報告人: 新北市政府工務局 公寓大廈管理科 羅可盈

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1 報告人: 新北市政府工務局 公寓大廈管理科 羅可盈
輔導公寓大廈成立管理組織說明會 報告人: 新北市政府工務局 公寓大廈管理科 羅可盈 新北市政府工務局

2 大綱 一、公寓大廈管理法令概略 二、公寓大廈管理組織成立流程 三、成立公寓大廈管理組織的好處 新北市政府工務局

3 一、公寓大廈管理法令概略 新北市政府工務局

4 (一)成立公寓大廈管理組織的意義? 現代人居住型態變遷，多為集合式住宅，隨著建築物使用成員的日趨複雜化，以及產權共同持分的使用特性，隨之衍生許多管理維護之紛爭。 為提高居住品質、加強公寓大廈的管理維護以及維護住戶間的共同利益，成立公寓大廈管理組織的需求便產生了。 共用部分 管理維護問題 居住人員複雜 日常生活糾紛 新北市政府工務局

5 (二)成立公寓大廈管理組織的要件 只要建築物符合: 載於同一張建築執照(屬同一宗基地)
具有二戶以上的區分所有建築物，且建築物由專有部分和共有部分構成，並具有其建築基地 即可以成立公寓大廈管理組織! 新北市政府工務局

6 (三)什麼是公寓大廈管理組織?類型? 公寓大廈管理條例§3: 本條例用辭定義如下：
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。 新北市政府工務局

7 (三)什麼是公寓大廈管理組織?類型? 適合區分所有建築物規模較大或人數較多者(戶數多) 公寓大廈管理組織
公寓大廈 管理委員會 適合區分所有建築物規模較大或人數較多者(戶數多) 公寓大廈管理組織 ※兩者對社區事務執行的職責相同 只差別在成立程序不同 管理負責人 適合區分所有建築物規模較小或人數較少者(戶數少) 新北市政府工務局

8 (四)公寓大廈管理組織與住戶的關係? 以管理委員會為例: 由區分所有權人召開區分所有權人會議，進行社區事務討論並決議，再由管理委員會依決議事項執行。故區分所有權人會議為社區最高意思表示及決策單位，而管理委員會則是執行單位。 區分所有權人 會議 選任 訂定 執行區權會之決議事項 管理委員會 社區規約 規範職責 執行規範 新北市政府工務局

9 (五)公寓大廈管理組織的法律地位 公寓大廈管理委員會是法人嗎?
管理委員會不具法人資格:按法人係指自然人以外，由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得當然視為法人。 公寓大廈管理委員會可以打訴訟嗎? 管理委員會具有當事人能力:倘公寓大廈管理委員會須依公寓大廈管理條例所定程序成立者，即取得當事人能力，得為訴訟的原告或被告。(公寓大廈管理條例§38) 新北市政府工務局

10 (六)公寓大廈管理有報備才合法? 公寓大廈管理條例§29:公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。(※雖為強制性規定但無罰則)
內政部90年2月12日台(90)內營字第 號解釋函令:「有關區分所有權人會議決議或規約之規定，應依公寓大廈管理條例規定程序召集或訂定始具法律效力，並不以向縣市政府申請報備為要件」 內政部營建署98年12月4日營署建管字第 號解釋函令:「故主任委員、管理委員或管理負責人、選任、解任，應依規約之規定或區分所有權人會議之決議，並不以向直轄市、縣（市）政府申請報備為要件。」本署九十五年九月十八日營署建管字第○九五二九一四六一○號書函已有明釋。是主任委員、管理委員若依規約規定選任；或規約未規定，依區分所有權人會議決議選任，且區分所有權人會議依條例規定程序召集者，即具法律效力，尚無涉是否經直轄市、（縣）市政府報備。」 新北市政府工務局

11 (六)公寓大廈管理組織有報備才合法? 故公寓大廈管理組織倘係依公寓大廈管理條例規定程序召集者，即具法律效力，並不以向縣市政府申請報備為要件。
具有 合法性 召開區分所有權人會議選任管理委員會委員 或進行書面推選管理負責人 依據公寓大廈管理條例規定之程序 新北市政府工務局

