貸款規劃 蕭世斌 Oct 19, 2010 蕭世斌 Oct 19, 2010

2 課程規劃 通用貸款公式 本金均分法 本息均分法 多段式貸款 寬限期 提早還款 雙週繳 抵利型房貸 理財型房貸 指數型房貸 信用卡貸款 如何計算年利率 總費用年百分率 多段式貸款之等值利率 轉貸比較 零利率分期付款 案例分析

3 通用貸款公式 pmt1 pmt2 pmt3 pmt4 pmt5 pmt6 P P = pmt1 (1+r) 1 + pmt2 (1+r) 2 + pmt3 (1+r) 3 + pmt4 (1+r) 4 + pmt5 (1+r) 5 + pmt6 (1+r) 6 每期現金流量之現值總和 = 貸款金額 每一期之現值 代表該期還款 金額 第三期還 款金額

4 實際範例 現值就是還本金的金額 現值的加總就是貸款金額 現值就是還本金的金額 現值的加總就是貸款金額 國泰世華 試算網站

5 本金平均攤還 利息 貸款本金 償還本金 每期償還本金固定，利息變動 償還本金 = 貸款金額 / 期數 利息 = 貸款餘額 * 每期利率 每期償還本金固定，利息變動 償還本金 = 貸款金額 / 期數 利息 = 貸款餘額 * 每期利率 利息 本金

6 本金平均攤還 Excel 範例

7 本金平均攤還優缺點 優點 – 每月繳款金額逐漸減少，感覺負擔較少 – 開始本金繳較多，總利息數較少 缺點 – 每月繳款不固定，不符合一般收入習慣

8 本息平均攤還 貸款本金 每期繳款金額固定，本金、利息均變動 償還本金 = 每期繳款 – 當期利息 利息 = 貸款餘額 * 每期利率 每期繳款金額固定，本金、利息均變動 償還本金 = 每期繳款 – 當期利息 利息 = 貸款餘額 * 每期利率 利息 本金 每期繳款固定 利息逐期減低

9 固定利率：月繳款公式 PV = pmt*( 1 (1+r) (1+r) (1+r) (1+r) (1+r) (1+r) 6 ) =PMT(rate, nper, PV) pmt PV

10 本息平均攤還 Excel 範例

11 本息平均攤還優缺點 優點 – 每月繳款金額固定，預算控制 – 隨著本金愈還愈多，利息逐期減少 缺點 – 利息較本金平均攤還多一點

12 利率調整如何處理 若下個月調整利率 1) 結算當月貸款餘額及未繳期數 2) 重新計算每月繳款金額 =PMT( 新利率, 剩餘期數, 貸款餘額 )

13 貸款 100 萬，利率 6% ，期限 20 年，到了 60 期時，貸款餘額為 848,996 ，若第 61 期 開始調整利率為 5% ， 61 期以後每期之本 息金額為多少？ 61 期 ~240 期，還有 180 期未繳，貸款餘 額為 848,996 。所以新的月付款： =PMT(5%/12,180,848996) =6,714

14 利率調整：扣款日和利率生效日不同 扣款日 (7/20) 新利率 生效日 (7/14) 前月扣款日 (6/20) 舊利率 6% (24 日 ) 新利率 5% (6 日 ) 6月6月 7月7月 8月8月 總日數 (30 日 ) 6 月份利息 = (848996)*((6%/12)*24/30+(5%/12)*6/30) = 4,103.5

15 提早還款如何處理 當月結算貸款餘額及未繳期數 重新計算未來本息金額 – 每期本息金額不變，但是縮短期數 – 期數不變，減少每期本息金額 =NPER( 月利率, - 月付款, 貸款餘額 ) =PMT( 月利率, 剩餘期數, 貸款餘額 )

16 提早還款範例一 貸款 100 萬，利率 6% ，期限 20 年，到了 60 期 時，貸款餘額為 848,996 ， 60 期提早還款 20 萬 元，若期數不變， 61 期以後每期之本息金額為 多少？ 61 期 ~240 期，還有 180 期未繳，貸款餘額為 (848, ,000) 。所以新的月付款： =PMT(6%/12, 180, ) =-5, 期 ~240 期，還有 180 期未繳，貸款餘額為 (848, ,000) 。所以新的月付款： =PMT(6%/12, 180, ) =-5,477

17 提早還款範例二 貸款 100 萬、利率 6% 、期限 20 年，到了 60 期 時，貸款餘額為 848,996 ， 60 期提早還款 20 萬 元，若每期本息不變 7,164.3 ，多久可以還清貸 款？ 60 期末貸款餘額為 648,996 ，還清期數： = NPER(6%/12, , ) = 期末貸款餘額為 648,996 ，還清期數： = NPER(6%/12, , ) =120.9

