政大不動產估價師事務所 蕭麗敏 不動產估價師

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1 政大不動產估價師事務所 蕭麗敏 不動產估價師
社會大學 不動產致勝術-基礎入門班 政大不動產估價師事務所 蕭麗敏 不動產估價師

2 講師簡介 蕭 麗 敏 拓築不動產顧問(股) 協理 政大不動產估價師事務所 執業估價師
拓築不動產顧問(股)　協理 政大不動產估價師事務所 執業估價師 蓮花國際廣告行銷(股)　顧問不動產估價師第一屆高考及格 不動產經紀人第一屆特考及格 土地登記專業代理人第二屆特考及格 政大地政系&企管系

3 土地謄本、建物謄本 地籍圖、建物測量成果圖
如何看懂不動產的身份證 土地謄本、建物謄本 地籍圖、建物測量成果圖

4 謄本的基本內容 標示部： 揭露不動產（物）的基本資料。 所有權部： 揭露所有權人（人）的基本資料。
他項權利部： 揭露不動產他項權利的基本資料。

5 土地謄本－標示部

6 土地謄本－標示部 土地座落：土地所在地點 依市、區、段、小段為記載，每筆土地編訂一地號 OO市OO段OO小段OOOO-OOOO地號
地目、等則現僅供參考 係日據時代為課徵土地稅賦，依當時土地使用現況所銓定，故與目前土地使用現況不符。 面積：土地的總面積，以公制單位表示。 即平方公尺1平方公尺=0.3025坪

7 土地謄本－標示部 使用分區、 使用地類別： (1)空白：都市計畫地區 鄉鎮市公所申請分區證明 (2)非都市土地：依謄本所記載之分區，如山坡地保育區丙種建築用地 公告土地現值： 當年度該筆土地之公告土地現值 計算移轉時，賣方繳納土地增值稅之依據

8 土地謄本－標示部 地上建物建號： (1)一地一建：載明土地上建物之建號。 (2)區分建物：載明地上建物之棟數 （可申請列印地上建物建號）
地上建物建號： (1)一地一建：載明土地上建物之建號。 (2)區分建物：載明地上建物之棟數 　（可申請列印地上建物建號） 其他登記事項： (1)公告徵收,禁止移轉 (2)三七五租約 (3)國民住宅用地、工業區土地

9 土地謄本-標示部

10 土地謄本－所有權部

11 土地謄本－所有權部 登記次序：依收件號數之次序辦理 與他項權利的對照連結 原因日期：公定契約書訂定之日期
登記次序：依收件號數之次序辦理 與他項權利的對照連結 原因日期：公定契約書訂定之日期 前次移轉現值或原規定地價： (1)原規定地價：指53年規定之地價 (2)前次移轉現值：於53年規定地價後，經過移轉之土地，於最近一次移轉時之申報移轉現值

12 土地謄本－所有權部 所有權人資料： 所有權人（管理人）姓名、編一統號（身份證字號） 、出生日期、住址 電子謄本僅有姓名及住址
登記日期：地政機關依法登記之日期 對抗第三者效力之時刻 所有權人資料： 所有權人（管理人）姓名、編一統號（身份證字號） 、出生日期、住址 電子謄本僅有姓名及住址 權利範圍：土地所有權人擁有該土地的範圍 權狀字號：地政機關核發權利書狀之字號

13 土地謄本－所有權部 歷次取得權利範圍：該所有權人於本宗土地上，歷次取得所有權之權利範圍
其他登記事項： (1)預告登記、假扣押、假執行、假處分、查封等 (2)信託財產，信託內容詳信託專簿

14 土地謄本－所有權部

15 土地謄本－他項權利部

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17 土地謄本－他項權利部 權利種類：最常見的為抵押權及地上權。 各項權利之順位以登記日期為依據。 (1)抵押權：對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權。 抵押權所擔保者為：原債權、利息、遲延利息、實行抵押權之費用。 (2)地上權：以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。

18 土地謄本－他項權利部 權利人資料： 所有權人（管理人）姓名、編一統號（身份證字號） 、出生日期、住址 電子謄本僅有姓名及住址
權利價值：（以抵押權為例） (1)債權額抵押權：係擔保已確定之債權，抵押權所擔保者為：原債權、利息、遲延利息、實行抵押權之費用。 (2) (本金)最高限額抵押權：擔保一個在存續期間內發生之不確定債權，但有最高額之限制。 通常加二成做為設定金額。

