實價登錄連動實價課稅後 地政士因應策略 王 進 祥

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1 實價登錄連動實價課稅後 地政士因應策略 王 進 祥
土地信託登記實務 實價登錄對不動產市場之影響 實價登錄連動實價課稅後 地政士因應策略 王 進 祥 仲 裁 人 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 中國土地改革協會 名譽理事長 中華民國地政士公會全聯會 榮譽理事長 中華民國消基會房屋委員會 委 員 德霖技術學院 專技副教授 Land Agent Land AgentLand Agent

2 大 綱 壹、實價登錄 貳、實價登錄案例之專業處理 參、實價課稅 肆、房地價分離與因應策略 3 28 51 74 實價登錄對不動產市場之影響
大 綱 壹、實價登錄 3 貳、實價登錄案例之專業處理 28 參、實價課稅 51 肆、房地價分離與因應策略 74 Land AgentLand Agent

3 實價登錄對不動產市場之影響 壹、實價登錄 Land AgentLand Agent

4 實價課稅 實價揭露 實價登錄 一、實價登錄之政策 交易資訊 公開、透明 (地政士) 104年公告現值 ? 104年房屋現值 ?
實價登錄對不動產市場之影響 交易資訊 公開、透明 (101年10月16日) 實價登錄 (地政士) (101年8月1日) 實價揭露 實價課稅 104年公告現值 ? 104年房屋現值 ? 105年公告地價 ? Land AgentLand Agent

5 二、實價登錄之內容 (私契) 標 的 實際 交易資訊 交易價格 價 格 資 訊 避免哄抬房價 降低資訊不對稱 價格公開透明 (一) (二)
實價登錄對不動產市場之影響 健全不動產市場 (一) 實際 交易資訊 (二) 交易價格 標 的 價 格 資 訊 降低資訊不對稱 價格公開透明 避免哄抬房價 (私契) Land AgentLand Agent

6 三、實價登錄之盲點 1/3 (一) 未統合公契價 ＝? 私契價 (二) 公契日 ＝ ？私契日 (三) 預售屋、成屋 不分
三、實價登錄之盲點 1/3 實價登錄對不動產市場之影響 (一) 未統合公契價 ＝? 私契價 (二) 公契日 ＝ ？私契日 (三) 預售屋、成屋 不分 (四) 公共設施 產權 複雜 Land AgentLand Agent

7 三、實價登錄之盲點 2/3 (五) 買屋之 市場習慣不變 (買房屋送土地) (六) 車位面積有無 一屋兩賣 ？ (七) 建坪 單價 自動反算
三、實價登錄之盲點 2/3 (五) 買屋之 市場習慣不變 (買房屋送土地) (六) 車位面積有無 一屋兩賣 ？ (七) 建坪 單價 自動反算 (八) 車位面積 如何釐清？ ( 車位變小，銷坪增加，單價降低 ) (平方公尺) 15 12.94 12.1

8 三、實價登錄之盲點 3/3 不 宜 -- 顯不相當 (九) 假交易真委託 之 防杜？ 1. 是否 特殊交易 ？(備註)
三、實價登錄之盲點 3/3 (九) 假交易真委託 之 防杜？ 　 1. 是否 特殊交易 ？(備註) 2. 查訪 附近行情 ？ 3. 資金 來源、流程、去向 ? 4. 登記以外約定事項 加註 ? (十) 房價 地價 分離 不 宜 -- 顯不相當

9 四、預售屋(換約)之登錄 Ａ Ｂ 換約時，如何登錄？ 心態？
(買方 轉售 之 換約 ? 與 登錄 ?) 預售屋 建 商 Ａ (投資客) Ｂ (買 主) 換約時，如何登錄？ 萬？ 萬？ 如何實價登錄 ??? (？萬) 預 售 1000萬 轉 售 1200萬 心態？ (二年內無奢侈稅！)

10 五、登錄價格之變化 1/3 (一) 先裝潢進傢俱再出售? 1. 裝 潢 款 300萬 2. 傢 俱 200萬 3. 原出售價 3000萬
五、登錄價格之變化 1/3 (一) 先裝潢進傢俱再出售? 1. 裝 潢 款 300萬 2. 傢　 俱 200萬 3. 原出售價 3000萬 4. 契 約 價 3500萬

11 五、登錄價格之變化 2/3 (二) 先出租收押金再出售? 1. 出 租 3～5年 2. 收押租金 30萬 3. 原出售價 500萬
五、登錄價格之變化 2/3 (二) 先出租收押金再出售? 1. 出 租 3～5年 2. 收押租金 30萬 3. 原出售價 500萬 4. 契 約 價 470萬

12 五、登錄價格之變化 3/3 1. 原售價 500萬 2. 增值稅 50萬改由 買方 負擔 (農地不課徵土地增值稅) 3. 契約價 450萬
五、登錄價格之變化 3/3 (三) 承擔稅費負擔 ? ? 1. 原售價 500萬 2. 增值稅 50萬改由 買方 負擔 (農地不課徵土地增值稅) 3. 契約價 450萬 ＜奢侈稅之逃稅？＞

13 六、買賣登記案件量 實價登錄對不動產市場之影響 年份 案件量 95 549,944 96 520,651 97 466,353 98 461,587 99 502,205↑ 100 464,741 101 436,409 102 492,983↑ Land AgentLand Agent

14 七、實價登錄之登記原因盲點 1. 信託取得 4. 解除契約 2. 標售 5. 借名登記返還？ 3. 徵收之協議價購
實價登錄對不動產市場之影響 (一) 需登錄 1. 信託取得 解除契約 2. 標售 借名登記返還？ 3. 徵收之協議價購 (登記原因標準用語) (二) 不需登錄 1. 拍賣 2. 交換 3. 共有物分割差額 4. 和解移轉 5. 調解移轉 6. 判決移轉 (與買賣行為同性質者) Land AgentLand Agent

15 父 子 八、地政士涉及刑責 1/4 出售(在醫院) (一) 無 私契 (三) 第三天 過世 (四) 被其他繼承人告 (侵害繼承權)
八、地政士涉及刑責 1/4 實價登錄對不動產市場之影響 父 子 出售(在醫院) (二) 未付 價款 (三) 第三天 過世 (四) 被其他繼承人告 (侵害繼承權) (五) 與 贈與無關 ?? (六) (涉及 偽造文書) (一) 無 私契 Land AgentLand Agent

