房产税 房产税 北京市海淀区地方税务局.

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1 房产税 房产税 北京市海淀区地方税务局

2 一、房产税的概念 房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。 Page  2

3 二、房产税征税范围和征税对象 （一）征税范围
我市房产税的征税范围为城区、近郊区行政区域内，县城、建制镇（包括所辖的行政村）工矿区。（京地税地[2001]64号、（86）财税地字第008号） （二）征税对象---房产 “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池 糖蜜池、 室外游泳池 玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。(（87）财税地字第003号) Page  3

4 三、房产税纳税人的确定 凡在本市房产税开征范围内拥有房屋产权的国内单位和个人，为房产税的纳税义务人。
房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳，产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。（房产税条例） 自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）应依照规定缴纳房产税。（京地税地[2009]81号） Page  4

5 四、房产税的纳税地点   本市应税房产，根据本市房产税施行《细则》规定，纳税人有营业机构的，在独立核算的营业机构所在地纳税；无营业机构的，在其房产所在地纳税。 外省市在本市的营业单位应纳的房产，不论其独立核算的单位的地点是否在本市范围内均应在本市缴纳房产税。（房产税细则；（87）市税三字第124号） Page  5

6 五、房产税的纳税期限 （一）房产税的纳税期限为每年的4月1日至15日和10月1日至15日。为了简化征管程度，在纳税人申请自愿的原则下，对房产税年应纳税额在50万元以下的纳税人，经核定，可在每年4月的征期一次征收全年应纳税款（京地税二[1998]369号）。 （二）国家机关、人民团体、军队、由国家财政拨付事业经费的单位和个人出租房屋，凡未实行委托代征方式征收房产税的，不再采取按年或半年征收的方法，而是由纳税人在收取租金的次月就取得的租金收入缴纳房产税，但一次取得租金超过一年的，可只就属于当年的租金缴纳房产税（京地税二[1999]380号）。 Page  6

7 六、纳税义务发生时间 （一）纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。（（86）财税地字第008号）
（二） 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。（（86）财税地字第008号） （三）纳税人对未竣工先使用的房产，应自其使用之次月起，就其实际使用部分计算征收房产税。（京财税[2000]1718号） （四）对于纳税人购入的房屋，应自购入的次月起征收房产税。（京地税地[2001]400号） Page  7

8 六、纳税义务发生时间 （五）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。（京地税地[2003]476号） （六）纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。（京财税[2009]77号）本通知自2009年1月1日起执行。 Page  8

9 七、房产税税率 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条规定：依照房产余值、税务机关核定的计税价值计算的，税率为1.2%；依照房产租金计算的，税率为12%。  京地税地[2009]81号：外籍个人出租的房产，以租金收入为计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。个人出租房屋，应在取得租金收入的次月缴纳房产税。 财税[2008]24号：对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。 Page  9

10 七、房产税税率 京地税征[2009]37号：2008年12月1日起执行，对个人非住房出租应征收的各项税费可选择以下方式计算缴纳：     （一）分税种计征方式：按照现行各税种政策规定，分别计算缴纳各项税费；     （二）综合征收率计征方式：     个人非住房出租月租金收入在我市营业税起征点（含）以上的，按照12%的综合征收率计征各项税费，12%综合征收率的入库比例：个人所得税科目占1％，营业税科目占5％，房产税科目占6％。     个人非住房出租月租金收入在我市营业税起征点以下的，按照7%的综合征收率计征各项税款，7%综合征收率的入库比例：个人所得税科目占1％，房产税科目占6％。 Page  10

11 八、房产税的计税依据（原值） 房产税的计税依据分别为房产原值、税务机关估值和房产租金收入。 （一）按房产原值计算缴纳 1.基本计算方法
根据北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则第四条规定：企业、事业（自收自支）单位的房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末账面房产原值，一次减除30%后的余值，计算缴纳房产税。（京政发[1986]165号、京财税[2007]136号） （87）市税三字第124号：“月末帐面房产原值”指季度内各月末帐面记载的房产原值的平均数。 房产税年应纳税额=房产原值X（1-30%）X1.2% Page  11

12 八、房产税的计税依据 （原值） 2、附属设备及设施 [87]财税地字第003号：
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、 卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、 压缩空气、 石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、 升降机、 过道、晒台等。      属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。 Page  12

