第七章 投资性房地产 主讲：孙文静.

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1 第七章 投资性房地产 主讲：孙文静

2 本章节学习目标 1 投资性房地产的核算范围 2 投资性房地产的初始计量 3 投资性房地产的后续支出 4 投资性房地产的后续计量

3 第一节 投资性房地产的特征与范围 【知识点】投资性房地产的范围 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （一）属于投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

4 第一节 投资性房地产的特征与范围 注意的问题： （1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。 （2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

5 第一节 投资性房地产的特征与范围 （二）不属于投资性房地产 　　1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。 　　2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。 　　3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

6 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 【知识点】投资性房地产的初始计量 （一）外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

7 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 【知识点】投资性房地产的初始计量 （一）外购的投资性房地产 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 采用成本模式进行后续计量 采用公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产 　　贷：银行存款 借：投资性房地产—成本 　　贷：银行存款

8 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 【知识点】投资性房地产的初始计量 （二）自行建造 采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本 采用成本模式进行后续计量 采用公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产—在建 　　贷：银行存款

9 第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

10 第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 采用成本模式计量的投资性房地产
第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 　　采用成本模式计量的投资性房地产 （一）相关规定 与固定资产和无形资产核算规定相同。 　　 （二）会计处理 按期（月）计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 　　 贷：投资性房地产累计折旧 　　　　 投资性房地产累计摊销 　　　　　 　　

11 第三节 投资性房地产的后续计量 （二）会计处理 2.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 3.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备

12 第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产
第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 　　采用公允价值模式计量的投资性房地产 （一）相关规定 企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

13 第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产
第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 　　采用公允价值模式计量的投资性房地产 （一）相关规定 采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。

14 第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产
第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 　　采用公允价值模式计量的投资性房地产 （二）会计处理 注意：不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。 投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额 借：投资性房地产—公允价值变动 　　 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

15 第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产
第三节 投资性房地产的后续计量 【知识点】投资性房地产的后续计量 　　采用公允价值模式计量的投资性房地产 （二）会计处理 取得的租金收入 借：银行存款 　　 贷：其他业务收入 3.公允价值计量模式下，不计提减值准备

16 第三节 投资性房地产的后续计量 【例题·综合题】经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。 　　（1）2014年3月31日，支付价款为6 000万元，若采用成本模式后续计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。　 采用成本模式计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产 借：投资性房地产 　　贷：银行存款 　　6 000 借：投资性房地产—成本 　　贷：银行存款　 　 6 000

17 第三节 投资性房地产的后续计量 （2）2014年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年。月租金为60万元，2014年7月1日为租赁期开始日。当日收到360万元存入银行。（按年确认） 　 采用成本模式计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产 借：银行存款　　　360 　　贷：其他业务收入　360 同左

18 第三节 投资性房地产的后续计量 （3）2014年12月31日， 该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元。 采用成本模式计量的投资性房地产
第三节 投资性房地产的后续计量 （3）2014年12月31日， 该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元。　　 　　 采用成本模式计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产 借：其他业务成本　　　 150 　　贷：投资性房地产累计折旧 　　 （6 000/30×9/12）150 借：投资性房地产 —公允价值变动 　　贷：公允价值变动损益　　 （6 500－6 000）500

19 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】投资性房地产的转换 （一）投资性房地产转换形式及转换日 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。 这里的确凿证据包括两个方面:一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

20 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】投资性房地产的转换 包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产； （2）投资性房地产转换为存货； （3）自用房地产转换为投资性房地产； （4）作为存货的房地产转换为投资性房地产

21 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】投资性房地产的转换 （二）投资性房地产转换的会计处理 1.非房地产企业 （1）成本模式下的转换 ①自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备

22 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】投资性房地产的转换 （二）投资性房地产转换的会计处理 1.非房地产企业 （1）成本模式下的转换 ①自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备

23 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】投资性房地产的转换 （二）投资性房地产转换的会计处理 1.非房地产企业 ②投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产） 【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备）

