1 買賣房屋基本常識 王 進 祥 王 進 祥 王 進 祥 王 進 祥 中 華 民 國 地 政 士 公 會 全 聯 會 理 事 長 台 灣 法 治 促 進 會 副 理 事 長 現 代 地 政 雜 誌 社 社 長 遠 現 不 動 產 估 價 師 事 務 所 所 長 中 華 民 國 消 基 會 房 屋 委 員 會 委 員 中 國 文 化 大 學 土 地 資 源 學 系 兼 任 講 師 地 政 士 不動產經紀人不動產估價師

2 大 綱 一、 不 動 產 市 場 現 況 3 二、 常 見 不 動 產 交 易 糾 紛 13 三、 異 常 交 易 方 式 19 四、 買 屋 常 識 21 ( 一 ) 一 般 注 意 事 項 ( 二 ) 購 買 預 售 屋 ( 三 ) 購 買 成 屋 五、 賣 屋 常 識 27 六、 消 費 糾 紛 之 處 理 29 七、 簽 約 須 知 31 八、 不 動 產 交 易 安 全 規 範 37

3 一、 不 動 產 市 場 現 況

4 ( 一 ) 預售屋市場 開 發 商 ( 建 商 ) 營 造 廠營 造 廠 建 築 師 結構技師 代 銷 地 政 士地 政 士 計算預售面積 規劃設計

5 ( 二 ) 成屋市場專業人士 地 政 士 ( 代 書 ) 不動產估價師不動產估價師 仲 介 ( 不動產經紀人 ) ( 營 業 員 ) 公 會： 10,928 人 執 業： 11,659 人 證 照： 25,966 人 助 理 : 5,534 人 簽證人 : 175 人 簽證案件 :11,390 件 經紀業： 4,016 家 ( 店 ) 經紀人： 4,798 人 ( 代書 1,425 人 ) 營業員： 18,963 人 ( 代書 422 人 ) 營業保證金 億元 公會： 232 人 執業： 232 人 證照： 325 人 ( )

6 ( 三 ) 不動產市場登記量 ( 萬 件 ) 土 地土 地建 物建 物合 計合 計百分比 買 賣 ％ 抵押權設定 ％ 全 部 登 記全 部 登 記 ％ (95 年 )

7 ( 四 ) ( 四 ) 不動產交易 與 糾紛量 ( 民國９１年～９４年 )

8 ( 五 ) ( 五 ) 不動產交易糾紛來源

9 ( 六 ) 不動產標的 1/3 1 2 層 樓 1＃1＃ 2＃2＃ 3＃3＃ 4＃4＃ ( 區分所有建物 ) 法定空地 建物坐落 法 定 空 地 基地坐落 （樓頂平台） （防空避難室、停車位） （ 4 地號需否過戶？）

10 ( 六 ) 不動產標的 2/3 兄 1/2 、弟 1/2 一F一F 兄 弟 二F二F 兄弟 （弟售屋需否兄同意？） 姊 姊 1/2 妹 1/2

11 ( 六 ) 不動產標的 3/3 父 一F一F 兄 弟 二F二F 父 子 父 兄弟 （ 1. 子售屋拿父地出售，需否父出面？） （ 2. 弟售屋，父地為持份出售？對否？）

12 建 物 面 積建 物 面 積 大 公大 公大 公大 公 小 公小 公小 公小 公 車 公車 公車 公車 公 附屬建物主 建 物主 建 物 專 有 部 分專 有 部 分 約 定 共 用約 定 共 用約 定 共 用約 定 共 用 公共設施 共 用 部 分共 用 部 分 約 定 專 用約 定 專 用約 定 專 用約 定 專 用 ( 有權狀 ) ( 無權狀 ) ( 七 ) 建物產權面積 （虛坪？）

13 二、 常 見 不 動 產 交 易 糾 紛

14 ( 一 ) 產權不清 麻煩最大 6. 產 權 保 證 責 任 在 代 書 ( 地政士 ) ? 4. 使 用 坪、收 益 坪、管 理 坪 ? 2. 公 司 賣 財 產 需 否 董 事 會 同 意 ? 3. 分 區 使 用 與 建 物 用 途 不 同 可 以 嗎 ？ ( 住宅營業登記 ? ) ( 工業住宅 ) ( 住宅營業登記 ? ) ( 工業住宅 ) 1. 出賣人 非所有權人 怎麼辦？如何簽章？ 5. 履 約 保 證 不 一 定 能 保 證 ? 7. 過 戶 中 查 封、假 扣 押、假 處 分 ?