13 八、房产税的计税依据 （原值） 2、附属设备及设施 国税发[2005]173号：
（1）、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。     （2）、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 Page  13

14 八、房产税的计税依据 （原值） 3、将地价计入房产原值征收房产税 财税[2010]121号：
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 Page  14

15 八、房产税的计税依据 （原值） 3、将地价计入房产原值征收房产税 容积率<0.5计算方法举例：
某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4（房屋建筑面积8000㎡/总占地面积20000㎡），因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。 Page  15

16 八、房产税的计税依据 （原值） 3、将地价计入房产原值征收房产税 容积率≥0.5计算方法举例：
 容积率≥0.5计算方法举例： 某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积12000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.6（房屋建筑面积12000㎡/总占地面积20000㎡），因此，该企业应将全部地价20000万元计入房产原值计征房产税。 Page  16

17 八、房产税的计税依据 （原值） 4、房屋原值应根据国家有关会计制度、准则规定核算 财税[2008]152号：
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。  Page  17

18 八、房产税的计税依据 （租金） （二）按租金收入计算房产税
纳税人出租房屋，作为房产税计税依据的租金收入，是指出租方向承租方收取的所有收入，不包括能够单独计算，并上交有关部门的水、电费用。（条例，京财税[2000]1718） 房产税应纳税额=租金收入X12% Page  18

19 八、房产税的计税依据 （税务机关估值） （三）税务机关估值
由于各种原因，纳税人会计资料不全，导致房产无原值记录或纳税人申报的房产原值明显偏低的情况（未竣工先使用的房产、单独的地下建筑及活动房不在此范围）。 房产税年应纳税额=税务机关估值X1.2% Page  19

20 九、税收优惠（条例规定） （一）条例规定的免税项目 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；“由国家财政部门拨付事业经费的单位”，包括由国家财政部门拨付事业经费，实行差额预算管理的事业单位。（86）财税地字第008号 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 4.个人所有非营业用的房产； 5.经财政部门批准免税的其他房产。 上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。 Page  20

21 九、税收优惠（细则规定） （二）细则规定的项目
1.经有关主管部门批准由企业、事业单位和个人自办的各类学校、图书馆、幼儿园、托儿所、哺乳室、医院、医务室、诊所等占用的房产；（上述免纳房产税的项目占用的房产，系指自有自用房产，不包括租用的房产。（87）市税三字第124号） 2.火葬场、殡仪馆、公墓的房产; 3.经市人民政府或市税务局批准免税的房产。 Page  21

22 九、税收优惠（大修） （三）、其他减免项目
1、房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，到税务所备案，在大修期间可免征房产税。（86）财税地字第008号；国税函【2004】839号 Page  22

23 九、税收优惠（困难减免） 2、纳税人符合下列情形，且纳税确有困难,可提出房产税困难减免税申请：
  （1）从事社会公益事业的纳税人；    （2）承担政府任务的纳税人；    （3）全部停产的纳税人；    （4）遭受自然灾害造成纳税困难的纳税人。    纳税人符合上述情形，可以向主管税务所提出申请，并由区县（分）局审批； 北京市地方税务局公告2014年第1号，自2014年1月1日起施行。 Page  23

24 九、税收优惠（科技园、孵化器） 3、对大学科技园、科技企业孵化器房、土税收政策 财税 [2013] 117、118号
3、对大学科技园、科技企业孵化器房、土税收政策 财税 [2013] 117、118号 自2013年1月1日至2015年12月31日，对符合条件的科技园、孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税； 国务院科技和教育行政主管部门负责组织对科技园、孵化器是否符合规定的各项条件定期进行审核确认，并出具相应的证明材料，列明纳税人用于孵化的房产和土地的地址、范围、面积等具体信息。 “孵化企业”应当同时符合以下条件：     （一）企业注册地及主要研发、办公场所必须在科技园工作场地内。     （二）属新注册企业或申请进入科技园前企业成立时间不超过3年。     （三）企业在科技园的孵化时间不超过42个月。海外高层次创业人才或从事生物医药、集成电路设计等特殊领域的创业企业，孵化时间不超过60个月。     （四）符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型、微型企业划型标准。     （五）迁入的企业，上年营业收入不超过500万元。     （六）单一在孵企业使用的孵化场地面积不大于1000平方米。从事航空航天、现代农业等特殊领域的单一在孵企业，不大于3000     平方米。     （七）企业产品（服务）属于科学技术部、财政部、国家税务总局印发的《国家重点支持的高新技术领域》规定的范围，且研究开发费用总额占销售收入总额的比例不低于4%。     Page  24

