「台中市市一一三公有市場用地BOT開發經營案」

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1 「台中市市一一三公有市場用地BOT開發經營案」
計畫執行簡報 報告單位 :台中市政府財政局 中 華 民 國 98年 4 月 24 日

2 簡報內容 第貳部份 招商計畫 第壹部份 計畫概述 第參部份 計畫執行 招商或協商策略 前言 投資申請人資格 計畫基地 投資申請人之財務能力
第貳部份 招商計畫 招商或協商策略 投資申請人資格 投資申請人之財務能力 投資計畫書內容 申請案審查流程 甄審作業程序及甄審準則 第參部份 計畫執行 辦理過程記要 後續監督及管理機制 工作團隊執行效率 計畫之效益 第壹部份 計畫概述 前言 計畫基地 計畫理念 目標及遠景 計畫摘要 計畫內容概述 可行性評估內容 先期計畫書內容 財務計畫可行性 特許權規劃 政府協助事項 開發經營公司義務

3 第壹部份 計畫概述 壹、前言 　 台中市政府為增進台中市都市計畫市場用地開發效益，以及促進南屯區區域經濟發展，特依據「促進民間參與公共建設法」徵求民間機構以興建－營運－移轉（BOT）方式進行本市南屯區「市113」公有市場用地之投資、興建及經營，冀望透過民間機構在現代化經營管理上的長才，規劃設置購物商場，以提供當地居民日常生活及消費採購所需，使南屯區整體生活機能更為完備，期使南屯區「市113」市場用地BOT開發案成為官民雙方合作經營的最佳典範。

4 貳、計畫基地 一、基地位置及面積 二、土地權屬 三、土地使用管制規定
本計畫基地範圍為台中市南屯區豐富段0269地號之都市計畫市有市場土地，近文心南路與文心南三路交會口，為豐富路、文心南三路、大墩南路及文心南五路四條道路所圍繞之街廓(詳見開發基地位置圖)，基地完整且交通便利，基地面積為18,563.16平方公尺。本計畫建築量體之規定為：南屯區「市113」公有市場用地，建蔽率80%，容積率240%。 二、土地權屬 本基地之土地所有權人及管理機關為台中市政府。 三、土地使用管制規定 有關本計畫範圍內之土地使用管制事項，應依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」及相關法令規定辦理。

5 開發基地位置圖 基地

6 基地照片 基地原有狀況 基地周邊環境

7 參、計畫理念 因應台中市七、八期重劃區快速發展，將附近已徵收而未正式開闢之市場用地，朝公共設施多目標使用作評估委外開發，藉以發展區塊核心城市的優勢環境。 市113市場用地如以BOT的經營方式興建較具規模之商場中心，除可強化地方區域特色外，更可帶動週遭相關商業設施。 採用促進民間參與公共建設法之規定，除可借重民間共同參與重大建設享有相關租稅優惠措施外，並可減少現有政府機關財務困境之跡象，帶動經濟活動力起飛、增加就業機會。 主題性商場的發展除可建立地區之整體意象與景觀外，更可有效帶動周邊區域之商業發展。

8 肆、目標及願景 推動公有市場用地朝多目標使用，以鼓勵民間參與興建經營，一方面增進市場用地善加利用活化，更可引進民間機構企業經營效能，提升公共建設服務品質之目標。 台中市位於台灣中部要津，交通便捷，工商業發展，人口亦逐年增加至96年3月底台中市總人口數為1,046,372人，為台灣地區第三大都市，現因核心都市空間結構之形成，人口有逐漸往各屯區發展，而就台中市現有就業人口素質及人力資源部分其高專業及高技術之比例，有超過中部地區其他縣市，故未來發展大型商場勢必成為台中市另一新地標，且影響產業振興及經濟發展甚鉅，更為邁向國際化都市作準備。

9 伍、計畫摘要 公共建設類別：重大商業設施 民間參與方式：由民間出資興建營運，營運期間屆滿後 所有權移轉台中市政府（BOT）
計畫規模：全額由民間機構投資，投資額度約為8.95億元 簽約日期：95年8月16日 契約期間：95年8月16日至125年8月15日止共計30年 民間機構名稱：好市多股份有限公司

10 陸、計畫內容概述 本案為商業型重大公共建設BOT(興建－營運－移轉)投資案，投資人為好市多股份有限公司，基地位置位於本市八期之「市113」公有市場用地（豐富段0269地號），基地面積18,563.16平方公尺，依據「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，預定興建地下二層、地上二層之現代化零售市場、複合商場及量販賣場，總樓板面積為49,096.51平方公尺，其中商場等使用面積為24,693.27平方公尺、汽車停車位656個、機車停車位372個。

