民間參與公共建設 國內案例報告 -以國立大學學生宿舍為例 指導教授：李建中 博士 翁愷翔 蔡宛螢

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1 民間參與公共建設 國內案例報告 -以國立大學學生宿舍為例 指導教授：李建中 博士 963205006翁愷翔 963205008蔡宛螢
指導教授：李建中 博士 翁愷翔 蔡宛螢 周宏宇 蔡宗廷

2 簡報大綱 案例介紹 財務分析 小結 (1)台灣大學水源校區、長興街校區學生宿舍BOT案 (2)成功大學學生宿舍BOT案

3 國立臺灣大學長興街暨水源校區學生宿舍案 案件名稱 徵求民間機構參與興建營運國立臺灣大學長興街暨水源校區學生宿舍案 公共建設類別 文教設施
民間參與方式 BOT 興建期 民國 95年~ 97年 營運期 33 年 計畫規模 30億元 民間投資規模 民間機構名稱 太子建設開發股份有限公司 主辦機關(執行機關) 國立臺灣大學 案件位置 本案基地共有兩處，均位於台北市，分別為水源校區基地(中正區福和 段二小段267-2、267-9、285-2及部分267-28地號)，面積約為2.95公頃及長興街基地(大安區辛亥段五小段3地號部分土地)，面積約為0.95公頃，共約3.9公頃。

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5 國立成功大學校友會館及學生宿舍案 案件名稱 徵求民間機構參與興建營運成大校友會館及學生宿舍案 公共建設類別 文教設施 民間參與方式 BOT
興建期 民國 94年 ~ 96年 營運期 47年 計畫規模 9.3 億元 民間投資規模 民間機構名稱 太子建設開發股份有限公司 主辦機關(執行機關) 國立成功大學 案件位置 本案基地位於台南市勝利路與大學路口，共計提供校友會館辦公室及 ６０間以上之住宿房間，另有５５０間以上之學生宿舍以及附屬生活 服務設施，基地面積為１１,７１５平方公尺。 學生宿舍為地下３ 層，地上１4層校友會館為地下３層，地上１０層 。

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7 國立聯合大學校學生宿舍案 案件名稱 徵求民間機構參與興建營運聯合大學八甲校區學生宿舍案 公共建設類別 文教設施 民間參與方式 BOT
興建日期 民國 95 ~ 97年 營運期 38 年 計畫規模 4.4億元 民間投資規模 民間機構名稱 富台工程股份有限公司 主辦機關(執行機關) 國立聯合大學 案件位置 本案位於苗栗居市與西湖鄉交界處，苗栗市南勢坑段上南勢坑小段402地號等90筆土地，用地面積計56,1707公頃，宿舍區空間需求規劃為22,740平方公尺（學生宿舍空間需求為12,000平方公尺）。

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9 基本假設與參數 台大案 成大案 聯大案 特許年 35年 (民國95~130年) 50年 (民國94~144年)
40年 (民國95~135年) 興建期 2年 (民國95年~97年) 3年 (民國94~96年) 2年 (民國95~97年) 營運期 33年 (民國97年~130年) 47年 (民國97~144年) 38年 (民國098~135年) 現值基期 93.1.1 94.1.1 95.1.1 股東出資比 41.16% 30% 銀行出資比 58.84% 70% 貸款利率 5% 4.5% 寬限期 3年 4年 2年 償還期 12年 11年 15年 折現率 5.6% 5.10% 6.50% 通貨膨脹率 1.5% 1.8% 年薪資成長率 2% 租金調整率 營利事業所得稅 25% (五年免稅) 營業稅