16 父 子 八、地政士涉及刑責 2/4 買賣200萬 市價500萬 (貸款350萬) (少「約」) 「如何算出？」 (一) 0220 支付10萬
八、地政士涉及刑責 2/4 實價登錄對不動產市場之影響 父 子 買賣200萬 市價500萬 (貸款350萬) (一) 0220 支付10萬 (二) 0221 簽約 (三) 0326 代付土增稅 萬 (少「約」) 「如何算出？」 (四) 差額款(尾款才對) 萬免於支付 (五) 另假設有貸款350萬？法律關係如何？ (六) 會否發生刑事問題？(不當規劃) Land AgentLand Agent

17 父 子 出售 (自用) 八、地政士涉及刑責 3/4 (一) 無私契 (二) 未付款 (三) (涉及偽造文書) 實價登錄對不動產市場之影響
八、地政士涉及刑責 3/4 實價登錄對不動產市場之影響 父 子 出售 (自用) (一) 無私契 (二) 未付款 (三) (涉及偽造文書) Land AgentLand Agent

18 江父 江子 八、地政士涉及刑責 4/4 出售 (自用) (一) 擬 贈與 (二) 改辦 自用 (買賣) (三) 未 付款
八、地政士涉及刑責 4/4 實價登錄對不動產市場之影響 江父 江子 出售 (自用) (一) 擬 贈與 (二) 改辦 自用 (買賣) (三) 未 付款 (四) 江子 財產申報 贈與取得 (五) 江父 已亡 (刑責免除) (六) 江父應否 補罰 土增稅差額？ (江子繼承其義務，應補稅) (不罰) Land AgentLand Agent

19 九、實價登錄備註之重要性 (一) 特殊交易 之陳述 (二) 價格涉及 顯不相當 之解釋 (三) 當事人 附件 之公示
(四) 債權物權化 對抗第三人 (五) 地政士責任 之 釐清

20 十、實價登錄之備註項目 1/6 項 目 急買急賣 有期待利益之交易 債權債務 糾葛處理中 地上權或其他 用益物權爭議 地上物占用之
十、實價登錄之備註項目 1/6 實價登錄對不動產市場之影響 序 項　目 1 急買急賣 2 有期待利益之交易 3 債權債務 糾葛處理中 4 地上權或其他 用益物權爭議 5 地上物占用之 排除與負擔 6 畸零地、越界建築 7 內含道路地(公設用地) 8 部分商業區、住宅區 9 內含法定空地 10 法定空地之專用權 11 法定空地之共有分管 12 出租供停車場用 Land AgentLand Agent

21 十、實價登錄之備註項目 2/6 承租人承買 出賣人回租 特定學區之標的 法拍個案之轉售 假扣押、假處分 住戶規約特殊限制 項 目 有租約○年
十、實價登錄之備註項目 2/6 實價登錄對不動產市場之影響 序 項　目 13 有租約○年 14 承租人承買 15 出賣人回租 16 特定學區之標的 17 近親買賣 (長官下屬、學長學弟) 18 法拍個案之轉售 19 訴訟中之買賣 (已加註訴訟中) 20 假扣押、假處分 或查封中 21 凶宅、海砂屋、 輻射屋 22 住戶規約特殊限制 23 內含增建面積○坪 24 增建風險之負擔轉移 Land AgentLand Agent

22 十、實價登錄之備註項目 3/6 合建分屋差額找補 優先購買權有爭議 項 目 有權狀車位含基地 有權狀車位，未含基地 車位抽籤分管
十、實價登錄之備註項目 3/6 實價登錄對不動產市場之影響 序 項　目 25 有權狀車位含基地 26 有權狀車位，未含基地 27 車位抽籤分管 (B1、B2) 28 共有專用車位未經決議 29 前手有分管協議之 車位產權 30 內含(B1)停車位專用權 31 合建分售差額找補 32 合建分屋差額找補 33 民國○年○月之 預售屋買賣交易 34 預售屋買賣， 地政士未在契約現場 35 公契日≠私契日 公契價≠私契價 36 優先購買權有爭議 Land AgentLand Agent

23 十、實價登錄之備註項目 4/6 項 目 不課徵土地增值稅 借名登記返還 解除契約之所有權返還 政府機關標售 信託取得之信託財產 山限住宅區
十、實價登錄之備註項目 4/6 實價登錄對不動產市場之影響 序 項　目 37 不課徵土地增值稅 之涉及轉嫁 38 借名登記返還 之未支付價金 39 解除契約之所有權返還 40 政府機關標售 或協議價購 41 信託取得之信託財產 與委託人身分 42 山限住宅區 與附條件之回饋 43 指定登記名義人 44 預售期間之轉讓 45 附條件 (內含仲介費、地上物拆除等) 46 內含奢侈稅之負擔 47 坡度過高限制建築 之山坡地 48 附建照之轉讓 Land AgentLand Agent

24 十、實價登錄之備註項目 5/6 簽約後發生繼承之買賣 一年後移轉 瑕疵物件與二次施工 項 目 買清或賣清與傢俱之附贈 重劃中買賣
十、實價登錄之備註項目 5/6 實價登錄對不動產市場之影響 序 項　目 49 買清或賣清與傢俱之附贈 50 重劃中買賣 51 多年前未過戶之農地買賣 52 未辦繼承之 繼承人出售 53 簽約後發生繼承之買賣 54 出售後未辦自用之 一年後移轉 55 前手未辦竣登記再移轉 56 毛胚屋買賣之 隔間與變更設計 57 風水、民情風俗或 農地未農用 58 嫌惡設施 59 瑕疵物件與二次施工 60 內含營業設備及 廣告物 Land AgentLand Agent

25 十、實價登錄之備註項目 6/6 項 目 合夥股東相互找補 62 產權登記完竣後之 分期付款 公契價以 公定價值訂定 64 流質契約之買賣
十、實價登錄之備註項目 6/6 實價登錄對不動產市場之影響 序 項　目 61 合夥股東相互找補 62 產權登記完竣後之 分期付款 63 公契價以 公定價值訂定 64 流質契約之買賣 65 預售屋買賣， 雨遮不計價 66 法定空地約定專用 67 合建分屋交換之 差額找補 68 不課徵增值稅， 由買方繼受 69 陽台外推 70 三樓有○○佛堂道場 71 門前道路為死巷 72 出入口被 資源回收者佔用 Land AgentLand Agent

