健全房市之 最新稅務及政策.

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1 健全房市之 最新稅務及政策

2 甲、金管政策－五大重手打房 第一招：自有住宅銀行貸款限縮範圍： 1.年滿20歲 2.具有完全行為能力者 3.目前在國內確無自用住宅 4.為購置住宅的貸款 第二招：檢視銀行不動產放款集中度 房貸、修繕、建築貸款與其他不動產抵押貸款占放款 餘額50％以上，銀行必須提出改善計畫，包括回收放 款、增資 第三招：金管會檢視各銀行放款歸類正確與否 第四招：審慎鑑估不動產價值且應考慮借款人信用、還 款來源 第五招：專案金檢－主要檢視各銀行貸款分類、鑑價、 調整資產

3 乙、房地產特種銷售稅立法施行－奢侈稅上路 （已立法通
過，5/2公布施行細則） 一、課稅範圍 1.在中華民國境內銷售、產製及進口特種貨物或銷售特 種勞務，均應依本條例規定課徵特種貨物及勞務稅。 （＃1） 立法理由： 參照加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第1條及貨物稅條例第1條，訂定特種貨物及勞務稅之課徵範圍。 2.課稅貨物及勞務 本條例規定之特種貨物，項目如下： a.房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落 基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5 條規定者，不包括之。

4 施2：本條例第2條第1項第3款所稱遊艇，指船舶法
b.小客車：包駕駛人座位在內，座車在九座以下之載 人汽車且每輛銷售價格或完稅價格達新台幣3百萬元 者。 c.遊艇：每艘銷售價格或完稅價格達新台幣3百萬元者。 施2：本條例第2條第1項第3款所稱遊艇，指船舶法 第3條規定之遊艇，包括自用遊艇及非自用遊 艇。 d.飛機、直昇機及超輕型載具：每架銷售價格或完稅價 格達新台幣3百萬元者。 施3：本條例第2條第1項第4款所稱飛機、直昇機及超 輕型載具，指民用航空法第2條規定之飛機、直 昇機及超輕型載具。 e.龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品：每件銷 售價格或完稅價格達新台幣50萬元者。但非屬野生動 物保育法規定之保育類野生動物及其產製品， 奢侈品與勞務

5 施4：本條例第2條第1項第5款所稱龜殼、玳瑁、珊 瑚、象牙、毛皮及其產製品，指適用野生動物 保育法規定之保育類龜殼、玳瑁、珊瑚、象
不包括之。 施4：本條例第2條第1項第5款所稱龜殼、玳瑁、珊 瑚、象牙、毛皮及其產製品，指適用野生動物 保育法規定之保育類龜殼、玳瑁、珊瑚、象 牙、毛皮之全部、部分及其加工品。但不包括 文化資產保存法規定之古物。 f.家具：每件銷售價格或完稅價格達新台幣50萬元者。 施5：本條例第2條第1項第6款所稱家具，指供日常使 用之桌、椅、櫥、櫃及床。 本條例所稱特種勞務，指每次銷售價格達新台幣50萬元 之入會權利，屬可退還之保證金性質者，不包括之。（ ＃2） 施6：本條例第2條第2項所稱入會權利，指以會員制方式 收取之入會費。 奢侈品與勞務

6 立法理由： 一、第1項定明應課徵特種貨物及勞務稅之特種貨物項目： 衡酌現行土地及房屋短期交易稅負偏低，甚或無稅負，爰於第1款規定持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地為課稅項目，並參照平均地權條例施行細則第40條第1項第1款前段規定，將依法得核發建造執照之都市土地納入課稅項目（即非都市土地不列入），以健全房屋市場。 直轄市或縣 (市) 主管機關依本條例第26條第1項規定劃定私有空地限期建築、增建、改建或重建之地區，應符合左列規定： 一、都市土地依法得核發建造執照，或非都市土地經編定為乙種建築用地屆滿五年。 二、無限建、禁建情事。（平均地權條例施行細則40Ⅰ）

7 2.第2款至第4款及第6款將達一定金額之高價貨物納入課稅項目，以符社會期待，兼顧量能課稅原則。
第2款並參照貨物稅條例第12條第1項第1款第1目規定，明定小客出之定義。 3.第5款參照野生動物保育法保育野生動物之立法意旨及南韓之立法例，明定得進行交易之保育類野生動用及其產製品，且達一定金額者納入課稅項目，以符社會期待，並兼顧保育政策。 二、第2項將達一定金額之入會權利納入課稅項目，以符社會期待，並兼顧量能課稅原則。

8 Ⅰ.銷售：銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地。 Ⅱ.產製： Ⅲ.持有期間：指自本條例施行前或施行後完成移轉登
3.名詞定義： Ⅰ.銷售：銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地。 Ⅱ.產製： Ⅲ.持有期間：指自本條例施行前或施行後完成移轉登 記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止 之期間。 施7：因強制執行於登記前已取得不動產物權者，於依本 條例第3條第3項規定計算持有期間時，其起算日以 領得權利移轉證書之日為準；因區段徵收領回之抵 價地，其起算日以所有權人原取得被徵收土地之日 為準。 施行細則立法理由： 參照強制執行法第98條規定，明定因強制執行於登記前已取得不動產物權者之持有期間起算點，以維護民眾權益；依平均地權條例第55條第1項規定，實施區段徵收之

9 土地，原土地所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間以書面申請發給抵價地。鑑於區段徵收之原土地所有權人依上開規定取得抵價地，等同土地所有權人係以其原有土地換得抵價地，銷售抵價地時之土地持有期間，應考量併計土地所有權人持有原土地之期間，始屬合理，爰定明區段徵收領回抵價地之持有期間起算點，以維護民眾權益。

10 特種銷售稅之持有期間在二年以內認定－適用與溯及
取得 二年 ▲ ★ ▲ 訂約 銷售之日（止） （1）完成移轉登記之日（起） ↓ （2） 取得 ˇ適用 ×適用 ▲ ▲ ★ 訂約 銷售之日（止） 完成 移轉登記之日（起） ▲ ▲ ★ ★ （3） 特種銷售稅 ★施行日 （生效日） ˇ適用 二年內 ▲ ▲ 取得 完成 移轉登記之日（起） 訂約 銷售之日（止）

11 前條（第2條）第1項第1款（銷售持有期間在二年以內房地產）所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日（起），計算至本條例施行後訂定銷售契約，訂定銷售契約之日（止）之期間。（＃3Ⅲ）
案例一： 藍廣財於98年1月投資買入房地一棟，於2年內即99年5月出售，是否適用最新 立法之「特種銷售稅」？又藍廣財於99年3月投資苗栗縣非都市土地（鄉村區乙種建築用地），但於「特種銷售稅」生效後，且屬買入後於1年內銷售，是否應課徵特種銷售稅15％？ →1.99年5月未施行特種銷售稅，不溯及既往，不適用。 →2.持有期間2年內銷售非都市土地，不屬於特種銷售稅課 稅範圍，不適用。

12 →2.應於訂定契約之日起30日內向大發公司總公司所在地國 稅局申報房地產特種銷售稅 a.已持有一年10各月房地產，於滿2年後再訂定銷售契
案例二： 大發建設公司於98年12月買入都市土地之住宅區建築用地，於100年10月特種銷售稅生效後，出售給同業大明建設公司，是否課徵特種銷售稅？又於那一時點向何機關申報？ →1.特種銷售稅生效後，持有都市土地2年內出售，賣方不 論是自然人或法人，應課徵特種銷售稅 →2.應於訂定契約之日起30日內向大發公司總公司所在地國 稅局申報房地產特種銷售稅 a.已持有一年10各月房地產，於滿2年後再訂定銷售契 約→免稅 b.已持有11個月房地產，於滿2年內訂定銷售契約→稅 率15％（一年內銷售）～10％（二年內銷售）

13 對策： 1.銷售訂定契約日與持有期間的規劃與安排 已持有10個月，待滿1年以後銷售（稅率15％→降低10 ％） 已持有1年9個月，待滿2年後銷售→免稅 2.選擇投資非都市土地交易 3.預售屋投資人未完成登記前銷售可以免特種銷售稅 本條例所稱在中華民國境內銷售房屋、土地、特種勞務，分別指： a.房屋、土地：銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地。 b.特種勞務：銷售在中華民國境內使用之特種勞務。 本條例所稱在中華民國境內產製，指產製廠商於中華民國境內辦理特種貨物及勞務稅廠商登記且產製特種貨物。 前條第1項第1款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行

14 後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。（＃3）
財政部答客問 1.哪些情況須繳納特種貨物及勞務稅？ 答：本條例草案主要係針對短期買賣非供自住不動產課徵特種貨物及勞務稅。所有權人銷售持有期間在2年以內(含2年)坐落在中華民國境內之房屋及其基地或依法得核發建築執照之都市土地，除屬供自住等本條例草案第5條規定之排除課稅項目外，皆應依法繳納特種貨物及勞務稅。 2.特種貨物及勞務稅是否只對個人課徵?公司出售名下不動產，是否也要課徵? 答：無論個人或公司出售持有期間在2年以內，屬本條例草案課稅範圍之不動產，均要課徵特種貨物及勞務稅。 3.在美國有1棟房子，買不到2年，如果現在賣掉，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

