新北市都市更新案例實務模擬 -中和區住宅更新案-

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1 新北市都市更新案例實務模擬 -中和區住宅更新案-
第○組 簡報者 ○○○ 參與組員 ○○○、○○○、○○○ 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程

2 基本資料 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程

3 Step 1 基地現況分析 1-1基地SWOT分析 Strength(基地內在優勢) Weakness(基地內在劣勢)
大多為獨棟建物，土地無被立體化持分，產權相對較單純 建物已超過使用年限，亟需更新 為3層樓建物，無4層樓以上建物獎勵 1樓商店效益高 戶數過多，整合不易 基地面積未達3,000㎡，無規模獎勵 Opportunity(基地外在機會) Threat(基地外在威脅) 鄰近捷運景安站，交通便利 基地三面臨路，且最大路寬為15M計畫道路，建物可拉高 基地周邊住宅推案量大，恐影響本案去化率 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程

4 Step 1 基地現況分析 1-2基地開發課題與對策 (1)土地利用方面 課題:現況建物老舊窳陋、停車困難。
對策:興建現代化優質住宅，並開挖地下室滿足停車需求 (2)意願整合方面 課題: 1樓商店效益高，更新意願較低 對策：提供更新期間租金補貼，提高更新誘因 (3)其他課題 課題: 對策: 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程

5 Step 2 更新單元範圍適宜性 2-1 現有更新單元範圍是否合理 ■是 / □否
■是 / □否 原因：1.基地內之現有巷道有包含在更新單元內，以後可依法廢巷 2.基地之面寬及進深皆足夠，較易規劃出優質之住宅產品 3.基地邊界尚屬方整，無造成更新畸零地 建議修正範圍： ■擴大 / □縮小 範圍A：往東側再納入一排建物，使面積達3,000㎡以上，爭取規模獎勵 範圍B：擴大至完整街廓，爭取較高規模獎勵 2-2 現有更新單元區段劃分是否合理? ■是 / □否 原因：基地內建物皆已達使用年期，適宜全區劃為同一重建區段 □擴大 / □縮小 範圍A： 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程

6 Step 2 更新單元範圍適宜性 2-3 建議處理方式 範圍 處理方式 原因簡述 原範圍 □重建 □整建或維護 2-4 建議實施方式
□重建 □整建或維護 2-4 建議實施方式 實施方式 ■權變 □合建 土地及建物所有權人眾多，不易整合至全部同意，建議本案採用權利變換為實施方式 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程

7 Step 3 規劃構想 3-1基地發展目標 改善居住環境 提升防災安全 3-2更新後產品定位 本基地擬興建一棟優質住商混合大樓。
1至2樓層以商業為主、3樓以上以住宅使用為主。 3-3量體配置原則 開放空間與量體配置: 建物配置於基地中間 人行與車行動線系統: 基地沿中興街側留設8公尺寬無遮簷人行步道，基地臨中興街125巷及中興街135巷留設4公尺寬無遮簷人行步道。 車道出入口設置於125巷末端 其他: 基地東側臨現有巷道側退縮補足8公尺路寬 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程

8 Step 4 開發量體概估及分配模擬 4-1都更容積獎勵試算 模擬操作案例1(住宅區): 都更獎勵給定假設值→ 50%
模擬操作案例2(商業區): 都更獎勵給定假設值→ 20% 模擬操作案例3(工業區): 都更獎勵給定假設值→ 35% 可依上述給定假設值直接套入，或依個案直接試算可申請之獎勵容積額度 附表 4-2其他容積獎勵預估 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程

9 Step 4 開發量體概估及分配模擬 4-3基地開發量體模擬 項目 單位 計算式 法定容積(a) ㎡ 基地面積×容積率
2500×3=7500 獎勵容積(b) 獎勵容積比例×a 7500×28.73%= 允建容積 a+b = 總銷面積(c) 坪 (a+b)×1.6×0.3025 ×1.6×0.3025= 法定停車位 個 「(a+b)/單位面積應設停車數」×1.15 ( /150)*1.15=75 更新後規劃項目 面積(坪)/數量(個) 平均單價(萬元) 總價(元) 住宅 4272.9坪 40萬 17.09億 零售店鋪 400坪 70萬 2.8億 停車位 75個 150萬 1.13億 總銷金額 21.02億 4-4 共同負擔試算 模擬操作案例1(住宅區): 共同負擔比給定假設值→ 48% 模擬操作案例2(商業區): 共同負擔比給定假設值→ 52% 模擬操作案例3(工業區): 共同負擔比給定假設值→ 50% 學員可依上述給定假設值直接套入，或依個案直接試算共同負擔 本案共同負擔比約51% 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程

10 Step 4 開發量體概估及分配模擬 4-5地主更新後可分回坪數分析 3樓透天地主 更新前 更新後 還原率(%)(更新後/更新前) 土地面積
52.65㎡ - 產權面積 135㎡ 159.41㎡ 118% 室內面積 121㎡ 111.59㎡ 92% 車位 無 0.8個 5樓公寓地主(5戶持分) 20.00㎡ 70㎡ 60.55㎡ 87% 63㎡ 42.39㎡ 67% 0.3個 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程

11 Step 5 更新效益分析 5-1更新效益分析 (1)實施者效益分析 分回房地銷售後，可獲得不錯的報酬 (2)地主效益分析 舊物換新屋
更安全、便利、舒適之居住空間 滿足停車需求 房地價值增加 (3)公共效益分析 都市環境改善，都市景觀美化 友善的人行步道系統 增加就業機會 增加稅收 【全民都更．新北再生】都市更新法令推廣系列活動-都市更新工作坊模擬課程