26 十一、實價登錄之備註 1/2 (一) 約定專用 1. 房地總價內含基地之約定專用款項 2. 一層鄰接之法定空地，由連接之一層
十一、實價登錄之備註 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 (一) 約定專用 1. 房地總價內含基地之約定專用款項 2. 一層鄰接之法定空地，由連接之一層 區分所有權人各別約定專用 (二) 雨遮不計價 1. 不計價，但登記 2. 減半計價 ? Land AgentLand Agent

27 十一、實價登錄之備註 2/2 (三) 預售屋 (四) 信託財產之出售 1. 公契日:○○年○月○日 2. 私契日:○○年○月○日
十一、實價登錄之備註 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 (三) 預售屋 1. 公契日:○○年○月○日 2. 私契日:○○年○月○日 3. 本標的為預售屋買賣契約 4. 每一車位各占基地持分○/10000 (四) 信託財產之出售 1. 本標的之債權契約，係由信託受託人： ○○○先生所出售 2. 受託人：○○○，係○○○與○○○所 共同指定，並代為處分信託財產於買方 Land AgentLand Agent

28 實價登錄對不動產市場之影響 貳、實價登錄案例之 專業處理 Land AgentLand Agent

29 A 地政士開業年齡層統計 統 計 男 女 比 例(%) 合 計 20歲以下 20歲~29歲 123 46 77 0.74 30歲~39歲 2599 1228 1371 15.72 40歲~49歲 5260 2841 2419 31.82 50歲~59歲 5418 3064 2354 32.77 60歲以上 3132 2535 597 18.95 合 計 16,532 9,714 6,818 比 例 (%) 58.76 41.24 16.46 51.72 83.54 ( ) LANDAGENT

30 甲 乙 買 賣 一、解除契約移轉 解除契約 (承買人) (出賣人) (一) 登記原因 → 買賣 (二) 有無 支付價金？
實價登錄對不動產市場之影響 甲 乙 買 賣 (承買人) (出賣人) 解除契約 (一) 登記原因 → 買賣 (二) 有無 支付價金？ 　　稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方， 他方支付價金之契約 　(民345①) Land AgentLand Agent

31 二、解除契約之登記原因 1/2 買 賣 意 義 ✓ 登記原因 代 碼 土地標示部 建物標示部 土地建物 所有權部 他項權利部
二、解除契約之登記原因 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 登記原因 買 賣 代　 碼 意 義 指當事人約定一方移轉土地或建物所有權於他方，他方支付價金之契約所為之所有權移轉登記 土地標示部 建物標示部 ✓ 土地建物 所有權部 他項權利部 備註： 含出售、投資、核配、標售、得標、公法人收購、收買、轉帳、撥償、買回、雙方合意契約解除、土地登記規則第117-1條規定流抵約款及依據民法第926條典權人按時價找貼之所有權移轉等 內政部 內授中辦地字第 號 Land AgentLand Agent

32 賣 方 買 方 二、解除契約之登記原因 2/2 買 賣 解除契約 (完成登記) (買賣)原因 1. 所有權移轉登記 (原因？買賣)
二、解除契約之登記原因 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 1. 所有權移轉登記 (原因？買賣) 2. 公契？ (私契？) 3. 需否實價登錄？ 4. 免契稅 賣　方 買　方 (買賣)原因 買 賣 解除契約 (完成登記) 5. 課徵土地增值稅 6. 免奢侈稅 7. 印花稅？ 8. 非視同贈與 (免贈與稅) Land AgentLand Agent

33 乙 丙 甲 三、指定登記名義人 (一) 私契：甲→乙 (二) 公契：甲→丙 (登錄私契或公契？) (借名登記) (出資)(買主) (賣主)
實價登錄對不動產市場之影響 乙 丙 甲 (一) 私契：甲→乙 (二) 公契：甲→丙 (登錄私契或公契？) (借名登記) (出資)(買主) (賣主) (登記名義人) (債權) (物權) Land AgentLand Agent

34 甲 乙 Ａ 四、借名登記返還 1/4 出資人 賣 方 登記名義人 買 賣 (指定登記) (物權移轉) (買方) (債權)
四、借名登記返還 1/4 實價登錄對不動產市場之影響 出資人 (買方) 甲 賣　方 乙 登記名義人 Ａ 買　賣 (債權) (指定登記) (物權移轉) Land AgentLand Agent

35 四、借名登記返還 2/4 (一) 法律關係 1. 無名契約！ 2. 債權 請求權或 物上 請求權？ 3. 有無請求權之 時效？
四、借名登記返還 2/4 實價登錄對不動產市場之影響 (一) 法律關係 1. 無名契約！ 2. 債權 請求權或 物上 請求權？ 3. 有無請求權之 時效？ (二) 實務之面向 1. Ａ之權狀歸甲保管 2. Ａ之稅單由甲繳納 3. 雙方書立契約或協議 4. 房地產之占有人為甲 (非Ａ) Land AgentLand Agent

36 四、借名登記返還 3/4 (三) 借名登記 之 返還 1. 和調解移轉？ (1) 有對價？ (2) 代繳稅費之返還？
四、借名登記返還 3/4 實價登錄對不動產市場之影響 (三) 借名登記 之 返還 1. 和調解移轉？ (1) 有對價？ (2) 代繳稅費之返還？ 2. 買賣 移轉 或 贈與 移轉？ 3. 如何實價登錄？ 4. 有無稅費負擔？ (四) 返還稅費成本過大之處理 →善用 遺贈 或 遺囑信託 Land AgentLand Agent

37 四、借名登記返還 4/4 調解 移轉 買 賣 贈 與 ＞ ╳ 不 返還 不 過戶 登 記 原 因 優 勢 劣 勢 土增稅 奢侈稅
四、借名登記返還 4/4 實價登錄對不動產市場之影響 登 記 原 因 調解 移轉 買 賣 贈 與 不 返還 不 過戶 優　勢 1.符合事實 2.裁判費減半 1.內政部實價 登錄同意無 價金支付 1.無時效 劣　勢 1.時間長 2.舉證難 3.法院不同意 4.鄉鎮公所調解 　不同意 1.未支付價金 2.偽造文書？ 3.實價登錄 不實？ 4.逃漏贈與稅 1.10% 贈與稅 2.與事實 不符 3.當事人 同意 1.出資人有 其他 所得稅 2.(逃漏稅) 風險？ 土增稅 ＞ ╳ 奢侈稅 Land AgentLand Agent