15 答：否。銷售非坐落在中華民國境內之不動產，不是特種貨物及勞務稅之課稅範圍。
4.在臺北房子買不到2年，如果與買方在美國簽訂買賣契約，把臺北房子賣掉，是否應繳納特種貨物及勞務稅？ 答：是。只要銷售坐落在中華民國境內屬本條例草案課稅範圍之不動產，且持有期間在2年以內，不論簽約地點在何處，皆應課徵特種貨物及勞務稅。 5.「持有期間」，要怎麼計算? 答：從不動產完成登記之日起計算至銷售契約訂定之日止。例如取得不動產於100年1月1日辦竣不動產登記，100年12月31日訂定銷售契約出售該不動產，持有期間為1年。 6.假設本條例於100年7月1日施行，在99年10月1日(本條例生效前)購買之房屋，於100年11月1日(本條例生效後)賣出，會被課到特種貨物及勞務稅嗎？ 答：會。特種貨物及勞務稅是一種銷售稅，課稅時點

16 為銷售時，所以在本條例生效後銷售之不動產，如果持有期間在2年以內，就會被課稅。99年10月1日購買（完成登記）之房屋，於100年11月1日賣出（簽訂銷售契約），原所有權人持有該房屋之期間在2年以內，應課徵特種貨物及勞務稅。 7.假設本條例於100年7月1日施行，在100年1月1日(本條例生效前)出售之不動產，在實施後會被追繳嗎？ 答：不會。因為銷售時本條例尚未制定，且本條例並無溯及既往之規定。 比照上例本條例於100年6月1日施行，但100年5月31日出售不動產，在實施後會被追繳嗎？ 答案同上題賦稅署第50題回答，不會被追繳

17 立法理由： 一、第1項及第2項參照營業稅法第4條，定明在中華民國 境內銷售及產製之範圍。 二、第3項定明持有期間之計算方式。對銷售第2條第1項 第1款之特種貨物課徵特種貨物及勞務稅，係屬當前 政策需要，在本條例施行前購買該特種貨物者，納稅 義務人可選擇持有超過二年始銷售，以免除租稅負擔 ；如將本條例施行前完成移轉登記之不動產一律排除 在外，等同鼓勵民眾在本條例施行前大量購買並囤積 不動產，反造成房屋價格短期內更為飆漲，且如在本 條例施行後完成移轉登記之不動產始納入課稅，形同 一年或二年後始有課稅案件，政策效果將大打折扣， 與本條例立法意旨有違，爰予明確規範。

18 二、納稅義務人及課徵時點 銷售第2條第1項第1款規定（即2年內銷售房地產）之特種貨物，納稅義務人為原所有權人，於銷售時課徵特種貨物及勞務稅。 第2條第1項第2款至第6款規定之特種貨物及特種勞務，其特種貨物及勞務稅之納稅義務人及課徵時點如下： a.產製特種貨物者，為產製廠商，於出廠時課徵。 b.進口特種貨物者，為受貨人、提貨單或貨物持有人，於 進口時課徵。 c.法院及其他機關（構）拍賣或變賣尚未完稅之特種貨物 者，為拍定人、買受人或承受人，於拍賣或變賣時課 徵。 d.免稅特種貨物因轉讓或移作他用而不符免稅規定者，為 轉讓或移作他用之人或貨物持有人，於轉讓或移作他用 時課徵。 e.銷售特種勞務者，為銷售之營業人，於銷售時課徵。（＃4）

19 施9：本條例第4條第2項第3款所稱其他機關（構），指
依法令得公開拍賣或變賣貨物之事業、機關、團 體及組織。 施10：本條例第4條第2項第5款所稱營業人，指以會員 制方式經營之事業、機 關、團體及組織。 財政部答客問 1.買方還是賣方負責申報繳納？ 答：不動產之特種貨物及勞務稅納稅義務人為原所有權人，亦即由賣方負責申報繳納。 2.對不動產課徵特種貨物及勞務稅之課徵時點為何？ 答：銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地，於銷售時課徵。

20 立法理由： 定明納稅義務人及課徵時點，以資明確。 三、免稅範圍－（非屬）課徵特種銷售稅之貨物 有下列情形之一，（非屬）本條例規定之特種貨物： 1.所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其 坐落基地（1） ，辦竣戶籍登記（2）且持有期間無供營業 使用或出租者（3） 。→符合（1）＋（2）＋（3） 案例一： 張有才與配偶李美美及未成年之子女所有北投自用房屋住宅一戶，且沒有出租或供營業使用，今年因為子女就學關係，出售去年買入持有未滿一年之北投自用住宅→免徵特種銷售稅。 案例二：

21 陳水木所有大同區房地一戶，陳太太張惠如另所有桃園房地一戶供其父母居住之自用住宅。陳太太今年10月出售前年買入持有未滿2年之大同區房地一戶→適用特種銷售稅。（出售僅有一戶自用住宅才屬免稅；陳先生夫妻有二戶自用住宅 ） 財政部答客問 1.出售自住房屋，應否繳納特種貨物及勞務稅？ 答： 1.出售時，如持有該房地期間已超過2年，不用繳納。 2.所有權人本人、配偶及未成年直系親屬只有1間自住房屋，且在該自住房屋辦竣戶籍登記，該自住房屋沒有出租，也未供營業使用，就算在取得以後2年內賣出，也無須課徵特種貨物及勞務稅。

22 1.先選擇持有2年以上房地產出售，以避免課稅。 2.房地產持有2年以上再出售或長期持有。
對策： 1.先選擇持有2年以上房地產出售，以避免課稅。 2.房地產持有2年以上再出售或長期持有。 2.符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基 地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起 算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或 其他 非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定 （即一戶自用住宅）者。【購買新房地，2年內出售原房 地】 施11：本條例第5條第2款所稱非自願離職，指就業保險法 第11條第3項規定之情事。（非自願性離職，指因 投保單位關廠、遷廠、休業、解散、破產、宣告離 職，雇主預告終止勞動契約之條件，顧主因天災、 事變或其他不可抗力致事業不能繼續終止勞動契 約、勞工終止契約、改組轉讓時勞工資遣）

23 所有權人因本條例第5條第2款規定之其他非自願性
因素出售新房地者，應檢附相關證明文件及說明向 主管稽徵機關申請。 前項其他非自願性因素應由財政部公告之。 施行細則立法理由 一、 定明本條例第5條第2款所稱非自願離職。 二、 定明本條例第5條第2款其他非自願性因素之審認程序及應予公告，以資明確。 案例一： 周大有夫婦原有三峽之自用住宅房地，因子女就學方便， 100年再購買板橋第二戶自用住宅。101年出售持有未滿2年的三峽自用住宅用地，因此大有出售三峽房地後仍符合持有一戶自用住宅→周大有購買新房地（板橋），2年內出售原房地（三峽），可免徵特種銷售稅。

24 財政部答客問 1.所有權人因換屋需要，將持有不到2年之自用住宅出售，但係先買新屋再出售舊屋，以致於出售時所有權人持有2間房屋，是否應繳納特種貨物及勞務稅？ 答：如果所有權人與配偶、未成年直系親屬只有1間房屋，已經辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，只要在所買新屋移轉登記到名下那天開始起1年內出售原來的房屋，出售後所有權人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1間房屋，並辦竣戶籍登記且無供營業使用或出租，就不必繳納。 2.所有權人因工作需要，除原自住房屋外，另於他處購置第2間自住房屋，惟因調職或非自願離職等原因必須出售第2間自住房屋，是否應繳納特種貨物及勞務稅？ 答：如果所有權人與配偶、未成年直系親屬只有1間房屋，已經辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，

25 因工作需要而另於他處購置第2間自住房屋，如因調職或非自願離職等非自願性因素，致需出售第2間自住房屋，且原房屋仍符合同條第1款規定，即辦竣戶籍登記且無供營業使用或出租等要件，縱使於持有期間2年內銷售，也不必課徵特種貨物及勞務稅。 對策： 掌握（先購後售免稅規定）購買板橋新自用住宅房地產後，一年內出售原有三峽自用住宅房地產可以申請免徵 3.銷售與各級政府或各級政府銷售者。 案例一： 章文成出售現居的國宅，市府國宅處依國宅條例行使優先購買權，縱然章文成持有未滿2年即出售與市政府→免徵特種銷售稅。 案例二： 市政府銷售國民住宅縱然持有2年內再出售→免徵特種銷售稅。

26 4.經核准不課徵土地增值稅。（土地稅法28-2Ⅰ配偶相互
贈與土地不課徵、28-3信託財產於信託關係人間移轉不 課徵、39-2作農用之農地移轉自然人不課徵） 案例一： 陳有信夫婦為節稅規劃並平衡夫妻的財產起見，將陳有信自己持有未滿2年的自用住宅贈與配偶，申請不課徵土地增值稅→免徵特種銷售稅 案例二： 周文明將自己名義下房地產信託與受託人陳執信，土地增值稅及契稅因屬於信託關係人間形式上移轉，申請不課徵土地增值稅及契稅→免徵特種銷售稅 案例三： 李水土將所有屬都市土地之農業區的農地出售給周明忠，經領得農地作農業使用證明，申請稅捐處不課徵

27 定明本條例第5條第4款所稱經核准不課徵土地增值稅之範圍，以資明確。
土地增值稅→免徵特種銷售稅 施12：本條例第5條第4款所稱經核准不課徵土地增值稅 者，指符合農業發展條 例第37條第1項或第38條 之1規定，經地方稅稽徵機關核准者。 施行細則立法理由 定明本條例第5條第4款所稱經核准不課徵土地增值稅之範圍，以資明確。 財政部答客問 1.贈與他人不動產，是否應繳納特種貨物及勞務稅？ 答：否。特種貨物及勞務稅係針對短期買賣不動產之行為課徵，贈與並非銷售，不用繳納特種貨物及勞務稅。 2.受贈之不動產於完成移轉登記日起2年內出售，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