18 指數型房貸 每季或每月調整一次利率 – 利率通常以『定存指數 (I) 』加碼 – 利率隨著定存指數而變動 定存指數通常是前十大銀行之一年期定存利率 – 例如 (I+0.75%) 若定存指數為 0.88% ，利率 = 0.88%+0.75% = 1.63% 銀行及消費者自行承擔利率風險 – 現在利率往下，消費者喜歡指數房貸 – 當利率反轉時，銀行就很喜歡指數型房貸 看起來公平之交易 – 銀行功能不是應該解決利率風險嗎

19 多段式利率 % 1% 適用期間利率 1~6 月固定 1.68% 7~24 月 I+1.10 % ( 目前 1.9 %) 25~240 月 I+1.20 % ( 目前 2.0 %) 通常這是銀行行銷手法，讓你誤以 為利率很低，其實只優惠一點點

20 如何製作多段式利率攤還表

21 抵利型貸款 活儲可以抵用貸款利息 – 開立房貸抵利活儲帳戶 – 實質貸款金額 = 上月貸款餘額 – 活儲金額 – 每日計息：實質貸款金額 *( 年利率 /365) – 當月利息 = 每日利息之加總 每月結算一次 – 當月利息愈少，本金還愈多 ( 提前還款效果 ) – 每月結算『貸款餘額』及下月『本息合計』金額 利率會比一般房貸高 – 享有資金彈性，就得付出較高代價 活儲金額相當於還貸款

22 抵利型房貸試算表

23 抵利型房貸之所得稅考量 實際繳交利息 = 應繳利息 – 抵利利息 貸款利息支出 ( 可扣除額 ) 利息收入 (27 萬以內免稅 ) 貸款利息扣除額不會因為『抵利』而 消失，但是會多出利息收入

24 理財型房貸 已還本金部分轉成透支額度，隨時可動用

25 寬限期 寬限期間內：只繳利息，不繳本金 總繳利息較無寬限期多 寬限期間內：只繳利息，不繳本金 總繳利息較無寬限期多

26 雙週繳款 每兩週繳一次錢 – 把原來一個月要繳的金額分成兩份 提前繳清貸款是因為一年繳 13 個月 – 一年有 52 週，繳了 26 次，相當於繳了 13 個月 – 這也合理，如果加上年終獎金一個月 有效利率會略高於月繳 – 月繳：年複利 12 次 – 雙週繳：年複利 26 次

27 雙週繳總利息比較省 雙週繳利息較少是因為繳的時間變短了

28 貸款期數考慮 貸款期限愈長，利息繳納愈多 貸款期限愈長 ，每月繳款金額愈低 – 財務負擔輕 其他投資報酬率大於利率 – 貸款期間應該選擇愈長愈好 只會投資定存 – 貸款愈早還清愈有利

29 月繳金額與貸款期限 貸款 100 萬、利率 6%

30 如何比較房屋貸款

31 如何反推年利率 如果只知道貸款金額 20 萬、 24 期， 每月繳款 9,046 元，這樣年利率是多 少？ 一個 Excel 式子就解決了： =RATE(24, -9046, )*12 = 8.0% 一個 Excel 式子就解決了： =RATE(24, -9046, )*12 = 8.0%

32 利用目標搜尋及公式來找利率

33 利用現金流量之現值找利率

34 如何評估是否值得轉貸 貸款餘額 每期繳款 12 3 n 利率 5.0% 新貸款金額 每期繳款 12 3 n 利率 4.5% 轉貸新增費用 A B C B – C > A

35 評估轉貸範例 甲銀行之貸款還有 120 期繳清，目前貸款餘額 1,244,430 ，利率 5% ，每期繳款 ( 月 )13,199 乙銀行願意以 4.5% 利率承貸甲銀行之貸款，但 是開辦費總共 3 萬元整，請問轉貸划算嗎？ 甲銀行之貸款還有 120 期繳清，目前貸款餘額 1,244,430 ，利率 5% ，每期繳款 ( 月 )13,199 乙銀行願意以 4.5% 利率承貸甲銀行之貸款，但 是開辦費總共 3 萬元整，請問轉貸划算嗎？ 相同現金流量，乙銀行 4.5% 可貸款金額 =PV(4.5%/12,120,-13199) =1,273,563 扣除開辦費後 = = 1,243,562 不夠拿去還甲銀行，所以不值得轉貸 相同現金流量，乙銀行 4.5% 可貸款金額 =PV(4.5%/12,120,-13199) =1,273,563 扣除開辦費後 = = 1,243,562 不夠拿去還甲銀行，所以不值得轉貸

