房地产经济学 尚天成.

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1 房地产经济学 尚天成

2 主讲人简介 尚 天 成 天津大学管理学院教师 研究方向：区域经济可持续发展、旅游管理 邮 箱：stc65@163.com
尚 天 成 天津大学管理学院教师 研究方向：区域经济可持续发展、旅游管理 邮 电 话:

3 第一章 房地产与房地产业 第二章 房地产业与国民经济 第三章 地租理论与区位理论 第四章 房地产产权理论 第五章 房地产投资及其风险 第六章 房地产市场 第七章 房地产价格评估 第八章 房地产开发 第九章 房地产经营 第十章 房地产金融 第十一章 房地产物业管理

4 第一章 房地产与房地产业 第一节 房地产的含义及其特性 ⒈房地产的概念
第一章 房地产与房地产业 第一节 房地产的含义及其特性 ⒈房地产的概念 房地产又称不动产（Real Estate或Real Property），其含义有广义和狭义之分。 ⑴广义的房地产 指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋所有权有关的所有权利或利益(与分析房地产有关的知识，以及经营房地产买卖的商业界)。它包括以下四层含义：

5 广义的房地产 以土地和房屋设施为其存在的物质条件 作为财产的一种形态，必然会涉及权属关系 产权可以为不同所有者占有
以其固定性、不可移动性为基本特征，因此也称之为不动产

6 ⑵狭义的房地产 是指土地、建筑物、其他地上附着物有机结合的整体以及它们衍生的各种权属关系。 房地产的各种经济活动的实质就是其权属的运行过程。 实物形态(自然形态) 经济形态

7 土地 ⒉房地产存在的形态 建筑物 房地 二、地产与房产的关系 ⒈地产 ⒉房产 ⒊两者关系 ⑴联系：不可分割性 ⑵区别
①房离不开地，“空中楼阁”不存在 ①地产可脱离房产而独立存在，而房产则无法脱离土地而单独存在 ②从价值形态来看，房价和地价密不可分 ③从房地产的权属来看，任何形式(买卖、租赁、抵押等)的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移，即房产交易完成的同时，也完成了地产交易 ②作为自然资源的土地，特别是生地、荒地是不用计提折旧的，而房屋则有折旧 ④从资金循环过程来看，二者也是紧密结合在一起的 ③地产的价格直接由地租规律支配，而纯粹的房产价值则由商品价值规律支配 ⑤从房地产经营管理来看，二者也是紧密结合的

8 主要包括房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性等三个方面。
三、房地产的特性 主要包括房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性等三个方面。 ⒈房地产的自然特性 房屋的使用价值具有效用上的多层次性，同时具备生存、享受和发展三个不同层次的内容。 区位的固定性 使用的长期性 单件性（异质性） 效用的多层次性 土地面积总量的一定性和房地产的有限性

9 ⒉房地产的经济特性 ⑴房地产经济价值的积累性和衰减性 ⑵房地产利用的递减性和合理集约性 ⑶房地产权利的可分割性与权益的流动性
⑷房地产供给的稀缺性和经营的垄断性 ⑸房地产投资和消费的双重性 ⑹房地产的保值增值性 房地产增值的原因： ①土地资源的有限性使土地供给不足是房地产增值的主因 ； ③通货膨胀的影响； ④外部经济环境条件的改善； ②有效需求增加，致使房地产供求矛盾加剧，从而引起房地产价格上升； ⑤对建筑物进行的投资改造等。

10 ⒊房地产的社会制度特性 ⑴房地产的财富性 ⑵房地产的社会稳定性 ⑶房地产产权的法律性 四、房地产的分类 ⒈按房地产用途分类 ⒉按房地产实物形态分类 ⒊按房地产开发程度分类 ⒋按房地产权属关系分类 ⒌按房地产开发经营内容分类

11 房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。 ⒈概念
第二节 房地产业的含义及其特性 一、房地产业的含义 房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。 ⒈概念 ⒉内涵 二、房地产业的划分 我国现行行业分类标准把房地产业列为第三产业的第二层次。 ⒈联合国组织对房地产业的划分 ⒉我国现行产业分类 三、房地产业与房地产、建筑业、住宅业的区别 ⒈房地产业与房地产 房地产业与房地产之间既有联系又有区别。

12 无论在国际上，还是在国内，房地产业都是作为一个独立的产业部门而存在。
⑴联系 房地产是房地产业的基础，房地产业投资建设、经营管理以及服务的对象是房地产。因此，没有房地产，也就没有房地产业。 ⑵区别 ①房地产是一个自然属性的不动产，表现为财产形式和各种权益； ②房地产行业是一个具有社会属性的运行机制，是由生产环节、流通环节和服务环节三方面所组成的，是人们直接参与的一种经济活动。 无论在国际上，还是在国内，房地产业都是作为一个独立的产业部门而存在。

13 ⒉房地产业与建筑业 房地产业与建筑业在国民经济中是既有密切联系又有实质性区别的两个经济部门。 ①建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的改造、装修、安装等的物质生产部门，属于第二产业； ⑴联系 在日常经济活动中，由于它们的劳动对象和经营对象都是房地产，二者是相互渗透和交叉的； ⑵区别 两者在活动范围、产业归属、经营内容、经营方式等方面，都有明显的区别。 ②房地产业主要从事的是地产和房产的经营，并对房地产产品进行管理服务，同时兼营房地产的投资、开发、建设，是介于第二产业与第三产业之间、以第三产业为主的产业部门。 国外和国内都已明确规定建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业。

14 住宅业是以生产、经营住宅(区)为最终产品的产业。 住宅业与房地产业的区别，主要表现为：
⒊房地产业与住宅业 住宅业是以生产、经营住宅(区)为最终产品的产业。 住宅业与房地产业的区别，主要表现为： ⑴两者的侧重点不同 ⑵两者应用的背景和条件不同 ①房地产业是随着房地产在国民经济发展中日益呈现的重要性而提出来的，是国民经济中具有基础性、先导性和可以成为支柱性的产业； ①住宅业强调以住宅建设（生产）、流通、消费、服务为主要经济活动内容； ②房地产业则是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地开发、流通、消费、服务的一个产业。 ②住宅业则是针对住宅建设、住宅市场问题而提出的，它是随着住房制度改革的不断深化以及扩大内需，将住宅业作为新的经济增长点而产生的。

15 四、房地产业经济活动的特点 ⒈从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业 ⒉从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业 ⑴综合性 ⑵关联性 ⒊从投资过程来看，房地产业是一个高投资、高风险的行业 ⒋从社会经济来看，房地产业受政府政策影响大，是与法律制度紧密相关的行业