28 答：是。除本條例草案第5條規定排除課稅之情形外，不動產於持有期間2年內銷售，皆應課徵特種貨物及勞務稅。
3.銷售農業用地或農舍，應否課徵特種貨物及勞務稅？ 答：農業用地非屬本條例草案第2條第1項第1款所稱依法得核發建築執照之都市土地，農業用地及其上之農舍如經農政機關認定作農業使用，並核發農業用地作農業使用證明書，於移轉時經地方稅稽徵機關核准不課徵土地增值稅，則亦不包括在特種貨物及勞務稅之課稅範圍。 4.如果出售不動產是工廠、商辦或店面，是否要繳納特種貨物及勞務稅？ 答：除本條例草案第5條規定排除課稅之情形外，如果不動產持有期間在2年以內銷售，均須繳納特種貨物及勞務稅，無論房屋使用情形(住家用、商用、作工廠使用)為何。

29 對策： 案例一及案例三應提出不課徵土地增值稅之申報書作為證明，案例三農地移轉如未申請不課徵土地增值稅之案件，又屬持有未滿2年之都市土地仍應課徵特種銷售稅 5.依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉 者。 案例一： 郭宏明將自己名義的公共設施保留地之學校用地，出售給某建設公司→免徵特種銷售稅 對策： 應提都市計畫之使用分區證明，並註明是以徵收、區段徵收方式取得方屬未被徵收前移轉，才符合本款免徵之規定

30 6.銷售因繼承或受遺贈取得者。 案例一： 宋承業出售去年因繼承父親名義房地產，縱然持有未滿2年即出售→免徵特種銷售稅 案例二： 謝文恩100年10月因遺贈取得遺贈人張大業遺囑交待遺贈之三重房地產，嗣後於101年3月出售縱然持有未滿2年該房地→免徵特種銷售稅 財政部答客問 1.繼承房屋，應否課徵特種貨物及勞務稅？ 答：繼承並非銷售，因繼承而移轉不動產不課徵特種貨物及勞務稅。 2.將繼承取得之房屋在完成登記後2年內銷售，應否課徵特種貨物及勞務稅？

31 答：繼承而取得不動產，非屬自願性取得，不包括在特種貨物及勞務稅之課稅範圍。
7.營業人（公司或個人）興建房屋完成後第一次移轉者。 案例一： 大發建設公司與地主李有田合建分屋，各自分得15戶房屋，完工後2年內（房屋部分雖持有未滿2年內銷售）出售給購買者→免徵特種銷售稅 施13：本條例第5條第7款所稱營業人興建房屋完成後第 一次移轉，指符合下列 各款情形之一者： 一、 營業人以其自有土地興建房屋銷售之房屋 及其坐落基地。 二、 營業人合建分屋銷售分得之房屋及其坐落基 地。

32 三、 營業人以他人土地興建房屋銷售之房屋。
四、 營業人與其他營業人合建分屋，經約定營業 人附買回條件再銷售 之房屋及其坐落基地。 施行細則立法理由 定明本條例第5條第7款所稱營業人興建房屋完成後第一次移轉之情形，以資明確。

33 合建與改建型態與免稅、課稅 1.合建分屋、合建分成 土地 地主 建主 房屋 承購戶 2.合建分售 土地 地主 承購戶 ◎地主只課土地增值稅，出售土地免所得稅 建主 房屋

34 3.都市更新「權利變換」 都更土地建物所有人、地上權人等 權利變換 土地 ＋ 房屋 都更實施者 4.持有一年以上自用住宅用地，拆除改建或合建分屋 5.合建、 改建型態與房地產特種銷售稅 －適用興建完成後第一次移轉免稅與課稅

35 型態 地主 建主 法令依據 合建分屋 免稅 施13、施14 合建分成 合建分售 課稅（特種銷售稅） 10％（二年內） 15％（一年內） 或＊免稅 施13 都市更新權利變換 免稅（都更實施者） ＃5十一、施14 持有一年以上自用住宅用地（自地自建、合建分屋） ＃5十 ＊原施13未列入「分建分售」但5/10日經濟日報報導財政部已將合建分售列入施13的免稅範圍

36 財政部答客問 1.房屋取得後2年內被徵收，應否繳納特種貨物及勞務稅？ 答：否。房屋被徵收而移轉，不包括在特種貨物及勞務稅之課稅範圍。 2.個人出售預售屋應否繳納特種貨物及勞務稅？ 答：預售屋在未建築完成前出售，係屬移轉權利，應依所得稅法規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅，不用課徵特種貨物及勞務稅。 3.預售屋興建完成後，建商把房子過戶給客戶，應否課徵特種貨物及勞務稅？ 答：不課徵。營業人興建房屋完成後第1次移轉，係屬合理、常態銷售不動產，依據本條例草案第5條規定，不用課徵特種貨物及勞務稅。

37 4.購買預售屋已經興建完成，並已交屋過戶到名下，如果將其出售，是否應繳納特種貨物及勞務稅？
答：如果過戶後（即持有期間）超過2年才出售，不用繳納。反之，如果出售時（以訂約日為準）持有期間在2年以內，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。 8.依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣 者。 案例一： 陳宏志現有一戶土城房地產，未償還積欠之銀行貸款遭銀行聲請法院拍賣，雖持有未滿2年即銷售→免徵特種銷售稅（非自願性）

38 對策： 被法院或行政執行署拍賣，可以檢附相關證明文件，可以免徵特種銷售稅 9.依銀行法第76條（商業銀行因行使抵押權或質權而取得\ 之不動產或股票，除符 合第74條或第75條規定者外， 應自取得之日起四年內處分之。但經主管機關核 准 者，不在此限。）或其他法律規定處分，或依目的事業 主管機關命令處分者。 案例一： 大大銀行拍賣債務人抵押之房地，因二次減價拍賣無人應買。大大銀行依底價承受該房地產後，2年內出售→免徵特種銷售稅（非自願性） 財政部答客問

39 1.不動產經法院或銀行拍賣，原所有權人要繳納特種貨物及勞務稅嗎？又拍定人於取得後再行出售，應否課徵特種貨物及勞務稅？
答：（一）依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣之不動產，不須課徵特種貨物及勞務稅。 （二）如拍定人持有期間超過2年才出售，不用繳納。反之，如果拍定人再行出售時（以訂約日為準）持有期間在2年以內，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。 對策： 因為是依目的事業主管命令處分者應保留該命令文件 10.所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋 銷售者。

40 施14：本條例第5條第10款所稱自住房地，指符合下
列各款情形之房屋及其坐落基地： 一、 土地稅法第九條及第17條第1項規定。 二、 自戶籍遷入日至房屋核准拆除日或建造 執照核發日止之期間屆滿一年。 本條例第5條第10款所稱所有權人以其自住房 地與營業人合建分屋銷售，包括所有權人移轉 土地與營業人及銷售分得之房屋及其坐落基地 者。 施行細則立法理由 依本條例第5條第10款立法說明，該款係財政部81年1月31日台財稅第 號函、81年4月13日台財稅第 號函及84年3月22日台財稅第 號函有關自地自建或合建分屋等規定，爰依據上開財政部函釋，定明自住房地定義及合建分屋適用範圍。

41 對策： 地主如符合持有自用住宅拆除改建另可以免徵銷售房屋之營業稅 財政部函釋 釋示函令標題：個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅 釋示函令內容(如文號) 主旨：建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照者，除土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。說明：二、營業稅法第一條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第三條第一項規定：「將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物。」

42 故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理。三、邇來迭據反映，營業人每多假借（利用）個人名義建屋出售，規避營業稅與營利事業所得稅，造成依法登記納稅之業者稅負不公平，亟應予以改進遏止，以杜取巧。四、茲為明確界定應辦營業登記之範圍，及兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實，並維護租稅公平，特規定如次：（一）建屋出售者，除土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，均應依法辦理營業登記，並課徵營業稅及營利事業所得稅。（二）前項土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者，於計算所得核課綜合所得稅時，應由該土地所有權人檢具建屋成本及費用之支出憑證暨有關契約，憑以計算其所得。五、本函發布日前，營業人假借（利用）個人名義建屋出售者，

43 稽徵機關仍應依照本部80/07/10台財稅第 號函規定，加強查核，賡續辦理。六、至本部73/05/28台財稅第53875號函有關個人出資建屋出售，其財產交易所得計課綜合所得稅之規定，適用之範圍，自本函發布日起，應以依本函規定免辦營業登記並免課徵營業稅及營利事業所得稅者為限。（財政部81/01/31台財稅第 號函、財政部81/04/13台財稅第 號函） 附件：財政部81/01/31台財稅第 號函適用疑義之處理意見

44 適　 用　 疑　 義 處　 理　 意　 見 一、持有一年如何認定？ 二、自用住宅用地之定義為何？ 四、建築用地一般均無地址，應以何地為營業登記之地址？ 一、自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆滿一年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿一年者，擇一認定。 二、本函所稱之自用住宅用地指土地稅法第九條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限，其用地超過上項標準者，應依照規定辦理營業登記。 四、如建屋出售者在工地並無銷售行為，可以其實際銷售地之地址辦理營業登記；如其工地即為營業場所，則以該地房屋拆除前之地址或申請臨時門牌為營業地址，必要時應由稽徵機關予以設籍課稅。

