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2016台中市不動產高峰論壇 房地合一稅與房市政策 德明財經科技大學 花敬群
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房地合一稅的影響
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房地合一稅影響 2016.1起取得房產者適用，按獲利課稅。
2014與2015年取得在2016.1起2年內出售，適用新制 稅率，超過2年用舊制。其餘無直接相關。 奢侈稅2016.1退場是最主要影響，短期交易解套。 奢侈稅解套，短期投資客競相出籠，賣壓加重。 沒有人因為新稅而需要提早或延後買賣。 未來建商或企業售房地按實際獲利課稅。 新稅制實質稅率未必較舊制重。 預期心理是較不確定的現象，市場本質回歸基本面。
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潛在制度衝突1---新制較貴嗎? 雙軌制，且不得選擇。 新制度是以實際獲利為稅基，稅率20%、15%。
舊制可採實際獲利計算稅基，也可依據房屋評定現值 乘上「財產交易所得標準」(例如台北市豪宅為48%)， 且累計納入綜合所得稅課徵。 交易有利得時，納稅義務人會比較採取新制與舊制的 稅額。 是否新制的應納稅額一定比舊制高? 明後年的5月，會不會有人吵著要適用新制?
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新制與舊制哪個稅較重? 舊制 新制 虧損 依據房屋交易所得徵收率仍應納稅 無需納稅 企業10年盈虧互抵 小賺 同上計算獲利納入綜所稅結算申報
綜合所得淨額117萬元以下較有利 一般稅率20% 大賺 綜合所得淨額235萬元以上較不利
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潛在制度衝突2---虧損要納稅嗎? 交易出現虧損時，依新制是免納所得稅。 但依舊制，特別是未採實際獲利計算者，仍須繳納設 算後之所得稅。
土地增值稅並未採實際獲利課徵的方式，而是以政府 發布的公告土地現值計算稅負，且公告現值呈現一路 調升趨勢。 交易發生虧損者，在現制下仍須繳納土地增值稅，但 無需繳交不動產交易所得稅。 在一項交易行為中，不同稅制對交易利得將出現完全 相反的認定結果，衝突將因此而生。
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潛在制度衝突3---土增稅與所得稅? 若一間房屋原取得成本1000萬，以1500萬賣出，獲利 500萬為總稅基。
若買入年與賣出年的公告土地現值差額為200萬，這部 分課徵土地增值稅，剩下300萬(亦即500萬-200萬)則 為不動產所得稅的稅基。 地方政府會想，為何要留稅基給中央課稅，不如調高 公告現值，多留稅基給自己課稅。 這狀況一旦發生，若再加上新舊制度必須逐漸整併的 調整，土增稅制度與公告土地現值長期估價不合理的 問題將陸續浮上檯面。
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房地合一稅之後的演變1 實價課稅是對的，但可能做錯。 各縣市公告現值是否會較大幅度調高? 公告現值調升對105與108年公告地價影響?
在苗栗希臘化議題下，公告地價是否會大幅調升， 並改為按年調整? 各縣市是否會全面重新制訂房屋評定現值?
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房地合一稅之後的演變2 不動產稅制全面改革是難以避免的 雙軌制的房地合一稅終將產生衝突。 房地合一稅與土增稅的衝突不可免。
房屋與土地稅基向實價靠近是趨勢。 台北市房屋稅調過頭問題終將面對。 若稅制不調整將可能出現全面加稅。
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全面稅改應有的方向 以「實價課稅」、「自用輕稅」與「合理漸進」三項 基本原則，搭配不動產稅制改革會議結論，逐步推動 不動產稅制全面改革。
召開全國不動產稅制全面改革會議，討論重點包含： 不動產稅制改革原則與方向 不動產稅基評定方式與認定原則 不動產交易所得稅與土地增值稅融合整併議題 地價稅與房屋稅改革方向 自用住宅財產稅輕稅原則與方式 不動產稅制與落實地方自治配套機制 不動產稅制改革進程與配套方案
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房市政策
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住宅政策 台北市與桃園市會積極興辦社會住宅。 民進黨對社宅的政策： 土地撥用、中央補助、低利融資 民進黨對社宅的輔助措施：
修改住宅法、推動租屋專法、容積獎勵 民進黨可能再強化制度： 實價登錄、都更條例
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房地產產業政策 社會住宅 租屋市場 都市更新 物業管理 救救可能失業的房地產專業者與從業人員 銀行資金要有穩定且具規模的去處
建築開發業該不該逐漸轉為建築服務業 要如何蓋房子來創造經濟而不危害市場
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供需數量探討
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使照/建照=0.98
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新推個案市場VS.中古市場 新屋比重即將反轉?
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新推個案市場VS.中古市場 新屋與中古屋誰將主導價格走勢?
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新推個案市場VS.中古市場 哪裡的新屋建量會衰退較多?
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買賣移轉件數1
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超額交易量趨勢(2014Q3為基礎)
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買賣移轉件數2
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超額交易量趨勢(2014Q3為基礎)
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買賣移轉件數3
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超額交易量趨勢(2014Q3為基礎)
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累積泡沫壓力(A) 近三年漲幅(B) 新建數量賣壓(C)
台北 新北 桃園 新竹縣 新竹市 台中市 台南市 高雄市 2015Q2貸款負擔率(%) 67.34 54.16 33.03 34.89 31.33 36.92 28.45 33.58 泡沫程度(%) 55.45 44.61 9.17 14.02 4.25 18.74 -5.45 10.66 近三年漲幅(B) 2013Q4-2014Q4變動率 5.21 2.82 13.02 10.18 6.88 14.28 11.9 11.39 2012Q4-2014Q4變動率 21.65 15.78 37.32 22.19 16.42 31.68 28.1 32.54 2011Q4-2014Q4變動率 43.27 31.31 63.17 32.36 24.64 61.32 54.08 66.47 加權漲幅(%) 17.75 12.41 30.34 18.22 13.29 28.91 25.20 28.75 新建數量賣壓(C) 2012Q1-2014Q4建照戶數 17,659 66,003 56,193 14,285 9,757 39,789 30,815 38,943 2012Q1-2014Q4使照戶數 17,739 49,410 36,890 15,789 8,476 30,492 19,692 30,437 2012Q1-2014Q4交易量 110,090 210,204 142,334 36,903 31,984 149,391 64,854 122,195 賣壓比重(%) 32.15 54.91 65.40 81.49 57.01 47.05 77.88 56.78 加權分數 (等比例) 35.12 37.31 34.97 37.91 24.85 31.57 32.06 分數(A50%，B、C各25%) 43.53 41.81 29.07 32.78 19.95 29.48 22.72 27.35 分數(A、B各25%，C50%) 34.38 41.71 42.58 48.81 32.89 35.44 43.88 38.24
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結論 市場交易量萎縮趨勢，北部將逐漸趨緩，中南部還會略 為擴大。
價格修正才是市場後續主角，基本上已緩步調整為主。 但是，價格調的越慢，交易量回升也越慢。 房市有自己該走的的轉型正義。未來的政策是以創造市 場服務量為基調，以對GDP貢獻的角度，取代重視價格 漲跌的角度。 房市的明天在專業服務，不在價格漲跌。 短期免失志，一起找長期。
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