16 第三节 房地产经济学的研究对象与方法 一、房地产经济学的研究对象 二、房地产经济学研究与相关学科理论 三、房地产经济学的研究方法
第三节 房地产经济学的研究对象与方法 一、房地产经济学的研究对象 二、房地产经济学研究与相关学科理论 地租地价理论 市场供求理论 产权理论 三、房地产经济学的研究方法 ⒈理论与实际相结合 投资理论 相关学科理论 ⒉系统分析 区位理论 ⒊宏观分析与微观分析相结合 ⒋定性分析与定量分析相结合 资源配置理论 城市化理论 ⒌规范分析与实证研究相结合 经济周期理论 ⒍动态分析与静态分析相结合

17 第二章 房地产业与国民经济 ①是社会一切部门不可缺少的物质条件 第一节 房地产业在国民经济中的地位和作用 一、房地产业在国民经济中的地位
第二章 房地产业与国民经济 ①是社会一切部门不可缺少的物质条件 第一节 房地产业在国民经济中的地位和作用 一、房地产业在国民经济中的地位 ⒈房地产业是国民经济的基础性产业 ⑴基础性产业在国民经济中，是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分。 ⑵房地产业的基础性产业主要体现在五个方面： ②是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 ③是城市经济建设与发展的重要物质基础 ④是国民经济积累资金的重要来源 ⑤对国民经济的发展具有稳定而长远的影响 ⒉房地产业是国民经济的先导性产业

18 ⒊房地产业是国民经济的支柱性产业 ⑴支柱性产业是在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。 ⑵一个产业要成为支柱产业，一般应具备四个基本条件： ①在国民经济发展中有着举足轻重的地位； ②其增加值在国民经济中占5%以上，对国民经济增长的贡献程度大，能为国家提供大量积累； ③符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化； ④产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。 ⑶根据上述标准，结合我国经济发展的战略目标，房地产业有条件成为国民经济发展中的支柱产业。

19 二、房地产业在国民经济发展中的作用 ⒈房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级 ⒉房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐，加快城市化进程 ⒊房地产业能够优化城市居民的消费结构 ⒋房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系 ⒌房地产业为生产和生活提供了基本的物质保证，是改善广大人民群众的居住和工作条件的基本产业手段

20 一个国家或一个地区的消费水平越高，对房地产等高价耐用品的需求也就会越大；
第二节 房地产业与国民经济的关系 一、国民经济发展对房地产业的影响 ⒈国民收入对房地产业的影响 ⒉消费水平对房地产业的影响 ⒊消费信贷对房地产业的影响 ⒋利率水平对房地产业的影响 ⒌经济增长率对房地产业的影响 一个国家或一个地区的消费水平越高，对房地产等高价耐用品的需求也就会越大； 一般来说，经济的持续增长会带动房地产业的持续增长。 二、房地产业对国民经济的影响 ⒈房地产业增长率对国民经济的影响 ⒉房地产业信用规模对国民经济的影响 ⒊房地产业供求水平对国民经济的影响

21 第三节 住宅业的发展与国民经济增长 一、地区经济与房地产业的发展 ⒈地区经济的发展水平很大程度上决定本地区房地产业的发展水平 ⒉房地产业的健康发展，同样也能推动地区经济的持续增长 二、住宅业的发展与国民经济增长 ⒈住宅业 ⒉住宅业成为新经济增长点的涵义及其必然性 ⑴住宅业成为新经济增长点的涵义 新经济增长点是在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。

22 三层涵义： ①新经济增长点必须是产业关联效应强的产业或行业，它的发展能带动相关产业、行业和整个国民经济的发展； ②作为新经济增长点的产业或行业，必须有旺盛的市场需求和发展潜力，成为主导的消费热点，并由消费需求市场作支撑，拉动生产建设和整个国民经济的发展上一个新台阶。 ③新经济增长点是随经济成长阶段和产业结构的升级而不断发生变化的，不是一成不变的，只有当国民经济发展到一定阶段，条件成熟时，某一产业或行业才会成为新经济增长点。

23 ①形成住房消费群体，居民有购房的意愿和欲望
⑵住宅业成为新的经济增长点的条件 ①形成住房消费群体，居民有购房的意愿和欲望 ②不断提高城镇居民的收入水平，增强居民的购房能力 ③确定合理的房价与家庭收入比，使居民买得起房 ④建立完备的住房金融市场，支持居民买房 ⑤完善各种配套政策，方便居民买房 ⑶住宅业成为新经济增长点的必然性 ①消费结构的演变使住宅消费成为主导的消费热点 ③住宅业的发展可吸纳消费资金，促进国内有效需求 ④住宅建设改善了居住条件，提高了人民的生活水平 ②住宅业的产业关联度高，可带动相关产业的发展

24 三、我国住宅业的发展展望 ⒈大力推行精品名牌战略 ⒉进行结构调整，实施大公司(集团)发展战略 ⒊大力推行和发展“绿色住宅”或“生态住宅” ⒋推行智能化住宅 ⒌注重性能价格比 还应做好提高住宅房屋设备的配置水平、住宅产业化的发展及建立住房发展基金等方面的工作。

25 第四节 房地产业的可持续发展 一、土地资源利用与可持续发展 二、房地产开发与可持续发展 三、人居问题与可持续发展 四、房地产市场与可持续发展 五、实现房地产业可持续发展的主要措施和途径

26 第三章 地租理论与区位理论 第一节 地租理论概述 一、地租的概念 ⒈广义理解 :地租是一种不仅限于土地的租金。
第三章 地租理论与区位理论 第一节 地租理论概述 一、地租的概念 ⒈广义理解 :地租是一种不仅限于土地的租金。 ⒉马克思主义关于地租的概念 : 地租是土地所有权在经济上的实现形式 ⒊地租产生的基础 :存在土地的所有权和使用权，且二者处在分离的状态； ⒋地租的三种形式 劳役地租 实物地租 货币地租

27 二、地租理论的发展 ⒈资产阶级古典政治经济学的早期地租理论 认为经济学意义上的地租仅指“为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主的那一部分土地产品”。 认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余收益。 威廉·配第 最早提出了级差地租的概念 提出地租产生的两个条件：土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异。 杜尔哥 初步揭示了地租与土地所有权的关系。 ⒉古典经济学的地租理论 被马克思称为现代地租理论的真正创始人。 亚当·斯密 大卫·李嘉图 詹姆斯·安德森 杜能

28 ⒊资产阶级庸俗政治经济学的地租理论 萨伊 马尔萨斯 ⒋新古典经济学的地租理论 克拉克 马歇尔 ⒌现代西方经济学的地租理论 萨缪尔森 巴洛维 ⒍马克思主义的地租理论

