选址要求 商业业态.

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1 选址要求 商业业态

2 业态种类 零售业态 购物中心 百货商店 便利店 仓储店 零售购物型 专业店 专卖店 超市

3 业态对比 零售业态(一) 业态 购物中心 百货商店 超市 专业店 专卖店 便利店 仓储店 定义 规模 产品/业态
多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型 经营日用工业品为主的综合性零售商店 以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场 以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态 是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态 以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店 规模 规模大，5万-15万平米为宜 营业面积35000平方米 标准超市: 平米;大型综合超市: ;超大型: 具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定 根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米 面积在100平方左右 规模较大 产品/业态 内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％ 商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全 以食品为经营重点，满足食品一次性购全 商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上 商品结构以著名品牌、大众品牌为主 以速成食品、饮料、小百货为主 经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品

4 业态对比 零售业态(二) 购物中心 百货商店 超市 专业店 专卖店 便利店 仓储店 客户 购物方式 经营特色 目标顾客以流动顾客为主
中高收入人群、客户来源范围广 大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同 客户覆盖面广 针对特定消费人群、经济实力较强 附近居民 购物方式 柜台销售和开架销售相结合 开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式 定价销售和开架面售 定价销售和开架销售 开架自选、统一结算 开架售货、批量作价 经营特色 卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。 卖场租赁制、种类齐全、高毛利 平价销售、满足日常用品一次性购全 同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营 品牌专卖、量小、质优、高毛利 平价、服务群众生活，营业时间长

5 物业及选址要求 购物中心 选址要素： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析
用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况 .

6 购物中心 购物中心 功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。
黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为55：20：25 业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。 类 型 业 态 效 用 主力店 高端百货、大型超市、家居、建材等 有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险 次主力店 知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所 聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势 品牌店 饰品、服饰、化妆品等 购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源

7 代表品牌 百货商店 新世界 天虹百货

8 选址基本要求 百货商店 要 素 要 求 商 圈 物 业 要 求 建筑 面积 层高 柱距 配套设施 楼板承重 停车场 合作方式 城市核心商圈
要 素 要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上 物 业 要 求 建筑 楼高三层以上 面积 ㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡ 标准单店面积：35000㎡以上 层高 首层层高5m，二层以上层高4.5m； 柱距 8m×8m 配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 楼板承重 450kg/㎡ 停车场 100个/10000㎡ 合作方式 免租期1年左右 租赁年限10—20年

9 百盛 品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 顾客定位 中高收入阶层
发展状况 目前拥有40家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点08年销售额106亿。

10 上海九海百盛 百盛案例 上海九海百盛百货业态布局 6F 文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居. 5F 游戏广场、美食小吃； 2-4F
化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣 1F 皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅 银行； -1F 平价超市 本报告是严格保密的.

11 新世界 新世界 品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 经营战略
高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国20多个大中城市

12 沈阳中华路新世界 新世界 新世界案例 沈阳中华路新世界业态布局 6F 家居配饰、家居用品 5F 运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣
男士正装、配饰 3F 少淑女装、时尚手表 2F 女士职业装、女士配饰、化妆品 1F 国际名品、珠宝、名表 -1F 男女皮鞋、男女手袋 新世界

13 茂业 品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 08年19家门店销售额39亿。 09年计划新开沈阳金廊、常州武进、深圳南山3家百货店。

14 太平洋百货 品牌特点 太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，2008年太平洋SOGO百货集团在国内共设有12家店40亿销售额（太平洋10家远东2家）。

15 上海徐家汇太平洋 太平洋案例 上海徐家汇太平洋百货业态布局 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F B1
化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2F 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3F 服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4F 淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5F 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修改室 6F 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服饰 7F 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆&教室 贵宾厅 电器用品 瓷器 家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教 8F 童装 童鞋 育婴室 孕妇装及用品 贺卡 活动会馆 婴童家具 玩具 婴儿用品 儿童学习用品 B1 香烟 洋酒 冰淇淋 茶叶 寿司 巧克力 面包 蛋糕 比萨 休闲小食 本报告是严格保密的.

