，双方为此各执己见。

94 相关法律： 《合同法》第230条：“出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 《城市私有房屋管理条例》第11条：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。” 第20条：“房屋所有权人有权出卖共有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。” 《民法通则》第78条第3款：“按份共有财产的每个共有人，有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

95 明确两个法律概念：优先购买权是指在限定的期限内，自然人或法人在同等条件下，先于他人购买出卖人财产的权利（优先是在购买顺序上的优先）。同等条件是指购房人所愿支付的价款、价款的支付方式等条件均相同。

96 观点：在李某、张某都符合主张优先购买权条件的前提下，作为房屋共有人的李某享有的优先购买权更为优先。
分析提示： 1、从法律性质上看 2、从立法目的上看　　 3、从利害关系上看　　 4、从主体关系上看

97 相关案例： （一）案情：某市某街道50号居民程某曾于1994年8月初，将自己继承的位于本市中南大街20号的4间房屋租给魏某使用，每月租金400元。1995年1月，程某因妻子生病住院，花去人民币3万余元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2万元。1995年7月，程某因妻子又要住院，自己又无力支付医药费，遂决定将租给魏某的4间房屋卖给丁某。

98 双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐2万元借给他，未要求利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给丁某，后双方经过协商决定以4万元价格转让此4间房屋，同年8月10日，双方到房屋部门办理了过户登记手续。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于同年9月10日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。魏某提出异议，认为程某和丁某侵害其优先购买权，因此其买卖行为是无效的。

99 （二）相关法律： 《合同法》第230条：“出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 《城市私有房屋管理条例》第11条：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。” 第20条：“房屋所有权人有权出卖共有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。”

100 （三）对本案的不同观点 观点一：既然程某已将房屋转让给丁某，丁某作为该房屋的合法所有人，有权要求魏某腾出其租用房屋。 观点二；程某在将该房转让给丁某时，应当首先征求魏某意见，看魏某是否愿意购买。由于程某未通知魏某，其转让房屋的行为确已侵害魏某的优先购买权，因此程某与丁某之间的房屋买卖关系是无效的。 观点三：程某虽将该房屋转让给了丁某，但按照“买卖不得击破租赁”的规则，房屋所有权移转不应当影响租赁关系。丁某作为新的所有人，无权要求魏某搬房。

101 （四）讨论问题 1．程某是否侵害了魏某的优先购买权？ 2．魏某是否提出了同等条件？ 3．魏某是否遭受了损害？ 4．魏某可否主张程某与丁某之间的买卖合同无效？

102 （1）先成立的物权优先后成立的物权享受权利； （2）先成立的物权排斥抵制后成立的物权。 2、成立在先的物权优先于成立在后的物权之例外
（二）物权相互间的优先效力 1、成立在先的物权优先于成立在后的物权 （1）先成立的物权优先后成立的物权享受权利； （2）先成立的物权排斥抵制后成立的物权。 2、成立在先的物权优先于成立在后的物权之例外 （1）定限物权在其支配范围内优先于所有权；

103 （2）基于法律的特殊规定，不适用“成立在先，权利在先”原则，须依法定的序位确立数个物权的优先效力。
如《关于适用 〈担保法〉 若干问题的解释》第79条：“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。” （这一规定存在问题） （3）基于社会公益、政策的理由，成立在后的某些优先于在先的物权。 如《海商法》21条：“船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。”

104 案例：中国某远洋运输公司，以400万元的价格购得“远洋号”货轮一艘，由于资金流转困难，于1993年7月，将此货轮抵押给某工商银行，贷款100万元，未登记。后来，为扩建海港码头，又把此货轮抵押给某商业银行，贷款150万，并予以登记。远洋运输公司与中国外贸出口公司于1994年8月，签订50吨钢材买卖合同，价款50万元，约定同年10月份付款。远洋公司取得钢材后，准备将其转卖给国外某建筑公司，于是使用“远洋号”货轮于1994年9月将此批钢材运往目的地，在途中遭遇暴风雨，导致“远洋号”货轮严重受损，不得已船长下令抛弃了部分钢材，并挂靠在广州