29 土地本身条件的不同造成的土地自然力的差别。这种差别是产生级差地租的自然基础。马克思将土地的自然力的差别归纳为土地肥力的差异和土地位置的不同。
三、马克思主义地租理论 土地本身条件的不同造成的土地自然力的差别。这种差别是产生级差地租的自然基础。马克思将土地的自然力的差别归纳为土地肥力的差异和土地位置的不同。 主要标志: 其地租理论是建立在劳动价值论的基础上，并紧密联系社会生产关系——农业与土地制度进行考察。 土地经营权的垄断; 土地生产力的差别是级差地租产生的条件和自然基础； 使超额利润转化为地租形式的原因和经济基础是土地经营权的垄断。 指被土地所有者占有的、由于土地等级差别所产生的超额利润。 研究对象 : 资本主义农业地租 ⒈级差地租 级差地租来源于超额利润，是超额利润的转化形式； 土地自然力的差别和土地经营权垄断相结合是产生级差地租的充分必要条件。 概念 形成的条件 产生的原因 来源

30 由于生产效率的不同，生产效率较高的资本产生的 因土地的肥力和位置的差别所产生的超额利润
级差地租形式 级差地租Ⅰ 级差地租Ⅱ 级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系 级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的联系 级差地租Ⅱ产生的前提条件有两方面： 级差地租Ⅰ是级差地租的基础和出发点，级差地租Ⅱ的变化最终又必然要以级差地租Ⅰ的形式体现； 从长期运动过程来看，每一次租约的签订都应是级差地租Ⅱ向级差地租Ⅰ转化的过程。 连续投在同一块土地上的各个资本， 由于生产效率的不同，生产效率较高的资本产生的 超额利润，被土地所有者占有时所转化的 级差地租叫做级差地租Ⅱ。 等量资本投在等面积的不同条件的土地上， 因土地的肥力和位置的差别所产生的超额利润 转化的级差地租为级差地租Ⅰ。 不同点： 投资方式不同； 转化为地租的时期不同；土地经营方式不同； 相同点：级差地租Ⅰ及级差地租Ⅱ的实质都是超额利润的转化形式 一是土地供求矛盾促使对土地的集约化经营； 二是科学技术的进步，使土地的集约化经营成为可能。 最坏的耕地也可能有级差地租

31 由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。
由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须缴纳的地租，也就是无论租种好地还是坏地，都必须交纳绝对地租。 ⒉绝对地租 概念 形成的条件 产生的原因 影响绝对地租量的因素 ⒊垄断地租 土地所有权的垄断 农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成。 农产品市场的供求状况 农业资本的有机构成 农业资本的投资总量 由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。

32 第二节 城市地租 一、城市地租的特点 ⒈城市地租在量上一般应高于农业地租 ⒉区位级差地租是城市地租的主要形式 与农业用地相比，城市土地地租的高低不以肥力为主，而是以地理位置和离功能中心远近为主。 ⒊商业地租是城市地租的典型形态 ⒋城市地租具有相当大的垄断性 ⒌城市土地投资的地租效应具有明显的外部性 ⒍城市地租比农业地租更具积累性

33 城市绝对地租与农业绝对地租具有相同的实体，都是超额利润即劳动者创造的剩余劳动的一部分；
二、城市级差地租 三、城市绝对地租和垄断地租 ⒈城市绝对地租 马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的特殊形式的地租。 城市绝对地租与农业绝对地租具有相同的实体，都是超额利润即劳动者创造的剩余劳动的一部分； 共同点 城市绝对地租以农业地租为基础。 垄断地租其实是一种特殊的级差地租 它们是由不同的产业提供的 不同点 地租量也不同 ⒉城市垄断地租 概念：由于城市中某些特殊地块具有稀有功能，由对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租。

34 第三节 土地区位理论 一、区位理论的产生与发展 二、农业区位论 ⒈“孤立国”假设 ⒉杜能圈 ⒊杜能的贡献 三、工业区位论 ⒈韦伯
第三节 土地区位理论 一、区位理论的产生与发展 二、农业区位论 ⒈“孤立国”假设 ⒉杜能圈 ⒊杜能的贡献 三、工业区位论 ⒈韦伯 当原料系数＜1时 当原料系数＞1时 当原料系数＝1时 区位因素分析 若干假设 ⒉运费对工业区位选择的影响 决定运输费用高低的因素 原料系数 区位三角形

35 ⒊工资成本对工业区位选择的影响 ⒋集聚因素（外部因素）对工业区位选择的影响 四、中心地理论 建立在人口和资源均匀分布的假设之上 五、市场区位论 六、20世纪50年代以后的区位理论

36 第四节 土地的区位利用 一、城市土地区位的形成 ⒈决定城市土地区位的因素 ⒉城市土地区位的变动性 自然条件和环境因素 ⒊城市土地区位效益的实质 交通和通讯因素 其他基础设施因素 人口和经济集聚因素 社会文化因素

37 二、房地产业的区位选择 ⒈工业用房地产宏观区位的选择 ⒉城市土地利用的功能分区 ⒊城市房地产微观区位选择 三、城市结构理论 ⒈圈层布局理论 ⒉扇形布局理论 ⒊多核心布局理论 ⒋多中心布局理论

38 第四章 房地产产权理论 第一节 房地产经济关系与产权关系 一、房地产产权的基本内容 ⒈财产权 ⒉产权 对产权的理解 产权的内涵
第四章 房地产产权理论 第一节 房地产经济关系与产权关系 一、房地产产权的基本内容 ⒈财产权 ⒉产权 对产权的理解 产权的内涵 ⒊房地产产权与房地产产权制度 二、房地产产权关系 三、房地产产权结构

39 第二节 房地产产权 一、地产权 ⒈地权制度的含义 ⒉土地所有权和土地产权的主要权能 所有权 所有权 占有权 土地产权 使用权 收益权 土地典权 土地留置权 地上权 通行权 土地 处分权 开发权 赠与权 继承权 租赁权 抵押权

40 二、房产权 ⒈房产所有权 ⒉房产占有权 ⒊房产使用权 ⒋房产收益权 ⒌房产处分权 ⒍房产售卖权 ⒎房产租赁权 ⒏房产抵押权 ⒐房产典当权 ⒑房产赠与权 ⒒房产留置权 ⒓房产继承权

41 第三节 房地产金融产权 一、房地产金融产权的特点 ⑴信托 ⑵房地产信托 ⑶房地产信托受益权是在房地产所有权或有效期限内的使用权的基础上设定的，包括房地产占有权和使用权，但不具备完全的收益权。 ⒈设定性 ⒉契约性 ⒊转移性 ⒋强制性 二、房地产金融产权的主要内容 ⒈房地产抵押权 ⒉房地产典权 ⒊住房按揭权 ⒋房地产信托受益权 ⒌房地产可保权益

42 第四节 不动产相邻关系（补充） 一、不动产相邻关系的含义 ⒈概念:不动产相邻关系，简称相邻关系，指相邻的不动产所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋求共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。 ⒉相邻关系的处理原则 有利生产和方便生活的原则 团结互助和公平合理的原则

