莞.万江 君爵酒店项目市场调研报告 2012年2月.

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1 莞.万江 君爵酒店项目市场调研报告 2012年2月

2 10分钟车程 ★ 东莞CBD 一、项目开发的背景 1、项目基本情况 君爵洒店 万江万龙片区 万江新城中心区 万江坝头片区
位置：广深公路万江区莞穗大道地段、东临高埗大道南、南临莞穗大道。 规模：综合楼： 平；办公楼：329.97平 物业结构：综合楼：钢筋混凝土、共七层 土地用途：综合、办公用地 使用期限：至2043年8月31日止 ★ 东莞CBD

3 10分钟车程 ★ 东莞CBD 一、项目开发的背景 2、地段特征 君爵洒店
地段特征——本项目位于万江万龙片区石美社区，临街莞惠大道；东莞中心区10分钟辐射区内，属于规划万江新行政文化中心商圈内 。 万江万龙片区 万江新中心区 10分钟车程 万江坝头片区 ★ 东莞CBD

4 一、项目开发的背景 4、万江宏观经济 4.1 万江概况及人口状况 万江位于广东省东莞市西部，是东莞市大城区的重要组成部分，地处粤港澳经济走廊，邻近珠江入海口。东江及其支流环绕全区，有极其丰富的水岸资源。区内面积48.6平方公里，下辖28个社区居委会，共133个居民小组，常住人口25万人，其中户籍人口7万人 。 2009年，万江生产总值62.6亿元，同比增长6.81%；全社区固定资产投资总额29.8亿元，同比增长13.2%，民营经济固定资产投资总额19.69亿元，同比增长12.38%；城乡居民储蓄存款余额72.5亿元，同比增长11.3% 交通网络完善，北距广州50公里，南距深圳80公里，107国道、广深高速公路、市四环路、五环路、北环路贯穿其中。东莞市候机楼落户万江，为广大的商务旅客提供了快捷便利的候机、登机服务。辖区内的东莞市汽车总站日客流量达4至5万人次，使万江成为贯通珠三角地区的一个重要枢纽。

5 一、项目开发的背景 4、万江宏观经济 4.2 万江工业状况 万江以电子电器、纺织服装、造纸和纸类制品、金属制造业等为支柱行业的现代化工业体系。至2009年，全区工业总产值达88.6亿元，工业经济发展态势良好； 至2009年底全区已注册的民营企业及个体工商户累计达11446家，其中城乡企业有2645家。万江有8家国家高新技术企业，35家省级民营科技企业、国家火炬计划重点企业1家和市级民营科技企业94家，数量居全市前列。全区共有中国名牌产品1个、国家免检产品5个、省著名商标5个、省名牌产品6个。

6 5、万江区域规划 万龙片区 中心片区 ★ 坝头片区 一、项目开发的背景 君爵洒店 中心片区
详细性控制规划：东莞水道以西、环城路以东、万江河以北、东江南支流以南围合而成，规划面积约1161公顷。 片区现状：存在大量的原住民自建房、大量的贸易市场和企事业单位。 区域定位：商贸流通中心、新行政中心、滨江生态居住区。 万龙片区 中心片区 详细性控制规划：东莞水道以北、环城路以东、万江河以南围合而成，规划面积约760公顷。 片区现状：较多的工厂企业、较多的商贸中心和集市，交通枢纽所在地。 区域定位：商贸流通中心。 中心片区 ★ 坝头片区 详细性控制规划：东莞水道以南、环城路以东、运河以北、坝头社区以东围合而成，规划面积约471公顷。 片区现状：较多的中小工厂。 片区定位：融商贸、休闲和居住于一体。 坝头片区

7 二、项目区域酒店调研 万江酒店发展状况 1、万江酒店发展状况：
万江高档酒店起步较晚，1992才出现家准四星级酒店——君爵酒店。2006年才出现一家准五星级酒店——尼罗河酒店。现万江准四星酒有8家，主要发展集中于2004至2009年，拥有客房1015间（不包含装修酒店）。准五星级二家拥有客房350间（不含在建酒店）从统计数据来看四星级酒店市场供应、规模大于五星级酒店。其原因之一万江区域经济发展水平较溥、消费群体以中档为主、企业单位规模过小（小作坊）局限五星级酒店的发展。注：其中08年关闭1家江都酒店。 万江酒店发展状况 准星级 项目名称 地理位置 开业时间 客房数 备注 准五星级 粤明酒店 万江区万江路路段 2012 在建 尼罗河国际大酒店 2006 303 营业中 准 四 星 级 君爵酒店 万江区莞穗路段 1992 175　 已停业 景鸿商务酒店 260 御烽酒店 装修中 东悦酒店 2005 100 欢迎生活酒店 东莞市上苑酒店 2004 柏丽商务酒店 83 鸿宇酒店 万江区共联路路口 2009 109 准三星级 海逸酒店 2010 88

