1 1 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 王 進 祥中華民國地政士公會全聯會 理事長台灣法治促進會 副理事長 現代地政雜誌社 社長 遠現不動產估價師事務所 所 長 中華民國消基會房屋委員會 委員 中國文化大學土地資源學系 兼任講師

2 大 綱 一、 地 政 士 之 沿 革 二、 台 灣 土 地 登 記 制 度 沿 革 三、 原 土 地 代 書 制 度 之 盲 點 四、 相 關 專 業 人 士 之 管 理 法 規 五、 地 政 士 法 之 立 法 六、 政 士 業 之 過 去 與 現 在 七、 台 灣 地 區 之 登 記 案 件 量 八、 歷 年 地 政 士 國 家 考 試 統 計 九、 地 政 士 執 業 十、 地 政 士 業 務 範 圍 十一、 地 政 士 業 務 責 任 十二、 地 政 士 之 專 業 領 域 十三、 地 政 士 之 未 來 走 向 十四、 地 政 士 之 心 態 革 命 十五、 地 政 士 之 世 代 交 替

3 一、地 政 士 之 沿 革 （一）司 法 書 士（ 日 據 時 期 ） （二）代 書（人）（ 台 灣 光 復 後 ）（ 1945 年 年 ）： 1. 台灣省土地代書人管理規則 2. 領有代書執照者有 1,027 人 （三）土地登記專業代理人（ 1981 年 年 ）： 年 4 月 止，領有土地登記專業代理人證書者有 24,578 人 年 4 月 止，各縣市政府開業執照核發 15,833 人 （四）地 政 士（ 2002 年 4 月 24 日 施行 -- ） 年 12 月 止，領 有 地 政 士 證 書 （含 原土地登記專業代理人證書）者 有 25,698 人 年 12 月 止，各縣市政府 開業執照 核發 11,341 人

4 4 ( 五 ) 社 會 地 位： 地政士之過去 沿 革 （社會地位）（名稱） ? 90 年代～ 地 政 士 4 << 60 年代～ 80 年代之 土地登記專業代理人 3 < 40 年代 ~50 年代之 土 地 代 書 人 2 律師律師 ≒ 律師律師 ≒ 日據時期之 司 法 書 士 1 ?

5 5 ( 六 ) 地 政 士 人 數： 1 日據時期 之司法書士 近 1,000 人 2 40 年代 ～ 50 年代 之 土地代書 或 代書 約 1,027 人 3 60 年代 ～ 80 年代 之 土地登記專業代理人 約 24,578 人 4 90 年代 ～ 地政士 ( 登記助理 4,928 人 ) 證 照 25,698 人 開 業 11,341 人 加 入 公 會 10,755 人 地政士之過去 專 業 人 數 （未 加 入 公 會 586 人 ） （有證照未開業 14,357 人 ） ( )

6 二、台 灣 土 地 登 記 制 度 沿 革 （一） 清 光 緒 11 年 建 省 ( 西 元 1885 年、民 前 26 年 ) 1 2 年 設 清 賦 總 局 清 丈 土 地 發 給「丈 單」、「清 賦 驗 証」 ( 二） 1922 年 日 據 時 期，依 日 本 民 法 制 定 1. 台 灣 不 動 產 登 記 規 則 2. 土 地 登 錄 稅 規 則 3. 契 據 制

7 （三） 1945 年 台灣光復，回歸土地法 1. 德 國 權 利 登 記 制 ( 土 地 ) 2. 澳 洲 拖 倫 斯 制 ( 建 物 ) 3. 土 地 登 記 規 則 ( 1946 年 地 政 署 訂定發佈 ) ( 修正 10 次 - - 其中 修正 全文 3 次 ) 年 1 月 26 日 公布施行 信 託 法 年 7 月 19 日 公佈施行 信託業法 年 7 月 23 日 公布施行 不動產證券化條例

8 7. 兼 採 契 據 制 A 原 權 利 登 記 制 度 發 生 競 合 B 造 成 土 地 登 記 實 務 之 衝 擊 8. 地 政 機 關 創 設 第 二 類 * 登 記 簿 * A 信 託 專 簿 （公 示 對 抗 主義） B 土 地 登 記 簿 （登記生效要件主義）

9 三、原土地代書制度之盲點 ( 一 ) 業 不 歸 會，欠 缺 團 結 專 業 無 從 提 昇 ( 二 ) 求 知 慾 未 激 發 導 致 惡 性 競 爭 ( 三 ) 業 務 扭 曲、欠 缺 定 位 ( 四 ) 欠 缺 自 信 迷 信 關 係 ( 五 ) 忽 略 專 業 缺 乏 自 律