45 11.銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分
配取得更新後之房屋及其坐落基地者。（＃5十一 項）（屬合理、常態及非自願性銷售且非列舉之9種情 形） 案例一： 張甲兄弟5人共有房地產一戶，各有持分1/5，最近3位哥哥依土地法第34條之1多數決出售該房地產，張甲因非自願出售房地產，縱然持有未滿2年即出售符合非自願性移轉，應申請國稅局轉呈財政部核定後方可以免徵特種銷售稅。 立法理由： 一、對不動產課徵特種貨物及勞務稅，旨在健全房屋市 場，爰參照土地稅法第28條、第34條、第39條及第 39條之2、都市更新條例第四章、財政部81年1月31

46 日台財稅第 號函、同年4月13日台財稅第 號函及84年3月22日台財稅第 號 函有關自地自建或合建分屋等規定，於第1款至第9 款定明合理、常態及非自願性移轉房地之情形，排 除課稅，以符合本條例立法意旨。 二、依上開財政部函釋自地自建或合建分屋規定，除所有權人以持有一年以上之自用住宅用地拆除改建或與建設公司合建分屋銷售，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝範圍者，可免辦營業登記，按其銷售房屋之所得課徵綜合所得外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。考量個人亦有興建房屋或合建分屋銷售之情形，係屬替代原有自用房地，且免辦理營業登記，爰排除課稅，以資衡平。

47 第2條第1項第2款至第6款規定之特種貨物，有下列情形之一，免徵特種貨物及勞務稅：
1.供作產製另一應稅特種貨物者。 2.運銷國外者。 3.參加展覽，於展覽完畢原物復運回廠或出口者。 4.公私立各級學校、教育或研究機關，依其設立性質專供 教育、研究或實驗之用，或專供參加國際比賽及訓練之 用者。 第2條第1項第2款規定之特種貨物，專供研究發展、公共安全或緊急醫療救護、災難救助之用者，免徵特種貨物及勞務稅。 第2條第1項第4款規定之特種貨物，非供自用者，免徵特種貨物及勞務稅。 （＃6）

48 施15：本條例第6條第2項用詞定義如下： 一、 專供研究發展之用者，指供新車種之開發設 計、功能系統分析、測試或為安全性能、節 約能源、防治污染等之改進及零組件開發設 計等之小客車。 二、 專供公共安全之用者，指供政府機關使用附有 特殊裝置之警備車、偵查勘驗用車、追捕提 解人犯車及消防車等。 三、 專供緊急醫療救護之用者，指供公立醫療衛生 機構、社團法人或財團法人設立之醫療衛生機 構使用附有特殊裝置之救護車。 四、 專供災難救助之用者，指供政府機關或社團法 人、財團法人依法經主管機關許可設立之災難 救助機構使用附有特殊裝置之災難救助用車。

49 施行細則立法理由 一、 名詞定義。 二、 參照貨物稅條例第12條第1項第1款第3目、第2項及第3項第1款、第2款，及財政部69年2月21日台財稅第31514號函規定，定明專供研究發展、公共安全、緊急醫療救護、或災難救助之小客車免徵範圍。 施16：適用本條例第6條第3項規定免徵特種貨物及勞務 稅之非供自用之飛機、直昇機及超輕型載具，為 依民用航空法規定從事自用航空器飛航活動及超 輕型載具活動以外之飛機、直昇機及超輕型載 具。 財政部答客問 1.哪些情況下，銷售不動產不納入特種貨物及勞務稅之課徵範圍？

50 答：基本上屬於合理、常態及非自願性之移轉，都不須繳納特種貨物及勞務稅。下列銷售不動產之情形均非屬課徵範圍（詳見本條例草案第5條）：
（1）所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1間房屋(含坐落基地)，辦竣戶籍登記，且在持有期間無供營業使用或出租。 （2）所有權人原符合第(1)點規定，但本人或配偶購買另1間房屋，以致於出售第1間房屋時擁有2間房屋，只要在完成新房地移轉登記之日起1年內出售該第1間房屋，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地，而且出售後仍符合第(1)點規定，即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1屋，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租。 （3）銷售與各級政府或各級政府銷售。

51 （4）經核准不課徵土地增值稅（例如農地或與農業經營不可分離之農舍）。
（5）依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉。 （6）銷售因繼承或受遺贈取得。 （7）營業人興建房屋完成後第1次移轉。 （8）依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。 （9）依銀行法第76條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分。 （10）所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售。 （11）銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地。

52 立法理由： 一、第1項定明特種貨物之免稅範圍： 1.供作產製另一應稅特種貨物者應予免稅，以避免重複 課稅，爰訂定第1款。 2.特種貨物及勞務稅屬境內消費稅，運銷國外及參加展 覽於展覽完畢原物復運回廠或出口者，未在國內消費， 應予免稅，爰訂定第2款及第3款 。 3.基於獎勵國民從事教育、研究或實驗，並鼓勵參加國際 比賽及訓練，爰訂定第4款。 二、考量小客車出若基於業務需要專供研究發展、公共 安全或緊急醫療救護、或災難救助之用者，允宜免 徵特種貨物及勞務稅，爰訂定第2項。 三、參照自用航空器飛航活動管理規則及超輕型載具管理辦法規定，於第3項定明飛機、直昇機及超輕型載具非供自用者免稅。

53 四、特種銷售稅適用稅率 原則：10％（房地產持有期間一年以上未滿二年者） 例外：15％（房地產持有期間一年以內移轉者） 特種貨物及勞務稅之稅率為百分之十。但第2條第1項 第1款規定之特種貨物（房地產），持有期間在一年以內者，稅率為百分之十五。（＃7） 財政部答客問 1.稅率為何？ 答：持有期間在1年以內:15%。 持有期間超過1年至2年以內：10％。 立法理由： 參考美國、香港及新加坡之立法例，訂定稅率。

54 立法例：亞洲各國打房比較表 國家 打房措施 台灣 1.對台北市及新北市房貸成數降低至6成 2.台北市7月1日起開徵豪宅稅 3.奢侈稅預計7月1日開徵一年內轉賣加徵10％稅率，二年內轉賣加徵15％稅率 中國 1.上海、重慶開徵房產稅，外地人在京購房需提供5年納稅證明 2.二間房自備款拉至6成以上 3.五年內轉售一律按售價全額退稅 4.全面實施限購令 香港 1.6個月內轉售，買賣雙方需支付印花稅19.25％ 2.6～12個月轉售，買賣雙方需支付印花稅14.25％ 3.1～2年轉售，買賣雙方需支付印花稅14.25％ 4.住宅及商辦貸款成數降至6成以下 新加坡 1.一年內轉售，賣方需支付印花稅16％ 2.二年內轉售，賣方需支付印花稅12％ 3.三年內轉售，賣方需支付印花稅8％ 摘錄自：聯合報 AA版

55 五、稅基－特種銷售稅之銷售價格 納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用（例如：未辦保存登記之頂樓增建部分） 。但本次銷售之特種貨物及勞務稅額不在其內。 前項特種貨物或特種勞務如係應徵貨物稅或營業稅之貨物或勞務，其銷售價格應加計貨物稅額及營業稅額在內。（＃8） 施28：納稅義務人於不同時點取得土地及房屋合併銷售 時，土地或房屋非屬本條例規定之應稅特種貨物 或適用不同稅率，除其銷售價格已於銷售契約按 土地與房屋分別載明，且無顯不相當者外，應分 別依土地公告現值或房屋評定標準價格占土地公 告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算土 地或房屋之銷售價格。

56 施行細則立法理由 參照營業稅法施行細則第21條規定，定明房地取得時點不同，於適用不同徵免或稅率時之處理原則。（即房、地價格分算） 房屋成交總價：例2000萬 ＋ 其他費用： 例100萬元 （頂樓增建部分） 銷售價格： 萬元

57 房地價格分算實例 張君100年出售桃園縣中壢市房地產一棟，實際房地產成交價格1000萬元，但其成交價格未劃分房地各別價格，經查其房屋評定現值為150萬元，土地公告現值總額250萬元，試計算其土地、房屋各別價格： 1000萬元×（150萬元÷【150萬元＋250萬元】）＝375萬元（房屋成交價格） 1000萬元×（250萬元÷【150萬元＋250萬元】）＝625萬元（土地成交價格） 對策： 買賣實際成交之價款收支證明文件（例票據或匯款或收付現金證明）應於申報特種銷售時檢附

58 立法理由： 參照營業稅法第16條，定明銷售價格之計算方式。 銷售價格國稅局查核方向： 1.銀貸金額反推 2.官方、民間交易行情查對 3.買賣雙方資金流程 4.±10％～±15％合理增減 5.特定事由與事證查核

59 產製廠商出廠第2條第1項第2款至第6款規定之特種貨物，當月無銷售價格者，以該貨物上月或最近月份之銷售價格為準；其無上月或最近月份之銷售價格者，以類似貨物之銷售價格計算之；其為新製貨物或無類似貨物者，得暫以該貨物之製造成本加計利潤、貨物稅額及營業稅額作為銷售價格，俟銷售後再按其銷售價格調整徵收之。（＃9） 立法理由： 定明產製廠商產製特種貨物而出廠當月無銷售價格者，其稅基之計算方式，以資明確。