16 天虹百货 天虹百货 品牌特点 集 团：中国一航 成立时间：1984年 经营方式：中外合资 全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。
集 团：中国一航 成立时间：1984年 经营方式：中外合资 全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。 荣 誉：连续7年中国零售百强 经营模式、理念 模 式：“百货+超市+X 天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” 发展状况 “深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业” “中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 全国首家在线支付网上购物商城 08年34家门店，销售额94亿元人民币

17 案例对比 百货商店 案例 天虹 茂业 太平洋 新世界 百盛 地 址 商 圈 顾客特征 物业形态 面积规模 周边配套
地 址 南山区文心五路保利文化广场C区 深圳市福田区华强北路2009号 上海市徐汇区衡山路932号 沈阳巿和平区中华路88号 淮海路与陕西南路口 商 圈 南山中心区 华强北商圈 徐家汇商业中心区 繁华商业中心中华路商圈 淮海路商圈 顾客特征 中产阶层 高中低收入阶层 中青年、中高收入阶层 中高收入阶层 物业形态 4层 八层 地下一层、地上八层 六层 面积规模 总营业面积1.5万平方米 总营业面积8万平方米 总营业面积3万平方米 经营面积约44,000平方米 经营面积 28000平方米 周边配套 保利文化广场 海岸城 地铁1号线 国美 苏宁 立体交通 繁华商业中心 星级酒店、百货商场、超级巿场密集 地铁一号线 多家商场 超市

18 代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁 专业店

19 选址要求 专业店 一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。
1、商圈基本要求 2、物业基本要求 选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内； 商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求 营业面积根据主营商品特点而定； 设有一定规模的停车场

20 代表品牌：宜家 专业店 宜家集团是宜家国际系统有限公司(Inter IKEA Systems B.V.)最大的特许经营者， 宜家国际系统有限公司为宜家概念的所有者。宜家集团在34个国家拥有240个商场 品牌特点 采购模式：全球化的采购模式 产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家 推广口号：生活，从家开始 经营理念 “提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。 发展状况 宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。

21 代表品牌：百安居（英国） 专业店 世界第一家家居及建材超级市场 品牌特点 先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络 经营策略
先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络 经营策略 低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益 发展状况 主要经营家居成品及高档建材精品，讲究规模、卖场环境及规范的管理，截止至2008年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年在30多个城市开设100家商店。 面积要求：一般在30000㎡左右

22 代表品牌：家得宝（美国) 专业店 品牌特点 全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团 经营理念 “绿色环保” 发展状况
全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团 经营理念 “绿色环保” 发展状况 家得宝在2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店，经过8个月的整合于今年8月26日在中国正式营业。

23 选址要求 家居商场 代表品牌 百安居 宜 家 商圈 物 业 要 求 合作方式 建筑 单层
宜 家 商圈 物 业 要 求 建筑 单层 两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅；. 面积 10000－30000 平米 标准店面积2.8万－3.5万平方米 层高 建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米 拥有800个免费停车位的地下停车场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅。 柱距 9米*9米以上           楼板承重 2.5吨/平方米 停车场 停车位不少于300个 800个免费停车位的地下停车场 合作方式 租赁

24 中国3C家电连锁零售企业的领先者 专业店 经营理念 中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者
1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超过600家连锁店，销售规模在100家连锁企业中，位居三甲 经营理念 强调“品牌、价格、服务一步到位” 坚持“专业自营”服务方针。以连锁店服务为基石 努力打造中国最优秀的连锁服务品牌

25 国美 专业店 经营理念 品牌形象 中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。
成立于1987年，至今已在250个城市拥有直营门店800余家，先后收购永乐和大中 经营理念 商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先 品牌形象 “谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费行家和服务专家”、“供应链管理专家 ”

26 五星 专业店 经营理念 百思买（世界最大家电零售企业 ）旗下企业，中国家电零售连锁的前四强企业
成立于1998年 ，已在全国七十余个大中城市 开设专业化连锁卖场136余家 经营理念 “以顾客为中心”的商业理念 提倡 "关注顾客、关注供应商、关注员工"