105 某一船舶修理厂维修，共花费50万元。 “远洋号”货轮修好后，准备返航，但修理厂以维修费迟迟未交付为由，留置了该船舶，后来，通过电报得知，该远洋公司早已为严重亏损企业，已无力支付所欠款项。因此，维修厂请求法院对“远洋号”货轮予以拍卖优先受偿所欠维修费，而获得消息的某工商银行和某商业银行请求法院判令优先支付所欠借款，此时，某外贸出口公司也及时赶到请求法院判决支付所欠货款。法院经查，原来“远洋号”货轮船员的工资共60万元一直被拖欠，而此时船员也提起集体诉讼，要求优先支付其工资。法院经拍卖所得价款340万元，拍卖费用10万元。

106 讨论问题： （1）什么是民事法律关系？请分析本案中存在哪些民事法律关系，每个法律关系的主体、客体、内容各是什么？ （2）本案中远洋运输公司与工商银行间的抵押关系中，抵押权是否产生？如果他们之间的抵押物是车辆呢？分析这两种情形下分别采用的是登记效力中的哪种模式？对船舶抵押登记问题，《担保法》和《海商法》中各采用的是哪种模式？应适用哪部法律？ （3）本案中的船舶上存在哪些物权？哪些属于法定物权，哪些属于意定物权？又存在哪些债权？请分析他们之间的优先性。 （4）你认为拍卖所得的340万元应如何分配？

107 相关法律条文：《海商法》第二十一条　船舶优先权，是指海事请求人依照本法第二十二条的规定，向船舶所有人、光船承租人、船舶经营人提出海事请求，对产生该海事请求的船舶具有优先受偿的权利。 　第二十二条　下列各项海事请求具有船舶优先权： 　　（一）船长、船员和在船上工作的其他在编人员根据劳动法律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求； 　　（二）在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求； 　　（三）船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求； 　　（四）海难救助的救助款项的给付请求； 　　（五）船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求。 　　载运２０００吨以上的散装货油的船舶，持有有效的证书，证明已经进行油污损害民事责任保险或者具有相应的财务保证的，对其造成的油污损害的赔偿请求，不属于前款第（五）项规定的范围。

108 《海商法》第13条第一款：“设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。”
《海商法》第19条：“同一船舶可以设定两个以上抵押权，其顺序以登记的先后为准。 　　同一船舶设定两个以上抵押权的，抵押权人按照抵押权登记的先后顺序，从船舶拍卖所得价款中依次受偿。同日登记的抵押权，按照同一顺序受偿。” 《海商法》第25条：“船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。 　　前款所称船舶留置权，是指造船人、修船人在合同另一方未履行合同时，可以留置所占有的船舶，以保证造船费用或者修船费用得以偿还的权利。船舶留置权在造船人、修船人不再占有所造或者所修的船舶时消灭。”

109 三、 物权的追及效力 （一）概念： 物权的追及效力，又称物权的“追及权”，指物权成立后，物权的标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外，物权人均可追及至物之所在行使物权的法律效力。

110 案例一：李英多年在外经商，拥有海滨房屋一套，价值200万元，因自己不经常居住，于2001
案例一：李英多年在外经商，拥有海滨房屋一套，价值200万元，因自己不经常居住，于2001.6将其租给张明，双方签订了书面租赁合同，租期为3年。2002.6，因经营需要贷款，李英用这套房屋作抵押，向某商业银行贷款200万元，双方签订了房屋抵押合同，并到房产部门办理了抵押登记手续，贷款期限为1年。 ，李英决定出卖该房屋，问张明是否购买，

111 因经济上的原因，张明没有买下该房屋，李英于是以180万元的价格将房屋卖给了王成，并对王成说明房屋出租和抵押的情况，双方签订了书面买卖合同，并且到房产机关办理了登记手续。对此次买卖，银行并不知情。2003.6，银行债务到期，李英没有偿还债务，银行将该房屋拍卖，为刘明达买得。为此，当事人间为房屋的租赁权、抵押权及所有权发生纠纷，诉至法院。