10 四、相 關 專 業 人 士 之 管 理 法 規 ( 一） 土 地 法 第 三十七 條 之 一 規 定（ 1975 年 -- ） （二） 土 地 登 記 專 業 代 理 人 管 理 辦 法 (1981 年 年 )( 已經廢止 ) （三） 地 政 士 法（ 2002 年 -- ） （四） 台灣地區 相 關 專 業 人 士 法 規 立 法 時 間： 1. 律 師 法（ ） 2. 律 師 職 前 訓 練 規 則（ ） 3. 會 計 師 法（ ） 4. 技 師 法（ ） 5. 建 築 師 法（ ） 6. 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例（ ） 7. 不 動 產 估 價 師 法（ ） 8. 地 政 士 法（ 公佈）（ 施行） （土地登記專業代理人管理辦法）（ ） ( 已廢止 )

11 資 料 來 源資 料 來 源 地 政 士 證 書 25,698 人 （男 15,162 人、女 10,536 人） 內 政 部 地 政 司 ( ) 開 業 11,341 人 ( 登記助理 :: 4,928 人 )( 43.5% ) 加 入 公 會 10,755 人 ( 簽證人 260 人 ) 、 地 政 士 公 會 全 聯 會 ( ) 不 動 產 經 紀 業 不 動 產 經 紀 業不 動 產 經 紀 業 5,114 家 內 政 部 地 政 司 ( ) 不 動 產 經 紀 人不 動 產 經 紀 人 5,220 人 ( 雙照 1975 人 )( 37.8 % ) 不動產經紀營業員 16,897 人 ( 雙照 341 人 )( 2.0 % ) 保 證 金 1,099,420,000 元 不 動 產 估 價 師 證 書 377 人 內 政 部 地 政 司 ( ) 開 業 209 人 律 師 證 書 8,931 人 法 務 部 開 業 ( 約 4,000 人 ) 7,419 人 ( 含不同法院之重複登錄 ) 律 師 公 會 全 聯 會 ( ) 建 築 師 （登 錄） 5,003 人 內 政 部 營 建 署 ( ) （開 業） 2,653 人 會 計 師 3,158 人 會 計 師 公 會 ( ) 大樓管理公司 489 家 內 政 部 營 建 署 ( ) 管理服務人員 認 可 人 數 16,341 人 （五）相 關 專 業 人 士：

12 五、地 政 士 法 之 立 法 ( 一 ) 行政院 版 「土地登記士法」 為 藍 圖 ( 二 ) 土地登記專業代理人公會 全國 聯合會 積極介入並提出「地政士法」草案 ( 三 ) 2001 年 10 月 4 日 經 立法院三讀通過 ( 四 ) 2001 年 10 月 24 日 公 佈 自 公 佈 後 六 個 月 ( 五 ) 2002 年 4 月 24 日 起 施 行

13 ( 公會別 ) 各縣市地政士公會會員人數總計： 10,755 人 資料來源：中華民國地政士公會全國聯合會 ( ) ( 六 ) 2002 年 以後因「業必歸會」，至 2006 年 12 月， 已 加入 直轄市 或 各縣市 地政士公會 者， 10,755 人 ，其中 台北市 地政士公會人數 最 多 近 2,000 人

14 ( 七 ) 地政士證書 男女 統計圖 ：

15 ( 八 ) 換照 與 教育訓練 之 提升專業素質： 1. 地政士 開業執照 有效期限 為 4 年 2. 4 年內 完成 專業訓練 30 個 小時 以上 或與 專業訓練 相當 之 證明 辦理換照 3. 屆期 未換照 者，重行 申領 開業執照

16 六、 地 政 士 業 之 過 去 與 現 在

17 （一） 地 政 士 業 之 經 營 現 況： 1. 個 體 戶（一般登記案件） (1) 獨 資 經 營 (2) 合 夥 經 營 (3) 依 附 仲 介 公 司 經 營 2. 聯 合 事 務 所（整批 或 新建 工地案件） (1) 二位以上 地政士合夥 經營 (2) 聯合 估價師、建築師、律師 合作經營 3. 不 動 產 顧問公司（節稅 規劃 與 信託登記） 4. 兼 營 仲 介 業 5. 兼 營 保 險 業 6. 兼 營 投 資 房 地 產

