零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-2 Chapter 6 零售地點選擇

零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-3  零售地點選擇的決策過程  商業區域的種類與特性  評估零售地點的技術  購買、自建或是承租店面？  發展零售據點網路

零售地點選擇的決策過程

在選擇商店位置時，涉及四個步驟的過程： 一.評估不同地理區域的居民特徵及商店特性。 二.是否要設立一家單獨存在的商店、或將商店設在未 規劃的商業區域或者規劃過的商業區域／購物中心。 三.決定是否要買、蓋房子或租店面於單獨設店的地段、 未規劃商業區域或規劃過的商業區域／購物中心。 四.分析是否要發展零售據點網路。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-5

商業區域的種類與特性

商業區域的種類 1. 單獨存在性商店； 2. 自然形成的、未經規劃的商業區域； 3. 已規劃的商業區域及購物中心，或在捷運站出入 口設立的規劃過的購物中心。 例如 : 台北雙子星案 即為政府規劃。 但都市規劃並不完全從零售的角度，仍受其他因 素影響。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-7

單獨存在性商店之優點 1. 沒有競爭； 2. 租金成本低； 3. 營運上享有彈性，調整自由度大； 4. 對可一次購足的商店較適合，此類商店設於幾乎 沒有其他商店存在的地點較有可能成功； 5. 由於所在位置尚未充份開發，較為空曠，停車方 便，往往有較寬廣的道路，車流量較少，因此進 出交通方便；如設於靠近高速公路交流道，或省 道及主要公路交叉口，則可見性更高； 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-8

單獨存在性商店之優點 6. 建築物可依需要做一些調適； 7. 有可能因降低使用土地及建築物的成本，進而調 低產品售價。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-9

單獨存在性商店之缺點 1. 剛開店時較難吸引顧客來店； 2. 顧客可能不願長途跑來，只逛一家店，而無其他選擇， 缺乏聚集顧客的經濟規模；位於未規劃的商業區域／商 店街及規劃的購物中心因可一次購足，往往較受消費者 歡迎； 3. 廣告費用高，無法分攤成本：吸引人潮靠自行努力，無 法與其他商店共同分攤促銷成本；在規劃過或自然形成 的商業區域／商店街的商店可一起分攤聯合促銷費用， 尤其是中國三大節時，因應重要節日時的促銷與廣告費 用是不可避免的，共同分攤可以節省促銷成本； 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-10

單獨存在性商店之缺點 4. 往往花費鉅資建築商店，而非租賃店面； 5. 都市計畫法規的限制（ Zoning Restrictions ）； 6. 開發成本高。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-11

零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-12 未規劃性商業區域 可分為： 1. 中央商業區域 (CBD) 2. 次要商業區域 3. 鄰里型商業區域 4. 條狀商店街。

中央商業區域（ Central Business District, CBD ） 中央商業區域，或稱為鬧區（ Downtown ），往往是 一個城市零售業早期發展的重心，有大量的辦公室及 零售商店聚集，還包括文化及娛樂設施，相當多樣化。 例如 : 中國深圳市中央商業區域， 包括深圳書城、少 年宮、演藝廳、購物公園、深圳市政府及資訊大樓等， 台灣則多為火車站附近開始發展。例 : 鹽埕區與高雄火 車站過去為高雄鬧區；萬華為過去台北的鬧區。 都市的 CBD 會隨著時間而移動。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-13

次要商業區域（ Secondary Business District, SBD ） 次要商業區域係指兩條大道交叉點鄰近的商業範圍， 通常一個城市有數個次要商業區域，如台北市的公 館、忠孝東路四段及高雄市三多商業區域。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-14 台北市公館商圈：台電大樓 後方夜景； 圖片來源：維基共享資源； 作者： Fred Hsu

鄰里型商業區域（ Neighborhood Business District, NBD ） 鄰里型商業區域係指未規劃的購物區域，提供社區 居民服務與便利的購物環境，如台北市民生社區大 圓環及高雄市尖美商業區域。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-15 台北市民生社區圓環 圖片來源：維基共享資源； 作者：玄史生

條狀商店街（ String ） 條狀商店街在台灣住商混合的環境下相當多，只要 馬路夠寬，交通便利，則極可能集結成市，由販賣 同類或不同類的商品聚集在一起，如台南市及永康 市的中華東路。 例如 : 台北重慶南路 ( 書店街 ) 、高雄三多三路 ( 電影 街 ) 、七賢二路 ( 補習班街 ) 。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-16