27 电器类 专业店 苏宁电器 国美电器 五星电器 商圈区位 物 业 要 求 合作方式 产权 面积 楼层 停车场 广场 配套
城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 商业街店：临街商铺（一层），处于市 级商圈、区级商圈； 店中店：大型商场或大型超市内，或接 近电器或日用消费品区，市级区级商圈 社区店：紧邻大型社区，社区人口10万 特定市场店：手机、IT一条街 枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通 枢纽等处且已形成一定规模的商圈 交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈； 地级城市市区人口50万以上， 具有一定的购买能力商业中心； 江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商 圈； 城市或区域的商业中心，人流量大， 物 业 要 求 产权 独立、清晰产权 面积 3000平方米以上 小型店：30～50平米。中型店：80～120平米、160～240平 大型店：260～320平米；旗舰店：400平米左右 3000平米以上 楼层 地级市不超过四楼，楼层 县级不超过三楼 从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层 地级市场楼层不超过四楼， 县级市场楼层不超过三楼 停车场 开阔的停车场地不小于100个 同苏宁 广场 开阔的门前广场物业距街道的距离在6米以上 配套 合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）层高5米 合作方式 租期10年以上

28 北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛 超市

29 选址基本要求 超市 要素 要求 商圈 物 业 要 求 合作方式 建筑 面积 层高 柱距 物业纵深 楼板承重 停车场
经济发达、城市化水平30%以上； 交通便利； 商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商 品性消费支出大于300元/月 物 业 要 求 建筑 最好框架结构 面积 ㎡，单层面积5000 平米左右 层高 楼层不超过三层，首层层高≥5.5 m，二层以上层高≥4.5m 柱距 8米×8米为宜 物业纵深 以30--50米为佳 楼板承重 800kg/㎡ 停车场 设有与商店营业面积相适应的停车场 合作方式 免租期1年左右 租赁年限10—20年

30 世界最大的连锁零售商 沃尔玛 经营理念 美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业
1962年成立，在全球开设了6,600多家商场 ，2007年营业额3511亿美圆，居全球之冠 沃尔玛在中国 1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店 ，至今已在40个城市开设了104家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态 经营理念 从“天天平价，始终如一”到“优质低价”； “一站式”购物新概念； 会员制； 严格的成本控制体系

31 世界第二大国际化零售连锁集团 家乐福 经营理念 大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团
成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及30个国家和地区 家乐福在中国 1995年进入中国 ，已进入了中国25个城市，开设了109家大型超市 经营理念 以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品； “开心购物家乐福”； “一站式购物”

32 泰国正大集团旗下企业 易初莲花 经营理念 品牌诉求 泰国正大集团旗下企业 泰籍华人谢易初创办 易初莲花在中国
1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70多家购物中心 经营理念 品种齐全、天天低价、一站式购物； 做“中国最值得信赖的零售商之一 ” 品牌诉求 “莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事业的共同发展祥 ； 为避讳，更名为“卜蜂莲花”

33 人人乐 经营理念 大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国500强
1996年4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家 经营理念 为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富； 大、平、鲜、全 精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整 整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务（ZYSK核心价值观）

34 华润万家 经营理念 发展战略 国有控股企业集团—华润（集团）旗下零售连锁企业品牌 主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态
截止2007年12月，华润万家在全国拥有门店2450家 ，2007年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位 经营理念 时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利 发展战略 全国发展、区域领先、多业态协同

35 北京华联 经营理念 中国规模最大的大型连锁商业集团之一 ——北京华联集团旗下企业 成立于 1996 年 6 月 ，现有60余家门店
主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品 经营理念 以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、供应商、合作伙伴的真诚和信用

36 选址要求 超市 沃尔玛 家乐福 易初莲花 商圈区位 物 业 要 求 其他 合作方式 面积 建筑物 层高 柱距 楼板承重 停车场 相关配套
1.5公里范围10万以上，2公里12--15万 临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔； 以中青年为主，收入水平高； 无经营面积超过5000平方米同类业态 交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）； 人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道 交通便利； 社区密集区 物 业 要 求 面积 15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米 2万平米左右 建筑物 纵深40--50米以上；临街面大于70米 长宽比例10：7或10：6 临街面不少于80米、矩形或梯形地块 层高 5米 卖场净高 ;后仓 柱距 8--9米 10.8*10.8 楼板承重 卖场 800kg/平米,后仓冷库1000~1200 停车场 300个以上顾客免费停车位 ，20个以上免费货车停车位 免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米 400～600 车位(上海,北京,广州)150～300车位(其他) ;600～1000自行车位 相关配套 电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表 货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达 供水 200～250吨/天;供气 排水通道\通风\发电机\消防\环保 其他 2个主出入口；外立面广告3个；广场 转租租户由家乐福负责管理 免费广告牌：高炮2个；门头2个 合作方式 租赁期限20年或20年以上 租金较低、长期的租赁合同（一般是20年－30年）