12 (六)公寓大廈管理組織有報備才合法? 雖然管理組織有無報備與其合法性無關，但為了獲得法律上的完整保障，以及行政機關的各項協助和補助，管理組織依程序成立後，仍建議應向主管機關進行報備申請。 若管理組織沒有向主管機關完成報備申請，則會影響下列事項，例如: 建商建造公寓大廈時，依法提撥暫存至市政府之公共基金無法提撥至社區帳戶內。 規約有明確限制但未報備時，住戶違規設置廣告物、鐵鋁窗、變更外觀等行為，只能循司法途徑解決。 市政府針對管理委員會之各項補助皆無法申請。 新北市政府工務局

13 (七)管理委員會委員或管理負責人的身分資格有限制嗎?一定要是區分所有權人嗎?
公寓大廈管理條例§3:本條例用辭定義如下： 「二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」 公寓大廈管理條例§29Ⅴ: 「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」 新北市政府工務局

14 (七)管理委員會委員或管理負責人的身分資格有限制嗎?一定要是區分所有權人嗎?
依照上述法令，除非社區規約或區分所有權人會議決議另有明訂委員資格之身分限制 否則以下四種身分皆可擔任管理委員會委員或管理負責人 其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者 承租人 區分所有權人 (屋主) 業經取得停車空間建築物所有權者 新北市政府工務局

15 (八)公寓大廈管理組織的職責? 公寓大廈管理條例§36: 管理委員會之職務如下： 一、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。 四、住戶共同事務應興革事項之建議。 五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 六、住戶違反第六條第一項規定之協調。 (維護修繕事宜有紛爭時) 七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 九、管理服務人之委任、僱傭及監督。 十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。 十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。 十三、其他依本條例或規約所定事項。 (※公寓大廈管理條例§ 40條 已上職務之規定於管理負責人準用之) 新北市政府工務局

16 (八)公寓大廈管理組織的職責? 管理委員會或管理負責人之法定職權除上述§ 36明文之職務外，散見在公寓大廈管理條例各條條文中，例如:
規約明訂限制且向主管機關完成報備時，住戶違規設置招牌、鐵鋁窗等變更外觀之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處罰。(§8) 住戶對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法，管理負責人或管理委員會應予制止(§9) 社區內共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護(§10) 住戶於樓梯間、共同走廊等處所堆置雜物、設置門扇之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關處理。(§16) NO!! 新北市政府工務局

17 二、公寓大廈管理組織成立流程 新北市政府工務局

18 (一)公寓大廈管理委員會成立流程 公寓大廈管理委員會成立流程，主要分成以下三大步驟: 1.推選召集人 2.召開區分所有權人會議
3.備齊相關文件至區公所報備 ※詳細步驟流程圖詳參閱附件1 新北市政府工務局

19 (一)公寓大廈管理委員會成立流程 1.推選召集人: 公寓大廈管理條例§25Ⅲ
(召集人之身分要求) 區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。 (召集人之產生方式) 無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人。 公寓大廈管理條例施行細則§7Ⅰ、Ⅱ 本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。 前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之次日起算。 新北市政府工務局

20 (一)公寓大廈管理委員會成立流程 2.召開區分所有權人會議: 公寓大廈管理條例§30Ⅰ
(召開會議的通知方法) 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。 公寓大廈管理條例§27Ⅲ (代理出席之限制) 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。 公寓大廈管理條例§31 (會議之出席及同意比例) 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。 新北市政府工務局

21 (一)公寓大廈管理委員會成立流程 2.召開區分所有權人會議: 公寓大廈管理條例§32Ⅰ
(重新開議的出席及同意比例) 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。 公寓大廈管理條例§32Ⅱ (決議成立的要件) 前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。 新北市政府工務局

22 (一)公寓大廈管理委員會成立流程 2.召開區分所有權人會議: 公寓大廈管理條例§32Ⅲ
(決議成立的要件) 第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。 公寓大廈管理條例§34Ⅰ (會議紀錄做成方式及送達公告) 區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。 新北市政府工務局

23 (一)公寓大廈管理委員會成立流程 3.備齊相關文件至區公所報備: 公寓大廈管理組織申請報備處理原則§3 (1)申請報備書 (2)報備檢查表
(需備文件) ※表單範例 詳附件3~9 (1)申請報備書 (2)報備檢查表 (3)全體區分所有權人名冊 (4)區分所有權人會議會議紀錄 (5)區分所有權人會議出席人員名冊 (6)區分所有權標的基本資料 或建築物使用執照影本 承辦單位 各區公所工務課 相關表單取得方式 可至本局官方網站下載 或至各區公所現場索取 新北市政府工務局