112 案例二：1989年夏天，刘朝在人民公园游泳时，把佩戴的一块瑞士手表丢失。该表被游泳池的管理人员拾得后，交给有关行政管理部门。因刘朝未能在行政管理部门规定的期限前去认领，该行政部门按照有关规定将表交给代售店拍卖，袁平以拍卖价买下这块手表，1993年秋天，袁平参加体育比赛，把手表放在更衣室中，因人多混杂，管理混乱，表被小偷偷走，同年冬天，这个小偷被抓获，

113 审讯过程中，小偷供认自己曾偷得一块瑞士手表，并将其以320元现款卖给了同事杜晓，杜晓并不知其内情，经查该手表的失主为袁平。袁平即根据公安机关的通知前去认领，而刘朝也偶然认出该手表是自己在游泳池丢失的那块，要求袁平返还，袁平不允，杜晓也认为手表是自己买的，要求拥有该表，三方争执不下，于是，刘朝和杜晓均起诉至人民法院，要求确认各自对手表的所有权。

114 （二）历史 1、罗马法：物权的追及效力是绝对的，所有物回收诉权是效力最强的权利 （1）表现： 法谚①： “余发现余物时余即收回”
法谚②： “物在呼叫主人” 法律原则：“任何人均不得将超越自己所有的权利让与他人”

115 （2）评价： ①与罗马时代简单的商品经济条件相适应（人们在交易中有条件亦有可能了解对方，因而无须善意取得为救济。） ②以牺牲财产交易动的安全来保护所有权静的安全，体现了所有权绝对保护的思想。

116 ①社会经济的发展,商品生产与交换方式愈来愈复杂,规模愈来愈大,交易速度愈来愈快，日尔曼习惯法中的“以手护手”原则日渐显露优势。
2、日尔曼习惯法：任意与他人以占有者，物权的追及效力被切断，善意取得制度发端 （1）表现：“以手护手”原则（任意与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿 ） （2）评价： ①社会经济的发展,商品生产与交换方式愈来愈复杂,规模愈来愈大,交易速度愈来愈快，日尔曼习惯法中的“以手护手”原则日渐显露优势。 ②在保护交易安全方面远远优于罗马法

117 （三）物权追及效力的切断 1、善意取得 （1）概念：是指通过转移所有权或设定他物权为目的法律行为受让他人动产时，纵然转让人无转让权，善意的受让人也能自取得物之占有之时起，立即取得物的所有权或他物权。

118 （原）所有权人 共有 买卖等交易行为 受让人 无处分权人 借用、租赁、保管

119 （2）构成要件 1、占有人 2、无处分权人 1、有偿 2、取得占有 1、善意 2、无过失 （原）所有权人 让与人（无处分权人） 买卖 受让人
共有、借用、保管、租赁

120 追及权公式 自愿（占有委托物） 公开 有偿 非自愿（占有脱离物） 不公开 善意 无偿 恶意

121 （3）善意取得的效力 ①债务不履行的损害赔偿请求权 ②侵权损害赔偿请求权 ③不当得利返还请求权 价金不足标的物价值的 赔偿差额
价金超过标的物价值的 全部返还 （原）所有权人丧失所有权 （原）所有权人 让与人（无处分权人） 取得所有权 买卖 受让人 共有、借用、保管、租赁

122 （4）我国立法情况 ①《民通意见》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

123 ②《物权法（草案）》（四审稿）： 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权： （一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权； （二）以合理的价格有偿转让； （三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人； （四）转让合同有效。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

124 （5）赃物、遗失物权利人的追及力问题 ①法、日、瑞士和我国台湾地区民法典中的有偿回复制度（法定回复期间：瑞士为５年、法国为３年、日本为２年） 相关法律条文：我国台湾地区“民法”第950条：“盗赃或遗失物，如占有人由拍卖或公开市场，或由贩卖与其同种类之物之商人，以善意买得者，非偿还其支出之价金，不得回复其物”

125 ②我国司法解释性文件中对赃物是否适用善意取得制度存在着不同的态度：
A、赃物不适用善意取得制度 相关条文一：１９９２年８月最高人民法院研究室《关于对诈骗后抵债的赃物能否判决追缴问题的电话答复》： “赃款赃物的追缴并不限于犯罪分子本人，对犯罪分子转移、隐匿、抵债的，均应顺着赃款赃物的流向一追到底，即使享有债权的人善意取得的赃款，也应追缴。”