37 选址要求 超市 人人乐 华润万家 北京华联（大型综超） 商圈区位 物 业 要 求 合作方式 面积及楼层 层高 柱距 建筑主体 配套设施
一二线城市 大型商业地块和住宅密集区 城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区 ; 位于城市主干道、十字路口 A、城市规模：省城或中心城市；常住人口100万以 上，年均消费6000元以上 B、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万 人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万 二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日 均人流量6万以上 三级商圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面 日均人流量4万以上； C、3公里内竞争对手不超过2家。 物 业 要 求 面积及楼层 3层以内单层3000平方以上，共 首层最佳，不超过三个楼层 ；共8000㎡以上 共12000平方米。单层12000。多层6000平方米/层。 库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。 层高 4.2米以上 5.5米最佳 不低于5米 5米 柱距 8*8 建筑主体 物业尽量方正 框架或排架结构 楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 配套设施 有空调、电梯、消防; 排水/排污/排油通道 卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消 防通道）宽幅：3米; 地下室防水：用电量0.12千伏安/平米 停车位 150个以上停车位 需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60㎡ 合作方式 租赁自营 租期20年 免租12个月以上 租赁、自建 租赁、期限20年

38 选址要求 便利店 要素 要求 商圈 物 业 要 求 合作方式 产权 楼层 面积 配套设施 其他
以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在 人； 选择居民区附近，该地区固定顾客较多； 选择地铁或车站附近，流动顾客较多； 选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所； 一般300米内无相同性质竞争者 物 业 要 求 产权 产权清晰且至少可使（租）用6年 楼层 独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米 面积 60~120平方米 配套设施 同时配备上水和下水； 一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森 等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容 电量的上限 其他 无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展） 合作方式 租金：3-8元/平米.天； 租期：一般5年以上

39 便利商店的国际共通语言 7-11 1927年7-11便利店诞生于美国、后引入日本 全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系 经营策略
准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士 集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等 开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种 发展物流配送业务　

40 选址要求 7-11 选址出发点：便捷 选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、办公楼和学校附近 选址亮点：
有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入； 有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便； 有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意 选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及建筑物狭长

41 业态种类 餐饮休闲 麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 餐饮休闲娱乐型 面点王 中体倍力 大地数字影院

42 物业及选址要求 餐饮（一） 连锁快餐店 普通餐饮 火锅店 商圈选择 立店障碍 同普通餐饮 物 业 要 求 合作方式 代表品牌
繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市 商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市 大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。 以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈 立店障碍 经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源１０米外；周边无异议 同右；大餐厅，设置疏散通道； 门前禁忌有有封闭交通隔离栏、 高于1.8米的绿化及电线杆 同普通餐饮 物 业 要 求 建筑要求 平米 框架结构; 层高不低于4.5米; 位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面 商务型150~1000平方米、大众型80~200平方米；净高不低于3.2米，柱距8-10米，餐厅门前须有相应的停车场 120~500平方米 、厨房可小于营业面积的三分之一；层高4.5米，柱距8米框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅 配套设施 电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应; 有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置， 厨房污水排放的生化处理装置 及油烟气排放的通道 ，电 瓦/平方米 上下水管径32mm，供水20吨/日，水压25N/平方厘米； 电 千瓦 合作方式 租期5年以上 大众化快餐店:2~4元平米/天 消费型快餐店6~30元 低层为1.5元平米/天以上,具体视地段\商圈而定;楼上租金略低 视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米·天） 代表品牌 麦当劳、肯德基、必胜客 小肥羊、谭鱼头

43 物业及选址要求 餐饮（二） 茶坊、酒吧、咖啡 面馆 面包、面点房 商圈选择 立店障碍 物 业 要 求 合作方式 代表品牌
选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境； 以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养 满足人们速食的要求； 宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域 各种商圈均可开设； 品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上 立店障碍 须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意 ； 国家对酒吧课以重税 与普通餐厅相同 立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营； 离污染源10米以上 物 业 要 求 建筑要求 50~400平方米 ； 对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异； 层高不低于2.8米 ； 如与居民相邻，设置隔音层 80-200平米； 其余与普通餐厅相同 60~120平方米 ； 框架式结构； 层高不低于2.8米； 门面宽度6米以上，橱窗开阔 配套设施 电力按每100平米10千瓦配置 自来水供应 合作方式 租期2年以上 租金3~20元/（平方米·天） 租金2~5元/（平方米·天） 租期2年以上一般企业3~5元/（平方米·天） 代表品牌 星巴克、上岛咖啡 马兰拉面、面点王 好利来、面包新语

