民間參與公共建設案例探討 -進度報告- 臺北車站特定專用區交九用地開發案

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1 民間參與公共建設案例探討 -進度報告- 臺北車站特定專用區交九用地開發案
授課教授：李 建 中 博士 組員姓名：李 家 政 邱 敏 鋒 96年5月30日

2 報 告 大 綱 壹、案例簡介 貳、計畫概述 參、計畫效益 肆、風險分擔 伍、財務分析 陸、結 論 柒、參考文獻

3 壹、案 例 簡 介 濱江轉運站 交九之推動 台北車站特定專用區 市政府轉運站 南港轉運站 交九轉運站 動物園轉運站

4 壹、案 例 簡 介 交九之位置 台北車站 市民大道 承德路 建成中學舊址 交行控中心大樓 華蔭街

5 壹、案 例 簡 介 交九之位置 1 7 6 5 1.地上4層以下為共構建築 2 3 4 2.地上第5層以上樓層分為7棟興建 18F 17F
商務旅館 住宅及辦公大樓 18F 17F 15F 交九城際客運轉運站 購物商場及停車場

6 壹、案 例 簡 介 基地面積： 2.3175 公頃 建蔽率：80% 容積率：560%(含捷運獎勵容積65%) 總樓地板面積：約54,000坪
國有土地權屬占54.77% 臺北市有土地權屬45.23% 基地面積： 公頃 建蔽率：80% 容積率：560%(含捷運獎勵容積65%) 總樓地板面積：約54,000坪 土地：轉運站用地,將採第三種商業區使用 公共建設：長途客運轉運站

7 貳、計 畫 概 述 民間參與範圍 標投資人取得本基地地上權五十年及交控中心 依「大眾捷運法」及「大眾捷運系統土地聯合開發辦法」規定規劃
附屬事業開發內容必須符合「臺北車站特定專用區細部計畫」之使用規定 營運期間交通部臺灣鐵路管理局及臺北市政府得優先承租本基地興建之建物

8 得標人與甲方簽訂 開發經營、設定地上權契約
貳、計 畫 概 述 交九轉運站BOT案甄審作業流程 甄審作業分『第一階段資格預審』、『第二階段綜合評審』 決標 等標期（60天） 議約及簽約階段（70天） 資格預審與綜合評審（30天） 雙方簽署合作經營協議書發及經營協議書 議約 由次高順位投標人 遞補議約 得標人與甲方簽訂 開發經營、設定地上權契約 議約失敗 議約成功 通知領回投標文件及押標金 招標相關文件準備 公佈合格投標人 公佈議約投標人優先順位及名單 不合格 不入選 合格 入選 招標公告 投標人領標及備標 接受書面意見及問題答覆 第一階段資格預審 第二階段綜合評審 投標截止 1.第一階段資格預審 （1）投標人資格 （2）實收資本額 （3）無重大喪失債信之情事 （4）投資開發經營相關計畫之經驗 2.第二階段綜合評審 -投資計畫書審查權數分配 土地開發計畫：權數分配20% 經營管理計畫：權數分配25% 財務管理計畫：權數分配25% 開發權利金標單：權數分配30%

9 貳、計 畫 概 述 甄審結果 計畫規模 計畫期限 最優先議約權投標人- 日勝生活科技股份有限公司 公共建設初期投資費用共計
109億4478萬8千元 計畫期限 興建期間- 93年至96年 特許期限- 50年 營運期間- 97年至142年

10 日勝生活科技股份有限公司 捷運新店機廠聯合開發案 捷運木柵站聯合開發案 捷運南港機廠聯合開發案 加賀屋北投開發案

11 參、計 畫 效 益 政府效益 -開發權利金收入：11億8900萬元。 -營運權利金收入：最低為3750萬元。
-土地租金收入：每年約5000萬元。 -房屋稅由民間申請人繳納，從民國98年起每年約7000多萬元。 -營業稅由民間申請人繳納，從民國98年起每年約4000多萬元。 -所得稅由民間申請人繳納，從民國110年起每年約1億元萬元。

12 參、計 畫 效 益 社會經濟效益 -本案預計創造3500個就業機會。 -提供優質長途客運候車及上下車空間。
-匯集台鐵、高鐵、台北捷運、機場捷 運及國道客運轉運機能。 -地下人行與商場之結合，提供安全人 行空間。 -改善台北車站周邊道路大客車路邊停靠及行車交通安全。 -提供快捷交通住宅成品，加速台北車站北方區域更新發展。 -98年起預估提供1070多車位、機車位983位。