43 二、土地相邻关系 ⒈邻地地基动摇防免关系 ⒉水的相邻关系 相邻用水关系 相邻排水关系 相邻管线安设关系 ⒊相邻土地的使用关系 相邻土地通行关系 ⒋越界建筑的相邻关系 三、建筑物相邻关系

44 第五章 房地产投资及其风险 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资的含义 ⒈房地产投资的概念
第五章 房地产投资及其风险 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资的含义 ⒈房地产投资的概念 房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。 房地产投资活动的经济实质是实现资金的增值 土地开发投资 ⒉房地产投资的分类 房屋开发投资 房地产经营投资 房地产中介服务投资 房地产物业管理服务投资

45 二、房地产投资的特点 金额大，投资回收期长; 可以获取多重收益，具有较高的投资回报率 ; 房地产投资 具有保值作用; 存在较高的风险性; 三、房地产投资过程 投资机会选择 ⒈投资机会选择与决策分析 投资决策分析 ⒉投资前期准备工作阶段 ⒊投资实施阶段 ⒋投资的回收与终止阶段

46 第二节 房地产投资风险 一、房地产投资风险概述 ⒈风险:指未来可能发生的危险或遭受损失的可能性，它与收益相伴相随，且与收益成正比例关系。 ⒉房地产投资风险 指从事房地产投资而造成的损失的可能性大小或程度，这种损失包括投入资本损失和实际收益小于预期收益的差额损失。 ⒊房地产投资风险种类 流动性和变现性风险 购买力风险 利率风险 市场风险 经营性风险 财务风险 社会风险 政策风险 自然风险

47 二、房地产投资风险衡量、规避与控制 ⒈房地产投资风险的衡量 风险溢酬 收益率方差和标准差 收益率变异系数 收益率系数 风险溢酬是指房地产投资的市场收益率与无风险收益率之间的差异。 收益率系数是反映投资对市场变化敏感程度的指标。 一般来说，收益率方差或标准差越大，投资风险也就越大。 一般地，风险溢酬可用来表示房地产投资的风险程度。风险溢酬越大，投资的风险越大；反之，风险就越小。 收益率系数与投资风险成正比，即收益率系数的绝对值越大，投资风险越大，反之，投资风险就越小。 ⒉房地产投资风险的规避与控制 收益率变异系数是收益率标准差与期望收益率之比。 收益率变异系数与投资风险成正比，即收益率变异系数越大，投资的风险越大。

48 第三节 房地产投资策略的选择 一、时机的选择 二、地段位置的选择 ⒈自然环境和生存环境 ⒉经济、社会及文化发展程度 ⒊对未来发展能力和增值潜力的预期 三、质量的选择 四、投资种类的选择 五、经营形式的选择

49 第四节 房地产投资决策 一、房地产投资决策的含义及其原则 ⒈房地产投资决策的含义 指为了实现预期的投资目标，采用一定的理论、方法和手段，对若干个可行的房地产投资实施方案进行技术经济研究与论证，从中选出最为满意的投资实施方案的过程。 ⒉投资决策的原则 决策科学化原则 决策民主化原则 投资决策责任制原则 提高经济效益原则

50 二、房地产投资决策的分类和条件 ⒈投资决策的分类 ⒉决策的条件 ⑴ 根据决策问题的影响程度和范围，可分为总体决策和局部决策 ;
⑵ 根据决策问题的重复情况，可分为重复性决策和一次性决策 ; ⑶ 根据决策目标的数量，可分为单目标决策和多目标决策 ⑷ 根据决策问题所具备的条件不同，可分为确定型决策、非确定型决策、风险型决策 ⒉决策的条件

51 三、房地产投资决策的方法 ⒈确定型决策 ⒉不确定型决策 ⑴最大收益值(率)法 ⑵最大最小收益值(率)法 ⑶最小最大后悔值法 ⑷乐观系数法 ⑸完全平均法 ⒊风险型决策

52 第六章 房地产市场 第一节 房地产市场及其结构 一、房地产市场的涵义与构成要素 ⒈房地产市场的涵义
第六章 房地产市场 第一节 房地产市场及其结构 一、房地产市场的涵义与构成要素 ⒈房地产市场的涵义 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 对于房地产市场应该注意以下几点： ⑴房地产市场属于商品经济的范畴; ⑵房地产市场是有形的房地产商品和无形的房地产商品的统一体; ⑶房地产市场是有限空间和无限空间的统一体; ⑷房地产市场是房产市场与地产市场的结合;

53 ⒉房地产市场的基本构成要素 二、房地产市场的特征 固定性 排他性 ⒈房地产商品的特殊性 恒定性 差异性 二重性 ⒉房地产市场的特征 房地产市场是市场信息不充分的市场 房地产市场的区域性强 房地产市场产品的异质性 房地产市场的垄断性 房地产市场是房地产权益的交易市场 房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏

54 由国家垄断的土地市场，反映了政府与土地经营者、使用者之间的交易关系。
三、房地产市场的结构体系 ⒈按房地产市场交易的层次和权属内容划分 一级市场 二级市场 三级市场 由国家垄断的土地市场，反映了政府与土地经营者、使用者之间的交易关系。 房地产开发公司与房地产使用者之间的交易市场，反映了经营者与经营者、经营者与消费者之间的交易关系。 存量房地产的交易市场，是使用者即消费者之间进行横向交易的市场，是房地产重新调整和配置的市场。

55 ⒉按房地产市场经济运行的时序先后划分 ⑴土地投资市场 ⑵房地产开发市场 ⑶建筑施工市场 ⑷房地产营销市场 ⑸物业管理市场 ⒊按房地产市场的交易对象划分 地产市场: 以城镇土地使用权为交易对象进行交易的市场。 房产市场 房地产综合服务市场

56 土地使用权出让市场（土地一级市场） 土地使用权的转让市场，又称土地二级市场 主要出让方式有招标、拍卖和挂牌出让三种。

57 四、房地产中介服务市场 ⒈房地产中介服务概念 指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 ⒉房地产中介服务市场的服务范围 ⒊服务内容 ⑴提供房地产政策法规与业务技术咨询； ⑵提供房地产开发项目转让、房屋买卖、租赁等信息服务； ⑶提供商品房经销代理服务； ⑷提供房地产价格评估与开发项目可行性研究服务； ⑸提供代办房地产过户、备案、登记手续与代领房地产权属证书服务等。

58 ⒋房地产中介服务机构 ⑴专营房地产经纪业务，只提供存量或二手房的房屋买卖、租赁、置换等交易信息服务。 ⑵专营房地产价格评估业务，为委托方提供房地产价格评估与房地产开发项目可行性研究服务。 ⑶专营商品房经销业务 ⑷全面经营房地产中介业务，既提供房地产咨询和交易信息服务，又提供房地产价格评估与代理代办服务。 ⑸提供置业担保服务，为各阶层的消费者提供住房贷款担保，提供置业投资服务，同时也承办上述相关业务。