44 麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王 大地数字影院 中体倍力
麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王 大地数字影院 中体倍力 餐饮娱乐

45 全球最大连锁快餐企业 麦当劳 全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌 以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生活方式
麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球121个国家和地区 麦当劳在中国 1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅 670家餐厅遍布25个省和直辖市的108个次级行政区域 　 经营之道 1、QSC＆V原则，即质量、服务、清洁和价值 2、严格的检查监督制度 和完备的培训体系 3、联合广告基金制度 4、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的1／3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90％ ） 负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源

46 选址要求 麦当劳 选址原则：方便顾客 选址步骤 1、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员； 2、着眼于今天和明天：讲究20年不变
3、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗 4、不急于求成 5、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店 选址步骤 1、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。 2、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。 3、投资回报与风险评估

47 世界著名的炸鸡快餐连锁企业 肯德基 全球最大的餐饮连锁企业—百胜餐饮集团旗下企业 在全球拥有10000多家餐厅 肯德基在中国
肯德基于1987年进入古都北京 截止到2007年11月底，肯德基在中国大陆200多个城市已经拥有2000余家餐厅 成功秘诀： 1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共同成长 2、原始而神秘的配方 3、特许经营：“不从零开始”：肯德基将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者

48 选址步骤 肯德基 1、商圈的划分与选择 2、聚客点的测算与选择
划分商圈。采取记分法。把商圈分成好几大类，有市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、社商务两用型、旅游型等等 选择商圈。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度 确定商圈内最主要的聚客点。努力争取在最聚客的地方和其附近开店。通过采集来的人流数据进行估算 考虑人流的主要动线会不会被竞争对手

49 物业及选址要求 餐饮娱乐 麦当劳 肯德基 商圈选择 物 业 要 求 合作方式 同麦当劳（跟进战略） 经营面积 物业形状 同麦当劳 层高柱距
商业区、商住区、写字楼区、交通纽； 临街，场地开阔]、进出方便 同麦当劳（跟进战略） 物 业 要 求 经营面积 400平米左右 350平米 门面12米 物业形状 尽量方正或整齐、临街有大窗 同麦当劳 层高柱距 层高不小于3.5米;柱距6米以上 净高不低于3米 楼板承重 部分区域500公斤/平米， 大部区域350公斤/平米 厨房区楼板负荷为450公斤/平米 餐厅区活荷载为250公斤/平米 供电供水 提供或有位置建设给排水/排油/排污/道： 配电负荷：250千伏安 200KW的用电量；25吨水/天 提供或有位置建设给排水/排油/排污/道 硬件设施 提供室外安装空调和排烟机位置 提供两条电话线路 停车位 有停车位（专用最佳，公用也可） 提供临时卸货车位 其他 外墙可设置店标和指示标 门脸上方提供招牌安装位置 餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间 合作方式 直营或加盟 租赁\ 15年或以上\免租期商议; 租期10年以上

50 全球最大的比萨专卖连锁企业 必胜客 品牌诉求 经营战略 全球最大的餐饮连锁企业—百胜餐饮集团旗下企业
1958年成立，在全球９０多个国家和地区拥有1.35万家分店 必胜客在中国 1990年进入中国，已在中国50多个城市开设了187家连锁店 品牌诉求 从“休闲餐饮”到“欢乐餐厅 ”，消费群以年轻一族为主，注重时尚流行 经营战略 全球战略：目标市场营销战略 （STP营销），即细分市场、选择目标市场和产品(或服务)定位。 中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌‘必胜宅急送’ ；4、本土化经营

51 选址要求 必胜客 要素 要求 商圈 物 业 要 求 合作方式 大城市及发展潜力较好的中小城市 商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈
经营面积 单层450——480平米 双层500——600平米 楼板承重 大于450公斤/平米 供水供电 供水需2分管。排水需要4分管。水压2.5——3.5公斤，保证每天20吨； 250千瓦 通风通暖 留有排烟出口，可放通风机； 需安装8台十匹机，有放置外机的地方 排污环保 排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池 ； 满足正常的环保条件 合作方式 直营