25 九、税收优惠（农贸市场） 4、关于农产品批发市场农贸市场房产税、城镇土地使用税政策 财税[2012]68号 （1）、对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。 （2）、农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。 符合上述免税条件的企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。对于已经办理税务登记的纳税人，应于每年4月1日至15日，到主管税务机关办理备案手续，对于新办理税务登记的纳税人，应于办理税务登记之日起30日内，到主管税务机关办理备案手续。 该政策执行期限：2013年1月1日至2015年12月31日 Page  25

26 九、税收优惠（地下建筑） 5、地下建筑 财税[2005]181号凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 自用的独立地下建筑，按以下方式计税：（京财税[2006]374号：凡单独办理房屋产权证，或与地上房屋不是同一主体结构的地下建筑，为独立的地下建筑。独立的地下建筑的用途的确定，应按房屋产权证登记的用途确定，对于未办理房屋产权证的按实际使用用途确定。） a．工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值。    应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%)×1.2％。 b．商业和其他用途房产，以房屋原价的70％作为应税房产原值。   应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%)×1.2％。 京财税[2006]374号  对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。  出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 Page  26

27 九、税收优惠（福利性、非盈利老年服务机构）
6、福利性、非营利性的老年服务机构，财税[2000]97号；京财税[2001]5号，自2000年10月1日起执行。 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，其自用房产、土地暂免征收房产税、城镇土地使用税。 老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。 对由民政部门审核批准，并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收其自用的房产、土地的房产税、城镇土地使用税。 对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收其自用的房产、土地的房产税、城镇土地使用税。 Page  27

28 供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。
九、税收优惠（供热企业为居民供热） 7、供热企业为居民供热---财税[2011]118号 自2011年7月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。  对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。 供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。 Page  28

29 1、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 2、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
十、其他规定（ 财税[2009]128号 ） （一）、 财税[2009]128号： 1、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 2、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。 3、融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。自2009年12月1日起执行。 Page  29

30 十、其他规定（ （87）市税三字第124号 ） （二） （87）市税三字第124号
（二） （87）市税三字第124号    1、 个人所有的房产，营业、居住兼用者（即连家铺），可按营业居住面积比例确定征税或免税。划分不开的全部征税。 2、关于新建房屋未办理验收手续前已使用，并已按照工程预算价格计征房产税的，在工程验收结算入帐后其差额不再退补，可从下一个纳税期起按结算后帐面金额计算征收。 3、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。 4、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。 5、关于房产出租，承租人使用房产，由承租人修理，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。 Page  30

31 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
十、其他规定（财税[2006]186号） （三）、财税[2006]186号 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。 其中自营的，依照房产原值减除30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值； 出租的，依照租金收入计征。 Page  31

32 城镇土地使用税 城镇土地使用税 北京市海淀区地方税务局

33 一、土地使用税的概念及征税范围 城镇土地使用税是以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。（指在这些范围内属于国家所有和集体所有的土地）（89）市税三字第56号 本市土地使用税实施办法第二条中的城区、近郊区、县城、建制镇的范围，均以本市人民政府确定的行政区划为依据。建制镇行政区划内的行政村亦按规定缴纳土地使用税。（（90）市税三字第81号） 在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。财税[2006]186号 Page  33

34 二、土地使用税的纳税义务人 在本市城区、近郊区行政区域内、远郊区的区、县政府所在地（县城）和建制镇、工矿区拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。（（89）市税三字第56号、京财税[2001]2101号） 在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。2006年5月1日起执行．财税[2006]56号 所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。（《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》） Page  34