13 肆、風 險 分 擔 興建階段風險 營運階段風險 一般階段風險 特許合約 政府機關 民間機關

14 肆、風 險 分 擔 興建階段風險 營運階段風險 一般階段風險 1.土地取得風險 2.工程風險 3.成本超支 1.政治風險 2.不可抗力風險
1.營運相關業務整合與協商 2.營運量不足風險 3.費率調整風險 4.經營管理與營運技術風險 5.周邊道路與交通設施之改善 6.營運事故風險 7.營運成本增加風險 8.維修及重增置成本 9.經營團隊專業風險 10.特許公司倒閉或中斷風險 1.政治風險 2.不可抗力風險 3.融資風險

15 肆、風 險 分 擔 興建階段風險 風險種類 風險分擔機構 風險管理措施 政府機關 特許公司 融資公司 土地取得風險 -都市計畫變更風險 ◎
為興建期政府應協助辦理事項 -用地點交延遲風險 執行機關交付時程、罰則及補救措施 -使用中之建物點交延遲風險 工程風險 -基地及週遭管線相關事項與協調 為政府同意本於權責協助事項 -水、電、瓦斯等公用設施之申請 -興建工程事故 以保險分擔風險 -特許公司變更設計 由設計公司負責損失賠賞、購買保險等方式 -延遲完工 由特許公司全部負責 成本超支風險

16 肆、風 險 分 擔 營運階段風險 風險種類 風險分擔機構 風險管理措施 政府機關 特許公司 融資公司 營運相關業務整合與協商 ◎
為甲方同意事項 營運量不足風險 1.禁止客運路線設站停靠 關閉使用中之臨時轉運站 月台數及排班停車格位申請調整 費率調整風險 明訂轉運站費調整機制 經營管理與營運技術風險 由特許公司全部承擔 周邊道路與交通設施之改善 列為政府承諾達成事項 營運事故風險 以保險分擔風險 營運成本增險 維修及重增置風險 經營團隊專業風險 特許公司倒閉風險或營運中斷風險 安排信託營運機制、支援性融資降低經營或財務危機

17 肆、風 險 分 擔 一般風險 風險種類 風險分擔機構 風險管理措施 政府機關 特許公司 融資公司 政治風險 -在基地興闢公共設施 ◎
規範徵收條件及補償機制 -特許合約被不當中斷 規範不當中止之補救措施 -政府政治風險 -許可執造取得風險 不可抗力風險 -重大天然災害 -火災或其他天然災害 以保險分擔保險 融資風險（資金取得風險） 1.提供興建期融資協助機制 銀行授信資金納入信託機制機構控管

18 伍、財 務 分 析 交九轉運站BOT案三次招商開發條件 29.90億元 18.66億元 招商條件 經建會原案 第一次招商規定 第二次招商規定
第三次招商規定 開發權利金 當期土地公告現值的四成: 億元 億元 當期土地公告現值的三成: 11.89億元 捷運聯合開發獎勵容積權益金 7.5億元 2.7億元 1.28億元 東側大樓共構部分代墊款 4.5億元 3.75億元 共構非捷運設施補償金 1.5億元  相關委辦費用 億元 合計 29.90億元 24.83億元 億元 29.90億元 18.66億元

19 伍、財 務 分 析 基本假設參數 1.財務評估基期及期間 -至民國93年1月至民國142年12月 2.特許年期 -為期50年
3.興建暨營運期程 -興建期程:自民國93年1月至民國96年12月 -營運期程:自民國97年1月至民國142年12月

20 伍、財 務 分 析 租金收入 轉運站每月每坪平均1000元 旅館每月每坪平均1300元 商場每月每坪平均2000元
辦公室每月每坪平均1500元 B1美食街每月每坪平均3000元 停車場每月每車位平均B2層5000元 B3層4000元B2層3000元 其他費用 施工期營運管理費 營建成本之2%

21 伍、財 務 分 析 出租率 營運成本 轉運站營運管理費用為租金收入之95%其餘附屬張頁使用營運管理費用為租金收入之4% 成長率 維護重置費
以營建成本分50年每年2% 各項租金成長率 營運前三年2%第四年後3% 出租率轉運站100% 轉運站100%附屬商業使用-旅館100%(轉由專業經營)盈餘營運前三年80%第四年後90% 停車場出租率平均85% 停車場出租率平均維持為85% 折現率 採WACC經計算後為5.21% 融資條件 銀行營建貸款 營建成本20%利率3%(台銀第一合庫彰銀華南銀行聯貸平均利率加碼1%) 中長期貸款 營建成本50%利率5.5% 償還方式 興建期間支息不還本營運期採比率逐期攤還貸款本息