60 進口特種貨物之完稅價格，應按關稅完稅價格加計進口稅後之數額計算之。
前項特種貨物如係應徵貨物稅或營業稅之貨物，應按前項數額加計貨物稅額及營業稅額後計算之。（＃10） 立法理由： 定明進口特種貨物完稅價格之計算方式，以資明確。 六、稅額計算 銷售或產製特種貨物或特種勞務應徵之稅額，依第8條規定之銷售價格，按第7條規定之稅率（10％或15％）計算之。（＃11） a.持有一年內移轉 銷售價格×15％＝特種銷售稅 b.持有一年以上未滿二年移轉 銷售價格×10％＝特種銷售稅

61 財政部答客問 1.銷售不動產應如何計算應納特種貨物及勞務稅額？銷售價格是否可以用土 地公告現值及房屋評定現值計算？可以扣除成本嗎？ 答： （1）應納稅額＝銷售價格×稅率 （2）不動產之銷售價格，指賣方在銷售時所收取之全部代價（即買賣雙方實際成交之價格，不是土地公告現值及房屋評定現值），包括在價額外收取之一切費用，如屬營業人銷售應課徵營業稅，尚應加計營業稅在內。 (3) 特種貨物及勞務稅屬銷售稅性質，就像營業稅、貨物稅一樣，與賺賠無關，所以銷售價格不能扣除成本。 2.舉例說明應納稅額之計算方式。 答:某公司出售一間持有1年半的辦公室，土地售價1,000萬元，房屋售價500萬元，因為出售房屋需課徵5%

62 營業稅(即25萬元營業稅)，所以房地銷售價格為1,525萬元(1,000萬元+500萬元+25萬元)，乘以適用稅率10%，應納特種貨物及勞務稅之稅額為152.5萬元。
3.假設本條例於100年7月1日施行，於99年10月1日購買完成移轉登記不動產，於100年8月1日賣出（訂定銷售契約）時，特種貨物及勞務稅要如何計算？ 答：持有期間在1年以內:稅率15%；持有期間超過1年至2年以內：稅率10％。持有期間係從完成不動產登記之日起計算至銷售契約訂定之日止。99年10月1日購買完成移轉登記之不動產，於100年8月1日訂約賣出，持有期間在1年以內，須繳交15％特種貨物及勞務稅，稅額為銷售價格乘以15％。 4.假設本條例於100年7月1日施行，於99年10月1日購買完成移轉登記不動產，於101年3月1日賣出（訂定銷售契約）時，特種貨物及勞務稅要如何計算？

63 答：持有期間在1年以內: 稅率15%；持有期間超過1年至2年以內：稅率10％。持有期間係從完成不動產之日起計算至銷售契約訂定之日止。99年10月1日購買完成移轉登記不動產，於101年3月1日訂約賣出，持有期間超過1年但在2年以內，須繳交10％特種貨物及勞務稅，稅額為銷售價格乘以10％。

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65 對策： 持有接近滿2年或一年以上銷售，應規劃銷售時點與預定買賣契約（合理原因敘明） 立法理由： 定明銷售或產製特種貨物或特種勞務之稅額計算方式，以資明確。 進口第2條第1項第2款至第6款規定之特種貨物應徵之稅額，依第10條規定之完稅價格，按第7條規定之稅率計算之。（＃12） 立法理由： 定明進口特種貨物之稅額計算方式，以資明確。

66 七、稽徵程序（＃13-19） 產製廠商應於開始產製第2條第1項第2款至第6款規定之特種貨物前，向工廠所在地主管稽徵機關申請特種貨物及勞務稅廠商登記。 產製廠商申請登記之事項有變更，或產製廠商解散或結束營業時，應於事實發生之次日起十五日內，向主管稽徵機關申請變更或註銷登記。 前項產製廠商申請變更登記或註銷登記，應於繳清稅款後為之。但因合併、增加資本、營業種類或營業地址變更而申請變更登記者，不在此限。 產製廠商自行停止產製已滿一年、他遷不明者，主管稽徵機關得逕行註銷其登記。 但經查有欠繳稅額或違章未結之案件，應俟清理結案後再行註銷。（＃13）

67 施17：產製廠商應於開始產製前，依規定格式填具特種貨
物及勞務稅廠商設立登記申請書，檢同廠商登記表 等文件，送主管稽徵機關，經審查相符後准予登 記。 前項廠商登記表應記載下列事項： 一、 產製特種貨物之類別及產品名稱。 二、 廠商名稱、營利事業統一編號及地址。 三、 組織種類。 四、 資本總額。 五、 廠商負責人姓名、出生年月日、國民身分證 統一編號、戶籍所在地地址及其印鑑。 廠商登記以產製工廠為登記單位，同一公司如設數 廠，應分別向所在地主管稽徵機關辦理登記。

68 施18：產製廠商依前條規定申請特種貨物及勞務稅廠商
登記，應檢附下列文件： 一、 公司登記或商業登記證明文件影本。 二、 工廠登記證明文件影本。但依規定免辦工 廠登記者，免附。 施19：廠商登記表所載事項有變更者，應於事實發生之 次日起15日內，申請變更登記，重新填具廠商 登記表，註明變更事項，並檢送變更部分證件 及其影本，其處理程序與第一次辦理廠商登記 同。 施20：產製廠商歇業，應於事實發生之次日起15日內 向主管稽徵機關申請註銷登記，同時將生產機 器與存餘原料之讓售或存置情形一併報明，其 有未經完稅特種貨物，仍應繳清稅款；如有違 章案件，應俟結案，始准註銷登記。

69 施21：使用統一發票之納稅義務人應依稅捐稽徵機關管
理營利事業會計帳簿憑證辦法規定，設置並保 存帳簿、憑證及會計紀錄。 施22：產製廠商應設置下列輔助帳冊： 一、 原料明細分類帳：根據進貨發票及製造部 門之領料、退料憑證等記載。主要原料均 應辦理入倉手續。 二、 製成品明細分類帳：根據製造部門之交班 竣工報告表，及其入倉、出廠或移付加工 通知單等，按類名分別記載。 三、 倉儲登記簿：各倉棧分別設立，以記載原 料、製成品及半製品等收發數量。 四、 免稅登記簿：記載出廠應稅特種貨物依法 免稅事項。 五、 原料免稅登記簿：記載有關以應稅特種貨

70 物加工為另一應稅特種貨物之免稅原料， 其入廠、領用事項。 產製廠商原有設立帳冊，具有前項各款帳簿之 性質及功能者，得報經主管稽徵機關備查並繼 續沿用，或酌為增減修正。 規模狹小之產製廠商，對於設置輔助帳冊確有 困難者，得向主管稽徵機關申請核准，以規定 格式之產銷日記簿替代。 施23：產製廠商每次出廠特種貨物之數量，應分類按出 廠時序批次詳為登載，並逐次累計，以備查 核。 施24：納稅義務人依本條例第6條規定適用免徵特種貨 物及勞務稅者，應保存下列相關證明文件，以 備稽徵機關查核： 一、供作產製另一應稅特種貨物者，為所在地

71 主管稽徵機關核准免稅文件。 二、運銷國外者，為出口報單。 三、參加展覽者，為所在地主管稽徵機關核准 免稅出廠或進口之證明文件。 四、供教育、研究或實驗之用，或專供參加國 際比賽及訓練之用者，為該公私立各級學 校、教育或研究機關出具之驗收證明等文 件。 五、專供研究發展、公共安全、緊急醫療救 護、或災難救助用之小客車，為主管機關 出具之證明文件。 六、供從事自用航空器飛航活動及超輕型載具 活動以外之飛機、直昇機及超輕型載具， 為交通部出具之證明文件。

72 立法理由： 一、第1項規定特種貨物產製廠商應於開始產製前向工廠所在地主管稽徵機關辦理特種貨物及勞務稅廠商登記，已建立稅籍。 二、第2項及第3項規定產製廠商申請登記之事項有變更或其解散、結束營業時，應於規定期限內辦理變更或註銷登記，除第3項但書規定之特殊原因外，並應先繳清應納稅款，以維持登記事項之正確。 三、第4項定明產製廠商自行停止產製已滿一年或他遷不明，基於稅籍管理之需要，主管稽徵機關得逕行註銷其登記。

73 使用統一發票之納稅義務人銷售特種貨物或特種勞務，其稅額應於統一發票備註欄 載明之。（＃14）
立法理由： 定明使用統一發票之納稅義務人，其應繳納之稅額，應於開立之統一發票備註欄載明之。 使用統一發票之納稅義務人應依規定設置並保存足以正確計算特種貨物及勞務之帳簿、憑證及會計紀錄。（＃15） 立法理由： 定明使用統一發票之納稅義務人應設置並保存帳簿、憑證及會計紀錄之義務。

74 持有二年以內房地產銷售申報規定： 納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定（持有2年內銷售）之特種貨物（房地產），應於訂定銷售契約之次日起三十日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。 產製廠商當月出廠第2條第1項第2款至第6款規定之特種貨物，應於次月十五日以前計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。 第2條第1項第2款至第6款規定之特種貨物經法院及其他機關（構）拍賣或變賣尚未完稅者，拍定人、買受人或承受人應於提領前向所在地主管稽徵機關申報納稅。 第4條第2項第4款所定之納稅義務人應免稅特種貨物轉讓或 移作他用次日起三十日內，向主管稽徵機關申報納稅。

