台中市不動產教育發展協會 不動產經紀人實務應用班

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1 台中市不動產教育發展協會 不動產經紀人實務應用班
台中市不動產教育發展協會 不動產經紀人實務應用班 土地法概要(8-9章) 講師：蘇 明 鑄 2016 / 03 / 31日

2 第八章 區域計畫

3 第八章 區域計畫 課目 — 貳、區域計畫之擬定地區 參、區域計畫之擬定程序 肆、區域計畫書之內容 伍、非都市土地使用管制 陸、使用分區變更
第八章 區域計畫 課目 — 　 壹、區域計畫之意義 貳、區域計畫之擬定地區 參、區域計畫之擬定程序 肆、區域計畫書之內容 伍、非都市土地使用管制 陸、使用分區變更 柒、使用地變更編定

4 台灣地區現行國土規劃體系 國土綜合開發計畫 （國土計畫法） 區域計畫 （區域計畫法） 縣市綜合發展計畫 都 市 土 地 （都市計畫法）
非 都 市 土 地 （非都市土地使用管制規則） 土地法 平均地權條例 農業發展條例 國家公園區 （國家公園法） 土地使用分區 使用組別 劃定11種使用分區 編定19種用地 台灣地區現行國土規劃體系

5 都市計畫土地登記謄本 範例

6 非都市土地登記謄本 範例

7 未來國土計畫體系 區域計畫體系 國土計畫體系(201512月立法) 國土空間發展策略計畫 全國國土計畫 全國區域計畫 (北、中、南及東部)
特定區域計畫 特定區域計畫 (如：桃園航空城) 都會區域計畫 直轄市、縣(市)區域計畫 直轄市、縣市國土計畫 國家公 園土地 都市 土地 非都市土地(含海域) 國土保育地區 城鄉發展地區 農業發展地區 海洋資源地區

8 公告施行進程： 1.中央主管機關應於「國土計畫法」施行後2年內，公告實施「全國國土計畫」。
2.「全國國土計畫」公告2年內，地方主管機關則應一併公告實施「直轄市、縣市國土 計畫」。 3.中央主管機關並應在2年內公告「國土功能分區圖」(自公告國土功能分區圖之日起， 區域計畫法不再適用)。

9 壹、區域計畫之意義 區域計畫： 立法目的(精神)/主要作用 區域計畫定義
以促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之 合理分布，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增 進公共福利(區§1) 區域計畫定義 區域計畫係指基於地理、人口、資源、經濟活動等相 互依賴及共同利益關係，而制定之區域發展計畫(區§3) 現行區域計畫分為「全國區域計畫」及「直轄市、縣(市)區域計畫」二層級(區施§7)

10 貳、區域計畫之擬定地區 依全國性綜合開發計畫或地區性綜合開 發計畫所指定之地區
依全國性綜合開發計畫或地區性綜合開 發計畫所指定之地區 以首都、直轄市、省會或省 (縣) 轄市 為中心，為促進都市實質發展而劃定之 地區 其他經內政部指定之地區(區§5)　

11 參、區域計畫之擬定程序(1/6) 區域計畫擬定程序： 1.擬定(區§6)→2.核定(區§9) →3.公告實施 1.擬定(擬定機關)－
(區§10)→4.檢討變更(區§13) 1.擬定(擬定機關)－ 跨越兩個省 (市)行政區以上之區域計畫，由中央主管機關擬定 跨越兩個縣 (市)行政區以上之區域計畫，由中央主管機關擬定 跨越兩個鄉、鎮 (市) 行政區以上之區域計畫，由縣主管機關擬定(區§6)

12 參、區域計畫之擬定程序(2/6) 2.核定－ 中央主管機關擬定之區域計畫，應經中央區域 計畫委員會審議通過，報請行政院備案
中央主管機關擬定之區域計畫，應經中央區域 計畫委員會審議通過，報請行政院備案 直轄市主管機關擬定之區域計畫，應經直轄市 區域計畫委員會審議通過，報請中央主管機關 核定 縣 (市) 主管機關擬定之區域計畫，應經縣 (市) 區域計畫委員會審議通過，報請中央主管機關 核定(區§9)