22 伍、財 務 分 析 分析結果 內部報酬率IRR=4.9% 淨現值NPV= -5億57萬元 折現後回收年限DPB= 投資後第32年
(1)民間業者的投資報酬底限 內部報酬率IRR=4.9% 淨現值NPV= -5億57萬元 折現後回收年限DPB= 投資後第32年 損益平衡年期= 投資後第21年

23 伍、財 務 分 析 內部報酬率IRR=5.6% 淨現值NPV= 3億741萬元 折現後回收年限DPB= 投資後第29年 損益平衡年期=
(2)僅加入公共建設無額外獎勵 內部報酬率IRR=5.6% 淨現值NPV= 3億741萬元 折現後回收年限DPB= 投資後第29年 損益平衡年期= 投資後第15年

24 伍、財 務 分 析 內部報酬率IRR=7.18% 淨現值NPV= 22億8540萬元 折現後回收年限DPB= 投資後第29年 損益平衡年期=
(3)合作投資最大利潤 內部報酬率IRR=7.18% 淨現值NPV= 22億8540萬元 折現後回收年限DPB= 投資後第29年 損益平衡年期= 投資後第9年

25 伍、財 務 分 析 (4)民間業者投標價

26 伍、財 務 分 析 務評估模式與現行財務可行性架構表 招標條件比較表 切入角度 合作財務評估模式 現行財務可行架構 民間業者 政府
　切入角度 合作財務評估模式 現行財務可行架構 民間業者 政府 財務分析情境 三種 一種 1.民間自主開發 2.僅公共建設 3.合作最大利潤 基本假設與參數設定 不調整 當財務分析不可行時調整 招標條件比較表 最後底限報酬 第二次招標條件無額外獎勵 第三次招標條件 內部投資報酬率 IRR=4.86 IRR=5.6% IRR=7.18% 淨現值 NPV=-5億5726萬6千元 NPV=3億741萬元 NPV=22億8540萬元 折現回收年限 DPB=投資後第32年 DPB=投資後第29年 DPB=投資後第26年 損益平衡年期 投資後的第21年 投資後的第15年 投資後的第9年 最大資金需求與年期為 71億1406萬8千元 (20) 33億1446萬4千元 (14) 35億8091萬1千元 (8)

27 伍、財 務 分 析 敏感性分析 WACC計算表 容積率 營建成本 內部報酬率 NPV 收支平衡期 回收年限 第二次招標條件無額外獎勵
400% 7.18% 9 26 第三次招標條件 560% 5.56% 307410 15 29 增加倍數 1.4 1.27 1.29 7.43 1.67 1.12 WACC計算表 資金來源 資金比例 (a) 稅後資金成本 (b) 加權資金成本(a)*(b) 自有資金 30% 9% 2.70% 銀行融資 20% (1-0.25)*3%=2.25% 0.45% 中長期資金貸款 50% (1-0.25)*5.5%=4.125% 2.06% 合計 100% 5.21%

28 陸、結 論 政府辦理BOT案，應以民間機構投資最後底限報酬角度切入，進行財務可行性評估，使雙方有一個相互比較的機制與平台。
陸、結 論 政府辦理BOT案，應以民間機構投資最後底限報酬角度切入，進行財務可行性評估，使雙方有一個相互比較的機制與平台。 BOT成功招商其中因素為於計畫風險合理的分擔，明確規範出風險分擔之機構。

29 陸、參 考 文 獻 梁秀菊，以BOT模式推動公共建設之研究—以臺北市交九轉運站為例,國立臺灣大學政治學研究所， 2006
常岐德，臺北車站特定專用區交九用地開發案之執行經驗，臺北市政府捷運工程局， 2005 行政院公共工程委員會BOT案例 劉憶如、王文宇、黃玉霖，BOT三贏策略，商鼎財經顧問，台北（2000） 葛賢鍵，「透視民間參與公共建設-剖析BOT類型計劃」， 1999年11月。

30 工作分工表 分工項目 李家政 邱敏鋒 資料收集-網路及契約 ◎ 資料收集-書籍與論文 資料分析探討 資料彙整 ◎ 報告簡報製作 報告簡報報告
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31 報告完畢