PART2 商业市场调研 城市商业总体特征调研 市区商业供应特征调研 主要街道业态调研 商业个案调研.

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1 PART2 商业市场调研 城市商业总体特征调研 市区商业供应特征调研 主要街道业态调研 商业个案调研

2 城市商业总体特征分析 老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；
其他区域商业旺气呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。 城市商业整体版图

3 城市商业总体特征分析 城市主要道路商业分析 整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。 主城区道路边界 东向：铜都大道；南向：金山路
城市商业边界图 城市主要道路商业分析 整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。 主城区道路边界 东向：铜都大道；南向：金山路 西向：铜官大道；北向：北京路 注： 随着道路的延伸，商业衰减非常明显，虚线区域商业几乎绝迹。

4 城市商业总体特征分析 ◆ 商场和专卖店等密集，商品品类丰富
在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。 ◆某一单一业态经营单街扎堆特征明显 ◆ 业种分布与地势有着密切关系 ◆ 休闲、娱乐业遍地开花 历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。

5 PART2 商业市场调研 城市商业总体特征调研 市区商业供应特征调研 主要街道业态调研 商业个案调研

6 市区商业供应特征分析-百货 百货商场过于集中，大多处于转型期 截至2008年12月,铜陵市区百货商场3家,总规模在19万平方米左右;
铜陵市百货商场主要集中在长江中路; 各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人本主义等)转变; 但受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限，如铜陵第一百货已停业，所在地块已重新推向市场。

7 市区商业特征分析-百货 百货商场经营档次多元化, 主题商场较少 铜陵市大多数百货商场经营品种雷同,市场竞争力不强;
各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百货经营业态组合发生根本性改变; 商场名称　 经营规模(平方米) 经营档次 业态组合特征 目标消费群体 铜陵商城 90,000 中档 服装服饰80%,娱乐20% 女性居多 合百商厦 32,000 服装服饰74%,化妆品及珠宝15%、超市6% 各年龄层次 铜冠商业广场 66,000 服装服饰55%,餐饮娱乐20%,超市及电器25%

8 市区商业供应特征分析-中大型超市 超市外扩趋势明显 铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内；
超市经营面积在2000平方米以上共计5家,10000平米以上的2家; 从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东南方向扩张趋势明显; 迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联等中大型超市。

9 市区商业特征分析-中大型超市 铜陵中大型超市基本情况 超市运营状况参差不齐 家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效益最好的超市;
合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的超市； 超市租金大致在0.5-1元/平方米/天左右，视超市具体区位条件及合同签订年份而定。 至2008年12月中大型超市营业面积在3.78万平方米; 项目名称 地理位置 规模(m2) 投入运营时间 华联 淮河大道 2800 2008 台客隆 石城大道 4,000 合家福 13,000 2006 义安北路 2000 2003 华润苏果 15,000 2007 家得利 1,000

10 市区商业供应特征分析-专业市场 铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市”过境公路“沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上： 汽车销售市场——铜都大道南段 花鸟市场——铜都大道与北京东路交口西北向 铜陵大市场——铜都大道北段 绿源农产品大市场——铜都大道北段 茂源大市场——北京西路段（家具、家居、建材等） 铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销售市 场, 是自发形成,因此需要较长周期引导与布局 专业市场分布图

11 市区商业特征分析-专业市场 专业市场选址考虑因素 次中心或边缘区域对专业市场吸引力
经营规模(万平方米) 投入运营时间 汽车销售市场 20家销售企业 2002年开始形成 花鸟市场 0.3 已建成 铜陵大市场 13.6 准备启动 绿源农产品大市场 15 在建 茂源大市场 10 一期已营业,三期在建 次中心或边缘区域对专业市场吸引力 铜陵市现有专业市场总计5-10个,总规模在40万平方米左右; 专业市场承租能力较低,一般选址在城市边缘区域; 租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素; 城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场,以满足特定消费人群需求,而且精品专业市场具备较高承租能力。 专业市场选址考虑因素

12 市区商业供应特征分析-餐饮 餐饮市场主要分散在三个片区 据不完全统计 , 铜陵市现有大小餐饮企 业 1400 余家 , 茶楼170 余家
据不完全统计 , 铜陵市现有大小餐饮企 业 1400 余家 , 茶楼170 余家 羊家山沿线已形成餐饮聚集气候, 但主要以100平米左右的小面积餐饮为主; 餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上; 尚无国内外特色餐饮品牌,以淮扬菜及特色小吃等居多。 随着铜陵人均GDP的增加及消费者消费习惯的转变,现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求 , 新的市场需求空间日益扩大 , 有特色的餐饮场所将成为新的市场需求。