126 相关条文二： 《最高人民法院最高人民检察院公安部财政部关于没收和处理赃款赃物若干问题的暂行规定》（1965年）第6条：
“在办案中已经查明被犯罪分子卖掉的赃物，应当酌情追缴。对买主确实知道是赃物而购买的，应将赃物无偿追出予以没收或退还原主；对买主确实不知是赃物，而又找到了失主的，应该由罪犯按买价将原物赎回，退还原主，或者按价赔偿损失；如果罪犯确实无力回赎或赔偿损失，可以根据买主与失主双方具体情况进行调解，妥善处理。”

127 B、赃物适用善意取得制度 相关条文一： １９９６年１２月最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》： “行为人将财物已用于归还个人欠款、货款或其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴。”

128 相关条文二：最高人民法院、公安部等四部门《关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》
“对明知是赃车而购买的，应将车辆无偿追缴，对违反国家规定购买车辆，经查证是赃车的，公安机关可以根据刑事诉讼法第一百一十、一百一十四条规定进行追缴和扣押。对不明知是赃车而购买的，结案后予以退还买主。”

129 ③《物权法（草案）》（三审稿）第112条： “对被盗、被抢的财物或者遗失物，所有权人等权利人有权追回。该动产通过转让被他人占有的，所有权人、遗失人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道该动产丧失占有之日起两年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。法律另有规定的，依照其规定。”

130 2、取得时效

131 （四）抵押权的追及效力问题 1、《担保法》第49条实际上是对抵押权追及效力的否定
“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 　　转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 　　抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。“

132 2、《担保法解释》第67条基本上肯定了抵押权的追及效力
“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 　　如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。“

133 3、《物权法（草案）》（四审稿） ： “抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的行为无效。“

134 四、物上请求权效力 （一）概念：指物权人对物权的支配因受到他人妨碍而出现缺陷时，为恢复其对物的圆满支配状态而产生的请求权。包括返还原物请求权、排除妨碍请求权、消除危险请求权、恢复原状请求权。 物上请求权是物权的一种效力，从属于物权，伴随着物权的转移而转移，伴随着物权的消灭而消灭。

135 （二）性质 关于物上请求权性质有不同观点，一般认为物上请求权是以物权为基础的一种独立的请求权。
1.物上请求权是请求权，是物权人请求特定的人为特定行为的权利，为行为请求权； 2.物上请求权是物权的效用，它以恢复物权的支配状态为目的； 3.物上请求权附属于物权，其命运与物权相同，即其发生、转移与消灭均从属于物权，因而物上请求权不同于债权等请求权，一般不能与物权分离而单独存在。

136 （三）物上请求权与债上请求权的区别 1.产生的基础不同：物上请求权基于物权而产生，为物权的一项效力，伴随物权而产生、变更、消灭；债上请求权可基于合同、侵权、无因管理、不当得利产生，为一项单独的权利，具有独立效力。二者常发生竞合。 2.目的功能不同：物上请求权排除受侵害的事实和可能，恢复或保障物权的圆满状态；而物权保护中，债权请求权就是要求加害人履行赔偿之债，其目的是为了填补物权人无法通过行使物权请求权恢复的损害。在物受侵害时，一般首先适用物上请求权，当物无法恢复时，则可行使债权请求权。

137 3.责任要件不同： （1）归责基础不同：债上请求权一般侵权责任以过错为构成要件；物上请求权不以过错为构成要件，只要加害行为妨害了物权的圆满状态，物权人有权要求排除妨碍、消除危险等。 （2）抗辩事由不同：物上请求权中，占有人只能以占有合法而抗辩；债上请求权中，不可抗力、意外事故、自助、正当行使权利等都可以作为免责事由。