24 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】投资性房地产的转换 （二）投资性房地产转换的会计处理 1.非房地产企业 （2）公允价值模式下的转换 ①自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产—成本 【公允价值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益 【借差】 贷：固定资产（无形资产）【原值】 其他综合收益 【贷差】

25 第四节 投资性房地产的转换和处置 （2）公允价值模式下的转换 ②投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产） 【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】

26 第四节 投资性房地产的转换和处置 【例题·综合题】（1）2012年9月30日A公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的书面决议（不考虑土地使用权）。同日与乙公司签订租赁合同，租期为3年，年租金为1 000万元。2012年9月30日为租赁期开始日。该写字楼为2010年3月30日购建完成达到预定可使用状态，成本为19 200万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2012年收到本年3个月的租金250万元，假定收到租金时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。 　　如果采用成本模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允价值模式后续计量，2012年9月30日和2012年12月31日办公楼公允价值分别为20 000万元和21 000万元。　

27 第四节 投资性房地产的转换和处置 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换
第四节 投资性房地产的转换和处置 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换 ①2012年9月30日转换日： 借：投资性房地产　　 　　累计折旧 （19 200÷40×30/12）1 200 　　贷：固定资产　　 　　　 投资性房地产累计折旧　 1 200 ①2012年9月30日转换日： 借：投资性房地产 —成本 　　累计折旧　　　 　　贷：固定资产　　19 200　 　　　　其他综合收益　2 000 ②确认2012年租金收入 借：银行存款 　　　　 250 　　贷：其他业务收入　　250 ②确认2012年租金收入 同左

28 第四节 投资性房地产的转换和处置 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换 ③2012年12月31日办公楼计提折旧： 借：其他业务成本
第四节 投资性房地产的转换和处置 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换 ③2012年12月31日办公楼计提折旧： 借：其他业务成本 （19 200÷40×3/12）120 　 贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　 120 ③2012年12月31日： 借：投资性房地产 —公允价值变动　1 000 　　贷：公允价值变动损益 （21 000－20 000）1 000 ④2012年12月31日报表列示 “投资性房地产” ＝19 200－1 200－120 ＝17 880（万元） 影响本年“营业利润”的金额＝租金250－转换前折旧360－转换后折旧120＝－230（万元） 2012年12月31日报表列报。 “投资性房地产” ＝21 000（万元） 影响本年“营业利润”的金额＝250－转换前折旧360＋2012年公允价值变动1000＝890（万元）

29 第四节 投资性房地产的转换和处置 （2）2013年收到租金1000万元。2013年12月31日办公楼公允价值为25 000万元。
第四节 投资性房地产的转换和处置 （2）2013年收到租金1000万元。2013年12月31日办公楼公允价值为25 000万元。　 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换 2013年12月31日： 借：银行存款 　　1 000 　　贷：其他业务收入 1 000 2013年12月31日： 借：银行存款　　　1 000 　　贷：其他业务收入　1 000 2013年12月31日 借：其他业务成本　 480 　贷：投资性房地产累计折旧 　　　　 （19 200÷40）480 2013年12月31日 借：投资性房地产 —公允价值变动4 000 　　贷：公允价值变动损益 　（25 000－21 000）4 000 需要纳税调减，需要确认递延所得税负债。

30 第四节 投资性房地产的转换和处置 （3）2014年收到租金1000万元。2014年12月31日办公楼公允价值为23 000万元。
第四节 投资性房地产的转换和处置 （3）2014年收到租金1000万元。2014年12月31日办公楼公允价值为23 000万元。 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换 2014年12月31日： 借：银行存款 　　　1 000 　　贷：其他业务收入　1 000 2014年12月31日： 借：银行存款 　　1 000 　　贷：其他业务收入 1 000 2014年12月31日 借：其他业务成本　　 贷：投资性房地产累计折旧 480 2014年12月31日 借：公允价值变动损益　2 000 　　贷：投资性房地产 —公允价值变动 　 （23 000－25 000）2 000