38 五、實價登錄後借名登記之返還 1/2 (一) 借名登記→實價登錄 (備註) (二) 借名登記返還→ 1. 調解移轉→正常 2. 買賣→
五、實價登錄後借名登記之返還 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 (一) 借名登記→實價登錄 (備註) (二) 借名登記返還→ 1. 調解移轉→正常 2. 買賣→ (1) 不支付價金 (2) 不涉及視同贈與？ (3) 有無偽造文書？ 3. 儘量用調解移轉 Land AgentLand Agent

39 未公證 備 註 五、實價登錄後借名登記之返還 2/2 2. 資金來源、流程、去向？ 資金流程 物權性質 有 (擇一) (被借名人不配合？)
五、實價登錄後借名登記之返還 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 (三) 未備註 → 1. 需否公證？ 2. 資金來源、流程、去向？ 資金流程 備　　註 未公證 (擇一) 有 物權性質 (被借名人不配合？) Land AgentLand Agent

40 乙 六、借名登記返還之爭訟 1/2 向銀行 貸款 國有地 乙屋 甲出資 以乙名義 買入 (一) 甲建商擬購入乙屋，但先以乙名義
六、借名登記返還之爭訟 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 乙屋 國有地 乙 甲出資 以乙名義 買入 向銀行 貸款 (一) 甲建商擬購入乙屋，但先以乙名義 購入國有基地後，乙不願出售房屋？ (二) 甲以乙名義買地，如何自保？ 1. 二順位抵押權 ? 信託? 3. 權狀、印鑑證明? 公證? Land AgentLand Agent

41 六、借名登記返還之爭訟 2/2 雙方和解成立 還外，尚須注意什事項？ 1. 原乙屋占用國有地之使用費？ (應由甲或乙負擔？)
實價登錄對不動產市場之影響 六、借名登記返還之爭訟 2/2 (三) 甲提起訴訟，要求乙還返基地， 雙方和解成立 (四) 甲、乙和解過程，除買賣價金返 還外，尚須注意什事項？ 1. 原乙屋占用國有地之使用費？ (應由甲或乙負擔？) 2. 乙要求仲介費？ 3. 利用人頭戶之稅費負擔？ 4. 有無涉及詐欺？ Land AgentLand Agent

42 買方 賣方 Ａ Ｄ Ｂ Ｃ 受託人 告發 借名登記返還 「偽造文書」 七、借名登記返還涉及偽造文書 1/2 (買賣) 登記 名義人 出資 人
七、借名登記返還涉及偽造文書 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 賣方 Ａ 受託人 Ｄ 買方 登記 名義人 Ｂ 出資 人 Ｃ 買賣 告發 「偽造文書」 借名登記返還 (買賣) 信託 Land AgentLand Agent

43 七、借名登記返還涉及偽造文書 2/2 買 賣 ?? 登記原因 ✓ 代碼 意 義 土地標示部 建物標示部 土地建物所有權部 土地建物他項權利部
七、借名登記返還涉及偽造文書 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 登記原因 (標準用語) 代碼 意 義 土地標示部 建物標示部 土地建物所有權部 土地建物他項權利部 備 註 買 賣 ?? 指當事人約定一方移轉土地或建物所有權於他方，他方支付價金之契約所為之所有權移轉登記 ✓ 含出售、投資、核配、標售、得標、公法人收購、收買、轉帳、撥償、買回 、雙方合意契約解除、土地登記規則第117條之1規定流抵約款及依據民法第926條典權人按時價找貼之所有權移轉等 Land AgentLand Agent

44 Ａ Ｂ Ｃ 八、借名登記之態樣 指定 Ａ(登記名義人) 以 買賣 Ｃ(登記名義人) (簽約買方) (出資) (出賣人) (出面) (買受人)
實價登錄對不動產市場之影響 指定 Ａ(登記名義人) Ａ (出資) Ｂ (出賣人) 以 買賣 Ｃ (出面) (簽約買方) Ｃ(登記名義人) (買受人) Land AgentLand Agent

45 九、借名登記返還之登記風險 甲1/2 乙1/2 Ａ1/2 Ｂ1/2
實價登錄對不動產市場之影響 甲1/2 乙1/2 Ａ1/2 Ｂ1/2 95年出售 Ａ借名Ｂ登記 1.調解移轉 2.買賣 申辦登記 1.借名登記返還 2.價金 為 0？ 借名登記 返還 實價登錄 主張 優先承買權 ？ Land AgentLand Agent

46 十、未登記建物之實價登錄 1/2 合法建物 基 地 違章建物 基 地 (內含 房價＋地價 ？) (未登記建物) (不能登記建物) (一)
十、未登記建物之實價登錄 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 (一) (未登記建物) 合法建物 基　地 (二) (不能登記建物) 違章建物 基　地 (三) 私契(市價) → 1000萬 (四) 同一份契約 或 分離(二份)契約？ (內含 房價＋地價 ？) Land AgentLand Agent

47 十、未登記建物之實價登錄 2/2 備註：內含房價200萬 (五) 假設→房價200萬＋地價800萬 (六) 如何實價登錄→
十、未登記建物之實價登錄 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 (五) 假設→房價200萬＋地價800萬 (六) 如何實價登錄→ 1. 總價1000萬？ 2. 總價1000萬(房價200萬＋地價800萬)？ 3. 總價1000萬 (地價800萬)？ 備註：內含房價200萬 4. 總價800萬 (地價800萬)？ 備註：另有地上房屋價200萬 Land AgentLand Agent

48 Ａ6/10 預售屋 Ｂ4/10 十一、登記錯誤？之回復登記 登記產權 實價登錄 買 入 ① ② ③ (一) 如何回復應有權利？
實價登錄對不動產市場之影響 (一) 如何回復應有權利？ 　　1. 更正登記？ 2. 買賣登記？ 3. 贈與登記？ 4. 調解移轉登記？ (二) 稅費負擔？ 1. 登記費、印花稅？ 2. 土增稅？契稅？ 3. 奢侈稅？ Ａ6/10 Ｂ4/10 預售屋 買　入 登記產權 (Ａ5/10、Ｂ5/10) 實價登錄 ① ② ③ Land AgentLand Agent

