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新修不動產說明書 應記載及不得記載事項 講義編寫及主講人:吳耀宗 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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前言 案例 不動產經紀人被告詐欺 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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不動產說明書的重要性 不動產經紀業管理條例第23條
經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向 與委託人交易之相對人(買方) 解說。 前項說明書 於提供解說前，應經委託人(屋主)簽章。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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不動產說明書的重要性 不動產經紀業管理條例第24條
雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將 不動產說明書”交付”與委 託人交易之相對人(買 方)，並由相對人在不動產說明書上簽章。 前項不 動產說明書”視為”租賃或”買賣契約書之一部分”。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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什麼是不動產說明書? 所有權 使用權 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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不得記載事項 一、不得記載本說明書內容僅供參考。 二、不得記載繳回不動產說明書。
三、不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、 「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。 四、預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執 照之夾層設計或夾層空間面積。 五、不得記載以”不動產委託銷售標的現況說明書”、 不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說 明書或建物現況確認書，”替代不動產說明書之內 容”。 六、不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情 形。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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確實以不動產委託銷售標的現況說明書， 替代不動產說明書之內容
我的代書經驗 確實以不動產委託銷售標的現況說明書， 替代不動產說明書之內容 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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面對地政局長官的檢查 要如何是好? 長官是來教你做好文件管理的 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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違反不動產說明書 應記載即不得記載事項裁罰
消費者保護法第56之1條 企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依 第十七條第一項公告之 應記載或不得記載事項 者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期 改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬 元以下罰鍰；經再次令 其限期改正而屆期不改正 者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並 得按次處罰。 PS：地政局長官及不動產說明書應記載即不得記載 事項是和藹可親的~ 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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新修不動產說明書 應記載及不得記載事項 為何值得我們花3小時了解? 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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不動產經紀業管理條例第26條 經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過 失致交易當事人(買,賣雙方)受損害者，該經紀業應 與經紀人員負連帶賠償責任。 買方斡旋金為訂金後，決定反悔時…… 賣方收受訂金後，決定反悔時…… 此時催狂魔出現了~ 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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不動產經紀業管理條例第24-2條 經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同 意，得同時接受雙方之 委託，並依下列規定辦 理：
一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價 格。 二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說 明。 三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。 四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動 產之瑕疵。 五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢 查。 六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事 人所為之規定。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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辦理不動產交易各項定型化契約 查核作業注意事項2015.10.15