13 市区商业供应特征分析-餐饮 酒店餐饮(举例) 酒店名称 餐厅容量 育和大酒店 豪华包厢30个及1个中餐宴会大厅和1个小型宴会厅， 极度大酒店
餐饮市场经营良好,中高档餐 饮较为缺乏 中高档餐饮消费基本上都集中在义安北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内; 纯餐饮场所大多经营定位大众消费,档次不高; 酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多; 中高档餐饮场所承租能力大致在1-2.5元/平方米/天; 社区型餐饮街铺(如濠北路)租金大致在1-2元/平方米/天。 酒店餐饮(举例) 酒店名称 餐厅容量 育和大酒店 豪华包厢30个及1个中餐宴会大厅和1个小型宴会厅， 极度大酒店 包厢30多间 美华大酒店 11个风格各异的大中小型宴会厅

14 市区商业供应特征分析-娱乐 市中心周边为娱乐消费首选 区域 主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心;
从经营方面及知名度来看，KTV、歌舞厅类消费场所,凯撒及糖果表现良好; 中高档酒吧在铜陵不多，如百度等, 铜陵中高档桑拿洗浴场所不多,如黄金海岸 ; 铜陵娱乐类业态租金承受能力在1-3元/平方米/天左右。

15 市区商业供应特征分析-酒店 就我们的调研来看： 铜陵酒店市场竞争较为激烈，在市区范围内，包括星级的酒店在内，酒店的数量超过了40家。
而在项目所在的北京路地块，不到1公里范围内，有9家酒店，3家旅馆。 本地块

16 市区商业供应特征分析-酒店 市区商业供应特征分析-酒店 铜陵截至到2008年共拥有星级饭店19家，其中五星级1家，四星级2家，三星级4家。
序号 酒店名称 星级 客房数（间） 价格（元） 空间分布 配套 1 逸顿国际 大酒店 五星 200 新区 集住宿、餐饮、会议、休闲、健身、娱乐为一体。 2 五松山宾馆 四星 138 市区 3 华亭四季大酒店 120 4 美华大酒店 三星 97 餐厅、足浴、 5 铜都国际大酒店 143 现正改造，未来将为4星级标准酒店 6 天井湖宾馆 141 天井湖区域 餐厅、会议室 7 育和大酒店 147 餐厅、会议室、大型会场 铜陵截至到2008年共拥有星级饭店19家，其中五星级1家，四星级2家，三星级4家。 经营情况：铜陵整体酒店行业经营一般，平均开房率为63%左右。

17 PART2 商业市场调研 城市商业总体特征调研 市区商业供应特征调研 主要街道业态调研 商业个案调研

18 主要街道业态调研 1.市区主要商街店铺统计 淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：23+33+52+42=150间
义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）： =158间 金山路（两侧主要路段，在经营商铺）： =70间 长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）：61+70=131间 北京中路（两侧，在经营商铺）：19+51=70间 注： 以上是采用“传统扫街”方式，进行数量统计。

19 主要街道业态调研 主要道路商铺经营业态构成 注：从主要道路商铺经营业态丰富性与分布数量上来看，长江中路无疑是其中的佼佼者。
经营业种 街道 服装皮鞋 电器 药店 金融银行 餐饮宾馆 娱乐休闲 其他 淮河路 17 3 5 14 13 84 义安大道 21 2 10 22 11 92 金山路 6 48 长江中路 67 8 32 北京中路 1 4 24 35 注：从主要道路商铺经营业态丰富性与分布数量上来看，长江中路无疑是其中的佼佼者。 而在所有主要道路商业经营业态中，“服装皮鞋”、“餐饮宾馆”和“娱乐”成为经营最多的业态，共有196间，占商业铺面总数的38.5%，成为城市商业的主力业态。

20 主要街道业态调研

21 主要街道业态调研 铜都大道：仅南段出现汽车销售、大型车辆维修、洗车、中小型路边饭店。
北京路：北京东路与铜都大道交口出现各类卡车集结市场（物流运输），北京中路为铜陵学院和税务局等企业聚集区，各类中低消费型商业得以存活。北京西路靠近火车站段中型饭店、旅馆。 铜官大道：南段主要承接横港码头的货运，各类化工型集结企业，几乎没有商业。中段至义安大道交口沿线商业，多属于社区生活型商业。 金山路：东路为过境型道路，沿街社区底层商业在与铜都大道交口处较多。中路和西路都为途径部分铜陵有色金属集团下属企业，其铁路专用线也使得商业断裂。仅与淮河路交口世界花园小区附近出现各类较新商铺。

22 主要街道业态调研 城市商业饱和度、扩张态势与项目未来商业辐射分析 商街 经营状况 空置率 商户经营状况 二手市场转手状况 长江中路 旺
生意很好 无转售、无转租 淮河路 较旺 约3% 生意较好 少量转租 义安大道 约5% 生意一般 金山路 一般 约20%以上 北京路中段 有5%的空置 无出售、有少量转租

23 长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格为最贵。
主要街道租金水平调研 区域 路段 面积 租金(元/平米/月) 业态 淮海路 北段 56 46.4 电器 16 93.8 小百货 中段 28 78.57 零售 5 172 服务 南段 106 8 125 烟酒店 义安大道 18 128 文哲美术用品店 40 65.8 三信国际电工 82 112 颐佳爱家坊 12 甲丽净灰指甲 15 33 四川红高粱酒店 10 60 鞭炮店 长江中路 78 96 裴然布业 187.5 陵江烟酒店 570 服饰1店 长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格为最贵。