59 第二节 房地产市场的功能及分级运行 一、房地产市场的功能 ⒈交换功能 ⒉信息的传递与反馈功能 ⒊优化房地产资源配置的功能 ⒋刺激功能 ⒌平衡与调节功能 二、房地产市场的分级运行 ⒈房地产一级市场的运行 房地产一级市场即土地使用权出让的市场。 土地出让的批租市场和租赁市场，包括同步进行的土地征购市场组成国家垄断的一级市场。 一级市场的本质是土地所有权和使用权分离的过程。

60 ⒉房地产二级市场的运行 ⒊房地产三级市场的运行 ⒋各级市场的联系 ⑴在上述三个层次的市场中，一级市场是由国家垄断的出让市场，二、三级市场是放开的转让市场。 ⑵一级市场是房地产市场的基础。 ⑶一级市场是二、三级市场借以产生、发展的基础；二、三级房地产市场则是一级房地产市场房地产商品化借以实现的必然延伸和结果。

61 第三节 房地产市场的供求 一、房地产市场需求 ⒈房地产需求的概念 ⒉对城市土地的需求 ⒊对城市房屋的需求 ⒋房地产需求的特点 在一定的时期内，在某一价格水平下，消费者在市场上所愿意且能够购买的房地产量。 区域性 层次性 受城市住房制度的影响大

62 二、影响房地产市场需求总量变化的主要因素
⒈价格水平 ⒉国民收入水平 ⒊宏观政策 ⒋对未来的预期 三、影响房地产市场需求结构变化的主要因素 ⒈城市人口数量和结构以及家庭可支配收入水平 ⒉经济发展战略和经济结构调整 ⒊各类房地产之间的比价 ⒋政府政策 ⒌宏观经济波动 一般说来，决定房地产需求价格弹性的因素主要有可替代程度、租金比率、需求迫切程度和使用期限。

63 四、房地产市场供给 ⒈房地产供给的含义 ⒉城市土地的供给 ⒊城市房屋的供给 ⒋房地产供给的特性 从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平下，愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量 城市房屋的短期供给是缺乏弹性的 房屋的长期供给是有弹性的 一级市场的垄断性 土地供给的刚性 滞后性和风险性 时期性（阶段性）

64 五、影响房地产市场供给总量变化的主要因素
⒈价格 ⒉开发成本 ⒊政策 ⒋对未来的预期 六、影响房地产市场供给结构变化的主要因素 ⒈利润机制 ⒉竞争机制 ⒊对未来预期 ⒋政策导向 七、房地产供求均衡分析

65 确定预测任务、制定预测工作计划 收集并分析有关的历史资料 选定预测的具体方法 分析评价预测结果 写出预测报告 进行跟踪调查 第四节 房地产市场的预测 一、房地产预测概述 ⒈房地产预测的含义 ⒉房地产市场预测的种类 ⒊房地产市场预测的主要内容（4个） ⒋房地产市场预测的程序 房地产预测是指通过对房地产市场的调查和目前销售情况的分析、判断，测算出未来一定时期内房地产的需求量和变化趋势，为房地产投资决策和经营决策提供依据。 按预测的范围划分 按预测所采用的方法及预测结果的标志划分 按预测的时间长短来划分 二、房地产市场的预测方法 ⒈判断预测法（主观法） 房地产商品的需求预测和社会购买力预测 房地产商品的营销预测 价格趋势预测 房地产开发所需资源预测 ⒉购买力估算法 比例系数法 ⒊相关因素法 弹性系数法 ⒋时间序列预测法 ⒌回归预测法

66 第七章 房地产价格评估 第一节 概述 一、房地产估价的概念
第七章 房地产价格评估 第一节 概述 一、房地产估价的概念 遵循商品经济发展的规律，测算物化于房地产商品中的社会必要劳动量，并参照市场供求、社会环境、政策法令等因素，科学的、真实的、以货币形态反映房地产商品的现值。 二、房地产估价主要业务范围 ⒈国有土地有期有偿使用、招标、协议（挂牌）、拍卖等价格的评估 ⒉房改中，有关出售公房房价的评估 ⒊在房地产交易中，买卖、租赁、拍卖、分割、赠与等的价格评估以及拆迁补偿额的确定

67 ⒋金融、信贷与保险业务 ⒌企业承包、合股、合资经营、兼并、倒闭房地产价格的评估 ⒍房地产仲裁、法律诉讼的评估 三、房地产估价意义和作用 是国家对房地产资产管理的可靠依据 是国家对房地产进行财政预算的重要依据 房地产估价 是房地产经济活动的有效管理手段 是住房制度改革和土地使用制度改革的基础 是房地产征用拆迁补偿的需要 是处理房地产纠纷的需要

68 四、房地产评估的特性 ⒈现实性 ⒉预测性 ⒊市场性 ⒋公正性 ⒌咨询性 五、房地产估价标准 公允的估价标准是公开市场价值 六、房地产估价的假设前提 ⒈继续使用的假设前提 ⒉公开市场假设 ⒊清偿前提假设

69 七、房地产估价原则 合法原则 公平原则 供求原则 估价期日原则 原则 变动原则 适合原则 替代原则 最有效使用原则

70 第二节 房地产价格 一、房地产价格的概念 ⒈从整体看 房地产价格＝房产价格＋地产价格 ⒉从商品属性看 房地产价格＝总成本＋利润 ⒊从开发过程看 房地产价格＝土地购置费＋土地开发费＋房屋开发 成本＋专项费用＋税金＋利润

71 二、房地产价格形成的基础 ⒈房地产的效用 ⒉房地产的相对稀缺性 ⒊房地产有效需求 三、房地产价格的特征 ⒈房地产价格与其他物品在价格上的相似性 ⒉房地产价格与其他物品在价格上的不同点 生产成本不同 供求变化不同 价格差异不同 市场结构不同 折旧现象不同 形成时间不同

72 ⒊ 房地产价格的特征 ⑴房地产价格一般表现为交换代价的价格，也可以表示为使用和收益代价的租金； ⑵房地产价格实质上是关于房地产权利、利益的价格； ⑶房地产价格是在长期思考下形成的； ⑷交易主体之间的个别因素容易起作用。 四、房地产价格的种类 ⒈土地价格、建筑物价格、房地价格 ⒉市场价格、理论价格、评估价格 ⒊总价格、单位价格、楼面地价 这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格 ⑴总价格 ⑵单位价格 ⑶楼面地价 楼面地价＝土地单价÷容积率

73 ⒋所有权价格、使用权价格、其他权利价格 ⒌拍卖价、招标价、协议价（挂牌价） ⒍买卖价、租赁价、抵押价、课税价、征用价 ⒎底价、期望价、补地价 改变房地产的用途、规划指标（容积率等）或转 让、出租等时，补偿给国家的那部分费用。 ①改变用途的补地价＝ 改变用途后的地价－改变用途前的地价； ②增加容积率的补地价＝ [(增加后的容积率－原容积率）÷原容积率] × 原容积率下的地价