13 參、區域計畫之擬定程序(3/6) 3.公告實施(1/3)－ 都市土地： 區域計畫公告實施後，其下位計畫應即擬定 或 變更：
區域計畫公告實施後，凡依區域計畫應擬定市 鎮計畫、鄉街計畫、特定區計畫或已有計畫而 須變更者，當地都市計畫主管機關應按規定期 限辦理擬定或變更手續 (區§11)

14 都市計畫種類─ 都 市 計 畫 市（鎮）計畫 鄉街計畫 特定區計畫

15 參、區域計畫之擬定程序(4/6) 3.公告實施(2/3)－ 非都市土地： 轄市或縣 (市) 政府，按照非都市土地分區使用
區域計畫公告實施後，非都市土地應由有關直 轄市或縣 (市) 政府，按照非都市土地分區使用 計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各 種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管 制(區§15)

16 非都市土地使用管制結構(區§15) — 區域計畫發佈後非都市土地 依非都市土地使用分區計畫 編 定 十 九 種 用 地
中層 位階 上層 下層 製定非都市土地使用分區圖劃定十一大分區 區域計畫發佈後非都市土地 依非都市土地使用分區計畫 編 定 十 九 種 用 地 依非都市土地使用管制規則實施管制

17 參、區域計畫之擬定程序(5/6) 3.公告實施(3/3)－ 開發建設事業： 區域計畫公告實施後，區域內有關之開發或建
設事業計畫，均應與區域計畫密切配合；必要 時應修正其事業計畫，或建議主管機關變更區 域計畫(區§12)

18 參、區域計畫之擬定程序(6/6) 4.變更－ 區域計畫公告實施後，擬定計畫之機關應視實際發展情況，每5年通盤檢討一次，並作必要之變更。
但有下列情事之一者，得隨時檢討變更之： 發生或避免重大災害 興辦重大開發或建設事業 區域建設推行委員會之建議(區§13)

19 肆、區域計畫書之內容(1/2) 區域範圍。 自然環境。 發展歷史。 區域機能。 人口及經濟成長、土地使用、運輸需要、資源開發等預測。
計畫目標。 城鄉發展模式。 自然資源之開發及保育。

20 肆、區域計畫書之內容(2/2) 土地分區使用計畫及土地分區管制。 區域性運輸系統計畫。 區域性公共設施計畫。 區域性觀光遊憩設施計畫。
區域性環境保護設施計畫。 實質設施發展順序。 實施機構。 其他。(區§7)

21 伍、非都市土地使用管制(1/5) 管制結構－ 區域計畫公告實施後，非都市土地應由有關直 轄市或縣 (市)政府，按照非都市土地分區使用
計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各 種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管 制(區§15)

22 非都市土地使用管制結構(區§15) — 區域計畫發佈後非都市土地 依非都市土地使用分區計畫 編 定 十 九 種 用 地
中層 位階 上層 下層 製定非都市土地使用分區圖劃定十一大分區 區域計畫發佈後非都市土地 依非都市土地使用分區計畫 編 定 十 九 種 用 地 依非都市土地使用管制規則實施管制