主管機關對於轄內業者所提供之定型化契約，應不 定期實施查核。但有下列情形之一者，得優先查 處： （一）經檢舉或相關機關（構）、團體通報並檢具 具體事證而有違反定型化契約應記載及不得記載事 項之虞。 （二）明知或可得而知已發生不動產消費爭議而有 實施查核之必要。 此時綠巨人出現了~ 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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均要臣死 臣不得不死 誰是君? 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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如何判斷豆干過期？ 謄本的有效期間是多久？ 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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最新的謄本要看那些東西？ 1. 2. 3. 4. 5. 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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限制登記：限制登記名義人處分其土地權利所為之登記
預告登記（申請書) 聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登 記名義人之同意書為之： 關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。 土地權利內容或次序變更之請求權。 附條件或期限之請求權。 前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之 處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。 預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新 登記，無排除之效力。（土地法79-1條） 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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限制登記： 查封登記（法院） 執行法院應債權人之請求，依強制執行法，就提供強 制執行之不動產，囑託登記機關為限制該不動產處分之 登記。
假扣押（法院） 債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，為免日 後不能強制執行或甚難執行之虞，得申請法院對債務人 之財產，暫行扣押。 假處分（法院） 債權人就金錢以外請求之請求，為免請求標的現況之 變更，有日後不能執行或甚難執行之虞，得申請法院對 債務人之財產，暫禁處份。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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限制登記： 破產（法院） 債務人不能清償其債務，為兼顧債權人與債務人 之利益，就債務人或債權人之聲請或依職權宣告債 務人破產。
禁止處分登記（法院、行政機關：稅捐機關） 如:重劃,區段徵收,欠稅~等因素 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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他項權利 地上權： 普通地上權：稱普通地上權者，謂以在他人土地之 上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之 權。（民法832條）
區分地上權：稱區分地上權者，謂以在他人土地上 下之一定空間範圍內設定之地上權。（民法841-1 條） 農育權：稱農育權者，謂在他人土地為農作、森 林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。 農育權之期限，不得逾二十年；逾二十年者，縮短 為二十年。但以造林、保育為目的或法令另有規定 者，不在此限。（民法850-1條） 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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他項權利 不動產役權：稱不動產役權者，謂以他人不動產 供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或 其他以特定便宜之用為目的之權。（民法851條） 耕作權：承墾人自墾竣日起，無償取得所領墾地 之耕作權，應即依法向該管直轄市或縣（市）地 政機關聲請為耕作權之登記。但繼續耕作滿十年 者，無償取得土地所有權。（土地法133條） 典權：稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為 其使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產 所有權之權。（民法911條） 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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他項權利 抵押權： 普通抵押權：稱普通抵押權者，謂債權人對於債 務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動 產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。 最高限額抵押權：稱最高限額抵押權者，謂債務 人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債 務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設 定之抵押權。 最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關 係所生之債權或基於票據所生之權利為限。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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普通抵押權 民法第861條: 抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約 金及實行抵押權之費用 。但契約另有約定者，不在 此限。
得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定 期給付之違約金債權， 以於抵押權人實行抵押權聲 請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中 發生 者為限。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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最高限額抵押權 民法第881條之2: 最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於其約 定之最高限額範圍內， 行使其權利。
前項債權之利息、遲延利息、違約金，與前項債權 合計不逾最高限額範圍 者，亦同。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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所以抵押權設定之總金額 如何確定？ 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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不動產說明書應記載事項 一、土地（素地） 二、成屋 三、預售屋 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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土地（素地） (一)標示及權利範圍： 1.坐落之縣（市）、鄉（鎮、市、區）、段、小 段、地號。 2.面積。 3.權利範圍。