138 4.保护期限不同 5.保护效力不同。

139 案例：林秋芳在某市吉祥胡同拥有两间私房。1987年6月林秋芳在外地工作的女儿要生孩子，需要林去照顾，与林同院居住的方世娣老太太的儿子、儿媳刚刚调回本市，一时找不到房子居住，于是方老太太找到林提出临时借用一下林的两间房，等林回来时即将房子归还。林答应了。1988年7月，方老太太儿子所在单位分配其一套房，其儿子和儿媳随即搬进新居居住。同年8月，林从外地回来，向方老太太提出收回借出的房屋，方以其子尚未搬完东西为由，拒绝交还。实际上方欲将该房出租给做服装生意的熟人刘成财，在林与方交涉的过程中，方已经与刘达成协议，而且方已经收取一年的租金1500元，并按刘的要求拆除了一面墙，改造成仓库。林找方协商未果，遂以返还房屋、赔偿损失为由向法院起诉。

140 （四）物上请求权与损害赔偿请求权的区别 物上请求权的目的在于恢复物权人对其标的物的支配状态，从而使物权得以实现 损害赔偿请求权的目的在于消除损害补偿物权人受到的财产损失 在物权因他人的违法行为受到妨害时，如有物的实际损害，可以同时发生损害赔偿请求权。

141 第四节 物权的变动 一、物权变动的概念和形态 二、物权变动的原因

142 三、物权变动的公示公信原则 (一)公示原则 1、概念：所谓公示原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从 而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权的变动，如仅有当事人的合意而不按法定的方式公示，或不发生物权变动的效果，或其物权变动不能对抗第三人。

143 2、原因及意义： 原因：是由物权的性质本身所决定的：物权具有排他的、优先的效力，如果物权的 变动不采用一定的公示方法，某人享有某种物权，第三人并不知道，而该人要向第三人主张 优先权时，必然会使第三人遭受损害。 意义：物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。 公示 制度是物权变动所特有的制度，债权因不具有优先效力故不存在公示问题。 例如质权人一旦将质权返还给出质人，由出质人代为占有，或者因丧失对质物的占有而又不 能请求返还，则质权亦将发生消灭。

144 3、物权公示的方法 （1）物权的享有 不动产：登记（名词） 动产：占有 （2）物权的变动 不动产：登记（动词） 动产：交付

145 4、公示的效力 公示要件主义 公示对抗主义 折中主义

146 案例：陈某因经商需要， 向朋友高某借款10万元，双方在借款协议中约定陈某以其拥有的一间砖瓦平房作为借款抵押，若一年后不能还款付息则由高某将该房拍卖，以所得价金优先受偿。双方由于交好多年，并未去房管机关办理抵押登记。后来陈某因经营不善对客户方某负债10万元，为赶紧还债并周转资金，陈某 将该房以12万元的价格刘某，并办理了产权过户手续。高某得知此事，一面指责陈某背信弃义擅自售房，一面要求以12万元售房价金优先受偿10万元债权，而方某同时主张以该价款清偿债权。三方无法达成协议，高某遂将陈某诉至法院。

147 (二)公信原则 所谓公信，是指一旦当事人变更物权时依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表 现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律 仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。

148 物权公示的公信力表现在： （1）权利正确性推定效力 （2）善意保护效力 第三人受登记公信力保护的条件： （1）第三人须为善意； （2）须登记错误不能从登记簿发现。

149 案例：某镇居民吴某于1993.9欲建一座三层楼房，向邻居借款5万元，双方在书面合同中约定，张某借给吴某5万元建房，一年后如吴某不能归还本金5万元和利息5000元，则房屋为双方共有，每人得一半房屋，该房建成后要留出几间给张某堆放杂物。1994.3该房建成，吴某将第三层的三间交给了张某，4月吴某将房登记为自己独有。9月底，吴某因到期不能偿还借款，张某提出要按原协议分割房屋，双方各得一半，并要求办理登记手续，吴某表示同意，并又在三层拨出三间给张某，但一直未办理

150 产权变更登记手续，张某也未实际搬进该房。12
产权变更登记手续，张某也未实际搬进该房。12.10，吴某将该房以22万元的价格出售给金某并出示了相关证件，双方办理了权属变更登记。12月底，吴某受到金某交付的房款后将自己占用的房屋全部交给金某，并到张某家要求偿还借款本金，同时要求张为金腾房。张某认为该房已属于他和吴某共有，吴某无权将该房全部卖给金某，张某遂向法院起诉要求确认吴与金之间的房屋转让协议无效。

