第十三章 共有.

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1 第十三章 共有

2 教学目的和要求 通过本章的学习，理解共有的概念和法律特征，把握共同共有的本质和共同共有人的权利与义务，掌握按份共有的概念和按份共有人的权利与义务，了解建筑物区分所有权的基本法律特征和主要内容。要求掌握共有的基本原理，区分共同共有与按份共有两种制度的不同法律规则。

3 第一节 共有的概念与特征 一、概念 共有：是指两个或两个以上的主体（公民或法人）对同一项财产共同享有所有权的法律制度。根据所有权的基本属性，一物之上不能同时存在两个所有权，但同一个所有权可以为数人按一定份额或不分份额地享用，即对一项所有权进行“量”的分割。

4 二、共有的法律特征 共有的权利主体有两个以上 共有关系的客体是同一项财产 共有的内容包含双重权利、义务关系
财产共有是多个权利主体基于共同的生活、生产和经营的需要而形成的所有权联合，它本身不是一种独立的所有权类型。共有并不改变所有权的性质，也不会形成新的所有权类型。

5 共有关系图表 甲 乙 丙 丁 某一财产

6 三、共有的分类 按份共有 它是指两个或两个以上的共有人按照确定的份额对共有财产享有权利，分担义务。 共同共有
共同共有是指两个以上的民事主体基于某种共同关系而对某项财产不分份额地享有占有、使用、收益和处分的权利。

7 第二节 按份共有 一、概念与特征 按份共有 它是指两个或两个以上的共有人按照确定的份额对共有财产享有权利，分担义务。

8 特征 1、按份共有人对共有财产按照预先确定的份额享有所有权。 2、在按份共有中，各按份共有人按各自的份额比例对共有财产整体享有权利，承担义务。 3、按份共有人对其应有份额享有相当于分别所有的权利。在法律或共有协议没有限制的情况，按份共有人对其应有的份额可以自由处分。

9 　第94条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
1，管理。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约 定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 2, 份额。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。 其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 3，负担。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没 有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。 4，处分。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重 大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有 约定的除外；

10 甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的?
　　A．乙有优先购买权，丙没有优先购买权 　　B．丙有优先购买权，乙没有优先购买权　　　 　　C．乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位 　　D. 乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权

11 二、按份共有人的内部关系 按份共有人按照预先确定的份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分。
按份共有人对共有财产有分割和转让的权利。其他共有人享有优先购买权。 按份共有人在按份额分享权利的同时，也应按份额承担义务。

12 共有人财产的聚集所产生的共有事务是多种多样的。对一般的共有事务，有约定按约定；没有约定的，依过半数份额的共有人的意见。对重大的共有事务，则需共有人的一致同意。具体规则可作如下构建：
（1）多数份额共有人的决定明显损害少数共有人的权益，可以撤销。少数份额共有人须在知道或应当知道决定之日起一年内行使撤销权。决定已实施的，多数份额共有人应赔偿少数份额共有人的损失。

13 （2）共有人转让其共有份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权，但共有人有约定或法律有规定的除外；多个共有人愿意购买且购买份额超过转让总额的，按其共有份额的比例分配有限购买的份额；其他共有人须在十五日内通知转让人，逾期视为放弃优先购买权。 （3）共有份额转让后，原共有人的约定或决议对共有份额的受让人有约束力。转让人或部分共有人对受让人隐瞒原共有人的约定或决议，应对受让人承担民事责任；共有人明知转让人隐瞒事实均未作声明的，原共有人的约定或决议对受让人无效。

14 3．按份共有的外部关系 （1）基于共有物而形成的共有人与第三人的权利义务，由全体共有人连带承受。第三人侵害共有物的，各共有人可以为全体共有人利益独立请求保护；共有物给第三人造成损害的，由全体共有人负连带责任；共有物上的费用，由共有人按份额分担，但对第三人所欠的费用负连带责任；无处分权的共有人依正当交易移转财产权给第三人即受让人的，受让人取得财产权，但受让人明知无处分权的除外。

15 （2）基于份额而形成的共有人与第三人的权利义务，由持有该份额的共有人承受。第三人对某一共有人的份额主张权利时，由该共有人自己应对，其他共有人与第三人不发生法律关系；某一共有人以其份额向第三人承担义务，第三人只能要求该共有人承担份额责任，第三人与全体共有人有约定的，从其约定。