23 伍、非都市土地使用管制(2/5) 分區（區施§11）－11大分區 編定（區施§13）－19種編定

24 編 定 各 種 用 地 區 域 計 畫 《區域計畫法》 都 市 土 地 《都市計畫法》 非 都 市 土 地 《非都市土地使用管制規則》
區 域 計 畫 《區域計畫法》 都 市 土 地 《都市計畫法》 非 都 市 土 地 《非都市土地使用管制規則》 臺北市施行細則 高雄市施行細則 臺灣省施行細則 住宅區、商業區、工業區、行政區、文 教區、倉庫區、風景區、保護區、農業 區 住宅區、商業區、工業區、行政區、文 教區、風景區、保存區、保護區、農業 區、其他使用區 特定農業區 工業區 鄉村區 森林區 山坡地保育區 風景區 國家公園區 河川區 特定或其他使用區 一般農業區 甲種建築用地 乙種建築用地 丙種建築用地 丁種建築用地 農牧用地 林業用地 養殖用地 鹽業用地 礦業用地 窯業用地 交通用地 水利用地 遊憩用地 古蹟保存用地 生態保護用地 國土保安用地 墳墓用地 特定目的事業用地 編 定 各 種 用 地 特定區計畫 鄉街計畫 市鎮計畫 土地使用分區 台北市土地使用分區管制規則 工業區、商業區、住宅區、行政區、文教區、漁業區、風景區、保護區、保存區、水岸發展區、農業區、葬儀業區、其他使用區

25 伍、非都市土地使用管制(3/5) 使用管制－ 1.管制依據： 2.管制機關： 3.容許使用： 4.從來使用： 5.違規處罰：

26 1.管制依據： 非都市土地之使用，除國家公園區內土地，由 國家公園主管機關依法管制外，按其編定使用 地之類別，依非都市土地使用管制規則規定管
制之（非管§4）。 山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區 之土地，在未編定使用地之類別前，適用林業 用地之管制（非管§7、非管§53）。

27 區域計畫法體系及相關管制法規 區域計畫法 區域計畫法施行細則 § 12 非 都 市 土 地 國家公園土地 都 市 土 地 國家公園法
非都市土地使用 管 制 規 則 非都市土地開發 審議作業規範 實施區域計畫地 區建築管理辦法 國家公園法 都市計畫法及 省(市)施行細則 土地使用分區管制規則或 地區土地使用分區管制要點 建 築 法 山坡地保育利用條例 水 土 保 持 法 環境影響評估法 山坡地建築管理辦法 山坡地 都市土地審議規範 區域計畫法體系及相關管制法規

28 2.管制機關： 非都市土地使用分區劃定及使用地編定後，由 直轄市或縣 (市) 政府管制其使用，並由當地 鄉 (鎮、市、區) 公所隨時檢查，其有違反土 地使用管制者，應即報請直轄市或縣 (市) 政 府處理。 直轄市或縣 (市) 政府為處理違反土地使用管 制之案件，應成立聯合取締小組定期查處（非 管§5）

29 3.容許使用： 非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別， 應依其容許使用之項目及許可使用細目使用
非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別， 應依其容許使用之項目及許可使用細目使用 但中央目的事業主管機關認定為重大建設計畫 所需之臨時性設施，經徵得使用地之中央主管 機關及有關機關同意後，得核准為臨時使用 （非管§6）

30 「非都市土地使用管制規則」附表一: 使用地 類別 容許使 用項目 許可使用細目 免經申請許可使用細目
需經目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可使用細目 附 帶 條 件 農牧用地 農作使用 (包括牧草) 農 舍 (工業區、河川區除外；特定農業區、森林區不得 興建集村農舍） 1.農舍附屬設施 2.農產品之零售 3.農作物生產資材及日用品零售 4.民宿 限於民宿管理辦法§6規定之原住民保留地、經農業主管機關劃定之休閒農業區或核發經營許可登記證之休閒農場、觀光地區、偏遠地區及離島地區等之農舍。

31 4.從來使用： 土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不 合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用 或拆除建築物前，得為從來之使用。原有建築
物除准修繕外，不得增建或改建 前項土地或建築物，對公眾安全、衛生及福利 有重大妨礙者，該管直轄市或縣 (市) 政府應 限期令其變更或停止使用、遷移、拆除或改建， 所受損害應予適當補償（非管§8）

32 5.違規處罰： 行政秩序罰(區 §21)─ 6萬～30萬罰鍰(得按次處罰/法院強制執行) 行政刑罰(區 §22)─
得處6個月以下有期徒刑 或 拘役

33 伍、非都市土地使用管制(4/5) 容積管制(1/2)－
非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。 但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調 降，並報請內政部備查（非管§9）︰

