文獻導讀IV： FranklinCovey Company Retain Ownership versus Sale/Leaseback Decision: A corporate Real Estate Case Study 2008.10.20.

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1 文獻導讀IV： FranklinCovey Company Retain Ownership versus Sale/Leaseback Decision: A corporate Real Estate Case Study 房地產投資與決策分析 地政碩二 邱信智

2 背景： 出售/售後回租或保有所有權的決策，需要精密 的財務資訊才能做決定。FranklinCovey的財務長 指派3個財務分析師組成一個團隊，進行分析工作。 介紹： 出售回租or繼續持有所有權？ 出售可以獲得資金，而公司也可以藉著重購低 估的股價來創造股東價值；但重新貸款可提供超額 資本來達成其他營運目標。

3 目前情況： FranklinCovey’s 園區位於鹽湖城內，過去 FranklinCovey曾完全擁有過這個園區：包括兩個 部分，倉儲部門與管理部門： 因為近期的裁員行動與合併營運計畫，最近A級 主要管理部門的大樓（Frankling building）有部 分被空置出來。

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5 Benefits of Owning： 1.可掌握資產：掌握不動產即可選擇出租、轉租、 管理、獲得資本改良…等等。這些權利對 FranklinCovey而言都是相當重要的。 2.多餘空間的轉租收入：出租將可減少貸款的成本， 並可能吸引各家公司在近距離的管理上提供重要的 合作功能。（如合作廠商的聚集效果，EX:高科技 軟體公司）。

6 Benefits of Owning： 3.減低折舊支出：FranklinCovey的年度折舊支出 為$923,400；折舊額度採直線折舊方式計算，因 此在目前稅率為35%的情況下，減少折舊支出的好 處大大的提升。 4.不動產的增值：由於1990年代市場上過度供給 的關係，目前鹽湖城辦公大樓市場的景氣在低點盤 旋，這也使得商辦大樓的平均空置率接近17%。但 未來的市場可能轉好，收益率提升最後不動產的價 值也得以提高。

7 Benefits of Sale/Leasing：
1.提供資本維持良好的流動性，以及可供未來股東 權易價值的成長。 2.脫離非核心的利益事業，如此可使資本重新配置 於有市場發展潛力的部門。 3.符合流動性契約的要求。（如：改善資本負債 率、重新配置資本化結構）

8 Benefits of Sale/Leasing：
4.某些土地與建物為貸款抵押品，出售後可還清負 債。 5.售後回租通常會簽下較長期的契約，並對於一些 事項能夠續訂。

9 分析小組了解吸引投資者最重要的因素在於公司的 營運狀況：
公司未來若持續有好的營收表現，投資者將會 得利；反之則失利。因此公司未來的財務計畫將會 是投資者是否選擇投資的主要關鍵。 質性分析也是決策的因素，例如本案例中的CEO即 偏好「出售」的決策。

10 感謝聆聽 謝謝大家