4.地籍圖及土地相關位置略圖等。 (二)土地所有權人或他項權利人（登記簿有管理人 時並應載明）。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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土地：交易權利種類及其登記狀態 （詳如登記謄本）
1.所有權（單獨或持分共有）。 2.他項權利（包括：地上權、永佃權、農育權、不動產 役權、抵押權、典權、耕作權）。 3.有無信託登記？若有，應敘明信託契約之主要條款內 容（依登記謄本及信託專簿記載）。 4.基地權利有無設定負擔，若有，應敘明。 (1)有無他項權利之設定情形（包括：地上權、永佃 權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作 權）。 (2)有無限制登記情形？（包括：預告登記、查封、假 扣押、假處分及其他禁止處分之登記。）。 (3)其他事項（包括：依民事訴訟法第二百五十四條規 定及其他相關之註記等）。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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民事訴訟法第254條 訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴 訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴 訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三 人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。前項裁定，得為抗 告。法院知悉訴訟標的有移轉者，應即以書面將訴訟繫屬之 事實通知第三人。第一項為訴訟標的之權利，其取得、設 定、喪失或變更，依法應登記者，於當事人之起訴合法且非 顯無理由時，受訴法院得依當事人之聲請發給已起訴之證 明，由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以 登記(註記登記)。法院於發給已起訴之證明前，得使當事人 有陳述意見之機會。當事人依已起訴之證明辦理訴訟繫屬事 實之登記者，於事實審言詞辯論終結前，他造當事人得提出 異議。對於第五項駁回聲請之裁定及前項異議所為之裁定， 均不得聲明不服。訴訟終結後，當事人或利害關係人得聲請 法院發給證明，持向該管登記機關請求塗銷該項登記。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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土地：目前管理與使用情況 1.是否有依慣例使用之現況，若有，應敘明其內 容。
2.有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之 一規定為使用管理或分割等約定之登記，若有，應 敘明其內容。 3.有無出租或出借，若有，應敘明出租或出借情 形。 4.有無被他人無權占用，若有，應敘明被占用情 形。 5.有無供公眾通行之私有道路，若有，應敘明其位 置及約略面積等情形。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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民法第八百二十六條之一 不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁 止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之 決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物 權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經 登記後，亦同。共有物應有部分讓與時，受讓人對 讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負 擔連帶負清償責任。 繼受取得之意 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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土地：使用管制內容 1.使用分區或編定 (1)都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使用 分區證明為準。
(2)非都市土地，以土地登記謄本記載為準。 (3)若未記載者，應敘明其管制情形。 2.法定建蔽率。 3.法定容積率。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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土地：使用管制內容 開發方式限制如都市計畫說明書有附帶規定以徵 收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都 市計畫法規定之禁限建地區者，應一併敘明。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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土地：使用管制內容 是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用 地，若是，應敘明其使用管制情形（非屬農業用 地者免記載）。
洽詢:台中市農業局農地管理課 農業用地興建農舍辦法 內政部 台內營字第 號令、行政院 農業委員會 農水保字第 號令會銜 修正第二條、第三條之一條條文 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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農業用地興建農舍辦法第2條 依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請 人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄 市、縣（市）主管機關核定： 一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者(成年)。 二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一 直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均 應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農 業用地，不受土地取得應滿二年之限制(有農地,設 戶口,滿2年)。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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農業用地興建農舍辦法第2條 三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零 點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興 建農舍者，不在此限(面積限制)。 