Ch3 旅館產業投資與旅館設施在開發過程中的成本考量

Ch3 旅館產業投資與旅館設施在開發過程中的成本考量

旅館產業的投資概算旅館投資回收與週邊附加價值 ex：casino hotel, resort complex
包括硬體設施、經營軟體設施、生財器具、員工薪資、直接與間接材料成本、營運週轉金粗算單位：$/客房

威尼斯人綜合假區(resort complex)
賭場旅館(casino hotel) 體育館會議中心購物中心

旅館產業的投資概算(續) 不同星級旅館一客房數分攤成本，成本比例幾乎相近目前的旅館星級評鑑是依旅館設施、服務水準決定
工程成本的主要兩個因素　　建築材料　　建築工法

台灣的旅館星級評鑑第一階段：建築設備 (硬體,600分) 第二階段：服務品質 (軟體,400分)

第一階段：建築設備客服設備建築物外觀停車設備餐廳宴會設備運動休憩設施綠建築環保設施其他

第二階段：服務品質客房整理服務櫃台服務員工訓練成效 →由神秘客負責測試

旅館產業的交易從所有權及經營權模式上分為三種類型 1.獨立旅館（自行經營管理） ex：高雄寒軒飯店
2.委託經營（management contract） ex：台糖長榮桂冠酒店 3.行銷聯盟（franchise） ex：麗緻酒店系統(Landis System)

旅館產業的交易(續) 投資與經營的分工概念愈來愈清楚一家控股公司下面有好幾個旅館品質 ex：Starwood(喜達屋)控股公司
Westin, Sheraton, W Hotels, The Luxury, St. Regis等

旅館產業的投資評估投資金額龐大，回收期較長有一定的開發作業期間建築物可再利用率高，折損率低商品是不可儲存的

旅館投資合作模式(BOT) 1980年代，墾丁國家公園內的墾丁凱撒大飯店、歐克山莊、墾丁福華大飯店（50年地上權）
1990年代，台北市信義計畫區君悅飯店、台北晶華酒店（50年地上權，付土地租金及3~6%的經營權利金）

旅館投資合作模式(自建委營) Management Contract
台北來來飯店(國泰人壽投資建築物，內部裝修、生財器具設備；來來公司投資小生材及營運籌備費用) 台糖長榮桂冠酒店(台糖投資固定資產，是業主；委託長榮桂冠經營)

旅館投資合作模式(ROT) 高雄蓮潭文教會館高雄市政府+台灣首府大學(20年地上權) 台北福華文教會館台北市政府+福華飯店

旅館設施維護工作項目例行維護防患維護客房維護緊急維護

旅館設施維護工作項目(續) 行程維護(週、月、季維護) 鍋爐、電梯、電力配電設備、游泳池水質、廚房設備等契約維護

旅館資材與管理制度建築結構外牆裝修屬於資產折舊項目能源消耗需重視成本 ex：空調的能源費用占電力費用的50%，隔熱建材與有效管理很重要

資產折舊(p.27) 建築物年內部裝修 10年水電設備 15年空調設備 10年家具生財 8年

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