24 附件1 新北市政府工務局

25 (二)公寓大廈管理負責人成立流程 公寓大廈管理負責人成立流程，主要分成以下二步驟: 1.推選管理負責人 2.備齊相關文件至區公所報備
※詳細步驟流程圖詳參閱附件2 新北市政府工務局

26 (二)公寓大廈管理負責人成立流程 1.推選管理負責人: 公寓大廈管理條例施行細則§7Ⅰ、Ⅱ (管理負責人之產生方式)
本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。 前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之次日起算。 公寓大廈管理條例施行細則§7Ⅳ 區分所有權人推選管理負責人時，準用前三項規定。 新北市政府工務局

27 (二)公寓大廈管理負責人成立流程 2.備齊相關文件至區公所報備: 公寓大廈管理組織申請報備處理原則§3 (需備文件) ※表單範例
詳附件3~9 (1)申請報備書 (2)報備檢查表 (3)全體區分所有權人名冊 (4)推選管理負責人書面文件 (5)區分所有權標的基本資料 或建築物使用執照影本 承辦單位 各區公所工務課 相關表單取得方式 可至本局官方網站下載 或至各區公所現場索取 新北市政府工務局

28 附件2 新北市政府工務局

29 (三)報備應備文件 附件3 申請報備書 新北市政府工務局

30 (三)報備應備文件 附件4 報備檢查表 新北市政府工務局

31 (三)報備應備文件 附件5 全體區分所有權人名冊 新北市政府工務局

32 (三)報備應備文件 附件6 區分所有權人會議會議紀錄 新北市政府工務局

33 (三)報備應備文件 附件7 區分所有權人會議出席人員名冊 新北市政府工務局

34 (三)報備應備文件 附件8 區分所有權標的基本資料 新北市政府工務局

35 (三)報備應備文件 附件9 推選管理負責人書面文件 新北市政府工務局

36 三、成立公寓大廈管理組織的好處 (誘因提供)
三、成立公寓大廈管理組織的好處 (誘因提供) 新北市政府工務局

37 (一)成立公寓大廈管理組織的好處 成立公寓大廈管理組織的好處最重要的不外乎兩點: 方便社區管理以及增加居住安全。 新北市政府工務局

38 (一)成立公寓大廈管理組織的好處 實際上產生的好處茲舉例如下: 方便管理 好處 說明 即時得知市政訊息 與行政機關相連結
政府辦理各項政令宣導及相關活動時，可即時得知市政訊息。 如公寓大廈管理法令宣導會、公寓大廈評選活動、各項新興市政措施及福利補助等。 可申請各機關之福利補助 如都市更新處之老屋拉皮及增設電梯補助(每案可申請之最高補助可達總工程經費的50%)、環保局之低碳社區改造補助(最高30萬元)、農業局之可食地景建置輔導及材料補助(最高8萬元)等。 (※詳後附表格) 成立專款專戶支應社區修繕管理事務 使社區帳目透明化且便於管理，日後如有重大修繕或改良，可予支應。 社區基金得予扣稅 申請稅籍編號，存於銀行等之管理費或公共基金之利息可予扣稅 新北市政府工務局

39 (一)成立公寓大廈管理組織的好處 增加安全 好處 說明 協助社區管理維護共用部分 如清洗水塔、外牆維護、電梯保養等環境清潔之公共事務；
又如樓梯間堆置個人雜物(鞋櫃、鞋子等)佔用共同走道之情形能有管理組織出面協助處理，維護住家消防逃生安全。 維護大樓外牆之整齊美觀 如社區規約或區分所有權人會議決議對公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為有所限制，並經主管機關完成報備後，對住戶即有約束力。 方便社區進行例行性之消防設備檢修申報 提升社區居住安全，避免因少數住戶的不配合影響全住戶公共區域消防設備之安全維護；倘住戶不配合出資消防設備維修更新費用，管委會得訴請法院命其給付。 新北市政府工務局

40 (二)成立報備公寓大廈管理組織可申請本市各機關之福利補助
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41 簡報結束 謝謝聆聽 新北市政府工務局