济南地一数码 人防商城集合贷款基金 融资推说明书 基金管理人：上海申彤投资管理有限公司

目录 产品说明 项目介绍 项目公司及担保方介绍 基金交易结构 风险控制

产品说明 基金名称 上海辰逸投资管理合伙企业（有限合伙） 基金管理人融资主体投资方向融资规模存续期限 人民币 6000 万元 上海申彤投资管理有限公司 山东硕鑫投资有限公司 用于山东省济南市山大路地一数码人防商城后续建设开发 18 个月

还款来源 1 、建成后的商铺销售及出租收入。 2 、承建方中铁二十局承担资金补足义务。 3 、香港泽鑫国际投资置业有限公司承担资金补足义务。 产品说明 风险控制措施 1 、以该项目部分商铺作为抵押，抵押率不超过 45% 。 2 、银行及基金管理人对商铺预售账户进行监管。 3 、中铁二十局为该项目承担连带担保责任。 4 、香港泽鑫国际投资置业有限公司承担连带担保责任。 5 、到期前两个月资金账户余额归集为 60% 。 预期收益率 出资额 50 万（含）至 100 万元之间，则预期税前年化收益率为 11% ； 出资额 100 万元（含）至 300 万元之间，则预期税前年化收益率为 12%; 出资额 300 万元（含）以上，则预期税前年化收益率为 13% 。

项目概要 项目名称山东省济南市山大路地一数码人防商城 项目区位山东省济南市 项目开发方山东硕鑫投资有限公司 项目亮点 1 、为山东省政府 “2012 年香港山东周 ” 重点招商项目，是省领导重点督导的重点项目。 2 、位于济南山大路科技市场商圈核心区域，商业氛围成熟。 3 、在 IT 数码商圈内首个一次性买断商铺经营权的商业项目，回款能力强劲。 4 、担保方资金实力雄厚。 总建筑面积 平方米 增信措施 1 、商铺销售及出租收入； 2 、以建成后用作出租的商铺作为抵押； 3 、实施商铺预售账户监控； 4 、中铁二十局连带责任担保； 5 、香港泽鑫国际投资置业有限公司连带责任担保； 6 、设立专门托管银行，保证资金安全。 项目预算投资项目规划 3.3 亿元人民币

项目定位及优势 项目核心价值点 专业运营 未来的人防电子商城 将由专业的运营公司 进行运营管理 专业运营 未来的人防电子商城 将由专业的运营公司 进行运营管理 政府规划的引导 项目所在区规划为济南 市未来城市及区域信息 产业区、科技商务区 政府规划的引导 项目所在区规划为济南 市未来城市及区域信息 产业区、科技商务区 便捷交通 多条公交穿行而过， 到达济南主要的核心 商圈和人流聚居地 便捷交通 多条公交穿行而过， 到达济南主要的核心 商圈和人流聚居地 成熟的商业氛围 周边配套完善，银行、 商务办公、行政、学校、 医院近在咫尺 成熟的商业氛围 周边配套完善，银行、 商务办公、行政、学校、 医院近在咫尺 山大路科技商圈 位于山大路核心商圈， 西起山大路东至闵子骞 路 山大路科技商圈 位于山大路核心商圈， 西起山大路东至闵子骞 路 拥有定位 IT 数码一条街的必要条件：山大路科技商圈、成熟的商业氛围、便捷的 交通、专业运营、政府规划的引导等五大资源。

项目区位图

项目效果图

济南山大路数码商圈简介 山大路 IT 数码商圈 —— 发展特点  山大路板块南起经十路，北至花园路，以山大路为 轴线，经过十余年的发展，形成了 IT 电子产品批发零 售为特色的商业街区；  山大路共有 11 家大中型科技市场，总营业面积超过 20 万平方米，入驻企业近 3000 家，从业人员 3.5 万余 人，日均人流量 30 万人次、技工贸总收入超过 300 亿 元的繁荣局面，成为济南重要的商业板块。  山大路商业发展至今，并未脱离低端的贸易批发阶 段，整体商业水平有待提高；  根据此前一份调查报告显示，山大路科技商务区内 共有各类企业 2822 家，其中科技经贸类企业 2315 家， 占 82% ；服务类企业 146 家，占 5.2% ；研发类单位 41 家，占 1.46% 。

项目方背景 —— 山东硕鑫投资有限公司 山东硕鑫投资有限公司是一家集房地产开发、新材料、新产品发展展示、物流 配送、仓储、综合性服务于一体的企业实体。该公司借鉴国际现代商业地产运作企业 先进的经营理念、管理经验和管理模式，不断建立具有国际领先水平和适合国内发展 环境的商业地产开发体系和企业运作机制。 公司以多年的成功经验立足于内地投资建设发展，形成内涵丰富的企业文化， 创造了大型商贸物流基地从设计规划、开发建设到经营管理的全新成套运作模式。大 型商贸物流项目的开发建设，繁荣了当地市场经济，带动了当地城乡相关产业发展， 解决了大量的劳动就业问题，取得了显著的社会效益和良好的经济效益。