49 丙 丁 戊 賣 方 買 方 十二、未訂立私契之實價登錄 1/2 (甲) (乙) 103.01出售 (繼承人) 103.02亡
十二、未訂立私契之實價登錄 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 賣　方 (甲) 丙 丁 戊 103.02亡 買　方 (乙) (繼承人) 103.01出售 (一) 甲於103.01出售于乙 (二) 甲於103.02亡 (三) 繼承人「丙丁戊」， 告乙假買賣，應屬甲 對乙之借名登記 (四) 法官傳地政士作證 Land AgentLand Agent

50 丙 丁 戊 賣 方 買 方 十二、未訂立私契之實價登錄 2/2 (甲) (乙) 103.01出售 (繼承人) 法官詢問地政士 103.02亡
十二、未訂立私契之實價登錄 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 賣　方 (甲) 丙 丁 戊 103.02亡 買　方 (乙) (繼承人) 103.01出售 法官詢問地政士 1. 地政士有無介入買賣契約？ (無) 2. 應否查看買賣契約？ (未看) 3. 為何未給地政士簽約？ (不知) 4. 有無私契？ (沒有) 5. 如何實價登錄？ (依法) 6. 有無給付價金？ (不知) 7. 是否為借名登記返還？ (不知) 8. 繼承人咬定地政士違法？ (無奈) 9. 為何未公證？為何未備註？ (無言) Land AgentLand Agent

51 實價登錄對不動產市場之影響 參、實價課稅 Land AgentLand Agent

52 揭露率 82% 其他顯不相當？ 5% 去頭 5% 去尾 一、實價揭露盲點 (一) 實價登錄對不動產市場之影響
Land AgentLand Agent

53 二、間接實價課稅 1/4 (一) 公告現值 1. 104年公告現值？ 2. 105年公告現值？ (二) 公告地價 (105年？)
二、間接實價課稅 1/4 實價登錄對不動產市場之影響 (一) 公告現值 1. 104年公告現值？ 2. 105年公告現值？ (二) 公告地價 (105年？) Land AgentLand Agent

54 二、間接實價課稅 2/4 (三) 房屋現值 (104年) 1. 103年7月調升房屋現值 (70年至今未調) 2. 台北市漲1.6倍？
二、間接實價課稅 2/4 實價登錄對不動產市場之影響 (三) 房屋現值 (104年) 1. 103年7月調升房屋現值 (70年至今未調) 2. 台北市漲1.6倍？ 3. 103年調高房屋稅率 4. 專門職業事務所(稅率) →非住非營→營業用 5. 104年5月房屋稅大漲？ Land AgentLand Agent

55 二、間接實價課稅 3/4 房屋稅 用 途 稅 率 住 家 1.自住 1.2% 2.非自住 1.5～3.6% 非住 非營 人民團體
二、間接實價課稅 3/4 實價登錄對不動產市場之影響 (四) 房屋稅率 房屋稅 用 途 稅 率 住 家 1.自住 1.2% 2.非自住 1.5～3.6% (原1.2～2%) 非住 非營 人民團體 1.5～2.5% 營 業 醫院、診所 專門職業、營業 3～5% Land AgentLand Agent

56 二、間接實價課稅 4/4 (五) 公告地價 → 地價稅 (六) 公告現值 → 土地增值稅、遺產稅、贈與稅 (七) 房屋現值 → 房屋稅
二、間接實價課稅 4/4 實價登錄對不動產市場之影響 (五) 公告地價 → 地價稅 (六) 公告現值 → 土地增值稅、遺產稅、贈與稅 (七) 房屋現值 → 房屋稅 (八) 契　價 → (房屋標準價格) 契稅、遺產稅、贈與稅 (九) 私契 ＝ 公契 → 印花稅 (十) 私契 → 交易所得稅、奢侈稅 Land AgentLand Agent

57 平 均 地 權 條 例 第47條 第5項 三、實價課稅原則 已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立，並完成立法後，始得為課稅依據
實價登錄對不動產市場之影響 平 均 地 權 條 例 第47條 第5項 已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立，並完成立法後，始得為課稅依據 Land AgentLand Agent

58 四、實價課稅之未來 1/2 實 價 課 稅 登 記 實價登錄 實價揭露 買賣 公契 買賣私契 房價 地價 印花稅 奢侈稅
四、實價課稅之未來 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 登 記 實價登錄 實價揭露 實 價 課 稅 買賣 公契 移轉 房價 地價 買賣私契 總價 印花稅 奢侈稅 1.未有配套措施立法前 2.不作為課稅依據 區段化 去識別化 間接影響 30 日 內 公告地價 地價稅 房屋現值 房屋稅 房 屋 標準價格 契 稅 房屋交易 所得稅 公告現值 增值稅 遺產稅 贈與稅 (分離) Land AgentLand Agent

59 四、實價課稅之未來 2/2 土地交易 所 得 稅 不實價格 查察與仲裁 房屋稅 地價稅 合一 (三) (二) (一) (四) 公定值 調整至
四、實價課稅之未來 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 (四) 土地交易 所 得 稅 (直接課稅) (長期) (二) 不實價格 之 查察與仲裁 (一) 公定值 調整至 接近 市價 (間接課稅) (近期) (三) 房屋稅 地價稅 合一 (中期) Land AgentLand Agent

60 五、房價、地價分離之影響稅賦 交 易 總價 價 分離 房價 地價 稅高 稅低 不分 房價、地價 1000萬 (公定價之比) 賣方交易所得 高
實價登錄對不動產市場之影響 總價 分離 不分 房價、地價 房價 地價 (公定價之比) 賣方交易所得 高 買方爾後成本 低 土地尚無交易所得稅時 買方以後出售成本低 買方以後出售成本高 稅高 稅低 (爾後實施土地交易所得稅時) 交 易 價 1000萬 Land AgentLand Agent

61 六、實價課稅之進程 再出售 交 易 現在已課徵 持 有 土地交易所得稅 房屋交易 所得稅 地價稅 未來 102年公告地價
實價登錄對不動產賦稅之影響(B) 稅 賦 取 得 實 價 登 錄 現在已課徵 交　易 房屋交易 所得稅 1.　繼承　取得 再出售 2.　受贈　取得 3.　法人　取得 土地增值稅 (公告現值) 102年 (101.08) 上漲 5~10% (15%) 103年 (101.09~102.08) ？ 104年 (102.09~103.08) 105年 (103.09~104.08) (接近市價)？ 持　有 地價稅 102年公告地價 (調降自用住宅稅率？) 102年11月 上漲 5% 以 上 103年11月 104年11月 105年公告地價 105年11月 大 漲 106年11月 107年11月 房屋稅 民國70年至今 房屋現值未調整 103年 (103.05？) 未來 土地交易所得稅 1.實施土地交易所得稅 2.減除土地增值稅 3.調降稅率？ 遺產稅 贈與稅 登記費 印花稅 契　稅 印花稅