19 土地謄本－他項權利部 債權範圍：原則上應為全部，除非是共有債權。 清償日期、利息或地租、遲延利息、違約金：通常依契約之協議。 債務人：借戶。
權利標的：原則上是所有權，地上權亦可以設定抵押。 標的登記次序：指與本抵押權對應之所有權之登記次序。

20 土地謄本－他項權利部 設定權利範圍：指該筆土地設定抵押權的持分 設定義務人：設定當時之所有權人，不一定為債務人。
共同擔保資料：多筆不動產共同擔保同一債權，登記於共同擔保地號、共同擔保建號。 須為同一地政事務所轄區 ※謄本要注意：頁數、《本謄本列印完畢》

21 地籍圖謄本

22 地籍圖謄本 意義：為標明各宗（筆）土地之形狀、權利四至範圍、編有地號之平面圖。 用途：了解土地的地形、臨路情形、判斷是否為畸零地等資訊。
申請單位：地政事務所 作業時間： (1)已電子化地區：隨到隨辦、電子謄本 (2)未電子化地區：可先傳真申請 比例尺：相連接之多筆土地，應指定同一比例

23 建物登記謄本

24 建物登記謄本 建號：建物所在地，每棟建物編訂一建號。 建物門牌：即地址 若經門牌整編，可能與現況地址不符
建物座落地號：建物所在之土地地號。 主要用途：建物的法定允許用途。

25 建物登記謄本 主要建材：建物結構。 層數：該幢建物之總樓層數。 層次及層次面積：本建物之樓層及其面積。
總面積：該建號之總面積 此總面積僅為主建物面積之和，不含附屬建物及公設面積，故非俗稱之權狀面積！！

26 建物登記謄本－標示部 建築完成日期：判斷屋齡之依據 如為空白，可參考： (1)使用執照年度 (2)第一次登記之日期 (3)建物平面圖之資訊
其他登記事項： (1)應有使用執照字號 (2)注意有無公告徵收等事項

27 建物登記謄本－所有權部

28 未登記建物查封－臨時建號

29 建物測量成果圖

30 建物測量成果圖

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32 不動產價值之決定因素

33 不動產應注意事項 停車位 類型？位置？編號？ 分管協議？ 法定用途VS現況用途 工業住宅? 整棟大樓公共設施使用維護現況
整棟大樓使用類別分析

34 不動產應注意事項 整棟大樓使用率 個別條件分析 屋齡、格局、使用保養現況、樓層、外在環境(好的、壞的)、學區、生活機能……
與第三人之協議 公寓大廈管理規約、路權

35 案例賞析 Case I ：台北市華廈

36 基本資料 基本資料 地點：台北市師大路８０巷 類型：3樓 / 5樓 公寓(無電梯) 面積：46.49坪，另有一平面車位(12.5坪)
屋齡：約13年 一拍（第一次進行拍賣） 使用現況：債務人自住，點交

37 Subject

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40 案例賞析 Case II ：台中市套房

41 基本資料 基本資料 地點：台中市北區大雅路 類型：11樓/大樓 面積：10坪~12坪 屋齡：約26年 一般樓層高度

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44 標的現況 一樓為銀行 部份樓層為已歇業之賓館 部份樓層為已歇業之酒店、舞廳 除三樓有人使用外，其餘為空屋 地下層有積水，車道已封閉，無法進出

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46 案例賞析 Case III ：台北市1F住宅

47 價格判斷 台北市基隆路二段ＯＯ號1樓(7F) 屋齡：36年 建物權狀面積：30坪 開價：1,460萬 單價：48.7萬/坪
開價：1,460萬 單價：48.7萬/坪 區域成交行情：32～35萬/坪 成交價：1350萬 　單價：45萬/坪 全新裝潢、使用面積、無公設面積

48 仲介說詞?! 全新裝潢：成本約2.5萬/坪 → 共約75萬 使用面積：露台外推，約增加5坪使用面積
全新裝潢：成本約2.5萬/坪 　→ 共約75萬 使用面積：露台外推，約增加5坪使用面積 無公設面積： 　以一般華廈公設比12%反算 　相當於一般產品之35坪房子 →實際使用面積約相當於40坪之建物 以區域行情32萬下限評估 　總價=32*40+75=1355萬 　→與成交價1350萬相當

49 決定價格因素 裝修成本 增建面積 實坪 VS 虛坪 VS 公設比 30坪 35坪 32萬計算，5坪總價160萬 平均5.3萬/坪 → 16.56%↑ 格局

50 謝謝指教! 蕭麗敏 拓築不動產顧問(股) 政大不動產估價師事務所 (02) 2731-0351 0928-201-139