35 三、纳税地点 有关纳税地点依照（京地税地[2007]303 号）的规定执行： （一）纳税人应当向土地所在地的地方税务机关缴纳土地使用税。
（二）纳税人土地所在地和税务登记地不一致的，应向独立核算单位的税务登记地的主管地方税务机关申报纳税。 （三）纳税人使用的土地不属于同一省（自治区、直辖市）管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳城镇土地使用税。 Page  35

36 2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。（京地税地[2003]476号）
四、纳税义务发生时间 1、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税。（ 财税[2006]186号） 2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。（京地税地[2003]476号） 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。（京地税地[2003]476号） 免税单位出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（京地税地[2003]476号） Page  36

37 四、纳税义务发生时间 3、纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。(京财税[2009]77号转发财税[2008]152号自2009年1月1日起执行)。 4、通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。税总2014年第74号公告 Page  37

38 五、土地使用税的纳税期限 （一）基本规定 本市土地使用税全年税额分两次申报缴纳，申报纳税期限为每年4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。（北京市实施《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》办法） 为了简化征管程度，在纳税人自愿的原则下，对土地使用税年应纳税额在30万元以下的纳税人，经核定，可在每年4月的征期一次征收全年应纳税款。（京地税二[1998]369号） （二）特殊规定 对国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位和个人出租房屋，凡未实行委托代征方式征收土地使用税的，不再采取按年或半年征收的方法，而是由纳税人在收取租金的次月就出租房屋的占地面积缴纳土地使用税。（京地税二[1999]380号） 自2007年1月1日起，对于房地产开发企业缴纳的开发用地土地使用税应在每年的4、10月份征期申报纳税。（京地税地[2007]303 号） Page  38

39 六、土地使用税的计税依据及应纳税额的计算方法
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的税额计算征收。占用的土地面积按建设用地规划许可证或者土地权属文件的土地占用面积确定；没有建设用地规划许可证或者土地权属文件的，以纳税人据实申报并经地方税务机关核实的土地占用面积确定。（北京市实施《中华人民共和国土地使用税暂行条例》办法,北京市人民政府第188号令） 适用税额： 一级土地每平米年税额30元 二………………………24元 三………………………18元 四………………………12元 五……………………… 3元 六………………………1.5元 Page  39

40 六、土地使用税的计税依据及应纳税额的计算方法
应纳税额的计算： 土地使用税年应纳税额=计税土地面积x适应税额 如纳税人有多处土地，应按土地级次与适用税额分别计算。 对于纳税人拥有部分房屋的产权，应由主管地方税务机关根据具体情况核定纳税人应税面积和应纳税额。 核定方法为： 应税面积=纳税人房屋建筑面积÷房屋总建筑面积×总占地总面积 应纳税额=应税面积×单位税额标准。（京财税[2000]1718号） Page  40

41 下列土地免缴土地使用税（北京市实施《中华人民共和国土地使用税暂行条例》办法,北京市人民政府第188号令）
七、税收优惠政策（基本） （一）基本优惠政策 下列土地免缴土地使用税（北京市实施《中华人民共和国土地使用税暂行条例》办法,北京市人民政府第188号令） 国家机关、人民团体、军队自用的土地； 财政机关拨付事业经费的单位自用的土地； 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 市政道路、广场、绿化地带等公共用地； 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； Page  41

42 经批准开山整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税10年； 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
七、税收优惠政策（基本） 经批准开山整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税10年； 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 注：公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地，应征收土地使用税。（（89）市税三字第56号） 公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。(京财税[2009]77号转发财税[2008]152号 自2009年1月1日起执行)。 注：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。（（89）市税三字第56号） Page  42

43 应税单位按照国家住房制度改革有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间免征城镇土地使用税
七、税收优惠政策（房改房） （二）其他优惠政策 1、房改房---京财税[2013]2088号： 应税单位按照国家住房制度改革有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间免征城镇土地使用税 Page  43

44 七、税收优惠政策（公交站场） 2、对城市公交站场道路客运站场免征城镇土地使用税--财税[2013]20号
2013年1月1日至2015年12月31日。对城市公交站场、道路客运站场的运营用地，免征城镇土地使用税。      城市公交站场运营用地包括城市公交首末车站、停车场、保养场、站场办公用地、生产辅助用地，道路客运站场运营用地包括站前广场、停车场、发车位、站务用地、站场办公用地、生产辅助用地。      上述城市公交站场、道路客运站场是指由县级以上（含县级）人民政府交通运输主管部门等批准，按《汽车客运站级别划分和建设要求》等标准建设的，为公众及旅客、运输经营者提供站务服务的场所。     符合上述免税条件的企业须持相关文件及站场用地情况等向主管税务机关办理备案手续。京财税[2013]638号 Page  44