75 營業人當月銷售特種勞務，應於次月十五日以前計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。
進口特種貨物應徵之稅額，納稅義務人應向海關申報，並由海關代徵之；其徵收及行政救濟程序，準用關稅法及海關緝私條例之規定辦理。（＃16） 施25：本條例第2條第1項第2款至第6款之特種貨物，有下 列情形之一者，視為出廠，應依本條例第16條規定 申報繳稅： 一、 在廠內加工為非應稅特種貨物。 二、 在廠內因依法強制執行或其他原因而移轉他人 持有。 三、 產製廠商以其產製供銷售之特種貨物，轉供自 用。

76 四、 產製廠商註銷登記時之庫存應稅特種貨物。
施26：運銷國外之特種貨物，於出口後因故退貨，除退運 回廠應由該貨物之產製廠商先向所在地主管稽徵機 關申請核准免稅，檢附上開證明文件向進口地海關 申請免稅復運進口外，應依本條例第16條第6項規 定申報繳稅。 施27：納稅義務人以特種貨物或特種勞務與他人交換貨物 或勞務、特種貨物或特種勞務者，其銷售價格應以 換出或換入之時價，從高認定。 立法理由： 一、第1至第5項規定納稅義務人應於規定期間內繳納稅 額，並檢附相關文件履行申報義務。 二、第6項規定進口應稅特種貨物，於進口時，由海關代 徵，以資簡化稽徵作業。

77 納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定（持有2年內銷售）之特種貨物（房地產），應向其總機構或其他固定營業場所、戶籍所在地主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額；其在中華民國境內無總機構或其他固定營業場所、戶籍者，應向該特種貨物坐落所在地之主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。

78 訂定銷售契約（買賣契約成立之日）之日 →30日內申報＋檢附 繳納收據 契約書 其他有關文件 營業人總機構所在地 國稅局申報 自然人戶籍所在地 境內無總機構營業場所、戶籍 →該房地產所在地國稅局申報 銷售價格 ＋ 應納稅額 納稅義務人銷售特種勞務，應分別向其總機構或其他固定營業場所所在地主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。（＃17）

79 立法理由 定明受理申報之主管稽徵機關。 對策 （1）契約書（私契）檢查 （2）檢索有無免稅情事 （3）免稅證據與文件檢附 （4）交易價格雙方確認 （5）付款比例、時期與銷售稅繳納之規劃 建議 第一、二期款＞特種銷售稅

80 納稅義務人屆第16條第1項、第3項至第5項規定申報期限未申報或申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價或查得資料，核定其銷售價格及應納稅額並補徵之。
營業人銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物或特種勞務，有下列情形之一者主管稽徵機關得依查得資料，核定其銷售價格及應納稅額並補徵之： a.未設立帳簿、帳簿屆規定期限未記載且經通知補記載仍未記載、遺失帳簿憑證、拒絕稽徵機關調閱帳簿憑證或於帳簿為虛偽不實之記載。 b.未依加值型及非加值型營業稅法規定辦妥營業登記，即行開始營業，或已申請歇業仍繼續營業，而未依規定申報銷售價格。 產製廠商屆第16條第2項規定申報期限未申報者，主管稽徵機關應通知於三日內繳稅補辦申報；屆期仍未辦理者，

81 主管稽徵機關得依查得資料，核定其銷售價格及應納稅額並補徵之。
前項產製廠商申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價或查得資料，核定其銷售價格及應納稅額並補徵之。（＃18） 施27：納稅義務人以特種貨物或特種勞務與他人交換貨物 或勞務、特種貨物或特種勞務者，其銷售價格應以 換出或換入之時價，從高認定。 施30：本條例第2條第2款至第6款之已稅特種貨物出廠 後，因故退回原廠者，得憑退貨交運單等文件自行 退運，並依下列規定辦理： 一、 退廠整理：退廠整理後該特種貨物之品質、外 觀、形狀及售價均未變更，准免稅復運出 廠。 二、 改裝改製：產製廠商應事先申請主管稽徵

82 機關核准後，憑完稅證明文件退稅或抵繳；俟
改裝改製完竣後，再併同當月份出廠應稅特種 貨物，報繳應納稅款。 施31：本條例第2條第2款至第6款之已稅特種貨物經銷售 使用後，因故退換之新品，應依法課徵特種貨物及 勞務稅。 施32：產製廠商產製應稅特種貨物，使用另一應稅特種貨 物者，應填具申請書向所在地主管稽徵機關申請核 准免稅出廠或進口。 前項免稅採購之特種貨物，未經主管稽徵機關核准 不得轉供他廠使用。 施33：納稅義務人以其產製或進口之應稅特種貨物參加展 覽，於展覽完畢原件復運回廠或出口者，應將展覽 性質、主辦機關、展覽會場、展覽期間及所需數 量，檢同該展覽會主辦機關證明文件，申請

83 所在地 主管稽徵機關核准免稅出廠或進口。 前項免稅展覽之特種貨物如需在展覽地銷售者，應 依本條例第16條規定申報繳稅。 施34：進口特種貨物適用本條例第6條第1項第4款、第2項 或第3項規定免徵特種貨物及勞務稅者，應取具主 管機關之證明文件向海關申請免稅進口。 施35：依本條例第6條規定免徵特種貨物及勞務稅之特種 貨物，如因故無法備齊相關證明文件，得先行繳納 稅款出廠或進口，嗣後檢具相關證明文件向所在地 稽徵機關或海關辦理退還原納稅款。 立法理由： 一、第1項、第3項及第4項定明納稅義務人未依規定期限 申報、申報銷售價格偏低等情形，主管稽徵機關得依 照時價或查得資料核定其應納稅額並補徵之。

84 二、第2項定明營業人未設立帳簿、未辦妥營業登記即開
始營業等情形，主管稽徵機關得依查得資料核定補 徵。 依本條例規定核定補徵之稅款，應由主管稽徵機關填發繳款書通知繳納，納稅義務人應繳款書送達之次日起十五日內向公庫繳納之。（＃19） 施29：本條例第20條規定限期改正或補辦事項，其期限不 得超過通知送達之次日 起15日。 立法理由： 定明核定補徵之稅款，應由主管稽徵機關填發繳款書，通知納稅義務人繳納及其繳納期限，以資明確。

85 財政部答客問 1.如果須繳納特種貨物及勞務稅，應如何辦理？ 答:依據本條例草案第15條規定，應該在訂定銷售契約隔日起30日內計算應納稅額，填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局申報。 2.應該向哪一個國稅局申報? 答: （1）中華民國國民:向戶籍所在地國稅局申報。 （2）營利事業、法人:向總機構或其他固定營業場所所在地國稅局申報。 （3）外國人或在中華民國境內無總機構或其他固定營業場所之外國法人:向不動產所在地國稅局申報。 3.向國稅局申報時，應檢附什麼文件？ 答：（1）申報書（2）繳納收據（3）契約書（4）

86 其他有關文件。 4.如果應該繳納特種貨物及勞務稅，需要拿到國稅局發給之繳清證明書，才能向 地政機關辦理移轉登記嗎？ 答:特種貨物及勞務稅採誠實申報制，由納稅義務人自行申報繳納，無須拿到國稅局核發之證明書，可直接向地政機關辦理移轉登記。 5.賣掉住了10年房屋，依規定不須繳納特種貨物及勞務稅，需要拿到國稅局發給之免稅證明書，才能向地政機關辦理移轉登記嗎？ 答：不必，依特種貨物及勞務稅條例之規定，係就持有兩年以內之房地課稅。為避免不需繳稅之大多數人受到影響，凡是不必課稅案件，都無須申報，也不必由國稅局發給免稅證明書。如果不確定是不是應該繳納特種貨物及勞務稅，可先向國稅局詢問。

87 八、罰則 產製廠商有下列情形之一者，主管稽徵機關應通知限期補辦或改正；屆期未補辦或改正者，處新台幣一萬元以上三萬元以下罰鍰： 未依第13條第1項或第2項規定辦理。 未依第15條規定設置或保存帳簿、憑證或會計紀錄。（＃20） 立法理由： 定明產製廠商未依規定辦理廠商登記、未依規定設置或保存帳簿、憑證或會計紀錄，應處以行為罰。 納稅義務人逾期繳納稅款，應自繳納期限屆滿之次日起，每逾二日按滯納之金額加徵百分之一滯納金；逾三十日仍未繳納者，移送強制執行。

88 定明納稅義務人逾時繳納稅款，應加徵滯納金及滯納利息，並移送強制執行。
前項應納稅款應自滯納期限屆滿之次日起，至納稅義務人自動繳納或移送執行徵收繳納之日止，就其應納稅款之金額，依各年度一月一日郵政儲金一年期固定利率按日計算利息，一併徵收。（＃21） 立法理由： 定明納稅義務人逾時繳納稅款，應加徵滯納金及滯納利息，並移送強制執行。 a.持有2年內銷售房地產違法處罰（短報、漏報、利用他人 名義） 納稅義務人短報、漏報或未依規定申報銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物或特種勞務，除補徵稅款外，按所漏稅額處三倍以下罰鍰。

89 利用他人名義銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物，除補徵稅額外，按所漏稅額處三倍以下罰鍰。（＃22）
案例一： 甲銷售持有未滿1年之非自用房地產一戶與乙，雙方實際成價總價1800萬元，但甲向國稅局申報雙方銷售價格1500萬元。經人檢舉漏報（1800萬元－1500萬元＝300萬元），國稅局可以依特種貨物及勞務銷售條例第22條第1項規定對甲處罰鍰並補徵稅款：300萬元×15％＝45萬元（補徵所漏稅額），除補稅45萬元外，尚可以罰45萬元×3倍＝135萬元以下之罰鍰。 案例二： 丙利用無自用住宅房地產之丁夫婦為人頭，買進大安區房地產一戶3000萬元，未滿1年即以4000萬元出售。丁雖係非屬課徵特種銷售稅之貨物，但實質上是利用他人名義銷售