74 ⒏基准地价、标定地价、房屋重置价格 ⑴基准地价 指某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，评估得出各地价区段在某一时点的平均价格。 ⑵标定地价 在基准地价的基础上，按土地使用年限、大小、形状等条件，评估出的具体地块某一时期的价格。 ⑶房屋重置价格 假设在估价时点，重新建造估价对象房地产时，所需要的费用加上平均利润。

75 五、影响房地产价格的因素 ⒈供求状况 ⑴房地产总供求 ⑵本地区房地产的供求 ⑶全国同类型房地产供求状态 ⑷本地区本类型房地产的供求 决定某一房地产价格水平高低的是本地区本类型房地产的供求 ⒉物理因素 ⑴位置 ⑵地力 ⑶地质 ⑷地形 ⑸土地面积、土地形状

76 ⑹日照、通风、风向、风力 ⑺温度、湿度、降水量 ⑻自然周期性灾害 ⑼建筑物外观 ⑽建筑朝向、结构、布局 、设备、质量 ⒊环境因素 ⑴噪音 ⑵空气污染 ⑶视觉 ⑷清洁

77 ⒋行政因素 ⑴土地制度 ⑵住房制度 ⑶城市发展战略、城市规划以及土地利用规划 ⑷房地产价格政策 ⑸税收 ⑹交通管制 ⑺行政隶属关系 ⑻特殊政策

78 ⒌经济因素 ⑴经济发展 ⑵物价 ⑶居民收入 ⒍人口因素 ⑴人口数量 ⑵人口素质 ⑶家庭规模 ⒎社会因素 ⑴政治安定状况 ⑵社会治安 ⑶投机 ⑷城市化 ⒏心理因素 ⑴购买与出售时的心态 ⑵欣赏、趣味 ⑶时尚、风气 ⑷接近名家住宅心理 ⒐国际因素

79 第三节 房地产估价程序 一、受理估价委托 ⒈物业的权益一方委托评估，另一方接受评估结果 ⒉评估机构接受任务，各方认可 ⒊行使政府职能的评估机构，对物业评估，各方认可 二、明确估价对象 ⒈房产、地产或房地产 ⒉明确与估价对象相关的基本状况资料 三、明确评估目的 ⒈为何评估 ⒉价格类型 ⒊货币单位

80 四、明确估价期日（时点） ⒈明确为估价对象评估哪天的价格，即将估价对象变动的信息静止在某时点上 ⒉估价期日的详细程度，取决于所要评估的类型和市场变化程度 五、明确估价日期 六、初选评估方法 七、确定评估人员 八、制定评估计划 九、实地勘察 十、收集、整理资料 十一、选择评估方法，进行计算 十二、综合评估，决定估价额

81 第四节 房地产评估方法 一、市场比较法 ⒈市场比较法概念 在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与较近时期已发生交易的类似房地产进行比较，从已知的、已发生的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 ⒉市场比较法基本原理 ⑴依据经济学上的替代原理：效用均等的物品具有相同的价格。 ⑵应用市场比较法的限定条件 ⑶市场比较法适用范围 没有房地产交易的地方，不能使用； 某些类型很少见或交易实例很少的房地产，不能使用。 市场发达、交易活跃、可比类型多的地区。

82 ⒊市场比较法的操作步骤 ⑴交易实例收集 ⑵比较实例选取 ①与估价对象房地产的用途相同 ②与估价对象房地产的建筑结构相同 ③地区相同或同一供求范围的类似地区 ④价格类型相同 ⑤估价时点应接近 ⑥交易实例为正常交易或可以修正为正常交易的实例

83 ⑶价格比较基础的建立 买卖一方对房地产存有特殊兴趣; 有特别利害关系的人之间的交易; 统一化为单价 一方无知，不了解市场行情; 交易时有特别动机; 统一货币单位 统一面积单位 统一面积内涵 目的 ⑷交易情况修正 特殊因素 修正系数 购买相邻房地产; 特殊交易方式; 正常交易价格 100 修正系数＝ ＝ 特殊的交易情况; ＋ 可比实例价格 （100 ） －

84 ⑸交易日期修正 ①修正时间差距：以可比实例交易时的日期为基准，将可比实例的价格调整到估价时点时的价格。 一般采用与估价对象相类似的房地产的价格指数或变动率。 ②修正系数＝ 估价时点价格 （ ） ＝ 交易当时价格 100

85 ⑹区域因素修正 ①原因 ②因素：交通；繁华程度；噪声；景观；城市规划 ③区域因素修正系数＝ 估价对象区域价格 100 ＝ 可比实例区域价格 （ ）

86 ⑺个别因素修正 面积；形状；临街状态；位置；地势； 土地使用年限；容积率；生熟程度； 建筑结构；施工质量；装修标准；新旧程度 ； 个别因素修正系数＝ 估价对象房地产价格 100 ＝ 可比实例房地产价格 （ ） ⑻综合修正结果 ⑼结果综合处理

87 二、成本估价法 ⒈定义 指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种方法。 ⒉成本估价法的理论依据 ⑴从买方角度看，替代原理 ⑵从卖方角度看，生产费用价值论 ⑶适用范围 独立或狭小的市场上，无法用市场比较法估价的房地产； 房地产无收益或交易数量很少； 单纯建筑物的估价基本上也采用成本法。

88 ⒊成本法基本公式 ⑴新开发土地的成本法估价公式 新开发土地价格＝取得待开发土地的费用＋开发土地所需费用＋正常利税 ⑵新建房地产的成本法公式 新建房地产价格＝取得土地费用＋建造建筑物费用＋正常利税 ⑶旧有房地产成本法公式 旧有房地产价格＝旧有房地产重新建造成本－旧有房地产中建筑物的折旧

89 ①重新建造成本 假设在估价时点，重新建造或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。 重新建造成本＝土地的重新建造成本＋建筑物的重新建造成本＋各环节税费 ②建筑物重新建造成本的种类 ·重建成本 ·重置成本 ⒋建筑折旧 ⑴定义 建筑物因时间原因所造成的损耗。包括有形和无形损耗两种。

90 质量等级 新旧程度 ⑵折旧的计算方法 完好房 耐用年限法 基本完好房 实际观察法 一般损坏房 成新折扣法 严重损坏房或危房 十、九、八成
混合法 七、六成 五、四成 三成以下

91 各种结构房屋的耐用年限一般为： 房屋结构 耐用年限
钢筋混凝土结构 砖混结构一、二等 砖木结构一、二、三等 简易结构 60—80年 40—60年 30—50年 10—15年