45 供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。
七、税收优惠政策（供热） 3、供热企业为居民供热---财税[2011]118号 自2011年7月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。  对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。 供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。 Page  45

46 4、安置残疾人就业单位的城镇土地使用税--财税[2010]121号、京财税[2011]157号
七、税收优惠政策（安置残疾人） 4、安置残疾人就业单位的城镇土地使用税--财税[2010]121号、京财税[2011]157号 对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，免征当年的城镇土地使用税。上述纳税人应于每年1月31日前向主管税务机关申请上年度免税情况备案，提交京财税[2011]157号文件中所述资料。 Page  46

47 5、棚户区改造相关税收政策通知如下：财税[2013]101号 2013年7月4日起执行。 对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。
七、税收优惠政策（棚户区改造） 5、棚户区改造相关税收政策通知如下：财税[2013]101号 2013年7月4日起执行。 对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。 在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。 Page  47

48 七、税收优惠政策（农产品市场） 6、关于农产品批发市场农贸市场房产税 城镇土地使用税政策 财税[2012]68号
6、关于农产品批发市场农贸市场房产税 城镇土地使用税政策 财税[2012]68号 （1）、对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。 （2）、农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。 符合上述免税条件的企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。对于已经办理税务登记的纳税人，应于每年4月1日至15日，到主管税务机关办理备案手续，对于新办理税务登记的纳税人，应于办理税务登记之日起30日内，到主管税务机关办理备案手续。 该政策执行期限：2013年1月1日至2015年12月31日 Page  48

49 7、对大学科技园、科技企业孵化器房、土税收政策
七、税收优惠政策（科技园孵化器） 7、对大学科技园、科技企业孵化器房、土税收政策 自2013年1月1日至2015年12月31日，对符合条件的科技园、孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税； 国务院科技和教育行政主管部门负责组织对科技园、孵化器是否符合规定的各项条件定期进行审核确认，并出具相应的证明材料，列明纳税人用于孵化的房产和土地的地址、范围、面积等具体信息。 “孵化企业”应符合的条件请查阅财税[2013]117号、118号文件 Page  49

50 凡单独办理房屋产权证，或与地上房屋不是同一主体结构的地下建筑，为独立的地下建筑。（京财税[2006]374号）
七、税收优惠政策（地下建筑物） 8、地下建筑--财税[2009]128号  对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。2009年12月1日起执行。 凡单独办理房屋产权证，或与地上房屋不是同一主体结构的地下建筑，为独立的地下建筑。（京财税[2006]374号） Page  50

51 七、税收优惠政策（企业内荒山） 9、企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地-- 财税[2014]1号  对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税；自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。 Page  51

52 七、税收优惠政策（老年服务机构） 10、福利性、非营利性的老年服务机构--财税[2000]97号；京财税[2001]5号，自2000年10月1日起执行。 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，其自用房产、土地暂免征收房产税、城镇土地使用税。 老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。 老年服务机构需由民政部门审核批准，并核发《北京市养老机构执业许可证》，社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所）需持有《社区服务设施证书》。     对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，需经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收其自用的房产、土地的房产税、城镇土地使用税。 Page  52

53 七、税收优惠政策（采摘、观光农业） 11、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税--财税[2006]186号 在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。 Page  53

54 12、困难减免---北京市地方税务局公告2014年第1号，自2014年1月1日起施行。
七、税收优惠政策（困难减免） 12、困难减免---北京市地方税务局公告2014年第1号，自2014年1月1日起施行。 纳税人符合下列情形，且纳税确有困难,可提出城镇土地使用税困难减免税申请： （1）从事社会公益事业的纳税人； （2）承担政府任务的纳税人；   （3）全部停产的纳税人；  （4）遭受自然灾害造成纳税困难的纳税人。    纳税人符合上述情形，可以向主管税务所提出申请，并由区县（分）局审批； Page  54

55 谢谢 Page  55