90 特種貨物，國稅局如有相當事證及資金流程可以依實質課稅原則（稅捐稽徵法第12條之1）及特種貨物及勞務銷售稅條例第22條第2項規定，除補徵稅額（4000萬元×15％＝600萬元稅額）並加罰600萬元×3倍＝1800萬元以下罰鍰。 ◎借人頭投炒作有可能被補稅常見案例 1.假信託真買賣 2.假抵押真買賣 3.假預告登記真買賣 4.藉法拍代替買賣 5.藉多數決非自願性銷售 6.低報銷售價格

91 b.特種銷售稅並無土地稅法第51條、房屋稅條例第22條、契
稅條例第23條未完稅不得移轉之限制。換言之，無繳特種 銷售稅仍得移轉該房地產。 c.實質課稅原則之適用，稅捐稽徵法第12條之1規定：「涉 及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精神， 依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之 公平原則為之。 稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質 經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依 據。 前項課徵租稅構成要件事實之認定，稅捐稽徵機關就其事 實有舉證之責任。 納稅義務人依本法及稅法規定所負之協力義務，不因前項 規定而免除。」

92 立法理由： 一、第1項規定納稅義務人銷售第2條第1項第1款之特種貨 物或特種勞務，短報、漏報或未依規定申報之漏稅 罰。 二、第2項規定利用他人名義銷售第2條第1項第1款規定之 特種貨物之漏稅罰。 d.奢侈品與勞務逃漏罰則 產製或進口第2條第1項第2款至第6款規定之特種貨物，其納稅義務人有下列逃漏特種貨物及勞務稅情形之一者，除補徵稅款外，按所漏稅額處三倍以下罰鍰： a.未依第13條第1項規定辦理登記，擅自產製應稅特種貨物 出廠。 b.免稅特種貨物未經補稅，擅自銷售或移作他用。 c.短報或漏報銷售價格、完稅價格或數量。

93 d.進口之特種貨物未依規定申報。 e.其他逃漏稅事實。（＃23） 立法理由： 明定納稅義務人產製或進口特種貨物之漏稅罰。 財政部答客問 1.若故意向國稅局申報銷售價格低於實際交易價格或時價，會有什麼後果？ 答：納稅義務人申報之銷售價格如較時價偏低而無正當理由，國稅局將依時價或查得資料核定應納稅額，發單補徵並按所漏稅額處以3倍以下罰鍰。 2.若銷售房地應該報繳特種貨物及勞務稅，卻沒有報繳就去辦理移轉登記，以後被國稅局查獲，會有什麼後果？

94 答:國稅局得依時價或查得資料核定銷售價格及應納稅額並補徵之。同時國稅局將視違章情節輕重，按所漏稅額處以3倍以下罰鍰。請勿以身試法，以免得不償失。
3.若將不動產登記於他人名下後再銷售，以便符合不納入課稅範圍要件，以後被國稅局查獲，會有什麼後果？ 答：若利用人頭規避稅負，國稅局會依查得資料核定補徵稅款，並按所漏稅額處以應納稅額3倍以下罰鍰。至於幫助他人逃漏稅捐，依稅捐稽徵法第43條規定，可處以罰金或追究刑責。請勿以身試法，以免得不償失。 九、國稅及稅課收入運用 特種貨物及勞務稅為國稅，由財政部主管稽徵機關稽徵之。 前項稅課收入，循預算程序用於社會福利支出；其分配及運用辦法，由中央主管機 關及社會福利主管機關定之 。（＃24）

95 立法理由： 一、第1項定明特種貨物及勞務稅為國稅，由財政部主管稽 徵機關稽徵，以資明確。 二、第2項規定特種貨物及勞務稅稅課收入之運用原則。 十、施行日期及施行細則（＃25-26） 本條例施行細則，由財政部定之。（＃25） 立法理由： 授權由財政部訂定本條例之施行細則。 本條例施行日期（生效日），由行政院定之。（＃26） 立法理由： 為配合我國實施特種貨物及勞務稅制，定明本條例施行日期由行政院定之。

96 十一、預售屋於未完成移轉登記出售，並非本條例之持有
房地產。只就其交易差額課「其他所得」的所得 稅。 財政部函釋 1.標題：購買農地未過戶即轉售他人所獲利益為其他所得 釋示函令內容(如文號) 納稅義務人購買農地，未辦理產權過戶，旋即出售予第三者，並直接由原地主變 更所有權為第三者，其間該納稅義務人所獲之利益，核屬所得稅法第14條第1項第9類規定之其他所得，應依法課徵綜合所得稅。（財政部84/07/05台財稅第 號函） 2.標題：合資購地再與建設公司合建分售按出資比例返還利益屬其他所得

97 數名個人共同出資購地，以其中一人名義登記為土地所有人，再與建設公司合建分售，出售後所獲利益由該土地所有權人按出資比例返還，該土地之其他出資人取得該項利益核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得，應以其收入額減除成本及必要費用後之餘額為所得額，依法課徵所得稅。（財政部95/02/23台財稅字第 號函） 十二、出售房地產，其房屋部分仍有「財產交易所得或損 失」，規劃對策如下： 1.應依實際成交價格分算出房屋的價格 2.繳交的特種銷售稅應按房屋價格比例分算後，作 為房屋銷售的成本。

98 丙、查稅-財產交易所得、其他所得、營業稅
1.財產交易所得： 實際交易金額認定 依房屋現值之固定比例認定 →鎖定2年內3次以上 移轉房地產 財政部釋示 函令標題：稽徵機關對個人出售房屋有關財產交易所得調查及核定之方式 釋示函令內容(如文號) 納稅義務人出售房屋提示買賣公契作為交易證明文件者，稽徵機關經依所得稅法施 行細則第17條之2規定按財政部核定標準核定所得之案件，納稅義務人提出異議時，應參酌下列方式經實際查證後作為核課之依據：（一）請納稅義務人補具私契及價款收付紀錄。（二）向房屋買受人查明實際售價。（三）比較鄰近房屋或同地段其他房屋成交價格。

99 （四）該房屋向銀行貸款之公證鑑定房屋評價。（財政部賦稅署80/11/07台稅一發第800740665號函）
2.其他所得－預售屋未完成登記前移轉→鎖定銷售率30 ％以上建案 3.同一人同一年銷售6戶以上房地產 4.財政部函釋判定為「營業人」應加課營業稅： 個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業稅 （1）設有固定營業場所(除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。 （2）具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。 （3）經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

100 （4）其他經查核足以構成以營利為目的之營業人(財政部95.12.29台財稅字第09504564000號函)。
（5）每年度銷售房屋(含法拍屋)達6戶以上者(不含自用住宅用地、受贈取得及繼承取得之房屋)。 （6）釋示函令標題：個人興建房屋於辦理建物總登記前出售其財產交易所得課稅釋疑 釋示函令內容(如文號) 二、個人出資興建房屋，於辦理建物總登記（所有權第一次登記）前出售（含興建前預售及興建中預售），出售後實際上仍由該興建房屋之個人繼續將房屋建造完工，而有左列情形之一者，如經查明實際為全屋之買賣行為，應就查得事實，將財產交易所得歸併該出資建屋者之綜合所得總額，課徵綜合所得稅：（一）自始以本人名義登記為起造人者。（二）自始以他人名義登記為起造人者。（三）自始以本人或以他人名義登記為起造人，但於辦理

101 建物總登記前，復又變更登記起造人名義或增加起造人名義等之案件。上述情形，其所得歸屬年度及所得計算為：（一）財產交易所得歸屬年度之認定，以建物總登記日所屬年度為準。（二）財產交易所得之計算，除能提供交易時實際成交價格及建造成本，經查明屬實者，得以其差額為財產交易所得外；其未能提出者，以完工年度房屋評定價格按出售年度本部核定財產交易所得標準核計之。三、個人興建房屋於辦理建物總登記（所有權第一次登記）前出售，且出售後實際上並無繼續將房屋建造完工者，其所得歸屬年度及所得計算為：（一）財產交易所得歸屬年度，以房屋起造人變更日所屬年度為準。（二）財產交易所得之計算，除能提供交易時實際成交價格及其已耗建造成本，經查明屬實者，得以其差額為財產交易所得外；其未能提出者，以出售年度房屋評定價格，依完工程度比例計算後，按出售年度本部核定財產交易所得標準核計之。四、另有關個人提供資金與他人提供土地合建分屋，

102 建主以所建房屋換取土地，應依法計算建主之財產交易所得，課徵綜合所得稅，其所得歸屬年度及所得計算，依本函說明二核釋原則辦理。五、前述有關個人建屋出售案件，以符合本部81年1月31日台財稅第 號函及同年4月13日台財稅第 號函規定免辦營業登記者，始有其適用。（財政部87/09/03台財稅第 號函） （7）釋示函令標題：個人出售房屋計算財產交易所得可減除之成本及費用項目 釋示函令內容(如文號) 主旨：核釋個人出售房屋，計算其財產交易所得可減除之成本及費用項目疑義。說明：二、有關成本及費用之認列規定如下：（一）成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），於房屋