10 基本假設與參數 基本假設與參數 理財活動 折舊規劃 (1)興建期較短：2~3年。 (2)營運期較長：30~50年不等。
(3)營運期間五年免營利事業所得稅(促參法第36條)。 理財活動 (1)出資比(自有資金：融資借貸)常為3 :7，最多到4 : 6。 (2)償還期：10~20年。寬限期：2~3年。 (3)折現率：4.331%~8.6334%，一般常用5%上下。 折舊規劃 採用直線折舊法，其中實體資產包含建物結構體工程、 機電設備工程及室內裝修工程，使用年限分別為50年、 15年及12年。 由前一張所整理出來的表格，我們可以發現。學生宿舍的基本假設及參數大概有下列幾種趨勢。 (1)興建期較短：因為建案較為簡單，大都約為2~3年。 (2)營運期較長：營運期限不一定，30~50年不等。 (3) 稅金優惠部分依據促參法第36條，營運期間可享五年免營利事業所得稅的優惠。 理財活動的部分呢。 (1)出資比一般常為3 :7，最多到4 : 6。 (2)償還期：10~20年。寬限期：2~3年。寬限期是指只要償還利息，不必償還本金的期間。 (3)折現率：4%~8%，一般常用5%上下。學生宿舍折現率的部分是採用加權平均資金成本(Weighted Average Cost of Capital, WACC)計算而得。 折舊規劃的部分 採用直線折舊法，建物結構體工程使用年限50年、機電設備工程及室內裝修工程為15年及12年。

11 基本假設與參數 興建成本 營運成本 營運收入 (1)結構體工程 (2)機電工程 (3)裝修工程
(4)興建間接成本(管理費、規劃設計費、權利金、履約保證金、土地租金等。) 營運成本 稅金契稅、房屋稅、地價稅。 土地租金、回饋金、經營權利金、履約保證金、人事費 建物設備維護費、公共水、電及瓦斯費、保險費等。 營運收入 (1)租金 (2)附屬設施 (3)租金調整 再來興建成本的部分包含 (1)結構體工程 (2)機電工程 (3)裝修工程 (4)興建間接成本(管理費、規劃設計費、權利金、履約保證金、土地租金等。) 營運成本的部分 稅金契稅、房屋稅、地價稅。 土地租金、回饋金、經營權利金、履約保證金、人事費 建物設備維護費、公共水、電及瓦斯費、保險費等。 營運收入 (1)宿舍本體的租金 (2)附屬設施所帶來的收入 (3)以及每年宿舍租金調整 以上這些基本假設及參數，再設定時需要合理及周詳，每一個因子都會影響計畫的可行性結果。

12 資金來源 興建期 營運期 自有資金 融資借貸 台大案 41.16% 58.84% 成大案 30% 70% 聯大案
興建成本：由股東及銀行融資借款出資。 興建期利息：由股東出資。 營運期 營運成本：由股東出資。 營運期利息、本金：由股東償還。 營運期各項稅金：由股東出資。 租金及其他收入：為股東所有。 學生宿舍BOT案的資金來源大都由股東自有資金以及融資借貸。常為3:7。 興建及營運其所用到的利息成本，等雜項費用皆由股東來出資。

13 學生宿舍財務特性分析 未折現前分年現金流量圖 台灣大學學生宿舍 成功大學學生宿舍 聯合大學八甲校區學生宿舍 (點一下黃色框框跑出來)
這個部分為興建期，在這個期間支出非常大量資金。 (點一下黃色框框消失) (點一下紅色圈圈跑出來) 在台大案及成大案的部分現金流量表為突出的部分，是因為寬限期大於興建期。 則使得在營運期第一年的時候，現金流量較高。 聯大案因為寬限期等於興建期，則沒有這個現象發生。 (點一下紅色圈圈消失) (點一下綠色框框跑出來) 這段期間為免繳納營利事業所得稅的期間， 與後面這段比起來， (點一下藍色框框跑出來) 可以明顯的看出，免納營利事業所得稅這段期間，現金流量有明顯的增加。 代表免納營利事業所得稅是一項非常有利的優惠。 (點一下綠色、藍色框框消失) (點一下橘色圈圈跑出來) 各位看到台大案及聯大案的部分 這些尖尖的部分是因為設備有使用年限，當年需支出設備更新汰換費用。 使得當年需支出費用，使得現金流量降低，甚至在聯大案的部分，現金流量甚至為負。 而成大案的現金流量會如此流暢是因為，他已經事先將設備更新汰換費用攤提在每一年，每年存一筆費用起來。