15 ( 二 ) 不實廣告 就是 陷阱 不實廣告 與 陷阱 1. 使用面積 6. 樓中樓 7. 重疊別墅 2. 受益面積 3. 含車位面積 5. 夾 層 屋 房 9. 買 1 坪送 1 坪 10. 成屋履約保證 風險歸零 4. 工業住宅

16 小 愛 貓 不得飼養 樓頂平台、法 定空地使用權 公共電費、 管理費超乎想像 地下室公共車 位 不能抽籤 一樓店面不能 在外牆作招牌 不能裝設窗型冷氣 ，除非內縮冷氣機 ( 三 ) 住戶規約 等同 法律 不能裝設鐵窗

17 9. 對保文件未經 契約審閱 ? 9. 對保文件未經 契約審閱 ? 8. 貸款綁保險，否 則利率差幾碼？ 7. 利息繳款延誤， 視為提前到期 ? 6. 利率變動未主動通知 ? 1. 額度不足，增加保證人 ? 2. 償還貸款，不 能塗銷抵押權 ? 2. 償還貸款，不 能塗銷抵押權 ? 3. 提前清償之違約金 ? 4. 利率區隔不同時間， 誤以為有利 ? 4. 利率區隔不同時間， 誤以為有利 ? 5. 不提供 ( 償債 ) 每月 本息分攤明細表 ? 5. 不提供 ( 償債 ) 每月 本息分攤明細表 ? 10. 未揭露優惠貸 款利率之期間限制 ? 10. 未揭露優惠貸 款利率之期間限制 ? ( 四 ) 貸款 之 問題 超乎想像

18 1. 建 物 基 地 持 分 不 足 ? 2. 農 地 未 查 明 法 定 空 地 ? 3. 指 定 登 記 名 義 人 未 保 證 ? 4. 授 權 書 是 假 的 ? 5. 增 建 建 物 未 說 明 計 價 方 式 ? 6. 優 先 購 買 權 切 結 不 實 ? 7. 父 子 過 戶 是 買 賣 ? 是 贈 與 ? 8. 父 母 出 錢 買 房 子 給 兒 子 如 何 簽 約 有 ? ( 五 ) 其他 問題一籮筐

19 三、 異 常 交 易 方 式

20 ? 親 友 關 係 人親 友 關 係 人 地 上 物 有 糾 紛地 上 物 有 糾 紛受 迷 信 影 響受 迷 信 影 響 包 含 公 共 設 施保 留 地 之 交 易包 含 公 共 設 施保 留 地 之 交 易 人 頭 戶人 頭 戶 以 承 買 人 或 出 賣人 當 代 理 人 送 件以 承 買 人 或 出 賣人 當 代 理 人 送 件 急 買 急 賣急 買 急 賣 受 債 權 債 務 關係 影 響 之 交 易受 債 權 債 務 關係 影 響 之 交 易 人 為 哄 抬人 為 哄 抬 異 常 交 易 模 式異 常 交 易 模 式

21 買屋常識 四、

22 （一）注 意 事 項 1. 税 費 負 擔 是 成 本 ? 2. 屋 況 要 了 解 ? 3. 買 屋 也 可 理 財 與 節 税 ? 4. 慎 選 不 動 產 服 務 人 員 5. 現 場 履 勘 6. 勿 貪 小 便 宜 7. 勿 倉 促 下 定 金 8. 考 慮 財 務 狀 況

23 （二）購 買 預 售 屋 1/2 1. 查 明 有 無 申 領 建 造 執 照 ? 2. 委 任 地 政 士 調 查 產 權 製 作 報 告 書 3. 調 查 行 情 4. 瞭 解 稅 費 負 擔 5. 房 屋 面 積 坪 數 及 單 價 分 析

24 6. 注 意 房 屋 格 局 研 議 可 否 設 計 變 更 7. 瞭 解 付 款 辦 法 及 貸 款 額 度 不 足 之 處 理 8. 瞭 解 建 材 及 設 備 9. 注 意 開 工、完 工、交 屋 日 期 及 公 設 點 交 10. 完 工 後 之 管 理 維 護 及 保 固 期 限 11. 住 戶 規 約 ( 草 約 ) 審 閱 12. 違 約 與 調 處 之 因 應 （二）購 買 預 售 屋 2/2