62 七、實價課稅補稅 1/2 Ａ父 繼承→Ｂ子 甲公司 3100萬 房屋時價 450萬 土地時價 750萬 (一) 案例 (取得成本1200萬)
七、實價課稅補稅 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 (一) 案例 Ａ父 繼承→Ｂ子 房屋時價 450萬 土地時價 750萬 (取得成本1200萬) 出 售 (獲利1900萬) (國稅局認定) 房屋獲利 1150萬 甲公司 3100萬 房屋 1600萬 土地 1500萬 Land AgentLand Agent

63 Ｂ 七、實價課稅補稅 2/2 所得稅10萬 認定 契價 130萬 8% 南區國稅局 補稅40% 罰鍰0.5倍 690萬 (二) 申報所得稅
七、實價課稅補稅 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 (二) 申報所得稅 Ｂ 所得稅10萬 申報 交易所得稅 契價 130萬 8% (三) 國稅局補稅 南區國稅局 (審查三科) 房屋獲利1150萬 ( ) 補稅40% 460萬 罰鍰0.5倍 230萬 690萬 ＋ ＝ 認定 Land AgentLand Agent

64 八、房地價交易所得 實價登錄對不動產市場之影響 房價 →交易所得稅 地價 →無交易所得稅 Land AgentLand Agent

65 九、房屋交易所得稅 1/2 所得稅法 施行細則 第 17 條之 2
九、房屋交易所得稅 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 所得稅法 施行細則 第 17 條之 2 個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定 核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部 核定標準 核定之 前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定之 Land AgentLand Agent

66 核實認定 課稅 (原則) 核定 標準 (例外) 九、房屋交易所得稅 2/2 (一) (二) 實價登錄對不動產市場之影響
九、房屋交易所得稅 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 (一) 核實認定 課稅 (原則) (二) 核定 標準 (例外) Land AgentLand Agent

67 十、102年房屋交易所得稅核定標準 1/3 實價登錄對不動產市場之影響 Land AgentLand Agent

68 十、102年房屋交易所得稅核定標準 2/3 實價登錄對不動產市場之影響 Land AgentLand Agent

69 十、102年房屋交易所得稅核定標準 3/3 實價登錄對不動產市場之影響 (現代地政聯盟整理) Land AgentLand Agent

70 十一、102年度綜合所得稅速算公式 5 % 12 % 20 % 30 % 4,400,001以上 40 % 36,400 130,000
實價登錄對不動產市場之影響 單位：新臺幣元 級別 綜合所得淨額 × 稅率 － 累進差額 ＝ 全年應納稅額 1 0 ～ 520,000 5 % 〞 2 520,001～1,170,000 12 % 36,400 3 1,170,001～2,350,000 20 % 130,000 4 2,350,001～4,400,000 30 % 365,000 5 4,400,001以上 40 % 805,000 Land AgentLand Agent

71 十二、核實認定課稅 (取得成本) (一) 查到前次取得成本 (二) 繼承、贈與取得， 以公定價為成本 (三) 核課期間內， 查銀行貸款私契
實價登錄對不動產市場之影響 (一) 查到前次取得成本 (二) 繼承、贈與取得， 以公定價為成本 (三) 核課期間內， 查銀行貸款私契 (取得成本) Land AgentLand Agent

72 所 得 稅 法 第 14 條 十三、房屋交易所得稅 1/2 個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之： 第七類：財產交易所得：
十三、房屋交易所得稅 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 所 得 稅 法 第 14 條 個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之： 第七類：財產交易所得： 凡財產及權利因交易而取得之所得： 一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減 除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而 支付之一切費用後之餘額為所得額 二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時 之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利 之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付 之一切費用後之餘額為所得額 Land AgentLand Agent

73 人 他 價賣 買 價 十三、房屋交易所得稅 2/2 繼承 取得 贈與 出售 ？ 1. 2. 核課期間內(7年以內)
十三、房屋交易所得稅 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 繼承 贈與 取得 人 他 出售 ？ 1. 2. 核課期間內(7年以內) 買　價 價賣 Land AgentLand Agent

74 實價登錄對不動產市場之影響 肆、房地價分離與 因應策略 Land AgentLand Agent

75 一、房價、地價分離 1/4 加值型及非加值型營業稅法施行細則 第 21 條
一、房價、地價分離 1/4 實價登錄對不動產市場之影響 加值型及非加值型營業稅法施行細則 第 21 條 營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額。其計算公式如下： 定著物部分之銷售價格＝ 房屋評定標準價格 ×（1＋徵收率） 土地及其定著物之銷售價格 ×─────────────── 土地公告現值＋房屋評定標準價格 ×（1＋徵收率）定著物部分之銷售額＝ 定著物部分之銷售價格 ÷（1＋徵收率） Land AgentLand Agent

76 約 定 比 一、房價、地價分離 2/4 房地總價 1000萬 房 價 地 價 公定價 法定比 100 250 750 1 2 3 4 5 6
一、房價、地價分離 2/4 實價登錄對不動產市場之影響 房地總價 1000萬 公定價 法定比 約 定 比 房　價 100 250 1 2 3 4 5 6 7 8 200 300 400 500 600 700 比例% (25) (10) (20) (30) (40) (50) (60) (70) 地　價 750 900 800 (75) (90) (80) Land AgentLand Agent

77 一、房價、地價分離 3/4 (一) 先算出法定比 (二) 再算出法定分離價 (三) 不得低於公定價 (四) 試算房屋交易所得稅
一、房價、地價分離 3/4 實價登錄對不動產市場之影響 (一) 先算出法定比 (二) 再算出法定分離價 (三) 不得低於公定價 (四) 試算房屋交易所得稅 (五) 加減20%～30% (契約自由) (六) 小心買入預售屋時之約定比 Land AgentLand Agent

