1、项目介绍 2、定位分析 3、经营分析 4、规划分析

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1 1、项目介绍 2、定位分析 3、经营分析 4、规划分析
沈阳星摩尔购物广场考察报告 1、项目介绍 、定位分析 、经营分析 、规划分析 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址： 添加Q群 ，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送

2 1、项目介绍——地理位置 星摩尔STAR MALL位于沈阳铁西区北二路与新华路交汇处，距沈阳火车站4.5公里，毗邻规划中的地铁五号线出口。

3 1、项目介绍——面积指标 项目占地11万多平，总建筑面积32.5万平，商业净出租面积11.7万平，乐宾百货2万平，办公面积2.5万平。 项目
规划数据 指标 占地面积 111530 m2 总建筑面积 325000 商业净出租面积 117191 乐宾百货 20000 影院面积 5200 办公面积 25000 停车场面积 2250 车位

4 1、项目介绍——开发商简介 星摩尔房地产开发公司是由国际著名综合集团菲巴集团（FIBA Group）与国际知名的土耳其商业地产开发商特克莫公司（Turkmall）合资设立。 拥有强大的零售市场开发背景，财务结构及专业知识， Star Mall旨在在全国各地开发购物广场建筑项目，快速扩大其投资组合。Star Mall以其高水平的专业规划设计，成为销售市场的领军集团。 星摩尔集团在中国的第一个项目是沈阳星摩尔购物广场，总投资额约2亿美元，2008年开始奠基。

5 2、定位分析——周边商业 周边有宜家家居、红星美凯龙及沈阳国际服装等大型商业。

6 2、定位分析——周边人口 星摩尔辅射周边80-100万人，周边较大型居住新建小区共5.4万套住宅。

7 2、定位分析——总体定位 功能定位：城市商业中心 主题定位：寻找快乐与拉手财富 档次定位：精品名品与谋新品牌共存
消费人群定位：时尚家庭与潮流青年 星摩尔购物广场规划运营模式： 集零售、餐饮、娱乐、等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑。商业净出租面积为117,191万平方米，拥有3层商用楼面，近300个大小不一、业态不同的独立店铺。

8 2、定位分析——业态比例 规划业态比例 业态 比例 零售Retail 45% 餐饮Food &Beverage 18%
休闲娱乐Entertainment 大型超市Hypermarket 19%

9 2、定位分析——商业定位 主力及品牌店： 四大主力店：欧尚超市（1-2层）、乐宾百货（1-3层）、国美电器（1层）、华谊兄弟影院（3层）
星摩尔各层业态分析 楼层 业态分布 层高（米） 地下一层 停车场 5.3 1层 大型超市、时装店、珠宝手表、快餐店、咖啡店、银行、家用电器 6.6 2层 大型超市、时装店、电子、儿童时装、家用电器、家庭服饰、咖啡店、KTV 3层 电影院、电子、游戏中心、儿童乐园、食品广场、高档餐厅、婚庆服务、健身房&SPA、KTV、私人护理、家庭装饰

10 3、经营分析——店铺租金 所有店铺只租不售。商业店铺可租部分11.7万平，单店面积在50-500平。 总体出租率约50-60%，1层约500平未租，2-3层大面积未出租。 业户可有1-2个月装修免租期+2个月试运营免租期。 租满一年后（从签订合同后开始计算），租金上涨1元/平/天。 层数 租金 物业费 实际租金 电费 分户空调 1层 第一年6元/平/天 第二年7元/平/天 第三年8元/平/天 65元/平/月 折合2.2元/平/天 元/平/天 分户计 业主承担 计流量（100平店一年需4个月约5000元） 2层 第一年4元/平/天 第二年5元/平/天 第三年6元/平/天 3层 第一年3.5元/平/天 第二年4.5元/平/天 第三年5.5元/平/天

11 3、经营分析——入驻品牌 品牌店：ZARA、肯德基、必胜客、汉堡王，星巴客、美吉姆、热风、ONLY、H&M等

12 4、规划分析——鸟瞰图

13 4、规划分析——内街布局 室内临街商铺，既可免受其他商家和天气因素的干扰，亦可与主力店共享客源。营造出“四季如春，琳琅满目”的商业环境，让顾客在轻松愉悦的氛围中体验购物逛街的乐趣。

14 4、规划分析——建筑特点 在中国为首次采用3D“菱形”天窗设计； 天窗面积达 17, 000 平方米，充分接受自然光照，创造户外般购物氛围；
“菱形”结构设计，从不同角度捕捉阳光，提供明亮的购物环境； “岛状”建筑，A—G岛为购物中心，H岛为写字楼； 环保材料,石材、铝和玻璃为您创造和谐的呼吸环境； 中国最长的液晶显示屏之一长600米； 波型正面结构； 入口采用玻璃装饰-从外面能看到内部； 正面照明（可调）； 两道连廊：星摩尔--宜家家居(２层)； 星摩尔购物中心--星摩尔写字楼 (３层)。

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