36 信用卡貸款 電話專員說： 我們借錢不用利息喔，本金每月平均攤還，每月只加 收貸款金額 0.25% 的手續費，也就是一年才 3% 。還 有撥款前會先扣除 3% 的帳務服務費，總共一年 6% 。 例如借 10 萬元，分兩年償還，每月須繳 4,417 元： 本金 =100000/24 = 4,167 手續費 =100000*0.25% = 250 撥款時又被扣了 3% 服務費，實拿 97,000 。 請問 ~~~ 這樣利率真的是 6% 嗎？ 電話專員說： 我們借錢不用利息喔，本金每月平均攤還，每月只加 收貸款金額 0.25% 的手續費，也就是一年才 3% 。還 有撥款前會先扣除 3% 的帳務服務費，總共一年 6% 。 例如借 10 萬元，分兩年償還，每月須繳 4,417 元： 本金 =100000/24 = 4,167 手續費 =100000*0.25% = 250 撥款時又被扣了 3% 服務費，實拿 97,000 。 請問 ~~~ 這樣利率真的是 6% 嗎？

37 信用卡貸款答案 這相當於借 97,000 ，分 24 期，每期償還 4,417 元 =RATE(24, -4417, 97000)*12 =8.68% 這相當於借 97,000 ，分 24 期，每期償還 4,417 元 =RATE(24, -4417, 97000)*12 =8.68%

38 費用與實際利率 銀行別 借款金額利率期數其他費用 A 銀行 100,0002.5%123,000 B 銀行 100,0003.5%120 要跟哪家銀行借錢較划算？

39 總費用年百分率 扣除費用後之實際利率

40 如何驗證 每月繳款相等 比較兩 邊條件 國泰世華銀行試算

41 期化利率 期別 利率 3.0%2.5%4.8%1.6%2.5% 相當於每期多少利率？

42 期化利率公式 FV = PV*(1+r1)*(1+r2)*(1+r3)*(1+r4)*(1+r5) r = ((1+r1)*(1+r2)*(1+r3)*(1+r4)*(1+r5)) 1/5 – 1 =((1+3.0%)*(1+2.5%)*(1+4.8%)*(1+1.6%)*(1+2.5%))^(1/5)-1 =RATE(5,0,-1,(1+3%)*(1+2.5%)*(1+4.8%)*(1+1.6%)*(1+2.5%)) = 2.87% FV = PV*(1 + r) n r = (FV/PV) 1/n – 1 或 RATE(n, 0, -PV, FV) 又稱為幾何平均利率

43 以 Excel 計算

44 銀行三段式貸款 適用期間利率 1~6 月 1.68% 7~24 月 1.9 % 25~240 月 2.0 % 等值一段式利 率： 1.984%

45 天下沒有零利率這回事 一台車子可以貸款 50 萬元，分 36 期 零利率。假若用現金買，可以殺多 少錢下來？ 專業融資 公司 車商 消費者 1) 貸款申請 2) 依約定利率，以 分期付款貼現 3) 拿到整筆貼 現金額 4) 交車 5) 繳交分 期付款 這筆金額決 定了現金價

46 車子現金價視利率而定 50 萬 36 期，每期繳 13,889

真是互助會嗎 47 這是甚麼，真是互助會嗎，利率有多高？

48 案例分析 目前在甲銀行有兩個部份的貸款 ( 如果要轉貸, 無違約金的問題 ): 200 萬：尚欠餘額 $1,581,753 ，未繳期數 176 ， 目前月繳本息之金 額 $10,236 。 100 萬：尚欠餘額 $839,513 ，未繳期數 144 ，目前月繳本息之金額 $6,408 。 目前有資金需求，想再增貸，甲銀行回覆可另再增貸 $130 萬 (20 年本利還款 ) ， 第一年固定利率 2.2% ，第二年起為機動 2.3% ， 帳 管費 $3,000 ，代書可自己跑，但另要加保房貸壽險，第一年 $4,780( 甲銀行說最起碼要保一年 ). 另向乙銀行問轉貸的問題，乙銀行回覆貸 $350 萬 : 第 1~6 個月機動利率為 1.84% ，第 7~12 個月機動利率為 2.15% ，第 13 個月起機動利率為 2.35% 。另收手續及徵信費 $3,330 ，規費 $4,200 ，其餘代書可自己跑。