各型商業區域之優缺點 中央商業區域 優點 1. 曝光度高 2. 大眾運輸工具的近便性，且往往是公車／捷運的 總站，行人流量高 3. 商店形象多元化 4. 許多公司總部設在中央商業區域 5. 靠近各種商業 及公共設施（如公園、醫院、博物 館等） 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-17

各型商業區域之優缺點 中央商業區域 缺點 1. 停車位置不足，此類商業區域雖然交通方便， 但缺乏足夠的停車設施 2. 交通擁塞 3. 租金高 4. 缺乏擴張的空間 5. 郊區或城市外圍的顧客要進城較費時 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-18

各型商業區域之優缺點 次要商業區域 優點 1. 商店家數多 2. 大眾運輸工具的近便性 3. 較不擁擠 4. 靠近住宅區及辦公區域 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-19

各型商業區域之優缺點 次要商業區域 缺點 1. 租金高 2. 交通擁擠 3. 停車困難 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-20

各型商業區域之優缺點 鄰里型商業區域 優點 1. 地點非常靠近住宅區 2. 開放時間長 3. 租金較便宜 4. 停車較易 5. 購物氣氛較輕鬆 6. 以服務當地居民為主。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-21

各型商業區域之優缺點 鄰里型商業區域 缺點 1. 商店家數較少，產品選擇性有限 2. 產品價格較高 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-22

規劃性商業區域／購物中心（ Planned Business District ／ Shopping Malls ） 規劃性購物中心係指一組建築物、一致的商業機構 座落同一地點，商店種類平衡，由統一單位來管理 或擁有，外面並設有停車場。通常是重新規劃及建 立。 例如位於桃園縣的台茂及大江購物中心，台北的京 華城與微風廣場。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-23

購物中心類型 購物中心依其規模大小及商圈設定可分為可以分為， 每種模式都有自己的生存空間 : 鄰里型購物中心（ Neighborhood Shopping Center ） 、 社區購物中心（ Community Shopping Center ） 、 區域性購物中心（ Regional Shopping Center ） 、 工廠直銷型量販式購物中心（ Outlet Shopping Center ） 、 超大型購物中心（ Mega Mall) 。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-24

零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-25 購物中心類型 目前可營運面積最大的 mall 是加拿大的 Edmonton Mall ，美國最大的則是 Mall of America 。可出租面 積最大則為東菀。 Edmonton Mall 有遊樂區，各種主題園區，甚至有 雲霄飛車等遊樂設施。 這種 Mega Mall 與觀光業結合，形成熱門的景點。 共構型購物中心 : 結合交通設施的購物中心，一下捷 運或地鐵即進入該中心。例 : 新加坡、香港大學。

Characteristics of Neighborhood Centers 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-26 FeaturesNeighborhood Center Total site area3-10 Total sq. ft. leased30, ,000 Principal tenantSupermarket or drugstore Number of stores5-15 Minimum # of people in trading area 3,000-50,000 Driving time of trading area Less than 15 minutes Location Along major thoroughfare in single residential areas

Characteristics of Community Centers 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-27 FeaturesCommunity Center Total site area10-30 Total sq. ft. leased100, ,000 Principal tenant Branch department store Number of stores15-25 Minimum # of people in trading area 20, ,000 Driving time of trading area Up to 20 minutes Location Close to residential areas

Characteristics of Regional Centers 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-28 FeaturesRegional Centers Total site area Total sq. ft. leased400,001-2,000,000+ Principal tenant 1 or more department stores Number of stores Minimum # of people in trading area 100,000+ Driving time of trading area Up to 30 minutes Location Outside central city on highway

規劃過的購物中心之優點 產品種類規劃良好及商店型態達到平衡 郊區人口不斷地增長； 一次購足； 合作規劃及分攤成本； 特有的購物中心形象； 消費者流量極大化； 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-29

規劃過的購物中心之優點 道路近便性佳，且有足夠的停車場； 鬧區購物的衰退； 較中央商業區的租金低； 流行逛購物中心，甚至已成為一種青少年次文化， 有人戲稱這些青少年為購物中心老鼠（ Shopping Mall Rats ）。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-30

規劃過的購物中心之缺點 個別商店的營運較缺乏彈性：在整體規劃之下，營運時間 及商店組合已事先規劃好，受到限制，可能無法隨心所欲， 且開設新店與結束營業需經過購物中心管理公司核准； 往往比單獨存在的商店租金高； 顧客對購物活動的厭倦； 購物中心內競爭激烈：同樣的商店，會彼此競爭相當激烈； 受到強勢商店所支配：因購物中心名氣大及促銷能力強， 其他小專門店，會受強勢商店支配。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-31

關鍵名詞 購物中心 (shopping center, shopping mall) – 統一 夢時代購物中心 購物商場 – 香港又一城購物商場 購物廣場 (shopping plaza) – 香港太古廣場 購物商城 購物商廈 購物公園 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-32

零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-33 那一家是世界最大的購物中心 ?