151 四、物权变动的规范模式 （一）基于法律行为而发生的物权变动
大陆法系比较有代表性的物权变动模式计有三种：以《法国民法典》为代表的债权意思主义的物权变动模式；以《德国民法典》为代表的物权形式主义的物权变动模式；以奥地利民法为代表的债权形式主义的物权变动模式。我国现行民事立法，如《民法通则》、《合同法》可归入债权形式主义的物权变动模式。

152 1、债权意思主义的物权变动模式，着重将特定物的交易作为物权交易法规制的背景，认为生效的债权合同既可以作为引起债权变动的法律事实，又可以作为引起物权变动的法律事实。因此，在买卖合同成立的前提下，即使未进行交付特定物的行为，标的物的所有权即发生转移。登记或交付只是发生对抗力的要件。

153 2、《德国民法典》采用的物权形式主义的物权变动模式，区分债权变动与物权变动不同的法律事实基础。当事人之间生效的债权合同，导致债权的享有以及债务的负担，故被称为负担行为，其仅能作为债权变动的法律事实基础。若欲发生物权变动的法律效果，需要在债权合同之外，还需有专以引起物权变动为使命的物权合同，该物权合同为物权合意与交付或当事人申请登记行为的结合，被称为处分行为。　

154 3、我国现行民事立法，如《民法通则》、《合同法》采用的债权形式主义的物权变动模式的特点在于；
一方面，它区分债权变动与物权变动的法律事实基础，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。这与债权意思主义的物权变动模式不同。 另一方面，它并不认可在债权合同之外，另有一独立存在的，专以引起物权变动为使命的物权合同，认为无论交付抑或登记手续的办理都是事实行为。这与物权形式主义的物权变动模式也不相同。

155 （二）非基于法律行为的物权变动（参考教材第237页）

156 案例：李某（女）、张某为夫妇，二人曾于1994年10月以10万元的价格购置本市阳光中路150号一座二层楼房，后因嫌该楼房离其工作单位较远，决定将其卖掉，但一直未找到合适的买主。1995年2月初，张某赴外地出差，本市的陈某经人介绍找到李某，称过去已看到该房，愿以9万元的价格买下，李某不同意，经协商，李某决定以10万元的价格出售。次日陈某将5万元送来，李某遂将钥匙交给陈某，但因产权证被张某存放在单位，李某

157 提出待丈夫出差回来，即办理产权过户登记，办完手续后陈某再付另5万元。同年7月初，张某从外地赶回后，得知该房价格已经上涨，遂找到陈某要求增加2万元价款才办理登记手续，陈某不同意，张某便在同年8月10日以12万元的价格将该房卖给王某，并于8月15日与王某办理了过户登记手续。王某遂找到陈某要求其搬出，陈某遂到法院提起诉讼，告张、王侵害其所有权，并要求法院解除张与王之间的房屋买卖合同，而张某提出，其妻李某将该房卖给陈某时自己并不知道，也未得到其同意，因此该房屋买卖合同无效。

158 讨论问题： （1）本案中的两个房屋买卖合同的效力如何？ （2）在我国现行法律中，不动产登记的效力是怎样的？ （3）本案中陈某是否取得房屋的所有权？王某呢？为什么？ （4）假设本案中两个买卖合同都未登记，则谁应取得所有权？ （4）张某和王某是否构成了对陈某的侵权？ 侵害的是陈某的什么权利？ （5）本案中张某提出，其妻李某将该房卖给陈某时自己并不知道，也未得到其同意，因此该房屋买卖合同无效，这一理由是否成立？ （6）本案应如何处理？陈某应如何维护自己的利益？

159 《合同法》第九条　依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

160 　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第十条　买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

161 第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

162 五、不动产的登记与动产的交付 （一）不动产登记 1、不动产登记的意义： （1）国家对不动产进行行政管理、课征赋税等的依据；
（2）公示物权的状况、警示交易风险、维护不动产交易安全的有效措施，是不动产物权获得法律承认承认和保护的基本依据。

