國際金融市場 (International Financial Markets) 第十五章 國際房地產投資 第一節 資金洪流向內又向外移動 (capital flight) 第二節 海峽兩岸房市泡沫始於2012 第三節 2016漲不動、2018結構斷層 第四節 投資跟著大師走就對了 (看看李嘉誠怎麼做) 第五節 國際房市投資有撇步 第六節 英國及東協各國房市投資 第七節 日本房市投資 第八節 日圓走勢分析

資金洪流向內又向外 ★遺產稅率之改變2009年1月23日後應納遺產稅額=遺產淨額x10%CIF 第一節 資金洪流向外移動 (capital flight) 資金洪流向內又向外 ★遺產稅率之改變2009年1月23日後應納遺產稅額=遺產淨額x10%CIF ★新台幣利率與幣值走低、台股表現不如國際市場、國人對外證券投資大幅增加，更尤甚者，台灣房市套利空間消逝，投資獲利無門近兩年我國金融帳呈鉅額淨流出(COF)

專家預警 & 多空交戰 撤資中國轉進歐洲？ 透視李嘉誠的保命算盤 ▲2012年多空因素分析短中長台灣房市趨勢 第二節 海峽兩岸房市泡沫始於2012 專家預警 & 多空交戰 ◆2007年陸股泡沫 (李嘉誠、李兆基、周小川、葛林斯班) ◆2012年亞州房市泡沫 (席勒(Shiller)、李嘉誠、李兆基、台北豪宅投資客…) ▲2012年多空因素分析短中長台灣房市趨勢 撤資中國轉進歐洲？ 透視李嘉誠的保命算盤 李兆基 傳150億港元拋售香港資產 由大陸房市泡沫看台灣房市後續發展 聶建中：再談房市泡沫與日本房市 聶建中：台灣房市「泡沫」預警

台灣房市2016年「漲不動」、2018年「結構斷層」 第三節 2016漲不動、2018結構斷層 卓越論壇332期 2013/12 台灣房市2016年「漲不動」、2018年「結構斷層」 今(2013)年經濟學諾貝爾得獎主頒給了以「資產定價」(asset pricing)論述而備受肯定的Eugene F. Fama、Lars Peter Hansen 和Robert J. Shiller三人，他們在學術上的論著被譽為最能發現資產市場潮流走向或對資產市場潮流最為敏感(Trendspotting in asset markets)者。這其中，席勒(Shiller)在2005年對於房市的趨勢預估，判定美國終將因房屋次貸問題而發生金融海嘯的預判，深得房市觀察家的肯定。這回席勒又對全球房市嚴正發出泡沫警語，其中對於中國十年來暴漲五倍的房市奇景，以及已逾百倍的房價薪資比結構而言，認為「中國房市泡沫」之影，即將相隨。 連同巨賈富商李嘉誠手中樓盤的頻頻出脫、中國最大住宅開發商(萬科董事會主席)王石所指中國房產刻正走在80年代末期日本泡沫經濟前的高漲態勢。使人不難憶起2007年中，李嘉誠、周小川、葛林斯班、李兆基……等一批知名國際金融界產官名流，同時間以當時上證指數超過40而深圳指數超過60的過高「本益比」(大陸稱「市盈率」)來預警「陸股」即將泡沫的警訊。信者，躲過終在10月崩盤的恐慌；疑者，墜入資產成灰燼之厄運。 台灣「泡沫」何嘗不在？四、五年前，台灣就有學者大談泡沫闊論，當時幾次與他同台的節目中，我們有了意見相左的小辯爭，他請我去閱讀他十年前所曾經撰述的「泡沫理論」，我告訴他，我不是不懂泡沫論，只是時機尚未到來，也因此，許多聽他論述的「膽小保守者」，失卻了當時低檔布局的大好時機。