16 三、按份共有人的外部关系 (一)共有人对于第三人的权利
　　按份共有人的份额虽然是所有权的量的部分，但其应有部分是及于共有物的全部而非限于局部。因此，各共有人对于外部的侵害，可以为共有人全体的利益独立行使物权请求权和债权请求权。例如，对于无权占有人可以请求返还原物，对于妨害共有物的行为可以请求排除妨碍，等等。 (二)共有人对于第三人的义务 　　在共有人与第三人发生的民事法律关系中，共有人的义务如何承担?这应当依该义务的性质来确定。如果该义务是可分的，如偿还第三人对于共有物的修缮费，则各共有人应按其应有份额对第三人承担义务，第三人也只能请求各共有人依其份额承担义务。如果义务的性质是不可分的，共有人应负连带义务或承担连带责任。　　

17 三、按份共有人的外部关系 我国物权法规定，在对外关系上，共有人承担连带债务，但法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带债务关系的除外。在共有人的内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权，承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其它共有人追偿

18 四、共有物的分割 实物分割 作价补偿 变价分割

19 第三节 共同共有 一、概念与特征 共同共有是指两个以上的民事主体基于某种共同关系而对某项财产不分份额地享有占有、使用、收益和处分的权利。

20 共同共有特征 共同共有基于共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。共同关系主要存在于由法律直接规定的婚姻关系、血缘关系、合伙关系等等。
共同共有是不分份额的共有。在共同共有关系存续期间，共同共有人不能对共同共有财产确定份额，他们是平等地享有共有财产的各种利益，亦共同负担由共有财产而产生的各种义务。基于共同共有财产而产生的债权债务也为连带债权债务。

21 共同共有人的权利义务 处分 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，共同共有人共同负担。 负担 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 管理

22 二、共同共有人的内部关系 各共同共有人对共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。各共有人的权利及于共有物的全部。对共有财产的处分，应当征得全体共有人的同意。“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

23 三、共同共有的类型 夫妻共有财产 遗产分割前的共有 家庭共有财产 合伙所得的共有

24 第四节准共有 一、概念 指两个以上的人共同享有所有权以外的财产权。（物权法105条规定）
准共有是相对于共有而言，共有针对的是所有权，而准共有针对的是所有权以外的财产权，比如共同享有用益物权、担保物权等。 租赁权就是准共有。

25 二、特征 第一，准共有的标的物是所有权之外的财产权，包括用益物权和担保物权等。亦即，准共有的客体只能是所有权以外的财产权，人格权和身份权等人身权不可以作为准共有的客体或者标的。 第二，准共有即准用共有的有关规定，各人就所有权之外的财产究竟是准用共同共有还是准用按份共有，应视其共有关系而定。 第三，准共有准用按份共有或共同共有的前提，是规范该财产权的法律没有特别规定。如果有，则首先适用该特别规定。

26 案例 赵某与钱某是夫妻关系，双方于1994年购买了一块瑞士产的手表，价值1万元。后因二人产生家庭矛盾，钱某未经赵某同意，擅自把手表拿走，并同孙某协商以9000元的价格卖给了孙某。孙某得到手表后，被周某盗走，并以5000元的价格卖给了邻居武某。后武某在佩戴该表时被孙某发现，并就手表的归属发生纠纷。 问题： 1．孙某能否取得该表的所有权？为什么？ 2．武某能否取得该表的所有权？为什么？

27 参考答案 1．孙某能取得对手表的所有权。《民通意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对于其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，钱某人作为共同共有人，处分其共有财产，而孙某作为善意第三人，在并不知情的情况下，支付了相当的对价，依法取得了该表的所有权，其所有权应当受到法律保护。 2．武某不能取得对手表的所有权。动产的善意取得必须满足以下条件：第一，占有人所转让的必须是动产；第二，转让的占有必须是基于所有人的意思表示；第三，善意第三人必须是有偿地从转让人处取得占有；第四，第三人必须是善意取得占有。本案中，由于手表是被盗，属于赃物，因此不能适用善意取得。武某不能取得该表的所有权。

28 案例 杨菊彩诉郑璇房屋转让纠纷案 原告（被上诉人，再审被申请人）：郑璇，女，1986年2月出生，法定代理人：周 萍，系原告之母。
被告（上诉人、再审申请人）：杨菊彩。 普洱县宁洱镇政府在宁洱镇农贸集市建盖一批商品房，1998年5月26日，镇政府向社会公告：需购房者于同年6月10日前到镇政府报名并预付房款，于16日抽签确定所购房屋。被告杨菊彩开始报名购买四间，原告郑璇报名购买两间。抽签前，原、被告双方口头协商，原告的两间，被告的四间，以被告杨菊彩的名义报名抽签，预付房款155520元，按规定取得抽签资格。1998年6月16日，镇政府召集了已经预付购房款的全体购房者抽签，杨菊彩参加抽签获得93号—95号、140号—142号六间房屋并当场与售房者宁洱镇政府签订了所购买房屋的买卖公证协议，但未办理房屋所有权属证书。1998年6月24日，周萍找到杨菊彩要求以女儿郑璇的名义购买其中两间房，杨菊彩同意，周萍向杨菊彩支付了购房款87000元，杨菊彩写了一张收条。次日，两人又签订了书面协议，约定：由杨菊彩以87000元将两间房的使用权和所有权转让给郑璇，26日办理协议证明公证手续。6月26日，当周萍找到杨菊彩要求办理协议证明公证手续时，杨菊彩不愿将房屋转让给郑璇，要求退还购房款遭周萍拒绝，双方产生纠纷。