四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍 或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該 建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申 請者，不在此限(一人只能有一戶)。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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農業用地興建農舍辦法第2條 五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地 應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之 興建並不得影響農業生產環境及農村發展(非配地)。 前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境 及農村發展之認定，由申請人檢附依中央主管機關訂 定之經營計畫書格式，載明該筆農業用地農業經營現 況、農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣 （市）主管機關審查。 直轄市、縣（市）主管機關為辦理第一項申請興建農 舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管 理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前二 項、第三條、第四條至第六條規定事項。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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農業用地興建農舍辦法第3條之1 農民之認定，由農民於申請興建農舍時，檢附”農 業生產相關佐證資料”，經直轄市、縣（市）主管 機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康 保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者， 不在此限(農民資格認定)。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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新法已於9月6日生效，即日起，只有具農保、健保第三 類被保險人及實際從農者（須付農業生產證明）等嚴 謹定義的「真農民」，才能興建農舍。
中國時報【湯雅雯╱台北報導】 新法已於9月6日生效，即日起，只有具農保、健保第三 類被保險人及實際從農者（須付農業生產證明）等嚴 謹定義的「真農民」，才能興建農舍。 農委會主委陳保基表示，新版《農業用地興建農舍辦 法》明定農民資格，未來限定農保、健保第三類被保 險人及實際從農者（須檢附農業生產證明）才可興建 農舍。至於農舍轉移、承購人也必須是農民，仍尚未 納入修法，陳保基坦言是他卸任前「最大的遺憾」。 陳保基認為，農舍修法已經達到7成合理使用目標，但 目前改革只完成半套，要解決農舍亂象，重點是「非 農民禁買農舍」，讓農舍回歸農用，而非蓋豪華別 墅，炒農地炒到年輕農民都買不起農地，導致台灣農 地流失、農業凋零。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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土地：使用管制內容 6.若屬土地開發者，應敘明下列事項： (1)是否位屬山坡地範圍，若是，應敘明其限制重 點。 查詢: 森林法
山坡地保育利用條例 山坡地建築管理辦法 山坡地水土保持法令 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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若屬土地開發者，應敘明下列事項： (2)是否位屬依水土保持法公告禁止開發之特定水土保持區範 圍，若是，應敘明其限制重點。
(3)是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍，若是，應敘 明其限制重點。 (4)是否位屬依水利法劃設公告之排水設施範圍，若是，應敘 明其限制重點。 (5)是否屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區、史蹟保 存區，若是，應敘明其限制重點。 (6)是否屬飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或飲 用水取水口一定距離內之地區，若是，應敘明其限制重點。 (7)是否屬自來水法規定之水質水量保護區，若是，應敘明其 限制重點。 (8)是否屬政府公告之土壤或地下水污染場址，若是，應敘明 其限制重點。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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土地：重要交易條件 1.交易種類：買賣（互易）。 2.交易價金。 3.付款方式。 4.應納稅費項目、規費項目及負擔方式：
(1)稅費項目：土地增值稅、地價稅、印花稅、特種貨 物及勞務稅（奢侈稅）等。 (2)規費項目: 工程受益費、登記規費、公證費等。 (3)其他費用：簽約費、所有權移轉代辦費等。 (4)負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。 5.他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免填）。 6.有無解約、違約之處罰等，若有，應敘明。 7.其他交易事項：__。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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土地：其他重要事項 1.周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於 圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施 （包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局 （分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛 機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺 廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、 垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油 （氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）。 2.是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告 辦理？ 3.是否有被越界建築，若有，應敘明。 4.是否公告徵收，若是，應敘明其範圍。 5.有無電力、自來水、天然瓦斯、排水設施等公共基礎 設施，若無，應敘明。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：建物標示、權利範圍及用途 (1)已辦理建物所有權第一次登記：
