第一篇 理 论 第二篇 方 法 第三篇 实 务 1、绪论 2、产权理论 3、房地产价格理论 4、房地产估价的原则 5、比较法 6、成本法

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1 第一篇 理 论 第二篇 方 法 第三篇 实 务 1、绪论 2、产权理论 3、房地产价格理论 4、房地产估价的原则 5、比较法 6、成本法
第一篇 理 论 1、绪论 2、产权理论 3、房地产价格理论 4、房地产估价的原则 第二篇 方 法 5、比较法 6、成本法 7、收益法 8、房地产估价其他方法 第三篇 实 务 9、房地产估价程序 10、住宅房地产估价 11、商业房地产估价 12、工业房地产估价

2 第一篇 理 论 篇

3 第一章 绪 论

4 第一节 引 言 一、对房地产及其价格的一般感性认识 1、很火、房价飞涨 2、房地产老总最富 3、暴利行业——利润之迷？
第一节 引 言 一、对房地产及其价格的一般感性认识 1、很火、房价飞涨 2、房地产老总最富 3、暴利行业——利润之迷？ 自有资金收益率、土地成本、隐性成本 4、房价问题是一个永恒的话题 未雨绸缪

5 住房价格的财富效应

6 住房拯救了世界 2001年以来，美国和欧洲的房价持续上扬，抑制了宏观经济下滑的趋势，并带动经济复苏（《The Economist 》杂志：The Houses that Saved the World，Mar 28th 2002 ） 经济下滑源于高科技股票泡沫破灭而非通货膨胀，低通胀、低利率的市场环境，促进了房价上升。 美国房价2001年上升8.9％、2002年上升7.4％，2003年上升4.4%。 房价上升使美国7300万拥有住房的家庭增加了2.7万亿美元的财富，释放出了1800亿美元的消费能量，基本抵消了股市泡沫破灭的影响。

7 IMF警告：因房价上升是一种全球现象，房价下跌都很有可能同步发生，后果是导致全球经济的衰退。
《经济学人》杂志：Housing Prices: After the Fall（Jun 16th 2005 ） 过去5年中，发达国家住宅物业市场价值总计上升了30万亿美元，达到70万亿美元。5年升值数额相当于这些国家GDP的100%，超过了1990年代末期股票市场5年内升值达GDP80％的记录，是有史以来全球最大的一次资产泡沫。 2005年1季度住宅价格指数显示，美国楼价比去年同期上升了12.5%，法国和西班牙的升幅最高，分别达到15%和15.5%。 房价租金比值已升至创纪录的水平。美国的房价租金比与 的平均值相比，上升了30％；英国、澳大利亚和西班牙的房价 “overvalued”达 50% 以上，租金收益率降到当前抵押贷款利率以下。 澳大利亚和英国的房价已经开始下降。美国住价可能要再过一年左右才下跌。 IMF警告：因房价上升是一种全球现象，房价下跌都很有可能同步发生，后果是导致全球经济的衰退。 美政策调整将陷于被动 即使美国的房价保持持平而不下跌，也将损害消费者开支，因为依赖资本收益而借贷的动力消失了。 美国购房者：23％用于投资、13％为第二住宅，45％首次置业和25％的购房者2004年使用了无首付抵押贷款，部分贷款价值比例甚至达到105％（银行帮助提供购买费用） 过去4年中，美国居民消费与住房建设，在其GDP增长中的贡献达到了90％，2001年以来私营部门2/5的就业机会源于住房相关的部门（建筑、房地产和抵押经纪人）。

8 长期与经济基本面背离会产生价格泡沫 日本地价、房价与GDP

9 房地产市场政府干预政策

10 03-05年出台了一系列的调控政策 06年一季度房地产价格再次强势反弹 5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究促进房地产也健康发展措施,出台”国六条”

11 国六条 （一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济实用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 （二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 （三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

12 （四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 （六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

13 需要深入研究的房地产经济学问题 国情? 上海：住宅价格指数实际值与合理值(2001.1-2004.6)
真的出现了问题？ 上海：住宅价格指数实际值与合理值( ) 资料来源：清华大学房地产研究所，2004年7月 国情?

14 二、房地产业成为国民经济的支柱产业 政府对房地产业的评价一直持谨慎态度 03年9月，曾培炎副总理首次参加全国房地产工作会议，作出肯定。
在一国总财富中，房地产占60%-70%

15 三、房地产估价的必要性 1、理论上，具备下列两个条件的资产需要评估：独一无二性和价值大 2、现实中多方面的需要
交易、抵押、典当、保险、损害赔偿、税收、征用拆迁补偿、纠纷、企业运作、房地产管理等方面 如何估价?