103 所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。（二）移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。三、至取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。（財政部83/02/08台財稅第 號函） 5.財產交易所得計算實例 a.依實際交易價格計算 （財政部83/02/08台財稅第 號函）

104 取得成本 取得房屋之價格 ＋ 購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用 登記前銀貸借款息 能增加房屋使用價值或非2年內耗竭之改良修繕 費用 移轉費用 仲介費 廣告費 清潔費 搬運費 房地產特種銷售稅？

105 銷售價格 2000萬元（申報特種銷售稅之價格） 【已分算土地、房屋價格後】 － 移轉費用 50萬元＋特種銷售稅 （2000萬元×15％＝300萬元，已分算） － 取得成本 1500萬元【已分算土地、房屋價格後】 財產交易所得 150萬元 b.未能提出證明文件之財產交易所得標準之計算 房屋評定價格≠實際成交價格 例：1000萬元（台北市99年標準）×37％＝370萬元 （財產交易所得）

106 丁、近期各項查稅動作： 據100年3月25日中國時報頭版報導查炒房大咖一文 標題：「砍勇哥連補帶罰39億，國稅局查出已36個人頭賣出940戶至少補稅8.46億」 摘錄： 「北市國稅局初步調查後發現，36名人頭都和「勇哥」有親戚關係，合理懷疑是人頭戶。因此，調查36名人頭戶近四年來的報稅資料，共查出940筆財產交易，平均每位人頭每年買賣超過6戶。 稅務官員指出，倘若無法確認此36名是「勇哥」的人頭戶，這些人頭還是要因每年買賣房屋超過6棟，被視為營業行為，要加課營業稅，最高罰5倍。 假設「勇哥」940筆交易都涉及人頭戶逃稅，以每戶成交價一千萬、每戶獲利一百萬來保守計算，成交價一千萬，課5％的營業稅為4.7億元；每戶獲利一百萬，課40％綜所稅

107 則為3. 76億元。此尚不計入營業稅最高五倍與所得稅最高2倍的罰鍰，「勇哥」就要補稅8
則為3.76億元。此尚不計入營業稅最高五倍與所得稅最高2倍的罰鍰，「勇哥」就要補稅8.46億元。如計入罰款，且國稅局都課以最高罰鍰，「勇哥」連補帶罰要繳納39億元的稅金與罰鍰。但如果其交易額平均超過一千萬、獲利平均也高於一百萬，則其要補罰金額又不止這個數字。」 戊、空地稅及照價收買之規定 空地定義 已完成公共設施→未建 建築用地 已建→不及10％→應增、改、重→ 私有 公有非公用

108 地上建物價值 10 100 80萬元 < 1000萬元 x 其他:申報地價1000萬元 土地稅法＃21:加徵2~5倍空地稅→行政院核定倍數 空地處罰 加徵2~5倍空地稅 平均地權條例 ＃26 照價收買 外加 不予核發建築執照

109 1.平均地權條例第3條第7款規定：「七、空地︰指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣 (市) 政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。」 2.平均地權條例第26條規定：「直轄市或縣 (市) 政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。 經依前項規定限期建築、增建、改建或重建之土地，其新建之改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十者，直轄市或縣 (市) 政府不予核發建築執照。」

110 3.土地稅法第21條規定：「凡經直轄市或縣 (市) 政府核定應徵空地稅之土地，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二至五倍之空地稅。」
4.財政部廢止停徵空地稅函釋（財政部 台財稅第22638號、內政部台內地字第345816號函） 財政部100年1月26日台財稅字第 號、內政部100年1月26日令台內地字第 號：廢止財政部74年9月25日台財稅第22638號函、內政部74年9月25日台內地字第345816號函關於暫停徵空地稅有關之執行事宜。 財政部 內政部令 (註：財政部74/09/25台財稅第22638號函：主旨：行政院決定空地稅暫停徵，其有關執行事宜，請依說明二辦理。說明：二、空地稅暫停徵之有關執行事宜如下：（一）台灣地區已課徵空地稅之土地，自民國74年期起暫停徵。（二）台北市及高雄市內確有特殊原因未能於

111 限期內建築使用之空地，符合「台北市經限期建築使用而逾期未建築使用之私有空地照價收買處理原則」及「高雄市經限期建築使用而逾期未建築使用之私有空地加徵空地稅或照價收買處理原則」，暫緩加徵空地稅或照價收買者，於其不能建築使用之原因消失後，如仍未建築使用者，一併暫停課徵空地稅或照價收買。)

112 房地產特種銷售稅申報（無申報）檢索表→自我檢查
1.持有房屋及其基地（完成登記起至銷售止） 2年 2.依法得核發建照之都市土地 3.完成移轉登記之預售屋投資人出售 是 否 應於30日內申報特種銷售稅（含免稅） 免申報特種銷售稅 申報書＋契約書＋其他有關文件（A）

113 免稅（非屬本條例規定之特種貨物） （A）申報書、契約書、其他有關文件 銷售價格 ＋ ＋ 應稅 應納稅額 （B）繳納收據 申報
（1）一戶自用住宅房地（本人、配偶、未成年子女） （2）先購1年內出售原一戶自用住宅房地或因調職、非自願離職或其他非自願性因素出售且出售後仍符合自用住宅 （3）政府銷售或銷售給政府 （4）配偶間相互贈不課徵（免申報） （5）信託關係人間移轉不課徵（免申報） （6）作農用農地移轉自然人不課徵 （7）未被徵收前移轉公設地 （8）因繼承或遺贈取得房地產 （9）營業人興建房屋完成後之第一次移轉 （10）法拍、行政執行之拍賣 （11）依特別法（例如銀行法）規定命令處分 （12）自用住宅拆除改建的自地自建、合建分屋銷售 （13）都市更新權利變換分配取得房地 （A）申報書、契約書、其他有關文件 ＋ （B）繳納收據 銷售價格 ＋ 應納稅額 應稅 申報 契約解除→申請退稅 （5年）

114 學員問題與題解： 一、Q1.甲先生購一畸零地位於台北市二年內出售？ ★依法條第二條，此為都市土地但又無法取得核發建造，所以適用嗎? 答：依法條之意義，如無法單獨申請建築的土地，應不適用 Q2.甲先生出售於非都市土地上之透天厝？ ★如丙種丁種用地之建築…… ★若土地為乙先生所有，甲先生只有房屋(透天厝)，是否為乙先生不課奢侈稅，而甲先生要課奢侈稅? 答：依第2條第1項定義，得核發建築執照的都市土地，應是指素地。但非都市土地上有房屋已非素地，應屬房屋及其座落基地仍應適用。但有不同看法，認為細則28房、地可以劃分應稅與不應稅，故土地部分可以免稅。

115 Q3.甲先生出售於非都市土地上之違章農舍？ ★農舍有產權是否無論其為都市或非都市土地都應課房屋及土地之奢侈稅? 答：取得不課徵土地增值稅，房屋（農舍）及土地皆不適用 ★違章農舍有繳房屋稅但無產權是否仍應課奢侈稅? 答：農舍及其基地可以不課奢侈稅的前題是土地不課徵土地增值稅，故農舍違規無法取得農用證明即無法申請「不課徵」，仍應課稅。但土地屬非都市土地可以不課奢侈稅。 Q4.依本法第五條第七款及施行細則草案第十三條第三款，若地主採合建分售，房屋為建設公司土地為地主個人，請問地主個人出售因合建分售分得之土地，依本法未列於非屬課徵範圍，是否仍應課徵奢侈稅???

116 ★依本法第五條第七款及施行細則草案第十三條第三款，營業人以他人土地興建房屋銷售之房屋(並未包括土地，所以其土地該為何?)。
答：因此該土地當指合建分售情形 Q5.有關合建分售或合建分屋之地主，若在土地取得二年內出售（簽訂預售土地契約），均屬免徵特種貨物及勞務稅。但新竹地區所有的建商訊息均課徵特種貨物及勞務稅，故均將土地由個人過戶公司，請問此做法對嗎？ 答：依公布的施行細則草案第13條第3款，合建分售的地主仍應課特種銷售稅，該第13條規定如下：「本條例第5條第7款所稱營業人興建房屋完成後第一次移轉，指符合下列各款情形之一者： 一、 營業人以其自有土地興建房屋銷售之房屋及其坐落基地。 二、 營業人合建分屋銷售分得之房屋及其坐落基地。

117 三、 營業人以他人土地興建房屋銷售之房屋。
四、 營業人與其他營業人合建分屋，經約定營業人附買回條件再銷售之房屋及其坐落基地。」＊5/10已有報導財政部已列「合建分售」於本條細則 Q6.地主與建商合建分屋，各自分得15戶房地；若地主100年3月取得土地；100年4月建商合建；101年7月興建完成；保存登記後各自登記產權為地主及建商各15戶。 （1）若地主於101年10月（土地取得二年內）出售一戶房地，是否仍屬免徵特種貨物及勞務稅？ （2）建商於任何時間點出售房地均屬免徵？ （3）合建分屋、合建分售地主均同問一之結果？ 答：（1）仍屬營業人興建房屋完成後第一次移轉 （2）不限於是否完成移轉登記之日起多久，但應屬興建完成後第一次移轉 （3）依本條立法理由說明，合建或自建皆屬合理、

118 常態及非自願性移轉，故明文於第7款興建房屋完成後第一次移轉，與第10款不包括「合建分售」而限於合建分屋銷售有所不同
（4）但依Q5問題，合建分售可以適用免稅