52 世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者
星巴克 星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者 在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国家拥有超过12,000多家咖啡店 星巴克在中国 1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了430多家门店，其中约200家在大陆地区 经营理念 提供最优质的咖啡和服务，营造独特的“星巴克体验”，让星巴克店成为人们的“第三生活空间” 品牌定位 目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的富有小资情调的城市白领； “多数人承担得起得奢侈品”

53 星巴克选址要求 星巴克 商业要求 建筑要求 合作方式 其他要求 星巴克选址 租期10-15年 省内一类城市市区 市内核心的商圈
商圈内展示面好，核心位置 2 建筑要求 4 合作方式 星巴克选址 面积150平方米，首层 层高4米以上 租期10-15年 3 其他要求 给排水/排油/排污/烟道 供配电负荷：100千瓦 有招牌位及广告悬挂点

54 中式快餐行业的领先者 面点王 经营理念 1996年成立，目前在深圳和广州拥有55家直营分店、1 个食品配送中心的现代大型中式快餐连锁企业
中国快餐连锁十大著名品牌企餐业、中国饮企业100强、中华餐饮名店、最具影响力深圳知名品牌 经营理念 不为面食而面食，却以面食作文章 争创中式快餐之王

55 “喷淋”式的人流引导作用 影院 增大人流量 消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物中心带来各种层面的消费者
观众消费能力高：喜欢看电影的90%以上是中高收入家庭，消费能力强 消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由1-2小时增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力拉动餐饮和其他消费需求

56 大地数字影院 影院 选址原则 影院数量和规模确定指标 布局合理：影厅布局，出入场流线，小卖售票位置，放映机房等 位置和其性质相适应
1、容量大，设备完善，经营管理好的影院应设在繁华的商业地段。 2、一般标准的电影院则适用于居民区，近郊或市区内网点的补白。 要与商业、服务的设施相配合（不要让观众专为看电影而来，看完电影别无去处。） 层高要求：层高不低于9米、跨距不小于10米。 影院数量和规模确定指标 基本观众人数；每个基本观众每年看电影的场数每年放映天数；每天放映场数；年平均上座率；其他经济水平、消费能力、文化消费能力，生活习惯，自然环境等因素。

57 选址要求 影院 大地影院 金逸影视 商圈区位 物 业 要 求 合作方式 要素 面积、楼层 层高、柱距 物业形状 楼板承重 配套设施 装修
二、三级城区中主要商圈； 3公里内不少于20万人城市商圈； 有独立的垂直交通 成熟商圈或有潜力的商圈； 购物中心内 物 业 要 求 面积、楼层 1500㎡； 项目顶层不高于6层 （底层面积、不含夹层）3-5层 层高、柱距 净高不低于6米 ； 柱距不低于10米 层高9m以上（可2层打通） 物业形状 影厅内中空 楼板承重 400kg/㎡ 450kg/㎡ 配套设施 给排水/排油/排污/烟道： 消防安全到位； 供配电负荷：300KVA； 供配电负荷： kw 有相对独立的垂直电梯 装修 毛坯 交通及停车 与商场主通道相连，门面12-20米， 合作方式 自营 租期15年、免租6个月 租金面议 租期20年 保底租金和票房提成

58 选址要求 影院 大地影院 金逸影视 商圈区位 物 业 要 求 合作方式 要素 面积、楼层 层高、柱距 物业形状 楼板承重 配套设施 装修
二、三级城区中主要商圈； 3公里内不少于20万人城市商圈； 有独立的垂直交通 成熟商圈或有潜力的商圈； 购物中心内 物 业 要 求 面积、楼层 ㎡； 项目顶层不高于6层 （底层面积、不含夹层）3-5层 层高、柱距 净高不低于6米 ； 柱距不低于10米 层高9m以上（可2层打通） 物业形状 影厅内中空 楼板承重 400kg/㎡ 450kg/㎡ 配套设施 给排水/排油/排污/烟道： 消防安全到位； 供配电负荷：300KVA； 供配电负荷： kw 有相对独立的垂直电梯 装修 毛坯 交通及停车 与商场主通道相连，门面12-20米， 合作方式 自营 租期15年、免租6个月 保底租金和票房提成 租期20年