11 開幕營運。台中市政府於95年3月21日正式對外公告甄選民間參與本計畫興建規劃案，並由最優申請人好市多股份有限公司於95年8月16日與市政府完成簽約，並即進行相關規劃設計送審作業，於95年11月2日取得建造執照，96年1月24日取得開工許可，並於96年11月9日正式

12 柒、可行性評估內容 壹、 公共建設目的 貳、 市場可行性分析 參、 法律可行性分析 肆、 財務可行性分析 陸、 可行性評估綜合建議
壹、 公共建設目的 貳、 市場可行性分析 參、 法律可行性分析 肆、 財務可行性分析 陸、 可行性評估綜合建議 依各年期淨現金流入及興建期工程建設經費支出，以折現率3%計算之自償率為149%。依各年期現金流量顯示，回收年期為15.97年。

13 捌、先期計畫書內容 壹、 營運規劃 貳、 財務規劃 參、 政府承諾、協助、配合事項及時程 肆、 經營附屬事業之範圍
壹、 營運規劃 貳、 財務規劃 參、 政府承諾、協助、配合事項及時程 肆、 經營附屬事業之範圍 伍、 後續作業辦理事項及期程 評估年期規劃：評估年期為一年，興建年期為二年 ，營運年期為二十七年。分析並設定合理之權利金，權利金包括：開發權利金約3.20億元；經營權利金約2,540萬元。建造成本約八億七千五百九十九萬元。

14 玖、財務計畫可行性 在市場評估及工程技術評估之基礎上，從民間投資之角度，模擬民間投資之財務計畫，作為研判民間投資的可行性、政府投資額度、及風險分擔之重要依據，對促成民間投資與確保政府權益有重大影響。 整個財務評估以現金流量為分析基礎，其分析之可靠性在於基本假設及參數運用的合理性，因此，對於評估年期、折現率、物價上漲率、資本結構、貸款利率等參數，皆宜審慎分析選用，並應對重要影響因子進行敏感度分析，以利研判。

15 拾、特許權規劃 本計畫許可年限自本案開發經營管理契約簽訂日起為期30年（包括興建期及營運期）。委託期滿如無本案用地使用及建物營運之其他考量，且民間機構經營良好，最多得申請2次各9年9個月繼續定約。 本計畫範圍內之土地使用管制事項，應依「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」及相關法令規定辦理，並不得提供作為住宅使用。本計畫建築量體之規定為建蔽率80％、容積率240％，得依臺灣省零售市場管理規則及促參法相關規定進行建設開發，特許契約期限為30年，自開發經營管理契約簽約日起生效，並於招商須知內規範最小開發量體為建蔽率40％、容積率120％。

16 拾壹、政府協助事項 一、於法令許可範圍內，台中市政府協調其他政府機關協助開發經營公司取得本計畫開發營運所必需之許可及證照。
二、台中市政府將協助開發經營公司與有關單位協調，使自來水、電力及電信系統和其他公共用設施能配合本案興建營運，以使開發能順利及營運。 三、台中市政府協助開發經營公司認養「市113」鄰近南苑公園。　　

17 拾貳、開發經營公司義務 一、繳交權利金 二、土地租金 三、完成建物設計及興建
開發權利金為新台幣三億二千萬元整，契約簽訂之日起10日內向甲方繳交50％之權利金；其餘50％自次年7月起分5年5期逐年逐期繳交完成。 二、土地租金 開發經營公司須自契約簽訂之日起計付土地租金，租金採半年繳，分別於每年1月、7月底前各繳納該年土地租金之50%，土地租金率按政府當年期公告本用地地價總額年息5％計算。 三、完成建物設計及興建 開發經營公司應自設定地上權作業完成日起180日內向甲方提出建築執照申請，並應於取得建築執照日起2年內完成建築物之興建及取得使用執照，且於取得使用執照後10個月內開始營運。