坐落、建號、門牌、樓層面積（主建物、附屬建 物、共有部分）、主要建材、建築完成日期（以登 記謄本所載為主，謄本上未列明者，應依使用執照 影本或稅籍資料等相關文件記載）、權利範圍。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：建物標示、權利範圍及用途 (2)未辦理建物所有權第一次登記： A.合法建物
房屋稅籍證明所載之房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有權 人及權利範圍、建築完成日期（依建造執照、使用執照或稅 籍證明資料或買賣契約等相關文件記載）；若稅籍資料上所 記載之權利人和現有之使用人姓名不符者，請賣方提出權利 證明文件。 B.違章建築 房屋稅籍證明所載之房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有權 人及權利範圍（依稅籍證明資料等相關文件記載）；若稅籍 資料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符者，請賣方 提出權利證明文件。若無房屋稅籍證明者（依買賣契約等相 關文件記載），應敘明其房屋坐落、門牌、樓層、面積、所 有權人及權利範圍。 C.若含有未登記之增建、加建部分，應一併敘明。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：建物標示、權利範圍及用途 (3)建物用途，詳如附建物使用執照、建物登記謄本 或其他足資證明法定用途文件（如建物竣工平面 圖）。
(4)建物測量成果圖或建物標示圖（已登記建物）及 房屋位置略圖。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：建物型態與現況格局 (1)建物型態 A.一般建物：單獨所有權無共有部分（包括：獨 棟、連棟、雙併等。）
B.區分所有建物：公寓（五樓含以下無電梯）、透 天厝、店面（店鋪）、辦公商業大樓、住宅或複合 型大樓（十一層含以上有電梯）、華廈（十層含以 下有電梯）、套房（一房、一廳、一衛）等。 C.其他特殊建物：如工廠、廠辦、農舍、倉庫等型 態。 (2)現況格局（包括：房間、廳、衛浴數，有無隔 間）。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：建物目前管理與使用情況 (1)是否為共有，若是，有無分管協議或使用、管理等 登記，若是，應敘明其內容。
(2)建物有無出租情形，若有，應敘明租金、租期，租 約是否有公證等事項。 (3)建物有無出借情形，若有，應敘明出借內容。 (4)建物有無占用他人土地情形（依測量成果圖或建物 登記謄本等相關文件記載），若有，應敘明占用情 形。 (5)建物有無被他人占用情形，若有，應敘明被占用情 形。 (6)目前作住宅使用之建物是否位屬工業區或不得作住 宅使用之商業區或其他分區，若是，應敘明其合法 性。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：建物目前管理與使用情況 (7)有無獎勵容積之開放空間提供公共使用情形（依 使用執照記載），若有，應敘明。 (8)水、電及瓦斯供應情形：
A.使用自來水或地下水。若使用自來水，是否正 常，若否，應敘明。 B.有無獨立電表，若無，應敘明。 C.使用天然或桶裝瓦斯。 (9)有無積欠應繳費用(包括：水費、電費、瓦斯 費、管理費或其他費用)情形，若有，應敘明金 額。 (10)使用執照有無備註之注意事項，若有，應敘 明。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：建物目前管理與使用情況 (11)電梯設備有無張貼有效合格認證標章，若無， 應敘明。 (12)有無消防設施，若有，應敘明項目。
(13)有無無障礙設施？若有，應敘明項目。 (14)水、電管線於產權持有期間是否更新？ (15)房屋有無施作夾層，若有，該夾層面積及合法 性？ (16)所有權持有期間有無居住？ 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：建物目前管理與使用情況 (17)集合住宅或區分所有建物（公寓大廈）應記載之相關事項 A.住戶規約內容：
(B)管理費或使用費之數額及其繳交方式。 (C)公共基金之數額、提撥及其運用方式。 (D)是否有管理組織及其管理方式。 (E)有無使用手冊？若有，應檢附。 B.有無規約以外特殊使用及其限制 (A)共用部分有無分管協議，若有，應敘明協議內容。 (B)使用專有部分有無限制，若有，應敘明限制內容。 (C)有無公共設施重大修繕(所有權人另須付費)決議？若有，應敘 明其內容。 (D)有無管理維護公司？若有，應敘明。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：建物瑕疵情形 (1)有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測？(若 有，請附檢測結果，若無，則應敘明原因。)
(2)是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。 (3)有無違建或禁建情事?若有，應敘明位置、約略面 積、及建管機關列管情形。 (4)是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造 成建築物損害及其修繕情形。 (5)目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築？若 是，應敘明危險等級。 (6)樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕?若有，應敘明位置 及裂痕長度、間隙寬度。 (7)房屋鋼筋有無裸露，若有，應敘明位置。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：停車位記載情形 （如無停車位，則免填）
(1)有否辦理單獨區分所有建物登記？ (2)使用約定。 (3)權利種類：（如專有或共有） (4)停車位性質：(包括：法定停車位、自行增設停車 位、獎勵增設停車位，如無法辨識者，應敘明無法辨 識。) (5)停車位之型式及位置（坡道平面、升降平面、坡道 機械、升降機械、塔式車位、一樓平面或其他，長、 寬、淨高為何？所在樓層為何？並應附位置圖。機械 式停車位可承載之重量為何？) (6)車位編號（已辦理產權登記且有登記車位編號者， 依其登記之編號，未辦理者，依分管編號為準）。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：基地目前管理與使用情況 (1)有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之 一規定為使用管理或分割等約定之登記，若有，應 敘明其內容。
(2)有無出租或出借，若有，應敘明出租或出借情 形。 (3)有無供公眾通行之私有道路，若有，應敘明其位 置。 (4)有無界址糾紛情形，若有，應敘明與何人發生糾 紛。 (5)基地對外道路是否可通行，若否，應敘明情形。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：重要交易條件 1.交易種類：買賣（互易）。 2.交易價金。 3.付款方式。 4.應納稅費項目、規費項目及負擔方式：
(1)稅費項目：契稅、房屋稅、印花稅、特種貨物及 勞務稅（奢侈稅）等。 (2)規費項目:登記規費、公證費。 (3)其他費用：所有權移轉代辦費用、水電、瓦斯、 管理費及電話費等。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：重要交易條件 (4)負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。 (5)賣方是否有附加之設備？如有，應敘明設備內 容。