59 选址要求 电玩城 要素 神采飞扬 汤姆熊 区位/商圈 物 业 要 求 合作方式 面积 层高 楼板承重 配套设施 广告位 停车位 装修
市中心购物中心业态组合 城市核心商圈，商圈位置：大型购物中心出入口、商业步行街 物 业 要 求 面积 ㎡ 2000㎡一层或者负一层 层高 净高2.8m以上 3m以上 楼板承重 配套设施 供配电负荷：20-80千瓦 供配电负荷：15-20千瓦 广告位 停车位 停车方便，交通便利 装修 合作方式 租赁或者联营，租赁期3年以上

60 选址要求 商家名称 博士眼镜 www.doctorglasses.com.cn 商家概况
成立于 1993 年，是一家从事验光配镜和专业服务的连锁（加盟）企业。十年磨一剑。博士眼镜用十一年的时间，在全国各地开办了七十多家连锁（加盟）店，其中，在深圳拥有 30 多家连锁（加盟）店，是深圳市最大的专业眼镜销售企业之一。 目前业务区域 全国 拓展要求 选址区域 街区 分店总数 80家 需求面（㎡） 100㎡ 加盟店数 深圳30多家 层高要（M） 3米以上 中央空调 视情况定 租赁年限 3年以上 免租期 租金承受范围 物业配置 交付租金形式 发展要求 博士质量管理零缺陷。“不求最快，但求最好”。从验光、车边到磨片、制镜等每个环节，都有专人负责把关，整个运作完全符合 ISO9002 质量标准，达到质量管理零缺陷。无论总店还是分店，从验光制镜到交到顾客手中，都有专人复查，决不允许一副不合格的眼镜流入市场 博士眼镜公司总经理范勤女士组织成立了深圳首家视光学研究学会博士眼镜视光学委员会。

61 选址要求 方特科技乐园 要素 要求 区位/商圈 物 业 要 求 合作方式 面积 层高柱距 楼板承重 配套设施 地面、墙、屋顶 停车位 装修
楼层不限，因当地市场而定 物 业 要 求 面积 ㎡ 层高柱距 层高4.8-5m，如有4D影院要求高10米，且直径10米以内无柱子 楼板承重 公斤/平方米 配套设施 供配电负荷：15-20千瓦 地面、墙、屋顶 地面：胶；墙：乳胶漆；屋顶：不用装修 停车位 停车方便，交通便利 装修 开发商和方特科技乐园共同完成 合作方式 开发商：基本装修、日常运营、工程要求、付设备款的20%-30%、租金为营业额提成 方特乐园：设备投资、运送安装、维护、个性装修、对开发商的管理支持

62 选址要求 商家名称 海王星辰 商家概况 原深圳市海王星辰医药有限公司，是一家大型医药、健康产品的专业营销公司。在中国医药零售行业，海王星辰率先引进国外先进的医药连锁经营管理技术，积极研究与开拓医药、健康产品终端零售市场，创立了适合中国国情的现代零售药店 "海王星辰健康药房" 目前业务区域 全国 拓展要求 选址区域 商业繁华区 直营店数 1100家 需求面（㎡） 首层 中央空调 视情况定 层高要（M） 3米以上 免租期 2—3个月 租赁年限 5年 物业配置 坚持兴开直营店，不做加盟是海王星辰的一贯定位和原则。直营店的统一管理，最大程度确保为顾客提供优质优价的商品和专业服务 租金承受范围 交付租金形式 发展要求 海王星辰全国直营门店数突破1100家，分布在各发达城市，除总部所在地深圳外，分别在广州、昆明、成都、杭州、宁波、苏州、上海、大连、潍坊等地设立分部。 2003年，海王星辰携手北京同仁堂（集团）、北京首创共同组建了北京同仁堂商业投资发展有限责任公司，发展同仁堂现代国药店，为中医国药健康事业添砖加瓦

63 中体倍力 2002年由中体产业股份有限公司与美国倍力健身公司携手创建。 中国领先的健身品牌，至尽已在全国拥有几十家健身俱乐部 1、选址要求
选择在商务区、商业中心区、高档社区会所；物业一二层或者客梯直达高层，建筑面积3000㎡以上 合作方式：直营（仅限北京、广州、上海）；其他地区为加盟或者合作 2、工程技术要求 净高不低于3.5米，楼层负荷300kg/㎡，毛坯，自行装修；中央空调、冷热水供应周边有不少于50个停车位。