31 第四节 投资性房地产的转换和处置 （3）2014年收到租金1000万元。2014年12月31日办公楼公允价值为23 000万元。
第四节 投资性房地产的转换和处置 （3）2014年收到租金1000万元。2014年12月31日办公楼公允价值为23 000万元。 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换 2014年12月31日报表列报 “投资性房地产” ＝19 200－1 200－120－480×2＝16 920（万元） 影响本年“营业利润”的金额＝租金1000－折旧480＝520（万元） 2014年12月31日报表列报 “投资性房地产” ＝23 000（万元） 影响本年“营业利润”的金额＝租金1000－公允价值变动损失2000＝－1 000（万元）

32 第四节 投资性房地产的转换和处置 （4）2015年收到9个月租金750万元。2015年9月30日办公楼公允价值为24 000万元。租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，该房地产收回作为固定资产入账，当日达到自用状态。　 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换 2015年9月30日： 借：银行存款　　　750 　　贷：其他业务收入　750 2015年9月30日： 借：银行存款 　　750 　　贷：其他业务收入 750

33 第四节 投资性房地产的转换和处置 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换 借：其他业务成本
第四节 投资性房地产的转换和处置 成本模式下的转换 公允价值模式下的转换 借：其他业务成本 （19 200÷40×9/12）360 　 贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　 360 －－ 借：固定资产　　　 　　投资性房地产累计折旧　　 2 640 　贷：投资性房地产 　　 累计折旧 （1200＋480×3）2 640 借：固定资产　　　 　　贷：投资性房地产 —成本　　　20000 　　 —公允价值变动 （1 000＋4 000－2 000） 3 000 　 公允价值变动损益　1 000

34 第四节 投资性房地产的转换和处置 【单选题】（2011年）甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是（　）。 　　A.0 　　B.－75万元 　　C.－600万元 　　D.－675万元

35 第四节 投资性房地产的转换和处置 『正确答案』C 『答案解析』转换前折旧金额＝3 000/20×1/2＝75（万元）；转换后确认半年租金＝150/2＝75（万元）；当期末投资性房地产确认的公允价值变动＝2 200－2 800＝－600（万元）；综合考虑之后对营业利润的影响＝－75＋75－600＝－600（万元）。 注：影响营业利润的因素：4个因素。 　　转换日公允2800万元大于账面价值2625（3 000－3 000/20×2.5）万元，记入“其他综合收益”，不影响营业利润。本题中需要考虑的为3个因素，即：转换前折旧金额、租金收入、转换后公允价值变动。

36 第四节 投资性房地产的转换和处置 2.房地产企业 （1）成本模式下的转换 （2）公允价值模式下的转换
第四节 投资性房地产的转换和处置 2.房地产企业 （1）成本模式下的转换 （2）公允价值模式下的转换 ①作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【账面价值】 　　存货跌价准备 【已计提存货跌价准备】 　　贷：开发产品 【账面余额】 ①作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 —成本【公允价值】 　　存货跌价准备 【已计提存货跌价准备】 　　公允价值变动损益 【借差】 　　贷：开发产品 【账面余额】 　　　　其他综合收益【贷差】

37 第四节 投资性房地产的转换和处置 2.房地产企业 （1）成本模式下的转换 （2）公允价值模式下的转换
第四节 投资性房地产的转换和处置 2.房地产企业 （1）成本模式下的转换 （2）公允价值模式下的转换 ②投资性房地产转换为存货 借：开发产品 【账面价值】 　　投资性房地产累计折旧 　　投资性房地产减值准备 　　贷：投资性房地产 ②投资性房地产转换为存货 借：开发产品 【公允价值】 　　公允价值变动损益【借差】 　　贷：投资性房地产—成本 　　　　　　—公允价值变动 　　　　公允价值变动损益 【贷差】

38 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】与投资性房地产有关的后续支出 　　（一）资本化的后续支出 　　与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。

39 第四节 投资性房地产的转换和处置 2.采用公允价值模式进行后续计量 1.采用成本模式进行后续计量 【知识点】与投资性房地产有关的后续支出
第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】与投资性房地产有关的后续支出 　　 1.采用成本模式进行后续计量 2.采用公允价值模式进行后续计量 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产。