25 （三）購 買 成 屋 1/2 1. 售 價 之 合 理 性 2. 產 權 調 查 清 楚 3. 面 積 之 正 確 性 與 公 設 之 比 例 4. 房 屋 有 無 瑕 疵 5. 使 用 內 政 部 版 要 約 書 或 斡 旋 金 6. 雙 方 均 可 指 定 地 政 士

26 7. 簽 約 應 慎 重 8. 稅 費 負 擔 與 節 稅 規 劃 要 併 重 9. 付 款 方 式 要 理 財 規 劃 10. 貸 款 額 度、利 率、期 限、保 證 11. 住 戶 規 約 特 別 限 制 說 明 12. 暸 解 假 履 約 保 證 （三）購 買 成 屋 2/2

27 賣屋常識 五、

28 （一） 賣 屋 之 土 增 税 可 能 很 多 ? （二） 賣 屋 增 值 稅 不 能 自 用 ? （三） 賣 屋 增 值 稅 不 能 退 稅 ? （四） 稅 費 成 本 分 析 與 節 稅 規 劃 （五） 委 託 不 動 產 經 紀 業 調 查 行 情 （六） 經 紀 業 指 派 經 紀 人 簽 章 （七） 確 認 不 動 產 說 明 書 內 容 （八） 指 定 地 政 士 簽 約 及 產 權 移 轉

29 消費糾紛 之 處理 六、

30 （一） 申 訴 （二） 調 解 （三） 訴 訟

31 七、簽 約 須 知

32 7. 稅費說明比較 (1) 增值稅自用 (2) 增值稅重購退稅 (3) 大樓管理費、瓦斯費 (4) 預扣房屋稅、地價稅 簽約前 ( 一 ) 簽 約 前 1. 產權報告或產權分析 2. 謄本、分區使用、 地籍圖說著色 3. 現場勘查 ( 增建建物鑑界與否 ) 6. 契約審閱 ? ( 定型化契約 ) 4. 虛坪注意 8. 貸款優惠 ( 住宅 ) 、 貸款額度、利率 5. 登記簿、信託專簿解說

優先購買權通知 5. 住戶規約說明 簽約時 9. 指定登記名義人 ( 保證人 ) 4. 付款時點與 不可歸責之處理 3. 謄本、分區使用、 地籍圖說 → 當附件 2. 確認 ( 介入 ) 買賣 價金支付 1. 法人董事會 ( 股東會 ) 同意書 8. 權狀保管 ( 一屋兩賣 ) 7. 地政士簽證 與經紀人簽章 6. 稅費預扣 ( 二 ) 簽 約 時

34 ( 三 ) 簽 約 後 1. 優 先 權 切 結 2. 產 權 保 障 3. 抵 押 權 + 信 託 4. 地 價 稅 自 用、 房 屋 稅 住 家 簽約後 5. 土 地 鑑 界

35 5. 公契日、私契日 之一致 (四)(四)盲盲點點(四)(四)盲盲點點盲點 4. 公契價 、私契價 之異同 3. 交易所得稅告知 2. 法人營業稅負擔 1. 土地款、建物款、 車位款分立 7. 履約保證與 權狀保管 6. 限制登記之防患

流程掌控、監督 (四)(四)盲盲點點(四)(四)盲盲點點盲點 10. 貸款之變動 9. 瑕疵擔保 8. 漏水保固 14. 土地鑑界 13. 簽約朗讀 12. 稅費負擔之預扣 ( 簡訊 )

37 八、不 動 產 交 易 安 全 規 範

38 ( 一 ) 交易安全 之 基本概念 3. 反對仲介指定代書 ( 以免代書失去監督機制 ) 6. 尾款、貸款、撥款、交屋應同步 ( 落實專業服務 ) 5. 單 價 ＞ 總 價 4. 反對假履約保證 ( 落實抵押、信託 ) 2. 產權調查 ( 落實保障或保證 ) 1. 雙地政士 ( 不競爭 )

39 安全 不動產經紀人與地政士應共同簽章負責 與地政士多做連繫瞭解過戶時程 以支票給付價金並禁止背書轉讓 善用地政士 ( 代書 ) 與不動產經紀人之獨立作業 賣方不動產信託登記與買方價金信託併行 運用付款中間人機制或申辦抵押權 ( 反擔保 ) 之設定登記 買賣雙方各自指定地政士 ( 代書 ) 協同申辦登記 ( 二 ) 交易安全 之 落實

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