1 自主更新案例分享 = 以尚華仁愛為例 = 第一銀行 都更部 陳銅溪 經理

壹、回顧 - 仁愛尚華都更前狀況 2 該大樓於民國 70 年 10 月建築完成， RC 構造，為地下 1 層地上 12 層住商大樓。民國 88 年受 921 震災影響，被列為「紅單」建築物， 急需拆除重建。其基地面積 908 平方公尺 ( 坪 ) ，原有容積 5, 平方公尺 ( 約 1,794 坪 ) 。 嗣該大樓住戶決議自組更新會辦理改建，但重建資金 ( 共同負擔 ) 達 84,350 萬元 ( 包括工程費用 69,790 萬元；都更規劃費 700 萬元、 銷售費用 3,690 萬元、管理費用 1,410 萬元、其他費用 4,500 萬元、 貸款利息 4,200 萬元、稅捐 60 萬元 ) ，另尚有 13 家金融機構貸款 餘額合計 11,284 萬元，總計所需資金 9 億 5,634 萬元。 當時囿於金融機構一般辦理土建融 ( 含都更 ) 一向以比例原則 ( 即 多少成數 ) 承作，但資金不足部分，絕大部分住戶無力負擔；另 土地雖設定抵押，但住戶要求互不連帶保證，而各住戶依比例 設定，並非金融機構作業常態，致都更事業計劃雖經核定，仍 無法進行拆除重建。

貳、改建住戶與銀行面臨的難題 3 住戶要求達成分回原室內面積為目標。再者，該大樓住戶絕大部 分僅擁有一戶，財力亦普遍不佳，改建期間又須另外自費租屋， 自籌一部分資金有困難。因此住戶面臨三大難題： 1. 分配問題 ( 要 求分回原室內面積，即所謂「一坪換一坪」 )2. 資金問題 ( 住戶欲 零出資，全額融資 ) 。 3. 互不連帶保證 ( 個別資力有限，要求整體 考量 ) 。 依中華民國銀行商業同業全國聯合會會員授信準則，銀行評估借 款人信用的五項原則 (5P) ： 1. 借款人 (people) 、 2. 資金用途 (purpose) 、 3. 還款來源 (payment) 、 4. 債權保障 (Protection) 、 5. 授信展望 (perspective) 。本案銀行面臨四個問題： 1. 借款人信用、 資力不一。 2. 借款人大部分年歲已高，無收入或收入少且不穩定， 還款來源有疑慮。 3. 雖有抵押，但係以每人持分額設定，相對不 完整，純土地鑑估值亦有不足，債權保障欠佳。 4. 借款人欠缺都 更營建經驗，過程充滿風險，萬一營造廠倒閉，恐形成爛尾樓， 授信展望不佳。

參、銀行新作法新突破： 4 一、以債權保障倍數為主軸作評估。 二、以都更 ( 重建 ) 後房地產價值為估價基礎。 三、產權、資金均信託管理，確保債權安全與完整。 四、住戶依個別權利價值比例，個別借款，各自抵押設定，惟住戶與都 更會為共同借款人。 五、組成都更團隊，一條龍服務，無縫接軌。 六、建立續建機制，確保建案能順利完成，債權回收。 七、協助訂定發包底價，投標廠商資格與條件，避免流於價格標和不良 廠商投標。 八、工程監工及查核，確保工程品質。

肆、成果 5 一、以自主更新方式辦理，達成一坪換一坪目標 (52 坪 ->76 坪 ) 。 二、以更新後 ( 未來 ) 價值為融資評估基礎，達成全額貸款，住戶零負擔。 三、合理發包，減輕營造成本負擔。 四、住戶互不負連帶保證責任，消除住戶疑慮與負擔。

伍、檢討 - 成功的關鍵 6 一、立地條件佳，房價高。 二、容積率高，都更獎勵值高。 三、住戶差異性不大。 四、分配透明公平，且原層原址，無補找與抽籤決定問題。 五、都更會理監事共識度高，任勞任怨；住戶團結，鼎力支持。 六、尊重專業，團隊通力合作。

陸、 展望 7 一、沿用至條件較差地區。 二、採取多元化條件設計。

不動產信託 8 第一銀行 都更部 陳銅溪 經理

一、何謂信託？ 所謂『信託』，係指委託人將財產權移轉或為其他處分，使 受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理 或處分信託財產之關係。（信託法第一條） 財產權，必須是可依金錢計算價值之權利始可。舉凡民法所 規定的各種物權、債權以及專利權、商標權、著作權或其他 無實體財產權，乃至於礦業權、漁業權等，均可成為信託標 的物。 信託本旨：委託人意欲實現之信託目的。 9

一、何謂信託？ 管理、處分權僅為所有權之「權能」，並非財產權本身，變 更起造人為受託人依建造法規所為之行政行為，不具財產價 值（法務部 94 年 5 月 12 日法律字第 號函）。 另建造執照係建築物申請新建、增建、改建及修建之許可處 分，為對於建築法規中對人民財產權行使自由所作一般性禁 止規定之個別解除，乃附隨於土地或建築物之所有權或其他 財產權而存在，並不具獨立之財產價值，從而該建造執照並 非有價證券，自不得作為信託標的（法務部 94 年 3 月 8 日法律 決字第 號函。） 10

二、信託之種類 信託業經營之業務項目如下： （一）金錢之信託。 （二）金錢債權及其擔保物權之信託。 （三）有價證券之信託。 （四）動產之信託。 （五）不動產之信託。 11