8 二、项目区域酒店调研 2、万江酒店分布状况： 君爵洒店 万江星级酒店主要分布万龙片区莞惠路段与新城中心区万江路。其中：
万龙片区莞惠路段以准四星级酒店为主，主要客源来自万龙片区私营企业（2000多家）、个体户（6000户），辐射望牛登、中堂散客、 新城中心区万江路段以准五星加准四星酒店为主，主要客源是万江政府部门、部分万龙片区私企、个体户辐射部分南城、莞城区域消费群体。 注：三星级以下酒店、宾馆、旅馆、招待所难以统计，主要分布在莞惠路段与万江路段各社区 君爵洒店 欢盈生活酒店 华南MALL商业区

9 二、区域酒店分析 3、酒店市场结构 目前，万江准三星级以上（含三星级）酒店已有10家，共有： 准五星级的酒店2家，（包含在建）
四星级的酒店7家，（包含在装修） 三星级的酒店1家， 其他的如二星的.不挂星的，难以准确统计和评估。此外大部分五星级、四星级酒店多为按相关星级建造，而非真正的星级酒店。 注：已关闭准四星江都酒店未统计在内

10 说明：酒店入住率为本年度2-3月份客房出租访谈；房价、面积是以豪华双人房的价格作为参考依据。
二、区域酒店分析 4、酒店价格及经营状况 万江酒店经营状况 准星级 项目名称 客房租金(元) 客房面积（㎡） 入住率（％） 备注 准五星级 粤明酒店 -　 在建 尼罗河国际大酒店 368 40　 75% 准 四 星 级 君爵酒店 　- 已停止营业 景鸿国际商务酒店 200 35 85% 御烽酒店 装修中 东悦酒店 188 30 70% 欢迎生活酒店（万江店） 东莞市上苑酒店(万江店) 198 80% 柏丽商务酒店 238 鸿宇酒店 准三星级 海逸酒店 239 说明：酒店入住率为本年度2-3月份客房出租访谈；房价、面积是以豪华双人房的价格作为参考依据。

11 二、区域酒店分析 5、区域酒店价格分析 万龙片区莞惠路段：
1、准四星级豪华单间、双间价格大低一致，价格带在168元-200元区间，此片区准星级酒店多为商务型、潜在客户群来自万江区域工业私企、个体户、家居、茶叶市场经营老板。其中景鸿酒店、欢盈生活酒店客户群辐射到广州、深圳；承接各类订货会、洽谈会、产品发布会等跨区域、跨市营销。 新城中心区万江路段： 1、准四星豪华单、双间因临近华南MALL旅游景点区、靠近万江河，区域人文居住环境较万龙片区环境好，价格带在 区间，以商务型酒店为主，潜在客户群整个万江区域政府部门为核心消费群，辐射莞城、南城、道窖部分客源；跨市区域营销。 2、准五星尼罗河酒店是属于万江区域目前唯一一家准五酒店豪华双间价格368元/间，潜在客户群辐射总个华南区域。是老外常居场所。

12 二、区域酒店价格对比图 万江万龙片区 万江新城中心区

13 二、区域酒店分析 区域酒店入驻率分析 万龙片区莞惠路段：
1、景鸿商务酒店物业结构16层、酒店配套全面集沐足会所、棋牌、KTV、中、西餐饮；642 ㎡12M高无柱宴会厅、客房于一体；其中4-6层整体做康体沐足、中层管理人员大部分从君爵酒店出身。入驻率1-5月、9-12月达到85%；从而使原164间客房扩充至260间。 2、欢盈生活酒店（万江店）物业结构8层、酒店配套以餐饮、棋牌、会议室、沐足、客房受可园总店、景鸿商务酒店之影响、加上小型会议场所、年入驻率60%（可园店销售人员讲解）。 3、东悦酒店物业老化、无酒店配套设施、服务人员素质较差，年入驻率较低。 4、海逸酒店属新装修酒店（2010年开）物业结构三层、酒店配套餐饮、KTV、客房；因无电梯、客房单价过高（238元/间）流失部分客源。年入驻率较低。 新城中心区万江路段： 1、尼罗河酒店占据人文居住环境、靠近广深高速、雄霸万江旅游景点华南MALL区、优质服务是中高档消费群的最佳选择场所。因高档客户群万江区域有限，跨区域高档消费群较喜欢入驻厚街酒店。年入驻率一般 2、柏丽商务酒店、上苑酒店、鸿宇酒店中档次消费层受尼罗河酒店影响、中、低档次消费群受龙华片区价格带影响，年入驻率较低