18 （二） 地政士業 之 內 憂 外 患： 內 憂外 患 1. 專 業 提 昇 未 普 及 2. 電 子 化 作 業 未 跟 進 3. 收費 競爭 普 遍 4. 欠缺 法定 業務 5. 案件 不 穩 定 6. 依 附 仲 介 7. 排斥 專 業 訓 練 仲 介仲 介 1. 仲 介 指 定 代 書 2. 仲介壟斷買賣、抵押業務 政 府政 府 1. 網路 報稅、繳稅、查欠 2. 地 政 士 便 利 通 3. 跨 所 收件、跨 所 審查 4. 政 府 機 關 連 線 5. 實 質 課 稅 補 稅 6. 網 路 登 記 （限制、設定、塗銷） 7. 全 面 電 子 化 作 業

19 S S 優勢 W 劣勢 O O 機會 T T 威脅 1. 人 多 勢 眾 2. 遍 佈 全 台 3. 公寓大廈專業 4. 轉 投 資 租 金 收 益 5. 地 緣 關 係 6. 規 劃 能 力 1. 專 業 提 昇 2. 社 會 地 位 3. 民 眾 信 賴 4. 收 費 偏 低 5. 未 團 結 6. 怨 天 尤 人 7. 缺 乏 自 信 1. 整 合 2. 信 託 3. 公 會 4. 複 合 式 5. 品 牌 6. 資 訊 網 路 兼 營 仲 介 7. 仲 介 高 專 8. 雙 代 書 9. 比 例 收 費 10. 物 業 經 營 管 理 11. 切 入 法 拍 市 場 12. 節 稅 規 劃 13. 有 限 合 夥 14. 行 政 救 濟 1. 案 件 量 2. 使 照 數 3. G D P 4. 網 路 化 5. 資 訊 化 6. 仲 介 7. 律 師 買 賣買 賣 1. 網 路 2. 地下 代書 3. 便 利 通 設 定設 定銀 行銀 行 規 劃規 劃 1. 會 計 師 2. 律 師 產 權產 權經 紀 人經 紀 人 （三） 地 政 士 業 之 S W O T 分 析：

20 七、 台灣地區 之 登記案件量

21 ( 一 ) 95 年度 台灣地區不動產登記 地區 原因

22 ( 二 ) 95 年度 台灣地區不動產登記 地區 原因

23 地區 原因 ( 三 ) 95 年度 台北市不動產登記

年買賣、贈與、繼承登記 暫估每位地政士 可收入市值 案 件 數案 件 數估 計 數估 計 數 每年每位地政士每年每位地政士 案 件 數案 件 數 買賣買賣 地 740,617 估 74 萬件 74 件 估 每 件 1 萬 元 74 萬 元 屋 450,167 贈與贈與 地 142,447 估 14 萬件 14 件 估 每 件 1 萬 元 14 萬 元 屋 29,323 繼承繼承 地 270,167 估 27 萬件 27 件 估 每 件 2 萬 元 54 萬 元 屋 32,737 合 計 115 萬件 115 件 142 萬 元 地政士之現在 登 記 案 件登 記 案 件 ( 四 ) 買 賣、贈 與、繼 承 登 記

25 台北市（ 94 年） 登 記 1,192,845 件 測 量 37,014 件 謄 本 3,354,669 件 地籍圖、平面圖 473,572 件 地價謄本 6,392 件 地政士之現在 登 記 案 件登 記 案 件 ( 五 ) 台北市（ 2005 年） 資料來源：台北市政府地政處

26 ( 六 ) 日本、台灣土地登記數比較 地政士之現在 登 記 案 件登 記 案 件 日 本 土 地司 法 書 士司 法 書 士 2 億筆 18,439 人 ( 法人 209 人 ) 台 灣 都 市 7,614,225 筆 非都市 6,677,588 筆 地政士 證照： 25,698 人 合計 14,291,813 筆公會： 10,755 人

27 八、歷年地政士國家考試統計 ( 一 ) 1991 年 開始考試，至今 已考 18 次 ( 二 ) 報名人數 年 每年，約 12,000~19,000 人 年 每年，約 4,000~8,000 人 ( 三 ) 到考率 60%~70% 之間 ( 四 ) 及格率 1. 最低 2.87 % 2. 最高 % ( 五 ) 總報名人數 150,713 人 ( 六 ) 及格人數 14,336 人 ( 至 2005 年 )

28 九、地政士執業 ( 一 ) 積極資格 → 國家 考試及格 → 申領 地政士證書 ( 二 ) 向 縣市政府 申請 開業登記 ( 三 ) 開業執照，有效期限 4 年 ( 四 ) 4 年內 應完成 30 小時以上 專業訓練 ( 五 ) 應設立 事務所 或 組聯合事務所，並以 一處 為限，不得 設立 分事務所