二、信託之種類 （六）租賃權之信託。 （七）地上權之信託。 （八）專利權之信託。 （九）著作權之信託。 （十）其他財產權之信託。 12

（信託業法第十六條） 「營業信託」與「非營業信託」係以受託人是否為「信託業」為 定；所稱「信託業」，依「信託業法」，包括「經主管機關許可 ，以經營信託為業之機構」及「經主管機關許可兼營信託業務之 銀行」（信託業法第二條、第三條參照）。建築經理公司為非以 經營信託為業之公司，其受託管理、處分信託財產，難謂「營業 信託」（法務部 89 年 8 月 29 日法律字第 號函）。 13 二、信託之種類

三、何謂不動產？ 稱不動產者，謂土地及其定著物。 （民法第六十六條） 四、不動產信託 係指信託財產為不動產 - 土地或其定著物。 14

（一）獨立性：係指信託財產獨立於委託人、受託人或受益人 的財產而存在，為委託人、受託人和受益人的債權人追及範圍 之外。（信託法第十一～十四條） （二）同一性：係指信託財產管理、處分或其他原因所得的財 產，均屬於信託財產。（信託法第九條第二項） （三）追及性：係指受託人違反信託本旨處分信託財產時，受 益人對信託財產有追及性。（信託法第十八條） 15 五、信託財產之特性

六、不動產信託之業務分類 （一）不動產管理：係指委託人將所持有不動產信託予受託人 經營、管理、運用，再由受託人將所得收益交給受益人 之信託方式。 （二）不動產處分：係指委託人將所持有不動產信託予受託人 ，由受託人負責於適當價格條件適時出售，使該不動產 交易較安全並獲得較佳之處分收益。 （三）不動產開發。 （四）其他（如租售混合以及先租後售等） 16

七、開發型不動產信託 為不動產開發 — 一般合建案、海砂屋及幅射屋 等受災戶改建案、老舊房屋自行改建案、捷運 聯合開發案、都市更新案，而辦理之信託。依 內政部規定，指由地主及建商將建案土地及興 建資金信託予銀行執行履約管理，興建資金依 工程進度專款專用。 17

八、不動產信託範圍 （一）產權 - 土地、原有建物及興建中建物。 （二）資金 ( 銀行融資款項，建商自有資金， 買方所繳預售價金 )- 專款專用 ( 僅得支付該案 有關完成興建開發，管理銷售及處理信託事 務所需之一切支出，不得供作其他用途。 ) 。 18

九、不動產信託之效益 ( 好處 ) 依信託法第十二條第一項前段規定：「對信託財產不得強制 執行」，因此如將信託機制運用到不動產開發案上，就能有 效的做到風險隔離，也就是建立起防火牆，這是信託的一項 主要功能。而不動產信託具有以下效益： （一）土地辦理信託，使產權、事權單純化，避免所有權人眾多 ，意見紛歧及外在因素（繼承、債信、欠稅．．．．）干擾。 （二）建照辦理起造人名義變更，使關係人單純化，工程進行順 利，日後房屋產權登記容易掌握。 19

九、不動產信託之效益 ( 好處 ) （三）營建資金及其他資金（如自籌款、銷售款）由受託銀行 專戶控管，專款專用，避免建商惡意挪用，以案養案或捲款潛 逃引發更大風險。 （四）建商財務出問題或工程延宕時，可啟動續建機制，使未 完工程繼續施作，順利完工。 （五）受託銀行以信用機構身分居中分配，立場公正，避免不 必要爭端。 20

（六）銀行辦理土建融，抵押品更有保障，還款來源較確切， 降低融資風險。 （七）建融直接撥給承攬廠商，避免工程紛爭及法定抵押權問題。 （八）購屋者得到較佳保障，提高購買意願，銷售率較佳，還款來 源相對無問題。 因此，土建融如何搭配信託機制，將對建商、地主、購屋者、承攬 廠商、融資銀行均有正面效益，可創造多贏效果。 21 九、不動產信託之效益 ( 好處 )

十、預售屋履約保證機制類型 ( 依內政部 99/8/16 內授中辦地字第 號函所訂「預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，建商辦理預 售時應選擇五種履約保證機制之一種，並載明於預售買賣契 約內，以保障買方權益。 ) （一）不動產開發信託 （二）價金返還之保證 （三）價金信託 （四）同業連帶擔保 （五）公會連帶保證 22

不動產信託契約書架構 緣起（簽約原因） 第一條 信託契約當事人及關係人 第二條 信託目的及管理事項 第三條 信託財產 第四條 信託期間 第五條 信託專戶資金 23

第六條 信託財產管理及運用方法 第七條 各項費用之負擔及其支付方法 第八條 建築工程之設計、施工及驗收 第九條 受託人責任及聲明事項 第十條 委託人之責任 24 不動產信託契約書架構

第十一條 信託收益計算、分配之時期及方法 第十二條 受託人之報酬標準、種類、計算方 式、支付時期及方法 第十三條 信託契約之變更 第十四條 續建事宜 第十五條 信託契約之解除與修正 25 不動產信託契約書架構

第十六條 信託關係消滅時，信託財產之歸屬 及支付方式 第十七條 廣告之限制 第十八條 指示與通知 第十九條 受益權轉讓之限制 第二十條 準據法 26 不動產信託契約書架構

第二十一條 管轄法院 第二十二條 未盡事宜 第二十三條 附件之效力 第二十四條 留存印鑑或簽章樣式 第二十五條 契約分存及簽署 第二十六條 條款標題 27 不動產信託契約書架構