台北市房價泡沫之再驗 研究單位：政治大學台灣房地產研究中心 中華民國九十九年七月一日 張金鶚 國立政治大學地政學系教授

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1 台北市房價泡沫之再驗 研究單位：政治大學台灣房地產研究中心 中華民國九十九年七月一日 張金鶚 國立政治大學地政學系教授
張金鶚 國立政治大學地政學系教授 陳明吉 國立中山大學財務管理系教授 楊智元 國立中山大學財務管理系博士候選人 研究單位：政治大學台灣房地產研究中心 中華民國九十九年七月一日

2 泡沫與資產 資產價格是由資產的基值和泡沫所組成

3 衡量泡沬的指標 房價vs.租金 過去相關文獻表示基值是資產長期下所帶來的現金流量，像不動產的房租收益以及股票每年所支付的股利；因此，房地產市場上多採用資產現值模型，將租金收益所折現的價格視為基值，用此方法檢驗房價高漲是否為泡沫化現象 。 房價vs.所得 所得是影響房價的重要因素，購屋者會以本身的所得高低來衡量其購屋能力，當所得無法負擔過高的房價，會造成民眾購屋能力下降，迫使房價下跌，因此從自住的需求面來看，房價基值應為民眾所負擔起的合理房價。

4 理論模型－房價基值與泡沫 房價vs.租金 房價vs所得
參考Alessandri(2006)對房價建立租金折現模型。　代表租金，　代表無風險利率，　代表泡沫，而　與　代表誤差項。 房價vs.租金 參考Black,Fraster,and Hoesli(2006)建立由所得折現為基值之模型， 為房價，　為估計之房價所得比，　為恆常性所得，　代表泡沫，而　與　分別代表誤差項。 房價vs所得

5 狀態空間模型－State Space Model
實證估計方法－狀態空間模型 狀態空間模型－State Space Model 透過狀態空間模型所應用的卡門濾波法，可推估時間序列資料中，無法被觀察到的泡沫成份。 本研究使用此模型： 1.檢定泡沫是否顯著存在 2.推估泡沫的規模大小

6 資料來源 以台北市作為研究範圍，研究時間為1973Q2 ~ 2010Q1，資料共計148筆 變數 資料來源 房價 內政部營建署預售房價 租金
台北市主計處 恆常性所得 台北市家庭收支概況調查報告 無風險利率 台灣放款基準利率 （五行庫平均） 所有名目資料皆經消費者物價總指數（臺北市主計處）轉換成實質資料。

7 北市租金現況 名目租金雖有成長，若考慮通膨因素，實質租金不增反減。 →相較之下，租金呈現僵固性。 台北市房屋租金指數

8 北市房價與所得成長現況 理論上，所得成長應與房價成長一致，然2005Q3到2010Q1實質所得僅小幅成長1.2%；實質房價卻大幅成長73%，因而出現所得與租金遠追不上房價之不合理之現象。 每坪61.61萬 家戶每月可支配所得 10.34萬

9 實證結果-房價vs租金 由租金所推估之泡沫價格圖 萬元/坪 27.276 26.477

10 實證結果-房價vs租金 台北市實質房價與租金所推估之泡沫價格圖 萬元/坪 61.614 1989Q 27.276 26.477

11 實證結果-房價vs租金 租金所推估之泡沫占房價比例圖 57.86% 42.97%

12 實證結果-房價vs所得 由所得所推估之泡沫價格圖 萬元/坪 26.935 26.779

13 實證結果-房價vs所得 台北市實質房價與所得所推估之泡沫價格圖 萬元/坪 1989Q4 47.137 61.614 26.646
26.935

14 實證結果-房價vs所得 所得所推估之泡沫占房價比例圖 56.53% 43.72%

15 實證結果-兩者泡沫分析比較

16 國際房價所得趨勢比較：日本，香港

17 國際房價所得趨勢比較：新加坡，澳洲

18 結論 台北市房價泡沫現象更趨嚴重 ★台北市房市分別在1989~1991年間與2007年至今存在兩度有較大的泡沫化情況。
★由收益面的租金與需求面的家戶所得模型推估出之泡沫價格，2010年第1季房市泡沫價格佔房價比例已高達43%。。 ★目前房價的升高趨勢是受到大眾抱持未來會增值的預期心理所影響。

19 建議 民眾宜審慎購屋，銀行更應避免過度放款 ★房價成長大幅超過所得成長，代表民眾多透過貸款機制進行購屋，使房市景氣產生看似價量齊揚的泡沫。
★目前泡沫價格已占房價約43%，民眾應審慎進入市場。 ★政府更應注意銀行的放貸業務政策，避免貨幣過度擴張，造成泡沫經濟。

20 意見交流 敬請指教