14 財務評估指標 整體 NPV IRR PB DPB 股東 ROAmin AROA ROEmin AROE PI 銀行 DSCRmin
內容 整體 NPV 淨現值 IRR 內部投資報酬率 PB 回收年期 DPB 折現後之回收年期 股東 ROAmin 資產報酬率-營運期間之最小值 AROA 平均資產報酬率 ROEmin 股東權益報酬率-營運期間之最小值 AROE 平均股東權益報酬率 PI 獲利指數 銀行 DSCRmin 償債比率-償還期間之最小值 ADSCR 平均償債比率 TIEmin 利息保障倍數-償還期間之最小值 ATIE 平均利息保障倍數 政府 SLR 自償率 各位目前所看到的這張表格，是分析財務所要關心的指標，我們將它分為4個部分，整體、股東、銀行、政府。

15 財務評估指標結果 5.6% 5.10% 6.50% 整體 12.6078% 11 16 股東 2.0% 8.9% 5.5% 24.0%
台大案 整體 NPV $1,286,332,055 IRR % PB 11 DPB 16 股東 ROAmin 2.0% AROA 8.9% ROEmin 5.5% AROE 24.0% PI 225% 銀行 DSCRmin 1.5004 ADSCR 1.973 TIEmin 3.845 ATIE 9.963 政府 SLR 179% 成大案 $742,344,968 14.878% 13 16 1.85% 11.12% 5.47% 32.97% 138% 1.38 1.52 3.61 10.69 256% 聯大案 $30,418,559 7.381% 21 34 0.437% 5.273% 6.314% 17.943% 121% 0.7667 1.1490 1.1320 3.5732 119% 折現率 5.6% 5.10% 6.50% 這張表格是三個案例所計算出來的財務評估指標結果。 NPV(淨現值)的部分皆都大於零，代表可以獲得預期的利潤。 (按一下橘色框框跑出跑出) IRR(內部投資報酬率)的部分皆都大於計畫的折現率，代表計畫可行。 (按一下橘色框框消失) PB(回收年限的部分)及DPB(折現後回收年限)僅有聯大案是回收年限比較長的。 股東所關心的焦點部分 ROA(資產報酬率)為及ROE(股東報酬率)是總資產及股東所投入的資金所帶來的投資報酬率。 及獲利指數(PI)皆都大於1，代表計畫是可行的。 銀行所關心的指標 DSCR(償債比率) 是在評量計畫案本身所產生的淨收入，是否可以償付當期所需支付的本利和。 我們可以看到這個部分(紅色字那邊)，償債比例最小值是小於1的。是因為聯大案那年有支出設備汰換費， 所以才會使得當年的償債比率小於1。 而TIE(利息保障倍數) 是在評量計畫案本身所產生的淨收入，是否可以償付當期所需支付的利息。 我們所分析的結果，皆都大於1，代表此計畫所產生的淨收入，可以償付當期所需支付的利息。 最後是政府所關心的SLR(自償率)的部分，政府可以藉由此比率，來了解此計畫案的淨收入是否有能力支付 興建期所投入的成本。這三個學生宿舍案，皆都大於1，代表此三案都具備自償能力，及為不需政府介入出資。

16 小結 (1)興建期支出大量資金。 (2)營運期初期的利潤較不穩定，且需償還利息、營利事業所得稅
(3)償還期中遇需支出重置費時，則會使利潤降得更低，甚至為負 (4)在償還期過後，利潤暴增，造成一個極不平衡的現象。 (5)學生宿舍BOT案，回收期較長，回收年限約在15到25年不等