18 壹、招商或協商策略 第貳部份 招商計畫 探討潛在投資對象 進行訪談、問卷調查、或召開座談會 調查結果分析 資訊公開
第貳部份 招商計畫 壹、招商或協商策略 探討潛在投資對象 由於計畫特性與投資金額之差異，除先對潛在投資對象進行探討，俾利後續招商程序之執行。 進行訪談、問卷調查、或召開座談會 為使後續招商作業順利執行，依可行性評估之初步規劃內容與財務評估結果，以訪談、問卷調查及召開座談會的方式，瞭解潛在投資人的投資意願與建議。 調查結果分析 針對調查結果進行分析研擬設計整體招商計畫書，以符合實際進駐投資者經營方向。 資訊公開 除於市政府網站公告公布本案計畫辦理現況外，並於行政院公共工程委員會放置相關投資訊息供投資者參閱，同時針對潛在投資者所提出相關投資建議案時，即速請本案甄選委員會討論修正招商策略。

19 貳、投資申請人資格 一、投資申請人之組成 投資申請人可為單一公司，或由一個以上之公司協議以共同合作方式組成之企業聯盟，申請參與本計畫。
二、企業聯盟 投資申請人如以共同合作方式參與本計畫，須提出企業聯盟協議書，且其中任一成員不得為本計畫之另一投資申請人或為另一企業聯盟之成員。

20 參、投資申請人之財務能力 投資申請人應具備足以執行本計畫相關工作之財務能力，其最低實收資本額之規定如下： 一、投資申請人為單一公司
最近一年財務報表載列之實收資本額應在新台幣5千萬元（含本數在內）以上，最近三年無退票紀錄與重大喪失債信情事。 二、投資申請人為企業聯盟 企業聯盟全體成員最近一年財務報表載列之實收資本額應在新台幣1億元（含本數在內）以上，且其中至少一成員最近一年財務報表載列之實收資本額應在新台幣5千萬元（含本數在內）以上，各成員最近三年無退票紀錄與重大喪失債信情事。 三、本案申請保證金為新台幣1仟6佰萬元整。

21 肆、投資計畫書內容 摘 要 第一章：資格文件 第二章：相關土地使用計畫 第三章：興建計畫 第四章：營運計畫
摘 要 第一章：資格文件 第二章：相關土地使用計畫 第三章：興建計畫 第四章：營運計畫 第五章：財務計畫（含融資計畫及權利金給付計畫） 第六章：移轉及返還計畫

22 伍、申請案審查流程 本計畫甄審作業分二階段進行，第一階段為資格預審，由甄審委員會就申請人所提出資格文件進行審查，評定合格申請人；第二階段為綜合評審，由甄審委員會針對合格申請人，應依規定所提出之投資計畫書，評定最優申請人，且得增選次優申請人。 第二階段經資格預審合格之合格申請人，於規定日期須向甄審委員會進行投資計畫書內容簡報與答詢。

23 陸、甄審作業程序及甄審準則 一、組織甄審委員會
由台中市政府依據「民間參與公共建設甄審委員會組織及評審辦法」之規定組成甄審委員會。台中市政府為協助甄審委員會辦理與評審有關之作業，並成立工作小組協助辦理甄審作業。 二、甄審作業流程及時程 招商作業以台中市政府府公告規定期程為準，進行甄審作業均將以正式公文通知申請人。

24 招商作業流程圖 招商公告及徵求民間企業參與 資格預審 臺中市政府 投資申請人書面請求釋疑及答覆 釋疑及答覆
投資申請人提送申請資格文件、申 請保證金及投資計畫書 進行資格預審評定合格申請人 綜合評審 進行綜合評審評定最優申請人 且得增選次優申請人 通知甄審結果 簽約 辦理成立開發經營公司必要登記 次優申請人遞承或重新公告 否 簽約並繳交履約保證金 執行「開發經營契約」 是

25 第參部份 計畫執行 壹、辦理過程紀要 於92年間為因應既有公共設施市場用地徵收未開闢之檢討及「地區環境變遷分析」，了解其都市計畫概況、市場用地劃設及開闢情形、類似設施(量販店、超市、黃昏市場)設立情況等，以提供市場用地檢討變更為其他使用分區、變更為公共設施用地或維持原計畫之參考深入研究，並納入本市都市計畫第三次通盤檢討。 於94年4月28日潛在投資者民間機構，建請市政府推動「市113」用地以獎勵民間機構投資開發，以帶動附近商圈繁榮。

26 市政府依據檢討之政策方向於94年5月朝以促進民間參與公共建設法之方式委託興建經營，進行「市113公有市場用地」專案BOT之可行性評估及先期規劃之作業。
94年7月29日檢送本案可行性評估及先期規劃報告予行政院公共工程委員會，擬依促參法辦理本案投資開發。 於94年9月由市政府相關局室人員組成本案工作小組協辦甄審作業，期間共召開4次工作小組會議。