163 2、不动产登记的机关（我国） （1）现状：多头管理、分别登记（房产管理机关、土地管理机关、林业管理机关、工商管理机关及车辆、船舶、航空器等的管理机关） （2）趋势：学者们一致主张登记机关应当统一。

164 预告登记：指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权而作的提前登记。 （3）异议登记、更正登记与涂销登记
3、不动产登记的类别 （1）初始登记与变更登记 （2）正式登记与预告登记 预告登记：指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权而作的提前登记。 （3）异议登记、更正登记与涂销登记 异议登记：对现实登记的权利的正确性提出异议而进行的登记。 更正登记：当事人认为登记有错误时申请更正或登记机关发现有错误登记时依职权所进行的登记更正。 涂销登记：对错误、不真实的和已经消灭的不动产物权予以消除而作的登记。

165 （二）动产的占有与交付 1、动产的占有与交付的意义：动产的公示方式。“占有之所在即为动产物权之所在”——占有的权利正确性推定效力。 2、交付的一般形态——现实交付：一方将物的直接占有移转给另一方的行为。现实交付也可采用： 委托交付：让与人根据约定将动产交付给第一承运人（包括受让人指定的中间人）或邮局的交付方式。 拟制交付：让与人将代表标的物权利的有效凭证（如仓单、提单、存款单、票据等）交付给受让人，交付即告完成的交付方式。

166 3、交付的变通形态——观念交付 （1）简易交付：指动产物权的受让人已因其他关系先行占有了标的物，而后双方又达成了物权变动的合意，因而不必再行交付，物权变动自合同生效时发生的情形。 （2）指示交付：指标的物由第三人占有时，让与人将对该第三人的返还请求权让与给受让人并通知占有人，以代物的实际交付。

167 （3）占有改定：指出让动产时，出让人仍有必要继续占有该动产的，可以与受让人另行约定由其实际占有该项动产而使受让人取得间接占有，以代替实际交付的情形。
注意：占有改定与指示交付，不具备完整的公示作用，也不具有公信力。 故：不得以占有改定的方式设定质权；动产善意取得中占有改定的约定不具有对抗第三人和原权利人的追索的效力（原因皆在于占有改定不具有完整的公示作用，也就不具有公信力）。

168 案例： ，泰安公司与龙江公司在南京签订《定期租船合同》。同年10月4日，泰安公司按照合同约定将“长虹901”轮交付给龙江公司使用，但龙江公司一直拖欠租金。至 ，龙江公司实际欠租金及其他费用计人民币约500万元。泰安公司多次向龙江公司讨要未果。 在此前后，龙江公司向某油田购买了一船原油，欲在上海进行加工销售。双方签有表明购油意向的书面协议和补充协议，双方在《关于长虹901船装油付款问题的协议》中规定：“在油款未到之前，油轮不得离开浅海油区”。龙江公司并将原油两次装船运输，装载船舶为“长虹901”轮。同年11月12日，泰安公司向某市海事法院申请对“长虹901”轮所载原油进行诉前保全。同年11月13日，海事法院裁定：扣押装载在“长虹901”轮属于龙江公司所有的

169 原油4千吨。11月20日，泰安公司以“追索租金”为由在某市海事法院起诉龙江公司。由于诉前保全的被保全原油不宜长期保存，海事法院于1999
原油4千吨。11月20日，泰安公司以“追索租金”为由在某市海事法院起诉龙江公司。由于诉前保全的被保全原油不宜长期保存，海事法院于 对该批被保全的原油进行变卖，得款 元，由海事法院保存。 ，某市海事法院判令龙江公司向泰安公司支付拖欠租金等费用合计人民币 元。龙江公司服从判决，在法定上诉期内没有上诉。 在海事法院对被保全原油的所有权权属问题正式函告某油田后，某油田以“购销原油合同纠纷”为由，于 向某省某市中级人民法院起诉被告龙江公司，同时将泰安公司列为第三人。某市中级人民法院判决第三人泰安公司应当向某油田返还原油的价款 元并赔偿损失，泰安公司不服判决提起上诉，二审法院驳回上诉维持原判。