34 容積管制(2/2)－ (1)甲種建築用地︰建蔽率60％。容積率240％ (2)乙種建築用地︰建蔽率60％。容積率240％
(3)丙種建築用地︰建蔽率40％。容積率120％ (4)丁種建築用地︰建蔽率70％。容積率300％ (5)窯業用地 ︰建蔽率60％。容積率120％ (6)交通用地︰建蔽率40％。容積率120％ (7)遊憩用地︰建蔽率40％。容積率120％ (8)墳墓用地︰建蔽率40％。容積率120％ (9)特定目的事業用地︰建蔽率60％。容積率180％

35 伍、非都市土地使用管制(5/5) 分區變更程序(開發許可制)(1/2)－ 1.擬具「開發計畫書」（區§15-1）：
2.開發許可審議（區§15-4）： (1)於國土利用係屬適當而合理者 (2)不違反中央、直轄市或縣 (市) 政府基於中央法規 或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫者 (3)對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃者 (4)與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、 電信及垃圾等公共設施及公用設備服務能相互配合 者 (5)取得開發地區土地及建築物權利證明文件者。

36 伍、非都市土地使用管制(5/5) 分區變更程序(開發許可制)(2/2)－ 3.進行開發： 依核定許可之開發計畫內容，進行施工、開發及管
4.公設用地完成分割移轉及繳交開發影響費： 5.辦理分區或用地變更：

37 陸、使用分區變更(1/7) 使用分區變更條件(規模) （非管§11）－ 開發計畫 規 模 變更分區 1.社 區 50戶 或 1公頃
規 模 變更分區 1.社 區 50戶 或 1公頃 鄉 村 區 2.工業使用 10公頃 (或 產創條例5公頃) 工 業 區 3.學 校 特定專用區 4.高爾夫球場 5.遊憩設施 5公頃 (或 2公頃) 6.公墓(或其他殯 葬設施) 以上6款以外 2公頃

38 陸、使用分區變更(2/7) 使用分區變更(開發許可制)程序－ 1.申請「開發許可」。 2.山坡地範圍應依水土保持法相關規定應擬具
水土保持計畫者，取得水土保持完工證明書； 非山坡地範圍，應取得整地排水計畫完工證 明書 3.申請土地使用分區及使用地之異動登記

39 陸、使用分區變更(3/7) 1.申請「開發許可」(1/3)－ 作業流程： 分區與用地變更一併 或 先後申請：
申請「開發許可」→查核基本資料 →提出具體初審意 見→區域計畫委員會審議 →核發開發許可 分區與用地變更一併 或 先後申請： 一併(原則) / 先後(例外x6項) 環評 或 水保計畫：採併行方式辦理 簽訂協議書：經法院公證

40 陸、使用分區變更(4/7) 1.申請「開發許可」(2/3)－ 公告通知： 核發開發許可、廢止開發許可 或 開發同意後公告x30日
1.增、減原經核准之開發計畫土地涵蓋範圍 2.增加全區土地使用強度 3.變更原開發計畫核准之主要公共設施、公用設備或必 要性服務設施 4.原核准開發計畫土地使用配置變更之面積已達原核准 開發面積1/2或大於2公頃。

41 陸、使用分區變更(5/7) 1.申請「開發許可」(3/3)－ 廢止 原許可 或 開發同意： x 3 款
1.違反核定之土地使用計畫、目的事業或環境影響評估等 相關法規，經該管主管機關提出要求處分並經限期改 善而未改善 2.興辦事業計畫、整地排水計畫之核准 或 水土保持計畫 之核准經主管機關廢止 3.申請人自行申請廢止。 開發許可 或 開發同意廢止，其土地使用分區及使用地已完成變更異動之登記者，直轄市或縣（市）政府應依第37條第2項規定(回復原編定)辦理（非管§21）