27 於94年11月遴聘專家、學者及市政府相關單位主管共11人組成本案甄審委員會，並於95年1月23日及2月21日召開二次甄審委員會議討論招商文件內容及評審項目、標準。
於94年12月完成可行性評估及先期計畫書。 94年12月13日於市政府2樓中山廳召開招商說明會，當日共有4家廠商代表參加，就本案計畫內容、疑義事項提出討論及交換意見，並納入招商文件之參考。

28 市政府於95年3月21日公告招商須知，自計畫公告日起至截止收件期間為30日，計有好市多股份有限公司一家廠商提送申請文件。
95年4月21日由工作小組確認第一階段資格文件審議，並於95年5月2日召開工作小組第四次會議申請人資格審查確認及實質審查，決議好市多公司通過資格審查。

29 市政府於95年5月19日召開本案第三次甄審委員會會議(綜合評審)，就好市多股份有限公司所提具之「投資計畫書」，進行技術審查並提出相關審查意見，並於會中評定合格申請人好市多股份有限公司為最優申請人。
好市多股份有限公司於95年5月29日檢送本案之相關契約文件、設定地上權契約擬建議協商修正部分，及相關甄審委員所提意見之答覆內容至市政府，以納入後續議約之討論事項。

30 市政府於95年6月9日及95年6月22日與好市多股份有限公司進行議約會議，並請雙方代表律師出席協助合約條文之增刪或修改問題。

31 市政府於95年7月20日於台中市政府二樓中山廳舉行簽約典禮，並由胡志強市長與好市多股份有限公司國際開發暨新建工程部資深經理Frank Corley進行簽約儀式。

32 市政府於95年7月26日召開本案第三次議約會議，針對市政府法制室所提出之建議及確認事項進行討論。
市政府於95年8月9日邀集市政府相關單位、好市多股份有限公司、大墩槌球協會與當地里長、市議員等，針對槌球場遷建事宜進行現場勘查。

33 市政府於95年8月16日與本案最優申請人好市多股份有限公司正式簽訂開發經營管理契約，並於當日辦理公證程序。
市政府為利好市多公司申請建造執照需要，於95年8月22日檢送土地使用權同意書。 95年8月22日市政府都發局召開都市設計審查委會之幹事會議，審查好市多公司提送「市113」BOT案建物設計。 95年8月23日會同好市多公司、南屯區公所辦理用地現場會勘及點交作業，好市多公司並申請中興地政事務所當日進行土地鑑界。

34 95年9月13日市政府都市發展局召開「台中市都市設計審查委員會第119次會議」，討論好市多公司提出之「市113」用地新建規劃案，決議請規劃單位依委員會決議及建議事項修正。
95年10月24日市政府（都市發展局）以檢送本市「市113」BOT案都市設計審定書。 95年11月1日於行政院會由行政院 蘇貞昌院長頒發本BOT案獎牌、簽約獎金18萬元及簽約獎勵金2,090萬元。

35 95年11月2日都市發展局核發本案建築物建造執照（及原希望廣場用地建築物之拆除執照。
95年11月16日好市多公司依契約規定檢送興建工期預定進度表，預計於97年1月完成本建築物正式對外營運。 95年11月28日好市多公司辦理台中店建物開工動土儀式，由蕭副市長、張嗣漢副董事長等一起出席主持動土。 市政府成立『台中市經濟類BOT案件督導查核小組』進行相關查核會議。

36 行政院公共工程委員會96年8月20日於台北市遠東國際大飯店舉開五屆金擘獎記者會，正式宣布各獎項獲獎團隊，本府獲得政府機關團隊優等獎項。
好市多公司於96年10月3日函送96年9月份報告書截至9底進度約為98.02%，較原預定進度59.01%超前，並於96年10月12日領取建物使用執照。 好市多公司台中店於96年11月9日上午8時30分舉行隆重開幕典禮市長親自前往道賀。

37 後續營運照片

38 貳、後續監督及管理機制 BOT意指「民間機構之興建」、「民間機構之營運」以及「民間機構之移轉」。其工作階段之區分及其主要工作如下表所示：
主要工作內容 可行性評估及先期規劃 研提政策需求分析、進行其可行性評估；並提列構想、經費與期程以進行工程初步的執行對策分析與評估。 公告及申請 招商作業之準備、甄審條件之告示，提供參加廠商對於專案特性之瞭解。 甄審及評決 經由合格申請人之選定確認最優申請人作為BOT契約民間機構之最優先對象以進行後續工作。 議約及簽約 按主辦機關及最優申請人同意之事項，於各項文件完備後予以簽訂，俾作為執行之依據。 設計作業 本階段工作內容包括以基本設計及細部設計為主，並涵蓋如；水土保持計畫、都市計畫或環境影響評估等事項。 施工 依細部設計的成果進行BOT專案工程構造物與設備之施工與建設作業 營運 依契約與規範之要求，民間機構對BOT專案之構造物或經核准之相關事業進行經營，並維持其允諾的服務水準，確保公共利益。 移轉 興建營運屆滿時，民間機構依BOT契約的規定，將相關資產移轉主辦機關。