如何計算坪 室內空間的長（單位：公尺） X 寬（單位：公尺） X ＝坪數 夢時代總樓地板面積 12 萬 1 千坪＝ 400,000 平方公尺 Mall of America 4.2 million square feet (0.305) ＝ 13,770,492 平方公尺 West Edmonton Mall 5.3 million sq. feet ＝ 17,377,049 平方公尺 (sq. metres) 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-34

評估零售地點的技術

零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-36 「零售平衡」（ Retail Balance ） 「零售平衡」（ Retail Balance ）的意義，即指在考 慮商圈內消費潛力的前提之下，針對需要的產品種 類及商店類型／坪數，因應商圈的顧客購買力取得 一個商店種類與數量的平衡。 滿足消費者一次購足與消費力，盡量滿足其業態、 業種的需求。

「零售綜效」（ Retail Synergy ） 「零售綜效」（ Retail Synergy ）則是商業區域或 購物中心有不同商店存在，若置入一商店且與其他 商店類型相結合，與既有的商店型態和大小能夠融 合，此即產生零售綜效；簡單而言，一加一大於二。 彼此間的生意會由於新店的加入而增加顧客群，使 銷售效果更好。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-37

評估零售地點的技術 評估零售地點特徵及其銷售潛能的方法包括： 經驗法則法（ Rule of Thumb ） 檢核表法（ Checklist Method ） 類比法（ The Analog Method ） 迴歸分析法（ The Regression Analysis Method ）。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-38

經驗法則（ Rule of Thumb ） 經驗法則可能來自個人經驗、實際的觀察及不斷摸 索。 有些建設公司靠經驗拓展。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-39

檢核表法（ Checklist Method ） 零售商將許多影響零售地點選擇的因素一一列出， 以此作為評估是否適合開店的基礎，稱之為檢核表 法。 可依照公司之需求調整權重，或是更改項目以提高 適用性。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-40

類比法（ The Analog Method ） 類比法選擇一家現存的類似商店分析其銷售狀況， 以此推估新設商店的可能銷售情況 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-41

迴歸分析法（ The Regression Analysis Method ） 迴歸分析法係以現有連鎖零售分店的營業表現及主 要影響因素之關係為基礎，建立迴歸方程式： 依變數，通常為每坪之營業額 獨立變數，通常為商店特性、地點特徵及商圈特 性 迴歸係數 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-42

購買、自建或承租店面 確定特定地點之後，緊接著要面臨的問題是以什麼 方式取得零售店面，購買或承租店面？抑或蓋新的 店面？ 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-43

發展零售據點網路 零售商在建立一個據點後，接下來是如何逐步發展 出零售據點網路。零售據點網路擴張的途徑以零售 商的行銷策略為最高原則，例如行銷策略及競爭態 勢要求公司採取飽和策略，以維持或搶攻市場佔有 率，則要密集式的設立零售據點。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-44

關鍵字 單獨存在性商店 中央商業區域鬧區 次要商業區域 鄰里型商業區域 條狀商店街 零售綜效 零售平衡 經驗法 檢核表法 類比法 迴歸分析法 商店組合 零售據點網路 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-45

討論問題 一.請簡述不同商業區域的類型及特徵。 二.請比較下列不同商業區域的優缺點： 1. 單獨存在的商店 2. 未規劃的商業區域 3. 規劃的商業區域及購物中心 4. 條狀的商店街 三.請指出經驗法則法的優缺點。 四.請描述檢核表法應涵蓋哪些項目。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-46

討論問題 五.何謂類比法？並請舉例說明類比法的應用。 六.請描述迴歸分析法的意義、限制及應用場合。 七.請解釋下列名詞： 1. 零售綜效 2. 零售平衡 八.請比較買店面、租店面，或蓋新的店面三者之優 缺點。 零售管理概論 ch6 零售地點選擇 6-47