42 陸、使用分區變更(6/7) 2.申請水土保持施工許可證 或 整地排水計畫施工許可證－開發許可展期1年(2次)逾期失效
開發許可後1年內→擬具水土保持計畫或整地排水計畫→送請水土保持機關或直轄市、縣（市）政府審核→從事區內整地排水及公共設施用地整地等工程 俟工程完成經查驗合格後→申辦相關公共設施用地移轉予該管直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所→始得申請辦理變更編定為允許之使用分區及使用地

43 陸、使用分區變更(7/7) 3.申請使用分區及使用地之異動登記－
申請人應先完成捐贈之土地及公共設施用地之 分割、移轉登記，並繳交開發影響費、土地代 金或回饋金→由直轄市或縣 (市) 政府辦理土地 使用分區及使用地變更編定異動登記 函請土地登記機關於土地登記簿標示部加註 「核定事業計畫使用項目」

44 籌 設 許 可 開 發 許 可 興辦事業人 興辦事業人 開發審議小組 （縣區委會） 審查「開發計畫書」 呈送交通部(觀光局)
「興辦事業計畫書」審議 核發「籌設許可（推薦函）」 修正「興辦事業計畫書」 (定稿本) 興辦事業人 轉送水規書圖文件 轉送環說書圖文件 開 發 許 可 縣政府查核土地基本資料 水保主管機關（農委會） 「水土保持規劃書」審議 開發審議小組 （縣區委會） 審查「開發計畫書」 環保主管機關（環保署） 「環境影響說明書（含環境品質監測）」審議 核發「開發許可」並公告

45 非都市土地開發許可作業流程圖(山坡地) 變 更 編 定 建 築 許 可 轉送水計書圖文件 水保主管機關 「水土保持計畫書」審核
變 更 編 定 水保主管機關 「水土保持計畫書」審核 申請「水保工程施工」 土地變更（分區、用地）異動登記 建 築 許 可 申請「建造執照」 非都市土地開發許可作業流程圖(山坡地)

46 柒、使用地變更編定(1/3) 變更編定 土地使用分區內各種使用地，除依第3章規定 變更原則－ 辦理使用分區及使用地變更者外，應在原使用
分區範圍內申請變更編定（非管§27） 變更原則－ 各種使用地之變更編定原則，應依使用分區內 各種使用地變更編定原則表(附表三)辦理（非 管§27）

47 附表三:使用分區內各種使用地變更編定原則表
變　　　使 　更　　　　用 　　　編　　　地 　　　　　定　　　類 使　用　　　　原　　　別 　　　　分　　　　則 　　　　　　區 甲種建築用地 乙種建築用地 丙種建築用地 丁種建築用地 農牧用地 林業用地 養殖用地 鹽業用地 礦業用地 窯業用地 交通用地 水利用地 遊憩用地 古蹟保存用地 生態保護用地 國土保安用地 墳墓用地 特 定 目 的 事 業 用 地 特定農業區 × ＋ 一般農業區 鄉村區 工業區 森林區 山坡地保育區 風景區 河川區 特定專用區 說明：一、「Ｘ」為不允許變更編定為該類使用地。 　　　二、「＋」為依本規則規定辦理變更編定為該類使用地。

48 柒、使用地變更編定(2/3) 修正範圍－ 異動登記－ 變更使用後影響鄰近土地使用者 造成土地之細碎分割者（非管§50）
核准變更編定案件並應同時副知變更前、後目 的事業主管機關 繳交回饋金→登記機關辦理變更編定異動登記

49 柒、使用地變更編定(3/3) 計畫廢止（非管§37）－ (1)依計畫完成使用者： 維持其使用地類別(維持原編定)
(2)依計畫尚未完成使用者： 依編定前土地使用性質或變更編定前原使用地 類別辦理變更編定(回復原編定) (3)尚未依核定計畫開始開發者：