(6)他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免 填）。 (7)有無解約、違約之處罰等，若有，應敘明。 (8)其他交易事項：___。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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成屋：其他重要事項 1.周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面 標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公 （私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出 所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用 地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、 骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之 私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）。 2.是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告辦 理？ 3.是否公告徵收，若是，應敘明其範圍。 4.是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區，若 是，應敘明。 5.本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自 殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘 明。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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預售屋：建物 1.坐落：縣(市)、鄉（鎮、市、區）、段、小段、地 號。 2.建物型態與格局 (1)建物型態
A.一般建物：單獨所有權無共有部分（包括：獨棟、連 棟、雙併等。） B.區分所有建物：公寓（五樓含以下無電梯）、透天 厝、店面（店鋪）、辦公商業大樓、住宅或複合型大 樓（十一層含以上有電梯）、華廈（十層含以下有電 梯）、套房（一房、一廳、一衛）等。 C.其他特殊建物：如工廠、廠辦、農舍、倉庫等型態。 (2)格局（包括：房間、廳、衛浴數，有無隔間）。 3.主管建築機關核准之建照日期及字號（詳如建造執照 暨核准圖說影本）。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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預售屋：建物 4.出售面積及權利範圍 (1)本戶建物總面積（如為區分所有建物，包含主建 物、附屬建物及共有部分面積）。
(2)主建物面積占本戶建物得登記總面積之比率。 (3)停車空間若位於共有部分且無獨立權狀者，應敘 明面積及權利範圍計算方式。 (4)停車空間占共有部分總面積之比率。 5.共有部分項目、總面積及其分配比率。 6.主要建材及廠牌、規格。 7.建物構造、高度及樓層規劃。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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預售屋：建物 8.工程進度 (1)開工、取得使用執照期限。 (2)通知交屋期限。 (3)保固期限及範圍。 9.管理與使用之規劃：
公寓大廈應記載規約草約內容，無法記載者，應敘明原因。規約草約內 容如下： (1)專有部分之範圍。 (2)共用部分之範圍。 (3)有無約定專用部分、約定共用部分（如有，請註明其標示範圍及使用 方式）。 (4)管理費或使用費之計算方式及其數額。 (5)起造人提撥公共基金之數額及其撥付方式。 (6)管理組織及其管理方式。 (7)停車位之管理使用方式。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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預售屋：建物 10.建物瑕疵擔保： 交屋時有無檢附「施工中建築物新拌混凝土氯離子含量檢測 報告單」及「施工中建築物出具無輻射污染證明」？若無， 應敘明原因。 11.停車位產權型態及規格型式（如無停車位，則免填）： (1)是否辦理單獨區分所有建物登記？ (2)權利種類：（如專有或共有） (3)停車位性質：(包括：法定停車位、自行增設停車位、獎 勵增設停車位) (4)停車位之型式及位置（坡道平面、升降平面、坡道機械、 升降機械、塔式車位、一樓平面或其他，長、寬、淨高為 何？所在樓層為何？並應附位置圖。機械式停車位可承載之 重量為何？) (5)車位編號。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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預售屋：基地 1.基地標示 (1)坐落之縣（市）、鄉（鎮、市、區）、段、小 段、地號。 (2)基地總面積。
(3)基地權利種類（所有權、地上權、典權、使用 權） (4)基地出售面積、權利範圍及其計算方式。 (5)地籍圖。 2.基地所有權人或他項權利人（登記簿有管理人時 並應載明）。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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預售屋：基地 3.基地權利種類及其登記狀態（詳如登記謄本）： (1)所有權（單獨或持分共有）。 (2)他項權利（包括：地上權、典權）。
(3)有無信託登記？若有，應敘明信託契約之主要條款 內容（依登記謄本及信託專簿記載）。 (4)基地權利有無設定負擔，若有，應敘明。 A.有無他項權利之設定情形（包括：地上權、不動產役 權、抵押權、典權）。 B.有無限制登記情形？（包括：預告登記、查封、假扣 押、假處分及其他禁止處分之登記。）。 C.其他事項（包括：依民事訴訟法第二百五十四條規定 及其他相關之註記等）。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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預售屋：基地 4.基地管理及使用情況： (1)有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之 一規定為使用管理或分割等約定之登記，若有，應 敘明其內容。 (2)有無出租或出借予第三人，若有，應敘明出租或 出借情形。 (3)有無供公眾通行之私有道路或因鄰地為袋地而有 之通行權，若有，應敘明其位置。 (4)有無界址糾紛情形，若有，應敘明與何人發生糾 紛。 (5)基地對外道路是否可通行，若否，應敘明情形。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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預售屋：基地 5.基地使用管制內容： (1)使用分區或編定 A.都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明 為準。
B.非都市土地，以土地登記謄本記載為準。 C.若未記載者，應敘明其管制情形。 (2)本基地是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他 分區，若是，應敘明其建物使用之合法性。 (3)法定建蔽率。 (4)法定容積率。 (5)本基地有無辦理容積移轉，或有無開放空間設計或其他獎 勵容積，若有，應敘明其內容及受限制之事項。 (6)是否位屬山坡地範圍，若是，應敘明。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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預售屋：重要交易條件 1.交易種類：買賣（互易）。 2.交易價金。 3.付款方式。 4.應納稅費項目、規費項目及負擔方式