78 一、房價、地價分離 4/4 100 900 200 300 出售 1000萬 ？ (公定值) (會計師建議) (一) 公定價值比
一、房價、地價分離 4/4 實價登錄對不動產市場之影響 (一) 公定價值比 (二) 加減 20%~30% (三) 不得 低於公定價值 100 900 200 300 (公定值) (會計師建議) 出售 1000萬 ？ Land AgentLand Agent

79 二、房價、地價不當分離查稅 1/2 總價 750萬 650萬 1400萬 實例 房 價 53.6% 25萬 5 % 70萬 地 價
二、房價、地價不當分離查稅 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 總價 1400萬 實例 契約比例 公定值 公定比 折算價 房　價 (30年房屋) 750萬 53.6% 25萬 5 % 70萬 地　價 650萬 46.4% 460萬 95 % 1330萬 土地逃漏奢侈稅 ( =680×10%=68萬) (一) 顯不相當之認定？ (二) 同契約 vs. 不同契約？ (三) 同時 vs. 不同時？ (四) 同人 vs. 不同人？ Land AgentLand Agent

80 二、房價、地價不當分離查稅 2/2 (一) 取得價→地價＜房價 (二) 出售價→地價＞房價 (三) 房價出售→賣價＜買價
二、房價、地價不當分離查稅 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 (一) 取得價→地價＜房價 (二) 出售價→地價＞房價 (三) 房價出售→賣價＜買價 營業稅法施行細則21# 營業稅法17# 地價 房價 營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例，計算定著物部分之銷售額 營業人以較時價顯著偏低價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額之規定 取得 成本 (101.06) 660 1000 出售價 1890 770 Land AgentLand Agent

81 總 價 三、房屋交易所得稅 (賣方) Ｂ Ｃ 賣 Ｊ％ 法定比 地價 (Ａ) 法定比 房價 預估 稅率 Ｍ％ Ｋ Ｌ Ｄ％ Ｆ Ａ高於
實價登錄對不動產市場之影響 土地 公告現值 法定比 地價 Ｂ Ｄ％ (Ｂ/Ｂ+Ｃ) Ｆ (Ａ×Ｄ) Ａ高於 15% 所得額 雙北市 8000萬 Ｈ (Ｇ×15%) 雙北市以外 5000萬 暫估前次 買入價Ｇ1 交易所得 Ｉ (Ｇ-Ｇ1) 賣 總 價 (Ａ) 房屋現值 法定比 房價 Ｃ Ｅ％ (Ｃ/Ｂ+Ｃ) Ｇ (Ａ×Ｅ) 預估 稅率 Ｍ％ 縣市契價 比例 Ｊ％ 預估所得稅 市價 (Ｉ×Ｍ) 公定 (Ｌ×Ｍ) 契價 所得額 Ｋ Ｌ (Ｋ×Ｊ) Land AgentLand Agent

82 總 價 四、房屋交易所得稅 (買方) 買 法定比 地價 Ｂ1 Ａ1 法定比 房價 Ｃ1 土地 公告現值 房屋現值 Ｄ1％ Ｆ1 Ｅ1％ Ｇ1
實價登錄對不動產市場之影響 土地 公告現值 法定比 地價 Ｂ1 Ｄ1％ (Ｂ1/Ｂ1+Ｃ1) Ｆ1 (Ａ1×Ｄ1) 買 總 價 Ａ1 房屋現值 法定比 房價 Ｃ1 Ｅ1％ (Ｃ1/Ｂ1+Ｃ1) Ｇ1 (Ａ1×Ｅ1) Land AgentLand Agent

83 五、房價地價分離規劃 1/2 地價 房價 60 40 -30 -25 -20 -15 -10 -5 +5 + 10 15 20 25 30
五、房價地價分離規劃 1/2 實價登錄對不動產市場之影響 總價 100 房價比 (%) -30 -25 -20 -15 -10 -5 +5 + 10 15 20 25 30 (Ａ) 地價 60 (Ｆ) 增減比 18 12 9 6 3 42 45 48 51 54 57 63 66 69 72 75 78 房價 40 (Ｇ) 8 4 2 52 50 46 44 38 56 58 62 Land AgentLand Agent

84 五、房價地價分離規劃 2/2 減少(%) 總價 增加(%) 30 25 20 15 10 5 房價 ( %) 地價
五、房價地價分離規劃 2/2 實價登錄對不動產市場之影響 減少(%) 總價 增加(%) 30 25 20 15 10 5 房價 (　%) 地價 Land AgentLand Agent

85 甲 乙 丙 六、實價課稅之案例 所有 買入 3000萬 房價 1200萬 地價 1800萬 國稅局 102年11月 出售 95年12月
實價登錄對不動產市場之影響 (六) 算出房屋交易所得 400萬( ) (七) 所得稅 40% (160萬) (八) 加罰金 80萬 甲 所有 (區分建物) 乙 買入 (無實價) 丙 3000萬 (實價登錄) (一) 函請(7年內核課期間)甲提供賣價 (二) 查明甲出售於乙總價為2000萬 (三) 依公定價之比分離房價、地價 (四) 房價800萬、地價1200萬 (五) 逕為分離 房價 1200萬 地價 1800萬 國稅局 出售 95年12月 (2000萬) 102年11月 Land AgentLand Agent

86 實價登錄對不動產市場之影響 Land AgentLand Agent

87 七、預期之直接實價課稅 (一) 土地交易所得稅？ (扣除土地增值稅) (二) 合併房地交易所得稅？ (三) 合併房屋稅與地價稅？
實價登錄對不動產市場之影響 (一) 土地交易所得稅？ (扣除土地增值稅) (三) 合併房屋稅與地價稅？ (二) 合併房地交易所得稅？ Land AgentLand Agent

88 八、102年度綜合所得稅速算公式 5 % 12 % 20 % 30 % 4,400,001 以上 40 % 36,400 130,000
實價登錄對不動產市場之影響 單位：新臺幣元 級別 綜合所得淨額 × 稅率 － 累進差額 ＝ 全年應納稅額 1 0 ～ 520,000 5 % 〞 2 520,001～1,170,000 12 % 36,400 3 1,170,001～2,350,000 20 % 130,000 4 2,350,001～4,400,000 30 % 365,000 5 4,400,001 以上 40 % 805,000 Land AgentLand Agent