50 土地變更編定流程圖(1/2) 申請人 申請土地變更使用 縣市政府水保單位水土保持計畫審核 縣市政府環保單位審查環境影響評估 目的事業主管機關
檢具相關文件向縣市政府 申請土地變更使用 縣市政府水保單位水土保持計畫審核 縣市政府環保單位審查環境影響評估 目的事業主管機關 審查興辦事業計畫 申請山坡地審查 申請水保設施施工

51 取得水保完工證明(或整地排水計畫完工證明)
土地變更編定流程圖(2/2) 取得水保完工證明(或整地排水計畫完工證明) 申請變更編定 繳交回饋金/ 變更編定異動登記 申請建造執照

52 第九章 都市計畫

53 第九章 都市計畫 課目 — 貳、都市計畫之種類 參、都市計畫之內容 肆、都市計畫擬定程序 伍、土地使用分區管制 陸、公共設施用地
第九章 都市計畫 課目 — 　 壹、都市計畫之意義 貳、都市計畫之種類 參、都市計畫之內容 肆、都市計畫擬定程序 伍、土地使用分區管制 陸、公共設施用地 柒、新市區建設與新市鎮建設 捌、舊市區更新

54 壹、都市計畫意義 (都§1、§3) 都市計畫係指在一定地區內有關都市生活之經濟 、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要 設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之 規劃而言。 經濟 交通 康樂 都市計畫 〈Urban Planning〉 衛生 文教 保安 國防

55 貳、都市計畫種類 都 市 計 畫 市（鎮）計畫 鄉街計畫 特定區計畫

56 編 定 各 種 用 地 特定區計畫 鄉街計畫 市鎮計畫 區 域 計 畫 《區域計畫法》 都 市 土 地 《都市計畫法》 非 都 市 土 地
區 域 計 畫 《區域計畫法》 都 市 土 地 《都市計畫法》 非 都 市 土 地 《非都市土地使用管制規則》 臺北市施行細則 高雄市施行細則 臺灣省施行細則 住宅區、商業區、工業區、行政區、文 教區、倉庫區、風景區、保護區、農業 區 住宅區、商業區、工業區、行政區、文 教區、風景區、保存區、保護區、農業 區、其他使用區 特定農業區 工業區 鄉村區 森林區 山坡地保育區 風景區 國家公園區 河川區 特定或其他使用區 一般農業區 甲種建築用地 乙種建築用地 丙種建築用地 丁種建築用地 農牧用地 林業用地 養殖用地 鹽業用地 礦業用地 窯業用地 交通用地 水利用地 遊憩用地 古蹟保存用地 生態保護用地 國土保安用地 墳墓用地 特定目的事業用地 編 定 各 種 用 地 特定區計畫 鄉街計畫 市鎮計畫 土地使用分區 台北市土地使用分區管制規則 工業區、商業區、住宅區、行政區、文教區、漁業區、風景區、保護區、保存區、水岸發展區、農業區、葬儀業區、其他使用區

57 參、都市計畫內容(層級) 都 市 計 畫 層 級 主要計畫 細部計畫 擬定細部計畫之準則 實施都市計畫之依據

58 (1)當地自然、社會及經濟狀況之調查與分析
主要計畫內容(§15) (1)當地自然、社會及經濟狀況之調查與分析 (2)行政區域及計畫地區範圍 (3)人口之成長、分布、組成、計畫年期內人口與經濟發展之推 計 (4)住宅、商業、工業及其他土地使用之配置 (5)名勝、古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築 (6)主要道路及其他公眾運輸系統 (7)主要上下水道系統 (8)學校用地、大型公園、批發市場及供作全部計畫地區範圍使 用之公共設施用地 (9)實施進度及經費 (10)其他應加表明之事項

59 (1)計畫地區範圍。 細部計畫內容(§22) (2)居住密度及容納人口。 (3)土地使用分區管制。 (4)事業及財務計畫。 (5)道路系統。
(6)地區性之公共設施用地。 (7)其他。