29 十、地政士業務範圍 ( 一 ) 不 動 產 登 記 ( 二 ) 不 動 產 測 量 ( 三 ) 不 動 產 稅 務 ( 四 ) 不動產有關公證、認證之申請 ( 五 ) 提 存 ( 六 ) 撰 擬 不 動 產 契 約 或 協 議 ( 七 ) 不 動 產 契 約 或 協 議 之 簽 證 ( 八 ) 其 他 與 地 政 業 務 有 關 事 項

30 十一、地政士業務責任 ( 一 ) 親 自 處 理 業 務 ( 二 ) 查 明 委 託 人 身 分 ( 三 ) 收 費 標 準 之 明 示 ( 四 ) 接 收 文 件 之 給 據 ( 五 ) 非 有 正 當 理 由，不 得 終 止 委 託 ( 六 ) 應 置 業 務 紀 錄 簿 ( 至少保存 15 年 ) ( 七 ) 違 反 規 定 之 負 賠 償 責 任 ( 八 ) 不 得 允 諾 他 人 借 牌 執 業 ( 九 ) 不得為業務範圍以外之宣傳性廣告 ( 十 ) 接 受 行 政 檢 查 ( 十一 ) 加 入 公 會，始 得 執 業

31 十二、地 政 士 之 專 業 領 域 A 產權報告與分析. B 契約保證. C 協同交屋 D 媒介裝潢. E 稅務規劃. F 財產管理. G 信託登記. H 住戶規約分析. I 管委會備查 J 房稅、地稅減免. k 土地值稅退稅. L 共有地處理 M 糾紛調處. N 繼承規劃 O 公共設施比重分析 P 所有權與使用權之釐清. Q 防患限制登記（查封、假扣押、假處分）. R 反設定

32 十三、地政士 之 未來走向 （一） 收 費 價 值 化 （品質提昇） （二） 收 費 比 例 化 （比例收費） （三） 競 爭 合 作 化 （雙代書） （四） 簡 單 複 雜 化 （創造專業） （五） 代 書 仲 介 化 （仲介高專 ）

33 （六） 其 他： 1. 獨 資 合 夥 化 （ 有 限 合 夥） 2. 資 訊 電 腦 化 （加 強 競 爭 力） 3. 學 習 多 元 化 （兼 營 或 轉 型） 4. 專 業 區 分 化 （區 隔 市 場） 5. 經 營 複 合 化 （建 構 通 路） 6. 事 務 所 店 面 化 （學 習 仲 介） 7. 社 區 發 展 化 （物 業 管 理） 8. 無 形 服 務 有 形 化 （創 造 被 利 用） 9. 有 形 服 務 價 值 化 （雙 照、三 照 同 步 服 務）

34 十四、地政士之心態革命 1. 市 場 永 遠 存 在，市 場 不 會 錯 2. 機 會 不 等 人，機 會 更 是 創 造 出 來 的 3. 掌 控 交 易 價 格 卻 無 所 用 4. 用 心 思 維，電 腦 化 跟 上 時 代 5. 有 能 力，也 需 要 能 努 力 6. 沒 有 不 景 氣，只 有 不 爭 氣

35 7. 無 所 不 能，有 所 不 為 8. 沒 有 不 可 能，只 怕 不 行 銷 9. 勇 於 提 升 收 費 標 準 10. 不 要 怕 繳 稅 11. 披 袍 上 地 政 所、稅 捐 機 關 12. 專 業 競 爭 ≠ 價 格 競 爭，價值 ≠ 價格 13. 自 己 的 價 值，自 己 創 造 14. 自 己 的 未 來，自 己 把 握

36 十五、地政士之世代交替 1. 聯 合、結 盟 2. 產 權 分 析 報 告 3. 主 動 行 銷 4. 異 業 聯 盟 5. 網 路 取 代 馬 路 6. 投 資 理 財 與 稅 務 規 劃 7. 有 限 合 夥 8. 教 育 訓 練

,000 個 通 路 點 優 勢 10. 聯 合 事 務 所 或 法 人 化 之 企 業 經 營 11. 介 入 產 權 規 劃 信 託 管 理 節 稅 策 略 公 寓 大 廈 樓 管 轉 型 仲 介 都 市 更 新 容 積 移 轉 權 利 變 換

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39 謝 敬 請 指 教敬 請 指 教敬 請 指 教敬 請 指 教 敬 請 指 教