(1)稅費項目：契稅、房屋稅、印花稅等。 (2)規費項目:工程受益費、登記規費、公證費等。 (3)其他費用：所有權移轉代辦費用、水電、瓦斯、管理費及電話 費等。 (4)負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。 5.賣方是否有附加之設備？若有，應敘明設備內容。 6.預售屋之飲用水、瓦斯及排水狀況。 7.履約保證機制方式，及其受託或提供擔保者。 8.有無解約、違約之處罰等，若有，應敘明。 9.其他交易事項：___。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
83
預售屋：其他重要事項 1.周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖 並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境 設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、 警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、 醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔 （線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰 （骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯 見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬 儀社）。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
84
預售屋：其他重要事項 2.本基地毗鄰範圍，有無已取得建造執照尚未開工 或施工中之建案，若有，應敘明其建案地點、總樓 地板面積（㎡）、地上（下）層數、樓層高度 （m）、建物用途資料。 3.最近五年內基地周邊半徑三百公尺範圍內有無申 請水災淹水救助紀錄，若有，應敘明。 4.是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已 公告辦理？ 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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不動產說明書不得記載事項 一、不得記載本說明書內容僅供參考。 二、不得記載繳回不動產說明書。
三、不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、 「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。 四、預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執 照之夾層設計或夾層空間面積。 五、不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不 動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明 書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。 六、不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情 形。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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10項關鍵改變： 第1、持份狀況、地上權宅更清楚
包括所有權的部分是單獨或持分共有，需特別註明，他項權 利如有設定地上權、有無信託登記、有無限制登記等，都一 目瞭然。 第2、房產佔用現形 在「管理與使用情況」的部分，包括： ◎ 是否有依慣例使用之現況？若有，應敘明其內容 ◎ 有無共有人分管協議或依《民法》826條規定，為使用管 理或分割等約定之登記？ ◎ 有無出租或出借？ ◎ 有無被他人無權占用？ ◎ 有無供公眾通行之私有道路？應敘明其位置及約略面積 等情形。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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10項關鍵改變： 第3、使用管制—增農舍項目 是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地？ 另外，屬國家公園區內的特別景觀區、生態保護區、 史蹟保存區等也須記載。 第4、重要交易條件，載明課稅項目 過往應納稅「額」改為須仔細列舉應納稅費項目，如 奢侈稅、簽約費、所有權移轉代辦費等；另外也應該 記載「有無解約、違約處罰等條款」。 第5、300公尺內嫌惡設施全都露 包括市場、超市、學校、警察局、體育場、醫院、飛 機場、台電變電所用地、地面高壓電塔、寺廟、殯儀 館、公墓、火化場、骨灰存放設施、垃圾場、加油 站、瓦斯行、葬儀社等。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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10項關鍵改變： 第6、詳實記載停車位產權 ◎有否辦理單獨區分所有建物登記？ ◎使用約定。 ◎權利種類：如專有或共有）
◎停車位性質：包括法定停車位、自行增設停車位 或獎勵增設停車位 ◎停車位的型式及位置：坡道平面、升降平面、坡 道機械、升降機械、塔式車位、1樓平面或其他， 長、寬、淨高為何？所在樓層為何？並應附位置 圖，且機械式停車位可承載的重量為何？ 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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10項關鍵改變： 第7、違建得載明 違建的房屋稅籍證明所載的房屋坐落、門牌、樓層、 面積、所有權人及權利範圍都須記載；若稅籍資料上 所記載的權利人和現有的使用人姓名不符，請賣方提 出權利證明文件。 第8、註明現況格局、是否為工業住宅、有無容積獎勵 開放空間 建物型態新增獨棟、連棟或雙併等，且須註明現況格 局，包括房間、廳、衛浴數，有無隔間。屬於工業住 宅或座落於不得作住宅使用的商業區、有無獎勵容積 開放空間、房屋有無施作夾層及其是否合法，也必須 記載。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
90
10項關鍵改變： 第9、約定專用、約定共用必須標示範圍
社區規約等同社區「小憲法」，關鍵重點也必須記 載在不動產說明書，如有無約定專用、約定共用部 分（應標示其範圍及使用方式並提供相關文件）； 其他限制，包括共用部分有無分管協議、使用專有 部分有無限制等。 第10、室內瑕疵須注明 如樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕？且應記載位置 及裂痕長度、間隙寬度；房屋鋼筋若有裸露，也必 須註明位置。 主講人:吳耀宗代書 2018/11/7
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