60 肆、都市計畫擬定程序(1/4) 1.禁建－ 2.擬定－ 禁止期限最長不得超過2年(都§81) 市計畫由直轄市、市政府擬定
鎮、縣轄市計畫及鄉街計畫分別由鎮、縣轄 市、鄉公所擬定 特定區計畫由直轄市、縣（市）政府擬定。 必要時，得由內政部訂定之。

61 肆、都市計畫擬定程序(2/4) 3.公開展覽(公展)與審議－ 主要計畫擬定後→公開展覽30天及舉行說明 會→送都市計畫委員會審議
主要計畫擬定後→公開展覽30天及舉行說明 會→送都市計畫委員會審議 任何公民或團體得於公展期間內，以書面載 明姓名或名稱及地址，向該管政府提出意見 (人民陳情案)，由都市計畫委員會予以參考審 議，連同審議結果及主要計畫一併報請內政 部核定

62 肆、都市計畫擬定程序(3/4) 4.核定－ 5.發布實施－核定或備案公文日起30日內 首都主要計畫由內政部核定，轉報行政院備案
直轄市、省會、市主要計畫由內政部核定 縣政府所在地及縣轄市主要計畫由內政部核定 鎮及鄉街主要計畫由內政部核定 特定區計畫由縣（市）（局）政府擬定者，由內政部核定；直轄市政府擬定者，由內政部核定，轉報行政院備案；內政部訂定者，報行政院備案 5.發布實施－核定或備案公文日起30日內

63 肆、都市計畫擬定程序(4/4) 5.變更－ 時 機 通盤檢討(都§26) 個案變更(都§27) 每3年內或5年內辦理一次
因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變 遭受損壞時 為避免重大災害之發生時 為適應國防或經濟發展之需要時 為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時

64 通盤檢討程序 公告通檢範圍 擬具都市計畫草案 鄉鎮都委會審議 公開展覽 公開說明會 縣市都委會審議 內政部都委會 審議及核定
徵詢人民意見 通盤檢討程序 公告通檢範圍 擬具都市計畫草案 鄉鎮都委會審議 公開展覽 公開說明會 縣市都委會審議 內政部都委會 審議及核定 縣市政府發布實施 提出人民陳情意見 提出逾期人民陳情意見

65 個案變更程序 擬具開發計畫書圖 徵得事業主管機關同意 營建署核准個案變更申請 擬具都市計畫草案 鄉鎮都委會審議 公開展覽 公開說明會
縣市都委會審議 內政部都委會 審議及核定 縣市政府發布實施 個案變更程序 提出人民陳情意見 若依相關審議規範或處理原則　之規定辦理，則不需向營建署　申請核准個案變更。

66 伍、土地使用分區管制(1/2) 意義－ 對每一使用分區作使用性質及使用強度管制 建築管理－ 都市計畫經發布實施後，應依建築法之規定， 內容－
實施建築管理(都§40) 內容－ 使用性質管制：使用種類之管制，如住宅區區等 使用強度管制：建築容積之管制，如建蔽率%、容 積率%等。 其他管制：如停車、防災等管制。

67 伍、土地使用分區管制(2/2) 功能(目的)－5大功能 使用區之劃定－住宅區、商業區、工業區等 使用區之管制－ 違規之處理－
得按次新臺幣6〜30萬元罰鍰(都§79) 得處6個月以下有期徒刑或拘役(都§80)

68 分期分區發展(都§17) 都市計畫所定之實施進度，應就其計畫地區範圍預計之發展趨勢及地方財力，訂定分區發展優先次序。第1期發展地區應於主要計畫發布實施後，最多2年完成細部計畫；並於細部計畫發布後，最多5年完成公共設施。其他地區應於第一期發展地區開始進行後，次第訂定細部計畫建設之。 未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾2年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。