89 九、房屋交易所得 (計算式) 課 徵 標 準 核 實 課 徵 核定標準 豪宅 買賣取得 法人出售 市價欠明 契價 × 所得稅率比 48%
實價登錄對不動產市場之影響 九、房屋交易所得 (計算式) 課　　徵　　標　　準 核　實　課　徵 豪宅 (8000萬) (5000萬) (市價 × 法定比)=房屋市價 × 15% 買賣取得 1.售價 (實價登錄) 2.買價 (實價登錄) (101.06以後) 3.買價 (查銀行私契) (95年以後) 4.所得=市價(售價)-市價(買價) 繼承 贈與 所得=市價(售價)-公定價(取得公定值) 法人出售 所得=市價(售價)-市價(買價)(財報) 核定標準 市價欠明 契價 × 所得稅率比 台北市 48% 42% Land AgentLand Agent

90 十、房屋交易所得稅案例1 (總價1,000萬) 95年 103年 1.95年以前取得者之再出售→核定標準課稅→
實價登錄對不動產市場之影響 (萬) 95年 103年 (取得時) 公定價 公定比 法定價 (取得) (400) (出售時) Ｄ Ｅ Ｆ 出售價 (市價) (1000萬) 房屋所得 約定價 Ａ Ｂ Ｃ Ｄ-Ａ Ｅ-Ａ Ｆ-Ａ 地　價 100 62.5% 250 240 80% 800 850 700 房　價 60 37.5% 150 20% 200 140 90 300 小　計 160 400 1000 所得額 1.95年以前取得者之再出售→核定標準課稅→ 60 × 42% (台北市交易所得比)=25.2(萬) 2.95年以後(核課期間內)取得再出售→核實課稅→200 – 60 = 140(萬) →140 × 20% - 13 = 15(萬) 3.繼承、贈與取得再出售者→(同2) 4.法人取得(作帳)再出售者→核實課稅 → = 50(萬) →50 × 5% = 2.5(萬) Land AgentLand Agent

91 十一、房屋交易所得稅案例2 (總價1500萬) 90年 103年 1.90年取得者(逾核課期間內)之再出售→核定標準課稅→
實價登錄對不動產市場之影響 (萬) 90年 103年 (取得時) 公定價 公定比 法定價 (取得) (出售時) Ｄ Ｅ Ｆ 出售價 (市價) 房屋所得 約定價 Ａ Ｂ Ｃ Ｄ-Ａ Ｅ-Ａ Ｆ-Ａ 地　價 200 71.43% 600 75% 1125 1000 1250 房　價 80 28.57% 25% 375 295 500 420 250 170 小　計 280 800 1500 所得額 1.90年取得者(逾核課期間內)之再出售→核定標準課稅→ 200 × 42% = 84(萬) 2.繼承、贈與、法人取得再出售者→核實課稅→ (1) (375-80=295) × 30% = 52 (萬) (2) (420-80=340) × 30% = 65.5(萬) (3) (250-80=170) × 20% = 21 (萬) Land AgentLand Agent

92 十二、房屋交易所得稅案例3 (豪宅稅) 核定標準 (契價42%) 核實課稅 (實價課稅） 所得稅 102年 (預售屋→成屋)
實價登錄對不動產市場之影響 (豪宅稅) 102年 (預售屋→成屋) 103年轉售 (1.2億) 約定比 (約定) 預售價 公定價 公定比 (取得) 法定價 約定價 房屋 所得 Ｃ-Ａ Ｄ-Ａ (Ａ) (Ｂ) (Ｃ) (Ｄ) 地價 80% 7200 2800 70% 6300 9600 8400 房價 20% 1800 1200 30% 2700 2400 3600 600 小計 9000 4000 1.2億 所得稅 核定標準 (契價42%) 1200 × 42% = 504 (萬) 504 × 40% = (萬) 核實課稅 (實價課稅） (實價課稅40%) (C-A)→ 600 × 40% = (萬) (D-A)→1800 × 40% = (萬) 102年起成交價8000萬以上， 以售價15%課稅 ﹝1.2億 × 30% = 3600﹞× 15% = 540 (萬) ﹝1.2億 × 20% = 2400﹞× 15% = 360 (萬) Land AgentLand Agent

93 十三、房屋交易所得稅案例4 所得稅 地價 房價 小計 豪宅稅 士林區 120坪 103年轉售2.0億 公定價Ａ 公定比 契約法定價 約定比
實價登錄對不動產市場之影響 士林區 120坪 (150萬) (預售屋) (99年買入1.5億) 102年使照 103年轉售2.0億 公定價Ａ 公定比 契約法定價 約定比 約定價Ｃ 所得 Ｃ-Ｂ 約定價Ｄ Ｄ-Ｃ Ｂ 地價 3400 85% 1.275億 80% 1.2億 1.6億 房價 600 15% 2250 20% 3000 750 4000 1000 小計 1.5億 2.0億 所得稅 豪宅稅 (2億 × 20% = 4000) × 15% = 600 (2) 600 × 40% = 159.5(萬) 核實課稅 (實價課稅40%) (1) (2億 × 20% = 房價4000) - 取得成本(1.5億 × 20% = 取得房價3000) = 1000 (2) 1000 × 40% = 319.5(萬) Land AgentLand Agent

94 十四、真贈與取巧自用增值稅之假買賣 父贈與子，因申辦自用住宅土地增值稅，改辦買賣 有 無 部分 已起訴 已判刑 未處理 案 例 移轉過戶
實價登錄對不動產市場之影響 案　　例 1 2 (102年訴61號判決確定) 3 4 移轉過戶 父贈與子，因申辦自用住宅土地增值稅，改辦買賣 買賣 公契 有 私契 無 ？ 1.立約日2/21竟記載 3/26代繳增值稅12.3萬元 2.似有補做私契倒填日期之嫌 3.有無抵押權影響買賣價金額 支付價金 部分 現　　況 已起訴 已判刑 尚無利害關係人提出爭議？ 未處理 事 實 1.9/20訂公契 /22父亡 /30送件 姊告弟 1.買賣價=公告現值(198.6萬) 定金10萬 代繳自用增值稅12.3萬 差額176.3萬免支付 贈與免稅額內(220萬) 1.登記簿(買賣) 2.公務人員申報 財產(受贈) 問 題 (涉　嫌) 1.偽造文書 逃漏稅 1.偽造文書 侵害姊姊之繼承權 Land AgentLand Agent

95 敬請指教 Thank You ! j1688.wang@gmail.com 土地信託登記實務 實價登錄對不動產市場之影響
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