担保方背景 —— 中铁二十局 中铁二十局集团有限公司是中国铁建股份有限公司的全 资子公司，前身为铁道兵第十师。 2002 年 3 月企业改制成立 中铁二十局集团有限公司，具有铁路工程总承包和公路工程、 水利水电工程、市政公用工程施工总承包一级资质。 中铁二十局集团始终秉承 “ 建精品工程、树企业形象 ” 的 理念，改制以来，除铁路之外，企业在高速公路、城市轨道、 高层建筑、市政、机场、水利水电等领域均创造了良好的工 程业绩。先后参建了苏州新加坡工业园、沪宁高速、广州地 铁等重要工程，在隧道桥梁施工领域处于世界领先水平。 企业现有员工 名，注册资本 11.1 亿元，年施工能 力 200 亿元以上。

担保方背景 —— 中铁二十局 2002 年以来，中铁二十局先后荣获 “ 全国优秀施工企业 ” 、 “ 全国守合同、重信用企 业 ” 、 “ 全国工程建设质量管理优秀企业 ” 、 “ 中国优秀诚信企业 ” 等荣誉称号。 2005 年以 来在全国铁路施工企业信用（信誉）评价活动中取得 10 次第一名、 1 次第二名、 1 次第 三名的好成绩，在交通、水利等其他各基建领域均保持了 A 级或 AA 级以上信用等级。 工程获奖 ★国家科学技术进步奖 —3 项 ★中国建筑工程鲁班奖 — 4 项 ★中国土木工程詹天佑大奖 —10 项 ★国家优质工程奖 —29 项

担保方背景 —— 香港泽鑫国际投资置业有限公司 香港泽鑫 1993 年 6 月在香港成立，总部位于香港九龙旺角。 公司主营业务涵盖了国际贸易、国际委托物运、国际品牌运营代理、国际间合作交流、高新技 术（农）产品研发投资、实业投资合作和境内置业投资等多个领域。 从 1997 年开始，公司开始涉足国内投资，在实业投资、商业地产、商业经营开发等领域取得了 不俗的成绩 。

1998 年公司受国际知名饮品公司可口可乐委托， 协助该公司在云南投资建设基地。 2005 年，公司与江西天人集团联合投资，与中 国科学院过程工程研究所合作研发投资微生物农 药固体发酵新工艺项目（国家 863 计划项目）。 2006 年，公司旗下大陆山东子公司 —— 山东田 园科技发展有限公司，投资建立年产 吨浓 缩果蔬汁和年产 吨清汁饮料基地。 担保方背景 —— 香港泽鑫国际投资置业有限公司

基金管理人介绍 申彤财富是中国领先的私人银行业务提供商，专注于为中国高净值人士提供全方位的财富管理 服务。通过全面多维度的产品筛选及风险控制体系，参与金融创新产品的设计，申彤财富在成立的短 短几年内迅速发展，成为领先于行业并快速增长的独立财富管理机构。 2010 年 4 月，国际顶级创业投资机构 KPCB 对申彤进行了千万美元级的战略投资（ KPCB 曾投资 谷歌、亚马逊、美国在线等企业）。 2011 年， IDG 资本和摩根士丹利亚洲投资基金（ MSPEA ）与申 彤公司达成战略合作。这是申彤与国内外顶级投资机构的第二次合作，彰显了资本市场对于申彤在过 去所取得成绩的肯定、以及对申彤所从事业务的发展前景的高度认可。 申彤财富 SHENTONG Wealth Management

基金架构及投资方式 基金投资人以有限合伙人的身份通过签订《入伙协议》来持有基金份额 承担无限责任 有限合伙人承担有限责任，总数不超过 49 个 所有合伙人共同签署合《合伙协议》 …+ … 出资 利润 上海辰逸投资管理合伙企业 基金管理人 交通银行上海分行 陆家嘴路支行 托管机构 资金托管协议 普通合伙人

基金交易结构 普通投资者 （有限合伙人） 管理 山东硕鑫投资投资有限公司 中铁二十局 香港泽鑫 现金还款 商铺抵押 委托贷款 无限担保 资金补足 出资 上海辰逸投资管理合伙企业

风险控制示意图 托管机构 上海辰逸投资管理合伙企业 交通银行上海分行 陆家嘴路支行 山东硕鑫投资投资有限公司 中铁二十局 香港泽鑫 资金补足 连带责任担保 商铺抵押

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