信荣说房|新一轮楼市调控衍生的相关法律问题

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1 信荣说房|新一轮楼市调控衍生的相关法律问题
——主讲：深圳律协房地产法律专业委员会副主任张茂荣 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话：

2 目 录 快速扫描2016年深圳楼市调控关键词 过往楼市政策审判意见与法官自由裁量权 提高评估价导致税费增加纠纷之处理
序言 快速扫描2016年深圳楼市调控关键词 一 过往楼市政策审判意见与法官自由裁量权 二 提高评估价导致税费增加纠纷之处理 三 禁首付贷、新限购导致合同无法履行买方是否有权解除合同？ 目 录 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 1 of 16

3 快 速 扫 描 楼 市 调 控 关 键 词 1改3 首付贷过桥贷 3改4 调控关键词 估价上调 杠杆 www.4000755618.com
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4 过往楼市政策审判意见 www.4000755618.com 3 of 16 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A
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5 最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）
最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号） 19条：对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。 对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。 20条：房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 4 of 16

6 最高人民法院第八次《全国法院民事商事审判工作会议纪要》征求意见稿
最高人民法院第八次《全国法院民事商事审判工作会议纪要》征求意见稿 关于贯彻落实房地产调控政策问题 第24条： 当事人约定以按揭贷款方式付款，买受人以政策变化导致不能办理按揭贷款为由，请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，应对买受人所持上述理由的真实性予以审查。 房屋买卖合同签订后，由于"限购"等政策实施导致当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，予以支持。 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 5 of 16

7 广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）
广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号） 关于房地产调控政策问题 11条：商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 6 of 16

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9 深圳法官自由裁量权 www.4000755618.com 8 of 16 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A
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10 1、（2011）深中法民五终字第565案PK1726案（公示判决329份）
1、（2011）深中法民五终字第565案PK1726案（公示判决329份） （首付增加可否解约，按揭不足补齐约定是否有效？） 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 9 of 16

11 （业主实收，是否负申请减免个税、营业税义务？）
2、（2015）深中法房终字第1737案PK2355案 （业主实收，是否负申请减免个税、营业税义务？） 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 10 of 16

12 3、业主配偶异议如何认定配偶知情同意出售？
3、业主配偶异议如何认定配偶知情同意出售？ 1、买方举证，必须有直接证明（福法、罗法）； 2、推定知情（宝法）； 3、表见代理，无需买方举证（南法）。 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 11 of 16

13 提高评估价导致税费增加纠纷之处理 www.4000755618.com 12 of 16 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A
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14 估价政策简介 （最近3年调整时间分别是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日，频率约为一年一次、此次时隔半年，幅度普遍50%以上，个别楼盘超过100%，有豪宅交易税费达数百万之巨 ） 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 13 of 16

15 区分签约时间、有无约定承担及是否业主实收等情况区别处理
区分签约时间、有无约定承担及是否业主实收等情况区别处理 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 14 of 16

16 禁首付贷、新限购导致合同无法履行买方是否有权解除合同？
禁首付贷、新限购导致合同无法履行买方是否有权解除合同？ 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 15 of 16

17 因首付贷被拒绝贷款导致合同无法履行的，买方构成根本违约，无权要求解除合同
银行严查首付款的现状 因首付贷被拒绝贷款导致合同无法履行的，买方构成根本违约，无权要求解除合同 因1改3限购导致合同无法履行的（区分是否有转账凭证，有的需在6月24日前登记过户） 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A 电话： 16 of 16

18 感谢欣赏，期待合作！🤗🤗🤗 张茂荣律师个人电话/微信： 13510208605 地址：深圳市福田区红荔西路第壹世界广场B座20A
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