24 铜陵主要街道调研总结 核心区集中几乎大部分商业资源， 向周边递减的速度极快 铜陵商铺租金特征主要体现为三个方面：
第一，城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商街主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交口为代表。这一区域商铺最高租金可达到200元/平米/月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/平米/月。 第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。 第三，城市整体商业水平，以“长江路与人民交口”为中心高点，向四周递减。 核心区集中几乎大部分商业资源， 向周边递减的速度极快

25 PART2 商业市场调研 城市商业总体特征调研 市区商业供应特征调研 主要街道业态调研 商业个案调研

26 商业个案调研-铜冠商业广场 1F:名品世界 肯德基、国际名品、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、箱包皮具、名品鞋类、烟酒茶 2F：淑女空间
时尚女装、少淑女装、休闲女装、女士内衣、女士配饰 3F：知性花园 职业女装、时尚女装、中老年装、女士配饰、精品女裤、名品文胸、SPA女士生活馆 4F：生活汇馆 男士正装、商务休闲、西裤衬衣、运动地带、青春休闲、牛仔服饰、羊毛羊绒、儿童世界、床上用品、男士配饰 5F：娱乐美食馆 主题餐饮、特色餐饮、快乐电玩、飚歌KTV B1：国美电器、铜冠图书音像城 1-3F部分：华联超市

27 商业个案调研-铜冠商业广场 优势： 1、作为铜陵单体规模最大的商业广场，加之有色集团强有力的资金、政府的强力支持，铜冠商业广场有较大的发展潜力； 2、作为铜陵市场第一个的MALL商业，餐饮娱乐等辅助业态配比较高，符合新时代消费者的综合消费需求； 3、采用只租不售的盈利模式，符合商业发展的需求； 劣势： 1、虽然有国美电器和华联两个主力店，5楼有KTV、特色餐饮等次主力店，但在规划上没有充分考虑人流的共享； 2、零售业态及品牌与铜陵市场的百货无较大区别，无法形成自身的特色；

28 商业个案调研-合百商厦 合百位于铜陵核心地块，作为铜陵较早经营的百货公司，是铜陵人购物的首选；
2008年的销售收入预计将达到3.3亿元，坪效达到了1万元/平米； 一楼：黄金珠宝 化妆品 名烟名酒 精品男鞋 时尚女鞋 箱包皮具 手机数码 进口手表 麦当劳 二楼：精品女装 淑女休闲 职业女装 中老年装 饰品 三楼：精品男装 商务男装 西服休闲 衬衫领带 男士精品 羊绒羊毛衫 四楼：运动服鞋 时尚休闲服 精品内衣 家居服 五楼：床上用品 童装童鞋 童车玩具 文体办公 国产钟表 工艺品 家电：彩电 冰箱 空调 洗衣机 家影碟机 厨卫小家电 电脑 电工电料 一楼与二楼之间：合家福超市

29 商业个案调研-合百商厦 作为铜陵经营状况最好的百货，我们用南京的金鹰作为比较。
金鹰购物中心以2003年营业额7.9亿元;2005年营业额16亿;2006年营业额19亿,营业面积近24000平方米为准。 2003年 每平米坪效32917元 2005年 每平米坪效66667元 2006年 每平米坪效79167元 合百商厦作为在三线城市铜陵，坪效达到10000元/平米， 经营状况尚可，但也有较大的提升空间

30 商业个案调研-铜陵商城 优势： 1、铜陵商城作为铜陵最大的商业综合体，同时有合家福、华亭四季酒店、人民电影院、徽皇等主次力店；
2、位于长江中路繁华地块，市口较好。 劣势： 1、经营情况不甚理想，临长江中路的2层至今尚空置； 2、规划方面没有做好，超市、电影院等主力店没有带动其他区域的人流； 3、整体租金较贵，一楼内铺租金价格为160元/平米/月；

31 商业个案调研-逸顿国际商业街 逸顿国际商业街 所属板块：新城区板块 位置：翠湖二路188号 开盘时间：07年1月
建筑面积： M2 （67套） 均价（最高低价、价差）：一楼 元/平米，二楼 元/平方米，三楼均价3100元（面积较少，只有5套） 户型特征：切成50-180平米的单间。 销售速度：除酒店外,其他商铺目前已销售完毕，但有一些是内部认购或是工程款抵扣。

32 现逸顿国际大酒店、曾府私房菜馆、鼎红娱乐等已开业。

33 商业个案调研-富丽花园 富丽花园社区商业 所属板块：新城区板块 位置：石城大道与丁村路交叉口 开盘时间：预售
均价（最高低价、价差）：一楼20000元/平米，二楼6600元/平方米 户型特征：一楼划分为60-110平方米，二楼整卖。 销售速度：目前只卖出一套60平米。 于本项目的思考：此楼盘在地理位置上稍欠一筹,但对我地块的定价有一定的参考性；