39 前述八個階段中各階段均有其工作重點及應進行之主要工作事項。目前本案已完成可行性評估及先期規劃、公告及申請、甄審及評決、議約、簽約程序、設計作業及施工，未來將進入營運、移轉等程序，相關之督導查核工作乃主辦機關後續程序之重要執行工作。 市政府特邀請相關單位及依實際現況，邀請府外專家學者成立『臺中市經濟類BOT督導查核小組』進行督導查核，96年度已針對該案進行二次之督導查核工作。

40 參、工作團隊執行效率 計畫時效掌握程度 透過可行性評估及先期規劃內容，擬定相關預定規劃開發期程，並不定期邀請相關單位就可行性評估及先期規劃內容作調整檢討，就分析無法執行原因探討及面臨問題提出因應方案全力解決。 本案計畫控管除由計畫室列入市長重大施政建設方案按月提報辦理情形，並按月填報公共委員會列管月報表及半年執行情形表，作為執行管考之依據及掌握規劃開發時程。

41 內部整合協調機制與策略 依促參法規定由市政府相關單位成立工作小組，邀請相關專家學者及市政府相關主辦單位主管成立甄選委員會，擬定整體招商過程、申請案件之評審項目、標準、方式及評定方法等招商說明書，期間共召開四次工作小組會議、三次甄選委員會議及三次議約會議後，最後決定與好市多股份有限公司簽訂契約。 整體開發投資計畫除列為市政建設重大計畫列管按月提報辦理情形，針對面臨相關疑慮及問題時隨即由本案召集人或由業務主辦單位邀請相關單位協商研議解決之道，並將協商結果及後續應辦事項隨時簽告市長了解，掌控進度。

42 計畫障礙排除績效 由主辦機關主導協商，借重民間的力量解決基地上既有槌球協會使用場地之問題，期間共辦理三次遷移安置地點現勘及六次遷移協商會議討論，順利完成本計畫簽約後實質開發的執行。 政府與民間之夥伴關係 本案推動過程除應解決既有台中大墩槌球協會場地使用及遷移問題，並於招商公告附帶應配合解決事項，由主辦機關主導及借重民間高協調之能力，共同協商解決用地地上物設施之拆除遷移等問題。

43 肆、計畫之效益 計畫之社會效益 本案係將都市計畫之市場用地依據「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」辦理促進民間投資興建及營運，可高度發揮土地利用價值，提供民眾日常生活及消費採購需要。 本案開發初期將創造建築、建材工人就業機會，待建物興建完成開幕後，將提供百貨、零售、購物等相關就業機會，本案預計可為本市創造500個以上就業機會。（投資人承諾75%將以設籍台中市符合聘任標準之市民為優先） 本案用地位於八期重劃區，開發完成後可為附近商圈引進消費人口，增加收入與所得，帶動地方繁榮。

44 計畫之經濟效益 民間機構好市多股份有限公司（COSTCO）為美國零售業排名第4名、全球零售業排名第10名的世界知名品牌，目前包括高雄、內湖、汐止、中和等4家量販店，於本市設置量販店將可帶動本市相關經濟繁榮及消費人潮，能夠對當地創造可觀的經濟效益。 藉由民間投資額度約8.95億元，可創造鄰近地區相關重大建設案推動，活絡土地開發價值及提升鄰近用地經濟性，促進地方土地交易稅收活絡經濟價值。

45 計畫之財政效益 本案執行除可節省政府財政支出之負擔外，並可借助民間力量投資約8.95億元投入建設，經營契約期間30年更可節省本府營運管理支出約39.75億元。 契約期間實際與預估可增加之政府收入包含每年固定租金及開發權利金3億2仟萬元，每年繳交土地租金約754萬元，契約期間預估租金收入約為23.6億元。

46 對本案例如有進一步瞭解、諮詢需要，可電洽：
台中市政府經濟發展局 市場管理科 電話：

47 簡報結束 謝謝指教