40 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】与投资性房地产有关的后续支出 1.采用成本模式进行后续计量 2.采用公允价值模式进行后续计量
第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】与投资性房地产有关的后续支出 　　 1.采用成本模式进行后续计量 2.采用公允价值模式进行后续计量 （1）投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产—在建 　　投资性房地产累计折旧 　　贷：投资性房地产 （1）投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产—在建 　　贷：投资性房地产—成本 　　　　　　—公允价值变动 （2）发生改扩建或装修支出 借：投资性房地产—在建 　　贷：银行存款等

41 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】与投资性房地产有关的后续支出
第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】与投资性房地产有关的后续支出 （二）费用化的后续支出 　　不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 采用成本模式进行后续计量 采用公允价值模式进行后续计量 借：其他业务成本 　　贷：银行存款

42 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】投资性房地产后续计量模式的变更 （一）模式变更的原则 　　1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 　　2.只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。 　　3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 　　

43 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】投资性房地产后续计量模式的变更 （二）成本模式转为公允价值模式的会计处理 　　1.应当作为会计政策变更处理。 　　2.将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。★

44 第四节 投资性房地产的转换和处置 【知识点】投资性房地产的处置 企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。 （一）成本模式计量的投资性房地产 （二）公允价值模式计量的投资性房地产 借：银行存款 　　贷：其他业务收入 借：其他业务成本 　　投资性房地产累计折旧 （投资性房地产累计摊销） 　　投资性房地产减值准备 　　贷：投资性房地产 借：其他业务成本 　　公允价值变动损益 　　其他综合收益 　　贷：投资性房地产—成本 　　　　　　　—公允价值变动

45 第四节 投资性房地产的转换和处置 【单选题】（2012年考题）20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（　）。 　　A.500万元 　　B.6 000万元 　　C.6 100万元 　　D.7 000万元 『正确答案』C 『答案解析』对甲公司20×7年度损益的影响金额＝公允9 500－账面价值9 000＋其他综合收益转入损益的金额5 500＋200/2（半年的租金收入）＝6 100（万元）

46 第四节 投资性房地产的转换和处置 『正确答案』C 『答案解析』自用房地产转换为投资性房地产的时点是20×7年2月10日。转换日产生其他综合收益＝2 400－（3 200－2 100）＝1 300（万元）；快速计算方法：出售办公楼而应确认的损益金额＝公允价值2 800－账面价值2 640＋其他综合收益1 300＝1 460（万元） 　　具体的核算如下： 　　①自用房地产转为投资性房地产时： 　　借：投资性房地产－成本　　2 400 　　　　累计折旧　　　　　　　2 100 　　　　贷：固定资产　　　　　　　3 200 　　　　　　其他综合收益 　　　　 　　②累计公允价值变动损益＝2 640－2 400＝240（万元）

47 第四节 投资性房地产的转换和处置 　　③对外出售时 　　借：银行存款　　　　　　　2 800 　　　　贷：其他业务收入　　　　　2 800 　　借：其他业务成本　 　　　 （倒挤） 　　　　其他综合收益 　　　　 　　　　公允价值变动损益　　　　240 　　　　贷：投资性房地产－成本　　2 400 　　　　　　　　　　　　－公允价值变动 　　　　　　　　　　（2 640－2 400）240 　　所以验算：其他业务收入2 800－其他业务成本1 100－公允价值变动损益240＝1 460（万元）

48 第四节 投资性房地产的转换和处置 【归纳总结】：快速计算： 　　（1）处置交易性金融资产，取得价款100万元，账面价值80万元（成本70万元，公允价值变动10万元） 　　处置时影响投资收益＝100－70＝30（万元） 　　处置时影响营业利润＝100－80＝20（万元） 　　（2）处置可供出售金融资产，取得价款100万元，账面价值80万元（成本70万元，公允价值变动10万元） 　　处置时影响投资收益＝100－70＝30（万元） 　　处置时影响营业利润＝100－80＋10＝30（万元）