69 ®考古題－ 甲所有位於 A 市都市計畫範圍內土地二筆，其中一筆（下稱 X 地）依其主要計畫書所示，其使用別為住宅區建築用地，惟迄未發布細部計畫；另一筆土地（下稱 Y 地）使用別與 X地相同，但其主要計畫書載明未來將採「區段徵收」之整體開發方式。甲因需錢孔急乃委託乙不動產經紀人代為出售該兩筆土 地。嗣後乙乃撮合承買人丙與甲簽訂該兩筆土地之買賣契約書，乙依法對丙應負有該兩筆土地說明 書之解說義務，試就「土地使用（管制）」面向闡述旨揭兩筆土地說明書之內容。(99年經紀人普考)

70 陸、公共設施用地(1/2) 意義－指供公共設施使用之土地 設置原則－
公共設施用地，應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其項目、位置與面積(都§43) 鐵路、公路通過實施都市計畫之區域者，應避免穿越市區中心(都§44) 公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，其占用土地總面積不得少於全部計畫面積10%(都§45) 中小學校、社教場所等公共設施，應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之(都§46) 屠宰場、垃圾處理場等於邊緣適當地點設置(都§47)

71 陸、公共設施用地(2/2) 公共設施保留地－未徵收、未興闢 土地法規定－普通法 都市計畫法規定－特別法(優先適用)
指供公共設施使用之土地，在未需用時，預先 依都市計畫法規劃配置預定地，並限制其高度 利用。 土地法規定－普通法 都市計畫法規定－特別法(優先適用)

72 都市計畫法規定(公共設施保留地)(1/2) 公共設施保留地取得方式(都§48)： 徵收補償(都§49)：
1.徵收 2.區段徵收 3.市地重劃 徵收補償(都§49)： 毗鄰非公共設施保留地平均公告現值＋40% 建築改良物之補償以重建價格為準 保留期限：民國77年7月取消保留期限 使用限制：不得為妨礙其指定目的之使用 臨時建築：得申請臨時建築使用

73 都市計畫法規定(公共設施保留地)(2/2) 收回權： 獎勵私人投資興建：多目標使用 土地交換：
不依照核准計畫期限使用者，原土地所有權人得 照原徵收價額收回其土地(都§83) 獎勵私人投資興建：多目標使用 土地交換： 劃設逾25年者，得優先辦理交換(都§50-2) 容積移轉：具有紀念性或藝術價值之建築與歷 史建築

74 ®考古題－ 都市計畫法對於公共設施保留地之使用，有何限制之規定？請敘述之。(102年經紀人普考)

75 柒、新市區建設與新市鎮建設(1/3) 意義－ 新市區建設： 係指建築物稀少，尚未依照都市計畫實施建設發展之 新市鎮建設：
地區(都§7) 。亦即在原有都市內，開發新的市區(新 市區開發)或社區(新社區開發) 新市鎮建設： 係指依新市鎮開發條例劃定一定地區，從事規劃開發 建設，具有完整之都市機能，足以成長之新都市(新§3) 。亦即在原有都市外，開發新的市鎮。

76 柒、新市區建設與新市鎮建設(2/3) 新市鎮建設目的－x4項 土地法規定－ 平均地權條例規定－ 區段徵收(土§92)：
區段徵收(平§52)： 市地重劃(平§56)：

77 柒、新市區建設與新市鎮建設(3/3) 都市計畫法規定(都§58)－ 新市鎮開發條例規定(新§6)－ 區段徵收： 市地重劃：
先協議價購(免徵土增稅)→再實施區段徵收

78 捌、舊市區更新(1/2) 意義－又稱「都市更新」 處理方式(都§64)－ 重建：係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、
住戶安置，並得變更其土地使用性質或使用密度 整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充 實，必要時，對部分指定之土地及建築物徵收、 拆除及重建，改進區內公共設施 維護：加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設 施，以保持其良好狀況

79 捌、舊市區更新(2/2) 土地取得－ 都市計畫法規定(都§68)： 都市更新條例規定(更§25)： 1.以權利變換方式 徵收 或 區段徵收
2.由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段 徵收或市地重劃方式實施之 3.經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協 議合建或其他方式實施之

80 End！ 蘇 明 鑄