92 房屋的残值率 房屋结构 残值率（%） 钢筋混凝土结构 砖混结构一等 砖混结构二等 砖木结构一等 砖木结构二等 砖木结构三等 2 简易结构 2
2 2 6 4 3

93 ⒌我国房屋租金的构成 ⑴租金的种类 商品租金 成本租金 准成本租金 福利租金 ⑵商品租金的构成 ⑶成本租金的构成 ⑷准成本租金的构成

94 三、收益还原法 ⒈定义 在求取估价对象房地产价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益的现值之和，作为估价对象房地产价格的一种估价方法。 ⒉基本原理 收益还原法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。

95 a1 a2 an V = ai ：房地产未来第i年的纯收益； ri ：房地产未来第i年的还原利率。 ⒊基本公式 ⑴最一般的情形 … + +
(1+r1)(1+r2) (1+r1)(1+r2)(1+r3) … (1+rn ) 其中， V ：房地产价格； ai ：房地产未来第i年的纯收益； ri ：房地产未来第i年的还原利率。

96 · a每年不变； · r每年不变，且大于零； a r V = ⑵最简单的情况 ①假设条件 ·年期无限。 ②公式

97 ⒋纯收益的求取与还原利率的确定 ⑴纯收益的求取 纯收益＝正常情况下的总收益－总费用 ⑵纯收益的计算 ①以收益为目的的出租物业 纯收益＝租赁收入－（折旧费＋维修费＋管理费＋保险费＋税金＋租赁中介费） ②企业用房地产 纯收益＝销售额－（原材料价格＋运输费＋经营成本＋税金＋利润）

98 ③自用房地产 采用间接法，即以同一地区或类似地区的类似房地产的纯收益，进行修正，得出该房地产的纯收益。 ④待开发房地产 纯收益＝最高最佳使用状态下的收益－必要的费用 ⑶还原利率的确定 还原利率实质上是一种资本投资的收益率 还原利率的定义 还原利率的实质 利用公式 思路 安全利率加风险调整值法 还原利率的种类 投资收益率排序插入法 还原利率的求取方法

99 四、路线价法 ⒈概念 是对临特定街道且可及性相当的城市土地设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均水平单价并附于该街道上，此单价即为路线价，然后据此路线价并配合深度百分率表和其他修正率表，计算出临该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。

100 路线价法概念的图解 深度 里地线 其他地块 标准宗地 标准深度 单位地价 特定街道 临街线

101 ⒉路线价法的理论依据 ⑴路线价法实质上是一种市场比较法 ⑵路线价法估价结果的可信度，取决于路线价、深度百分率以及各种修正率的健全与否。 ⒊路线价法的计算公式 ⑴一面临街的矩形宗地 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积 ⑵特殊地块 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额，或 宗地总价＝路线价×深度百分率×修正率×宗地面积

102 ⒋路线价法的适用条件 ⑴路线价法特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。 ⑵路线价法仅适用于城市土地的估价。 ⑶运用路线价法估价的前提条件是街道要系统、完整，各宗土地排列比较整齐，有完善合理的深度百分率表和其他修正率表。 ⒌路线价法的操作步骤 ⑴划分路线价区段 ⑵设定标准深度 ⑶调查评估路线价 ⑷制定深度百分率表和其他修正率表 ⑸计算各宗地的价格

103 ⒍深度百分率法则 ⑴四三二一法则 将深度为100英尺的标准临街地，划分为与街道平行的四等份，每份为25英尺深。 从临街方向开始， 第一个25英尺的土地，其价值占总价值的40%； 第二个25英尺的土地，其价值占总价值的30%； 第三个25英尺的土地，其价值占总价值的20%； 第四个25英尺的土地，其价值占总价值的10%。 ⑵巴的摩尔法则 ⑶苏慕斯法则 ⑷霍夫曼法则 ⑸哈柏法则

104 第八章 房地产开发 第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念和分类 ⒈房地产开发的概念 ⒉房地产开发的分类
第八章 房地产开发 第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念和分类 ⒈房地产开发的概念 ⒉房地产开发的分类 二、房地产综合开发的含义及其作用 ⒈房地产综合开发的含义 ⒉房地产综合开发的作用 ⑴有利于城市总体规划的实施 ⑵有利于城市土地的合理利用，使有限的城市土地资源得到合理配置 ⑶有利于提高开发的经济效益

105 第二节 房地产开发过程及其主要程序 一、投资决策分析阶段 二、前期准备工作 ⒈工程勘察与设计 ⒉征地与拆迁 ⒊施工现场的“三通一平”或“七通一平” 三、建设实施阶段 ⒈开发项目的招投标 ⑴概念 ⑵招投标的基本特征 平等性 竞争性 开放性

106 ②从招标与投标客体所包含的内容来看，还可分为：
⑶招投标的分类 ①按其主体所处的地位，可分为 ·单一直线式 ·多元联合式 公开竞争型招投标 ·多元直接式 选择型招投标 ②从招标与投标客体所包含的内容来看，还可分为： 协商型招投标 ·全过程发包 混合型招投标 ·建设单项或多项发包 ⑷房地产开发项目的招标与投标方式 ⑸招投标的基本程序 ⒉房地产开发项目的工程监理

107 四、竣工验收阶段 ⒈竣工验收的含义 ⒉竣工验收的主要内容 第三节 房地产开发项目的可行性研究与项目评价 一、房地产开发项目可行性研究 ⒈含义 指运用适当的技术经济研究方法对房地产待建项目进行全面系统的分析、论证和研究，并试图对其作出可行或不可行判断的一种科学方法。 ⒉房地产开发项目可行性研究的阶段划分 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究

108 二、房地产开发项目可行性研究的主要内容 ⒈背景和基本概况 ⒉市场调查及市场预测 ⒊基本数据 ⒋区位及环境情况 ⒌总投资估算 ⒍投资项目基础财务数据的估算 ⒎资源的保证程度分析 ⒏效益分析与评价 ⒐风险分析 ⒑项目的结论与建议

109 三、房地产投资项目的经济评价 ⒈房地产开发项目的财务评价 ⑴静态分析 对房地产开发商来说，投资收益率指标是越大越好。 ⑵动态指标分析 ①净现值法 一般地，项目的净现值越大，说明项目的财务盈利能力越高，反之，其盈利能力就越低。 ②内部收益率法 运用内部收益率来评价或选择投资项目时，只有当内部收益率高于或等于设定的折现率时，项目在财务上才被认为是可以接受的，反之，就是不可接受的。

110 ⒉房地产开发项目的国民经济评价 ⑴国民经济评价的概念 ⑵国民经济评价的参数 社会折现率 影子汇率 影子工资及其换算系数 土地的影子费用 普通货物的影子价格 ·经济内部收益率 ⑶国民经济评价的内容 ·经济净现值 评价项目对国民经济增长的贡献 ·投资净增值率 评价项目的社会效果目标 国民经济评价的报表 国民经济评价的指标