29 【处理】 本案历经一审、二审、再审。一审法院认为：原告郑璇与被告杨菊彩双方在购买农贸市场门面过程中，客观上形成了共同出资、共同购买的法律事实和按份共有的法律关系，并已明确95号、142号门面归原告人，故原告的诉讼请求应予支持，被告反悔无理。二审法院认为：上诉人杨菊彩（原审被告）代被上诉人郑璇（原审原告）购买门面房事实清楚，被上诉人按约支付购房款，上诉人应按双方约定交付房屋，一审法院判决认定事实清楚，处理得当，应予维持。再审法院认为：此案系公民之间的房屋买卖关系（转卖关系），杨菊彩将尚未取得权属证书的房屋转让给郑璇，双方的买卖协议无效。对无效的行为双方都有一定的过错，杨菊彩应负主要过错责任。

30 【案例评析】 （一）双方的行为不是共同购买
本案中，抽签前，郑璇的法定代理人周萍希望购买其中的两间房，杨菊彩希望购买其中的四间房；抽签后，这个意思仍没有改变。也就是说，她们自始自终都没有将六间房作为一个整体购买的意思。因此，在内心意思上，她们不是共同出资共同购买。从预付购房款、抽签确定房屋到签定房屋买卖公证协议，杨菊彩都是单独实施的，没有与郑璇以共同名义同相对方宁洱镇政府实施买卖房屋的行为。因此，共同出资购房的共有关系不能成立。另外，郑璇的法定代理人周萍虽曾单独向镇政府申报过购买房屋，但申报后未按规定预交购房款、参与抽签、并签定购房协议，其单独购房行为没有完成，单独房屋买卖关系也没有形成。 （二）双方行为不符合代理特征 杨菊彩没有以郑璇的名义而是以自己的名义实施了买房行为，代理行为没有实际完成，代理关系也就没有形成。 （三）双方行为实际上是房屋买卖（转卖）关系 本案诉争的房屋涉及两次买卖法律关系。第一次买卖法律关系是在杨菊彩与普洱县宁洱镇政府之间发生的，杨菊彩向镇政府支付了购房款，办理了有关买卖手续及公证手续，因此，该买卖关系不仅合法有效，而且已部分履行。第二次买卖关系是杨菊彩应郑璇法定代理人周萍要求，将自己向镇政府购得的房子转卖给郑璇两间，双方已实际付款收款并签定了协议。但是，在第一次买卖关系中，杨菊彩向镇政府购得的房屋尚未办理房屋所有权证书，而房屋等不动产的物权实行登记公示主义，杨菊彩向郑璇转卖房屋时，房屋在法律上仍属镇政府所有，其无权转卖。对这种无效的合同行为，根据《合同法》第58条的规定，双方各自承担相应的责任。

31 南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司案
原告（上诉人）：钟宝强等19户居民。 诉讼代表人（上诉人诉讼代表人）：钟宝强，男，1953年1月1日出生，汉族，无业，住南京市娄子巷166号502室。 原告：南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称房产公司）。 被告（被上诉人）：江苏盛名实业有限公司（以下简称盛名公司）。 南京市娄子巷164号六层商住楼，底层为商业用房，建筑面积362.04平方米，产权属被告盛名公司所有。二至六层为居住房，由原告钟宝强等19户居住使用，产权部分属原告房产公司所有，部分由住户按房改政策购买。1998年3月，被告将底层部分的填充墙拆除，地面部分下挖至1.9米—1.2米深，准备增建夹层，由此引发纠纷。同年6月，被告委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）进行鉴定，结论为：夹层施工对主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层设计、施工中存在问题，建议被告采取有关整改措施。此后，被告按照安鉴处提出的要求进行整改，并于同年9月又委托安鉴处对其增设夹层方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建议被告施工期间加强监督，确保工程质量。同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核同意被告加一夹层；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意按所报图纸进行施工。原告坚持认为，被告的行为造成原告住宅墙体严重开裂，屋面、墙体渗水，水箱受损，水管漏水，既严重影响了楼上住户的居住安全，也严重侵犯了产权人的合法权益。请求法院判决被告恢复房屋原有的主体结构，拆除夹层，将下挖的部分恢复原状，并对受损的给排水系统及主体结构的基础框架柱采取补救加固措施，故诉之法院。案件经两审结案