不動產市場分析與預測 陳淑美博士 國立政治大學地政研究所博士 崑山科技大學不動產經營系專任教授兼系主任 國立成功大學都市計劃學系兼任教授 考試院高普考試、專技人員考試典試、命題、閱卷委員 mayc2110@mail.ksu.edu.tw 06-2050550.

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1 不動產市場分析與預測 陳淑美博士 國立政治大學地政研究所博士 崑山科技大學不動產經營系專任教授兼系主任 國立成功大學都市計劃學系兼任教授 考試院高普考試、專技人員考試典試、命題、閱卷委員

2 第二章 不動產市場的經濟分析

3 市場分析導論 ( Market Analysis )
一、不動產市場研究 ( Market Studies ) 當地經濟基礎分析 市場分析 市場力分析 二、不動產決策分析 可行性分析 投資分析

4 房地產市場結構與參與者 一、房地產市場的意義 二、投資不動產的風險
所謂的市場是供給者與需求者雙方可以完成交易的場域。其成立的 要件：市場中須有供給者(賣方)、需求者(買方)、雙方互易金 錢及財貨，協議一致成交時，可決定財貨成交的價格和數量。 二、投資不動產的風險 依其結構分類可分成：完全競爭市場、獨占性競爭市場、寡占市場 及獨占市場。

5 房地產市場結構與參與者 一、房地產市場的結構 二、房地產市場的參與者
依其結構分類可分成：完全競爭市場、獨占性競爭市場、寡占市場 及獨占市場。 二、房地產市場的參與者 投資階段：開發者結合土地、資金、勞力和企業能力作投資與 規劃。 興建階段：由房地產營建生產的規劃者與營造者投入相關技術 生產。 交易階段：由房地產的經紀業者（仲介、代銷業等）從事銷售 工作，輔以銀行的資金融通、土地登記代理人代辦所有權移轉 與抵押權設定登記等工作。

6 房地產市場供給與需求 一、市場供給 指在一定的市場範圍內，相對的產品價格水準下，有意願且有能力 （Willing and with ability to offer）供給的數量。依照其次 市場的類型，可區分為預售市場、新成屋市場、以及中古屋市 場。 價格 數量 PR PN N R QN QR S PK QK 圖1待售不動產供給曲線 圖2短期存量市場的供給 圖3新屋市場供給

7 房地產市場供給與需求 二、市場需求 從經濟學的觀點，指有意願但未必有支付能力，「需求」則指 有意願且具備支付能力（Willing and with ability to pay）。 房地產市場的需求者也包括自用者與投資者兩大類。 P P1 P2 Q1 Q2 Q P Q P1 P2 O Q2 D1 P D2 P1 P2 O Q1 Q1 Q2 Q 圖1需求曲線 圖2短期需求曲線 圖3長期需求曲線

8 房地產市場供給與需求 三、影響需求的因素 家戶對於住宅的需求，受到所得（Y）財富的限制，家戶消費住宅服務（Ｈ）及其他生活必需的組合財貨（Ｘ），追求效用（Ｕ）的最大化。 ＰＨ為住宅價格，而其他組合財貨的價格（ＰX）通常假設為１。 P D2 D1 D2 D1 O Q 圖1需求的增加

9 房地產市場供給與需求 台灣房地產需求者類型 房地產 需求者 居住需求(自住) 非居住需求(投資) 第一次購屋 換屋需求 投機 閒置(空屋)
短期 長期 租賃 投資

10 房地產市場供給與需求 影響住宅需求的因素 新家戶形成、消費者數目增加 。 新家戶的年齡組成不同、生命週期類型的差異，會產生異質的住宅需求 。
家戶所得是決定房地產消費與投資的關鍵經濟因素。 貸款條件愈寬鬆，可以刺激部份的購買力較低的需求者進入市場。 房地產的持有成本愈高會增加房地產擁有者的負擔，降低持有的意願。 對於未來房地產增值的預期，會影響房地產的投資需求 。 季節性因素是影響房地產需求的短期因素。

11 房地產市場供給與需求 需求的所得彈性與價格彈性 需求的所得彈性： 需求的價格彈性：

12 房地產市場供給與需求 住宅需求的偏好 租買選擇 遷移選擇 家戶生命週期的分類與住宅偏好

13 房地產市場供給與需求 解釋名詞 住宅需求： 從經濟學的角度加以定義，住宅需求是所得、住宅價格以及其他組合財貨價格的函數。 住宅要求：
推估一個地區次市場的住宅需求量，最小需有多少戶住宅，才能滿足該地區的需求。 住宅需要： 每一個家庭對於住宅的需要，都有一個主觀的價值標準，家戶願意消費的住宅數量，但是不一定有能力購買，和真實的住宅需求量，其中的差距是因為受到購買力的限制。 住宅偏好： 住宅的需求除了推估量化的住宅需求量，也必需注意到房地產具有異質性，而每個家戶因為生命週期和家庭成員屬性的差異，需求和偏好也是多元的。

14 市場供需分析 一、市場細分 ( Market Disaggregation )
房地產並非標準化的財貨，房地產市場可以細分為若干個較小的次市場。市場細分即是從供給面把房地產分為若干個較小、較同質的次市場的過程 。 將市場依層級細分之後，即可在各次市場中界定相對標準化的產品等級，然後分析此次市場的供給和需求。 由於不動產具有不可移動的特性，因此不動產市場屬於地方性的市場。

15 市場供需分析 二、市場區隔 ( Market Segmentation )
房地產可以依特定的產品類型區分為特定的次市場，相對的，將消費者依照其人口屬性、偏好等區分為較小的不同的族群，即是所謂的市場區隔。 同一個市場區隔內的消費者具有類似的屬性，每一種區隔有特定的住宅次市場的產品與之相對應。

16 市場供需分析 三、供給和需求 需求 供給 圖1 需求曲線 圖2 待售房地產曲線 圖3 短期存量市場的供給 圖4 新屋市場的供給 PA QM
QA 數量 A P 價格 圖1 需求曲線 S 價格 數量 PN QR PK QK S 價格 數量 R 數量 PR PN N QN QR PR 圖2 待售房地產曲線 圖3 短期存量市場的供給 圖4 新屋市場的供給

17 市場供需分析 三、供給和需求 市場價格的決定 價格 數量 PH QH S D H 圖1 市場價格的決定

18 市場供需分析 存量市場 新屋市場 四、市場的運作
房地產市場分析可以應用於任何特定的房地產次市場。且隨著市場條件的變動，對於供需造成一定的影響，進而造成價格的變化。 新屋市場 新屋市場供給需求的變動情形，類似中古屋市場。但是新屋市場的供給，主要受到興建成本的影響，如果生產成本增加，則供給量會減少。 價格 S G F H QE 數量 K D2 L PE D0 D1 E D0 S1 QE E S0 T 數量 價格 S2 PE R D1 D2 Ⅱ ．R Ⅲ 　．K Ⅳ ．T Ⅰ ．F 數量 價格 圖1 活躍市場的供需 圖2 價量反向變動 圖3 四種市場的價量關係

19 市場供需分析 當目前的不動產價格高於可出清的均衡價格時，空屋即會產生。 五、空屋率分析 圖1 空屋分析 E S D PE PA QD QE
數量 QD QE QS 圖1 空屋分析

20 市場供需分析 六、胃納分析 ( Absorption Analysis ) 胃納分析主要是一種需求面的分析，以不同的時間向度分析需求曲線。
數量 價格 PA 1000戶 S1 D1 價格 數量 PA 400戶 S2 D2 圖1 圖2