111 第九章 房地产经营 第一节 房地产经营及其特点 一、房地产经营的概念 ⒈从房地产经营的内涵来讲，它有广义和狭义之分 ⑴狭义的房地产经营
第九章 房地产经营 第一节 房地产经营及其特点 一、房地产经营的概念 ⒈从房地产经营的内涵来讲，它有广义和狭义之分 ⑴狭义的房地产经营 指房地产业流通环节的业务。 ⑵广义的房地产经营 ⒉在房地产经济运行过程中，房地产经营活动是沟通房地产生产过程和房地产消费过程的环节。

112 二、房地产经营决策 ⒈房地产经营决策的内容 ⒉房地产经营决策的程序 发现问题 确定目标 拟订方案 分析评价，进行决策 实施监督和跟踪 ⒊房地产经营决策的方法 三、房地产经营的特点 ⒈房地产经营难度较大 ⒉房地产经营存在较大的风险 ⒊房地产经营政策性强

113 第二节 房地产经营的内容及其方式 一、城市地产经营及其方式 ⒈城市土地经营 ⒉城市土地经营的意义 ⒊城市土地经营的方式 二、房产经营及其方式 ⒈房屋的出售和租赁是房地产经济活动的主要形式，也是房地产商品价值实现的两种基本方式 ⒉房产经营的方式

114 第三节 房地产营销策略 一、房地产市场营销的含义 ⒈房地产市场营销的概念 指通过房地产市场交换，来满足现实的或潜在 的房地产需求所进行的综合性的经营销售活动 过程。 ⒉房地产营销的基础工作 ⑴进行详细的房地产市场调查 ⑵制定房地产商品营销计划 ⑶确定房地产营销策略 二、房地产营销策略 ⒈产品策略 进入期 成长期 成熟期 衰退期

115 ⒉价格策略 ⑴定义 ⑵定价方法 成本费用导向定价法 需求导向定价法 竞争导向定价方法 ⑶定价策略 新产品定价策略 差别定价策略 折扣定价策略 直接销售 心理定价策略 间接销售 ⒊销售渠道策略 ⑴商品房的销售渠道可分为直接销售渠道和间接销售渠道两种。

116 ⑵房地产销售渠道策略主要是对销售渠道的直接性和间接性、销售渠道的长短与宽窄程度进行的选择。
⒋促销策略 ⑴定义 ⑵促销方式 广告宣传 召开新闻发布会 组建强有力的营销队伍或聘请经纪人进行推销 采取灵活多样的促销方式

117 第十章 房地产金融 第一节 房地产金融概述 一、房地产金融的含义 ⒈狭义的房地产金融
第十章 房地产金融 第一节 房地产金融概述 一、房地产金融的含义 ⒈狭义的房地产金融 指与房地产投资和开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动。即为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。 ⒉广义的房地产金融 二、房地产金融产生的必然性 ⒈房地产金融的产生与发展是房地产业发展的客观要求 ⒉房地产金融的产生与发展是住宅商品化、市场化的客观要求 ⒊房地产金融的产生与发展是金融业自身发展的客观需要

118 三、房地产金融的特点 ⒈房地产金融是一个广阔的金融资产投资领域 ⒉房地产是较好的抵押担保品，其债权可靠、安全性高 ⒊房地产贷款及债券的偿还期较长，可稳定地提供源源不断的现金流 ⒋房地产流动性可通过债券化经营来弥补 四、房地产金融的功能 ⒈筹集社会上各种闲散货币资金，满足房地产开发经营对资金的需要 ⒉筹集各种社会闲散资金，满足城镇居民购建住房时的资金需求

119 ⒊活跃房地产方场，加速房地产流通，提高房地产使用效率
⒋调控房地产业的发展速度和规模，保持房地产业的良性循环 五、金融业与房地产业的关系 ⒈金融业是房地产业的“血库”和“调节器” ⒉房地产业是金融业的“晴雨表”

120 第二节 房地产金融运行 一、房地产融资 ⒈房地产储蓄与存款 ⒉房地产股票和债券的发行 房地产企业债券 市政债券 地价指数债券 住宅预约债券 房地产抵押债券 房地产股票 房地产债券 土地开发抵押贷款 二、房地产贷款 房屋开发抵押贷款 ⒈房地产抵押贷款 住房抵押贷款 ⑴房地产抵押贷款的形式 ⑵房地产抵押权的设定

121 ⑶房地产抵押率及其确定 根据贷款风险、借款人资信程度、贷款金额的大小以及贷款期限的长短等，银行可确定一个适宜的抵押率。 一般抵押物即房地产的作价现额应高于贷款额。 贷款率在某种程度上表现为银行对该笔贷款风险与借款人信誉的判断。 抵押率与贷款人对贷款风险的估计成反比例关系，与借款人的信誉程度成正比例关系。 ⑷抵押房地产的占管与处分 ⒉其他房地产贷款形式

122 第三节 房地产保险与信托 一、房地产保险 ⒈房地产保险及其种类 ⒉房地产保险应遵循的原则 二、房地产信托 ⒈概念 ⒉房地产信托的职能 ⒊房地产信托业务的种类 ⒋房地产信托的特点 房地产委托业务 是一种灵活的业务形式； 房地产代理业务 可以充分、合理地运用房地产资源； 融通资金 房地产租赁业务 融通性较强； 财务管理 房地产咨询业务 可以创造信用流通工具。 社会投资职能 经济咨询业务

123 第十一章 房地产物业管理 第一节 概述 一、物业及物业管理 ⒈物业的含义 物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。
第十一章 房地产物业管理 第一节 概述 一、物业及物业管理 ⒈物业的含义 物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。 ⒉不动产、房地产、物业 不动产（real estate）侧重于指物质形态； 房地产（real estate，property）则物质形态和权益 并重； 物业（property）侧重于指权益。

124 ⒊物业管理 ⑴物业管理的含义 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ⑵物业管理的作用 ⑶物业管理的性质

125 ⒈服务第一，以人为本，一切为业主服务的原则 ⒋专业化管理服务与业主自治管理相结合的原则
二、物业管理公司 ⒈物业管理公司的概念 ⒉物业管理公司的分类 ⒊物业管理公司的主要业务 ⒋物业管理公司的财务活动 第二节 物业管理的原则、特点及主要内容 一、物业管理服务的原则 二、物业管理服务的特点 三、物业管理的内容 ⒈服务第一，以人为本，一切为业主服务的原则 ⒉企业化经营与社会化管理的原则 环境卫生服务 ⒊统一经营与综合管理的原则 治安管理服务 ⒋专业化管理服务与业主自治管理相结合的原则 维修保养服务 绿化养护服务 家居服务 市场化管理 企业化管理 服务性管理 综合性管理

126 The End