14 二、区域酒店小结 1、万江区域整体经济发展缓慢、高档次消费体逐步向南城中心区、东城区靠近；预计未来酒店土地开发在本区域有所降低，对于万江酒店的开发、投资更多在于收购物业（如御烽酒店的收购） 2、万江区做为工业重区其中档次消费群体对酒店的硬件设备、软件要求如酒店价格、客房舒适度、人文景观面要求越来越高（江都酒店的关闭、万龙片区） 2、万江区受区域地理环境影响、举行大型国内会议会展机会不多；酒店市场需由本区域商务氛围带动（如依靠工业办厂、外企投资、个体户） 3、万江区域三星以下的酒店、宾馆、旅馆、招待所近两年翻修难以统计、价格区间在60-118元/间、市场良好；从而体现政府网07年万江私企2645家、个体户8801家，并未受到太多国际经济的影响。本区域酒店市场前景可观， 4、万江区政府的规划中将万江区行政中心中部地区转移和石美社区产业结构调整，改造成商务综合酒店和大型社区广场，将石美市场改造成社区标志性建筑 将有利于本项目的开发。 鉴于以上对酒店市场的分析和政府的规划，本项目具有投资可行性、建议本项目定位以商务酒店形态准四星级投资占据万江中部市场区域、客房数量规划在100间、增加酒店配套设施商务会议、宴会、休闲、娱乐。形成万江北景鸿商务酒店、万江南尼罗河综合酒店、万江中部的君爵酒店局面

15 三、区域典型酒店案例 酒店名称 尼罗河酒店 占地面积（㎡） 6000 建筑面积（㎡） 56000 星级规格 准五星级 地址
东莞市万江区万道路南MALL/F3区 客房数量 303 入住率 70~80% 停车位 2000个停车位 业态分布 1F：中、西餐厅；2F：凯撒夜总会；3F：停车场；4F：凯撒夜总会；5-15F：客房；16F：会议厅 餐饮 尼罗河中餐厅、美尼斯西餐厅 会议室 30、200、1000平米会议室 休闲娱乐 游泳池、健身、水疗、卡拉OK、桑拿 商务配套 会议室、商务中心 其他配套 无线网络、票务中心、高级轿车接送、礼兵服务、自助柜员机 客房租金水平 价格（元/天） 客房面积（平米） 豪华蒸汽套房 638（含早餐） 260 高级套双床房 428（含早餐） 70 高级套大床房 52 豪华双床房 368（含早餐） 44 豪华大床房 房间设备 液晶平面卫星电视、小冰箱、茶具 酒店服务 干洗、无线网络、票务信息、礼兵服务

16 国内长途电话、国际长途电话、浴室化妆放大镜、吹风机、独立写字台、保险
三、区域典型酒店案例 酒店名称 鸿宇酒店 占地面积（㎡） 16000 建筑面积（㎡） 30000 星级规格 准四星级 地址 东莞市广东省 万江区共联路路口 客房数量 109 入住率 80% 停车位 --- 业态分布 1-2F：餐饮（皇鸽）；3F：桑拿沐足；4-14F：客房；15F：会议室 餐饮 皇鸽 会议室 可分别容纳500人、120人、70人的会议室 休闲娱乐 康乐中心、沐足、棋牌室 商务配套 会议室、商务中心 其他配套 旅游咨询、行李保管、留言服务等 客房租金水平 价格（元/天） 客房面积（平米） 豪华套房 588 98-108 行政套房 388 70-80 高级单人房 198 35-42 高级双人房 40-42 标准单人房 168 44 房间设备 国内长途电话、国际长途电话、浴室化妆放大镜、吹风机、独立写字台、保险 酒店服务 洗衣服务、叫醒服务、免费停车场、