49 第四节 投资性房地产的转换和处置 【归纳总结】：快速计算： 　　（3）处置长期股权投资，取得价款100万元，账面价值80万元（成本70万元，损益调整4万元，可供出售金融资产公允价值变动产生的其他综合收益5万元，其他权益变动1万元） 　　处置时影响投资收益＝100－80＋5＋1＝26（万元） 　　（4）处置投资性房地产，取得价款100万元，账面价值80万元（成本70万元，公允价值变动10万元）；转换日公允价值高于账面价值的差额8万元确认其他综合收益。 　　处置时影响营业利润＝100－80＋8＝28（万元） 　　（5）处置投资性房地产，取得价款100万元，账面价值80万元（成本70万元，公允价值变动10万元）；转换日公允价值低于账面价值的差额8万元确认公允价值变动损益。 　　处置时影响营业利润＝100－80＝20（万元）

50 第四节 投资性房地产的转换和处置 【综合题】A公司有关投资性房地产资料如下： 　　（1）2011年12月18日A公司与B公司签订租赁合同，A公司将一栋办公楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2 000万元。2011年12月31日为租赁期开始日，该办公楼的成本为50 000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧，已计提折旧15年。每年均收到租金。 　　如果后续采用成本模式计量，则采用直线法计提折旧。如果后续采用公允价值模式计量的，则2011年12月31日的公允价值为60 000万元。

51 第四节 投资性房地产的转换和处置 【综合题】A公司有关投资性房地产资料如下： 　　（1）2011年12月18日A公司与B公司签订租赁合同，A公司将一栋办公楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2 000万元。2011年12月31日为租赁期开始日，该办公楼的成本为50 000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧，已计提折旧15年。每年均收到租金。 　　如果后续采用成本模式计量，则采用直线法计提折旧。如果后续采用公允价值模式计量的，则2011年12月31日的公允价值为60 000万元。

52 第四节 投资性房地产的转换和处置 公允价值模式计量的投资性房地产 成本模式计量的投资性房地产 借：投资性房地产 50 000 累计折旧
第四节 投资性房地产的转换和处置 成本模式计量的投资性房地产 公允价值模式计量的投资性房地产 借：投资性房地产　　 　　累计折旧 （50 000÷50×15） 　　贷：固定资产　　 　　　　投资性房地产累计折旧　　　 15 000 借：投资性房地产 —成本 　　累计折旧　　　 　　贷：固定资产　　 　　　　其他综合收益 “投资性房地产”项目列报金额为35 000万元 （50 000－15 000） 影响本年损益的金额＝1 000万元（办公楼出租前计提的折旧费） “投资性房地产”项目列报金额为60 000万元 影响本年损益的金额＝1 000万元（办公楼出租前计提的折旧费）

53 第四节 投资性房地产的转换和处置 （2）2012年收到租金，2012年支付办公楼的修理费用2万元，2012年末办公楼公允价值为63 000万元。（按年确认租金收入） 成本模式计量的投资性房地产 公允价值模式计量的投资性房地产 借：银行存款 　　2 000 　　贷：其他业务收入 2 000 借：银行存款 　　　2 000 　　贷：其他业务收入 2 000 借：其他业务成本 　　2 　　贷：银行存款 　　　　2 借：其他业务成本　　　 2 　　贷：银行存款　　　　2

54 第四节 投资性房地产的转换和处置 成本模式计量的投资性房地产 公允价值模式计量的投资性房地产
第四节 投资性房地产的转换和处置 成本模式计量的投资性房地产 公允价值模式计量的投资性房地产 借：其他业务成本　1 000 　贷：投资性房地产累计折旧 　　　 （50 000÷50）1 000 借：投资性房地产 —公允价值变动 　　贷：公允价值变动损益 　 （63 000－60 000）3 000 “投资性房地产”项目列报金额为34 000万元（50 000－1 000×16） 影响本年损益的金额＝租金收入2 000－修理费用2－折旧1 000＝998（万元） “投资性房地产”项目列报金额为63 000万元 影响本年损益的金额＝租金收入2 000－修理费用2＋公允价值变动损益 3 000＝4 998（万元）