170 讨论问题： 1、原油买卖合同是否生效？ 2、 “长虹901”轮所载原油的所有权是否发生了转移？ 3、油田是否可以主张平分原油变卖得款？ 4. 假设将本案中“在油款未到之前，油轮不得离开浅海油区”的约定变为“在油款未到之前，油的所有权归某油田”，请重新考虑上述问题。

171 相关法律条文： 《经济合同法》第3条：“经济合同，除即时清结者外，应当采用书面形式。当事人协商同意的有关修改合同的文书、电报和图表，也是合同的组成部分。” 《合同法》解释（一）第3条：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”

172 《民法通则》第72条：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《合同法》第133条：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 《合同法》第134条：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。 ”

173 《合同法》第36条： “法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
《合同法》第37条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

174 《民事诉讼法》若干问题的意见２９７：“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的或者已经起诉的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。” 《民事诉讼法》若干问题的意见１０２：“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。” ”

175 《民事诉讼法》若干问题的意见298：“申请参与分配，申请人应提交申请书，申请书应写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实和理由，并附有执行依据。 　　参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产被清偿前提出。” 《海商法》第141条：“承租人未向出租人支付租金或者合同约定的其他款项的，出租人对船上属于承租人的货物和财产以及转租船舶的收入有留置权。

176 关于所有权保留的设定与公示 所有权保留：指在商品交易中，根据法律规定或当事人约定，出卖人移转财产的占有于买受人，而仍保留对该财产的所有权，待对方当事人交付价金或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转的一种法律制度。 在所有权保留中，标的物所有权人不占有标的物，买受人占有标的物却并不享有所有权，这种权利构造模式使得标的物的实际权属状态与其表象不尽一致，从而容易引发利害关系人之间的权利冲突。而所有权保留的公示方式，各国的立法实践有明显的分歧，主要有以下几种：

177 1.意思主义，即仅凭当事人双方的意思表示一致即可成立所有权的保留，无需履行其他任何特定的形式。《俄罗斯联邦民法典》采此立法例。
意思主义仅凭当事人合意即可设立所有权保留，虽然手续简便快捷，但缺乏起码的公示性，易导致“双重买卖”的泛滥，不利于对第三人利益的保护。 2.书面主义，即所有权保留应当在当事人之间保留书面上的记载，否则不发生法律上的效果。德国《分期付款买卖法》采此立法例。 书面主义，虽然相对于意思主义更明确了当事人之间的权利义务关系，但缺乏公示性的缺陷问题依然存在。

178 3.登记生效主义，即要设定所有权保留，除了当事人之间达成一致的意思表示外，还需要到有关机关履行一定形式的登记后方能生效。《瑞士民法典》第715条即采此规定。
登记生效主义克服了前两种方式的缺点，但若不分标的而一视同仁地要求凡为所有权保留均必须进行登记，将造成不必要的资源浪费。 4.书面成立——登记对抗主义，主张所有权保留只要在当事人之间具有书面上的记载即可成立，但未经有权机关的登记不得对抗善意第三人。我国台湾地区《动产担保交易法》与《意大利民法典》采此立法例。 书面成立——登记对抗主义赋予当事人自行选择的权利，使其在交易的安全与便捷等方面综合平衡后自由决定，有助于提高交易的效率，也不会违背第三人善意取得的原则。但是，对于以占有为权利公示方式的动产，仍要第三人必须先查明其权属，否则将承担不利后果，于情于理都显得不够充分。

179 本人赞同的观点： 所有权保留的公示，其价值取向不外登记公示的安全性与不登记的效率性两者之间的取舍和兼重。因此，可根据交易客体的不同区别对待： 1、当所有权保留交易的客体为以登记为物权公示方式的不动产及部分特殊动产如车辆、船舶、航空器等时，可采用书面成立——登记对抗主义，不登记的不能对抗善意第三人。 2、当所有权保留交易的客体为以占有为公示方式的一般动产时，可借鉴《意大利民法典》的做法，规定价值在一定金额之上（如人民币1万元）的所有权保留交易采登记对抗主义，其他的可采用书面成立主义。

180 课间休息 谢谢大家！