16 四、我国房地产估价的发展 1、政府越来越重视 1）房地产估价成为国家法定制度 2）房地产估价师实行国家统一考试
3）制定了房地产估计执业统一标准 4）成立了房地产估价师学会 2、服务领域越来越宽

17 第二节 房地产的概念与特点 一、房地产的概念 1、名称 房地产、地产、物业、不动产 Real estate( 自然属性）
Real property（自然属性+权益）

18 2、存在形态(自然属性) 1）地——土地 地球的表面及其上下一定范围内的空间 2）房——建筑物 房屋、构筑物、其他地上定着物 3）房地

19 3、价值属性（法律属性） 1）实物：有形的实体、质量、功能 2）权益： 简单说就是附着于自然属性之上的、无形的，但又实实在在存在的权利和利益
3）区位 是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间区域上有机结合的具体表现。 4）三者相互结合、共同决定了房地产的价值。

20 二、土地（房地产估价中） 1、估价时处理方式 1）无视建筑物的存在 2）考虑建筑物的存在对土地的影响
2、土地利用所受到的限制（拥有者自身的能力以外限制） 1）土地权利的设置以及行使的限制 2）房地产相邻关系的限制 3）土地使用管制限制

21 A：土地权利的设置及行使的限制 我国土地政策：
“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公共设施除外。” 地下资源的归属： 与土地所有权分离：更公平 土地所有者拥有：地下资源的更有效利用

22 B：房地产相邻关系的限制 房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及形式其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，是对房地产所有权、使用权的一种限制。 通风、采光、排水、排污的相邻关系 险情危害的相邻关系

23 C：土地使用管制 城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等的规定 容积率=总建筑面积/土地总面积 建筑密度（建筑覆盖率）=
建筑基底总面积/土地总面积 各层面积相同时 容积率=建筑密度X建筑层数

24 3、对一宗土地的基本认识 P14 坐落、面积、形状、四周、地势、环境景观、利用现状、产权状况、地水文地质、基础设施、土地使用管制等

25 三、建筑物 1、定义——房屋和构筑物 2、基本认识
坐落、面积、层数、结构、设备、装修、公共配套设施、平面布置、外观、建成年月、维修保养及完损程度、利用现状、产权状况及其他

26 四、 房地产的特性 以土地特性为基础 1、不可移动性 注意两点： 1）使地理位置固定不变，其社会经济位置是会变化的
四、 房地产的特性 以土地特性为基础 1、不可移动性 注意两点： 1）使地理位置固定不变，其社会经济位置是会变化的 2）使得房地产市场只能是一个地区性市场

27 2、独一无二性（异质性） 1）房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争。 2）同类房地产之间有一定的替代性

28 3、寿命长久性（持久性） 1）自然寿命 房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间 2）经济寿命 在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间 3）使用权出让最高年限 40；50；70；

29 4、数量有限性 1）土地资源的有限 代际公平、保护耕地 2）不可移动性和独一无二性造成房地产数量的有限

30 5、用途多样性 土地用途的多样性 规划要作土地适用性评定，考虑自然环境、城市性质和发展等综合因素 房地产估价有最高最佳使用原则

31 6、相互影响性 受周边状况的影响 外部影响： 1、外部经济：私人利益<社会利益 2、外部不经济：私人成本<社会成本

32 7、易受限制性 房地产不可移动 1、警察权 2、征用权 3、征税权 4、充公权

33 8、价值高大性 9、难以变现性 10、保值增值性 1）引起房地产价格上升的主要原因 2）是长期投资的角度，从总体趋势看

34 五、 房地产的类型 1、按用途划分 2、按开发程度划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分

35 第三节 房地产估价的概念

36 问题 1、什么是真实价值？ 2、为什么需要房地产估价？ 1）房地产市场的不完全性 2）房地产产品的非均质性 3）房地产价格形成的复杂性
政府在房地产管理以及人们在房地产交易中都需要房地产估价 3、如何估价？-可比性、可接受性 由估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格揭示、表达出来

37 房地产估价的概念 从专业估价的角度，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

38 一、专业估价人员 1、房地产估价资格考试合格 2、经主管部门审定注册 3、专门从事房地产估价

39 二、估价目的 具体估价项目的估价结果的期望用途 1、来源——估价的不同需要 2、估价目的影响估价的结果
估价依据、应考虑的因素、估价方法、价值标准都不同

40 三、估价原则 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则等

41 四、估价程序 五、估价方法 1、定量计算的基本方法 比较法、成本法、收益法、假设开发法、 长期趋势法、路线价法、基准地价修正 2、估价结果是定量计算和定性分析的结合

42 六、影响房地产价格的因素 七、估价时点 评估价值对应的日期 估价时点不同于估价作业日期，可以是过去时点，也可以是将来时点 八、客观合理价格或价值的估算和判定 最终的任务和成果 在本书中 客观合理价格=价值=正常价格 房地产估价是一种估计，允许误差在15%之内 估价不同于定价

43 评估价格与交易价格的差异

44 同一市场、不同编制单位的影响：英国1968～2004年 资料来源：Calnea Analytics Limited（2005）

45 同一市场、不同编制单位的影响：香港1979～2004年 资料来源：K.W.Chau et. cl(2005)

46 九、把握两点 1、房地产估价是科学和艺术的有机结合 2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来，但仍带有一定的主观色彩。