55 第四节 投资性房地产的转换和处置 （3）2013年收到租金，年末办公楼公允价值为61 000万元。 成本模式计量的投资性房地产
第四节 投资性房地产的转换和处置 （3）2013年收到租金，年末办公楼公允价值为61 000万元。 成本模式计量的投资性房地产 公允价值模式计量的投资性房地产 借：银行存款 　　　　2 000 　　贷：其他业务收入　2 000 借：银行存款 　　　2 000 　　贷：其他业务收入　2 000 借：其他业务成本　　 　贷：投资性房地产累计折旧 　　　（50 000÷50） 1 000 借：公允价值变动损益 　（61 000－63 000）2 000 　　贷：投资性房地产 —公允价值变动 2 000

56 第四节 投资性房地产的转换和处置 （4）2014年收到租金，年末办公楼公允价值为62 000万元。假定2014年12月31日租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与C企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公楼出租给C公司。随即进入改扩建工程。 成本模式计量的投资性房地产 公允价值模式计量的投资性房地产 借：银行存款　　　2 000 　　贷：其他业务收入　2 000 借：银行存款　　　　2 000 　　贷：其他业务收入　2 000 借：其他业务成本　　1 000 　贷：投资性房地产累计折旧 　　　　（50 000÷50）1 000 借：投资性房地产 —公允价值变动 　　贷：公允价值变动损益 　（62 000－61 000） 1 000

57 第四节 投资性房地产的转换和处置 （4）2014年收到租金，年末办公楼公允价值为62 000万元。假定2014年12月31日租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与C企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公楼出租给C公司。随即进入改扩建工程。 成本模式计量的投资性房地产 公允价值模式计量的投资性房地产 借：投资性房地产 —在建 　　投资性房地产累计折旧 　　 （1 000×18） 　　贷：投资性房地产 —在建　　　　 　　贷：投资性房地产 —成本　 　　　　—公允价值变动 （3 000－2 000＋1 000） 2 000

58 第四节 投资性房地产的转换和处置 （5）2015年4日30日，办公楼改扩建工程完工，共发生支出6 000万元均以银行存款支付。同时出租给C公司，租期至2015年末。采用成本模式下，该办公楼扩建后预计使用年限、预计净残值、折旧方法均不变。 成本模式计量的投资性房地产 公允价值模式计量的投资性房地产 借：投资性房地产 —在建 　　贷：银行存款 　 —在建　6 000 　　贷：银行存款 　　 借：投资性房地产 　（32 000＋6 000） 　　贷：投资性房地产 —在建38 000 借：投资性房地产—成本 （62 000＋6 000） 　　贷：投资性房地产 —在建

59 第四节 投资性房地产的转换和处置 公允价值模式计量的投资性房地产 成本模式计量的投资性房地产
第四节 投资性房地产的转换和处置 （6）假定2015年12月31日租赁期满后直接将其出售，售价为80 000万元。 成本模式计量的投资性房地产 公允价值模式计量的投资性房地产 借：银行存款 　　 　　贷：其他业务收入 借：其他业务成本 　　投资性房地产累计折旧 　　38000/[（50－18）×12－4]×8 800 　　贷：投资性房地产 借：银行存款　　　 　　贷：其他业务收入 借：其他业务成本　 　　公允价值变动损益 　 （3000－2000＋1000） 2 000 　　其他综合收益　 　　贷：投资性房地产 —成本68 000

60 成本模式计量的投资性房地产 公允价值模式计量的投资性房地产 借：银行存款 　　 　　贷：其他业务收入 借：其他业务成本 　　投资性房地产累计折旧 　　38000/[（50－18）×12－4]×8 800 　　贷：投资性房地产 借：银行存款　　　 　　贷：其他业务收入 借：其他业务成本　 　　公允价值变动损益 　 （3000－2000＋1000） 2 000 　　其他综合收益　 　　贷：投资性房地产 —成本68 000 出售时影响损益的金额？ 公允价值80 000－账面价值 ＝42 800（万元） 出售时影响损益的金额？ 公允价值80 000－账面价值68 000＋其他综合收益25 000＝37 000（万元）

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