17 三、区域典型酒店案例 酒店名称 东莞上苑酒店（万江店） 占地面积（㎡） --- 建筑面积（㎡） 星级规格 准四星酒店 地址
东莞万江区万江大道金泰路1号 客房数量 92间 入住率 80% 停车位 业态分布 1F-2F：莞香楼中餐；3F：康泉沐足；4F:莞香楼贵宾房、博物馆；5F-6F：客房 餐饮 莞香楼 会议室 休闲娱乐 康泉沐足 商务配套 票务服务 其他配套 免费停车、行李保管、全天送餐 客房租金水平 价格（元/天） 客房面积（平米） 商务豪华套房 298 45 商务套房 278 40 商务单人房 258 35 行政双人房 218 25 行政单人房 商务双人房 188 房间设备 液晶平面卫星电视、小冰箱、茶具 酒店服务 干洗、无线网络、票务信息、礼兵服务

18 三、区域典型酒店案例 酒店名称 柏丽商务酒店 占地面积（㎡） --- 建筑面积（㎡） 星级规格 准四星酒店 地址
东莞市万江区万道路江滨花园对面 客房数量 80间 入住率 75% 停车位 小区停车场 业态分布 西餐厅、客房 餐饮 西餐厅 会议室 无 休闲娱乐 20多个棋牌室 商务配套 商务中心服务 其他配套 免费停车 客房租金水平 价格（元/天） 客房面积（平米） 豪华套房 368 45-50 豪华单人房 308 40 标准双人房 238 35 标准单人房 房间设备 茶几茶具、会客沙发、独立洗浴、免费宽带、液晶电视等 酒店服务 洗衣服务、叫醒服务、免费停车场、票务服务

19 洗衣服务、叫醒服务、停车场、免费停车场、票务服务、
三、区域典型酒店案例 酒店名称 景鸿国际商务酒店 占地面积（㎡） --- 建筑面积（㎡） 星级规格 准四星酒店 地址 东莞万江区蚬涌路 客房数量 260间 入住率 停车位 免费停车 业态分布 中餐、西餐、沐足阁、KTV、康复中心 餐饮 中餐、西餐 会议室 可容纳4000多人的多功能宴会厅 休闲娱乐 沐足阁、康复中心。 商务配套 商务中心服务 其他配套 免费停车、行李保管、全天送餐 客房租金水平 价格（元/天） 客房面积（平米） 商务房 250 --- 标准双人房 200 标准单人房 150 房间设备 独立洗浴、免费宽带、液晶电视等 酒店服务 洗衣服务、叫醒服务、停车场、免费停车场、票务服务、

20 三、区域典型酒店案例 酒店名称 东莞东悦酒店 占地面积（㎡） --- 建筑面积（㎡） 星级规格 准四星酒店 地址 东莞市万江区石美107国道
客房数量 104间 入住率 停车位 免费停车 业态分布 中餐、西餐、桑拿、沐足、客房 餐饮 海龙渔村 会议室 可容纳100人会议室 休闲娱乐 棋牌室、桑拿、茶艺房 商务配套 商务中心服务 其他配套 租车、洗衣房、按摩、美容美发 客房租金水平 价格（元/天） 客房面积（平米） 豪华双床房 418 45 豪华大床房 商务大床房 358 40 高级三人房 208 30 高级双人房 188 高级单人房 房间设备 独立洗浴、免费宽带、液晶电视等 酒店服务 洗衣、长途电话、会议、商务中心等

21 三、区域典型酒店案例 酒店名称 东莞海逸酒店 占地面积（㎡） --- 建筑面积（㎡） 30000 星级规格 三星酒店 地址
东莞莞穗路和金鳌路交汇处 客房数量 88间 入住率 停车位 免费停车 业态分布 住宿、娱乐、SPA、餐饮、康乐 餐饮 中餐厅 会议室 休闲娱乐 SPA、娱乐、康乐 商务配套 商务中心服务 其他配套 客房租金水平 价格（元/天） 客房面积（平米） 高级双床房 188 45 豪华大床房 163 40 豪华双床房 房间设备 国内长途电话、普通分体空调、24小时热水、吹风机、电热水壶、独立写字台 酒店服务 停车场、行李存放服务、前台贵重物品保险柜、商务中心、洗衣服务、叫醒服务、送餐服务、理发美容室、擦鞋服务