台灣房市2016年「漲不動」、2018年「結構斷層」 卓越論壇332期 2013/12 但，台灣房市一連漲勢幾已十年，現今房價真已來到「屋頂價」了，民眾尚不自覺。今年年初開始，我在台灣給過幾次有關「房市」趨勢的演講，我依據房市供需現況、房價薪資比例、財富投資心態、房價租金比例……大膽的推估了2016年台灣房市將「漲不動」，而2018年將呈「結構斷層」的預警。 演講中，我是經由短、中、長期分別的「利多、利空」因素來進行理性分析的，其中最大的「利空」因素，不外乎「少子化」的未來所將帶來泡沫後的「供需」缺口，一如日本80年代末的房市泡沫情境。 房市需求者只有兩種角色，「自住戶」與「投資客」，當少子化的未來大肆衝擊房市之需求時，在「自住戶」需求量銳減之下，投資客眼見投資獲利機會一旦減少，必然在其資產配置上進行投資標的的資產移轉，房市需求將進一步量減。凡事回歸經濟學之基本面，當房市「供多需少」出現明顯落差缺口，房市價格必將反轉趨下。房市價格有其一定的僵固性(sticky)，政府打房頻頻出招，短期難以奏效，但政策有效性(effectiveness)將在落期展顯，屆時房市的恐慌性崩盤將更雪上加霜。 嚴格說來，台灣的「泡沫杯」比諸中國大陸要小的很多。中國杯泛起泡沫，尚可持續撐盤一陣子；台灣則否，一旦漲勢反轉態勢明顯，則恐將一發不可收拾，不意外的話，屆時拋售法拍、跌盤腰斬…恐將再現。

▲張忠謀、郭董悄悄在做同一件事：囤美元 (商周1447) 第四節 投資跟著大師走就對了 (看看李嘉誠怎麼做) ▲李嘉誠「離」港 半數資產移歐洲 ▲張忠謀、郭董悄悄在做同一件事：囤美元 (商周1447) 第五節 國際房市投資有撇步 輕鬆獲利的國際實體投資 聶建中│理財周刊622期│2012-07-27 我例行暑期出國變換生活場景，以使生活多樣、日子鮮活。今暑，我選擇了英國學術聖殿「劍橋」(Cambridge)。發覺此區生活費用相當昂貴(其實英國重要都市都一樣)，住宿費用尤其高得嚇人，這與外地來此進行短中長期各式學習、旅遊的學子及遊客過多有關(尤其暑假期間)，一般住房數供需因此產生很大問題。在住屋供給方面，學校宿舍數提供有限，多需仰賴近郊ＨＦ(即俗稱「寄宿家庭」的house family)。 然而，中產以上的英國籍人士，甚少有人願意提供住家房間給外來人士使用，願意提供的多半為兩種人：一為收入低微，想靠租房收入的窮人；二為想貼補家計的印度裔或東方裔人種。 相反的，拜劍橋名校效應，愈來愈多外來學子暑期一窩蜂到此朝聖，甚至經濟起飛後愈來愈有錢的中國大陸同胞，更從無到有到眾軍壓陣。單就依附劍橋之名，一個暑假湧來不下四千多位短期英文學習學生，住屋需求量之大，可想而知，在供需嚴重失衡下，一屋難求。

輕鬆獲利的國際實體投資 聶建中│理財周刊622期│2012-07-27 第五節 國際房市投資有撇步 因此，我發覺了一個不錯的投資良機。若有足夠閒錢，想要進行穩健投資，合乎法規的海外置產，順應「需求遠大於供給」的穩賺投資法則，則「無風險套利」(riskfree arbitrage)機會將可能在你手上發生。 我覓尋當地幾家地產公司，約略了解此地售屋價格與情況。一般房屋售價在十萬至四十萬英鎊之間不等，若純以投資出租角度出發，買個十四萬英鎊的三房廉價「排屋」(townhouse)。出租十人，每人每周一五○英鎊租金(此地租屋多以「周」計價)，十人四周則一個月收入六千英鎊。 如此一來，以單純的「還本期間法」(payback period method)計算，僅需兩年光景，初期投資成本就全數賺回了。 劍橋如此，牛津(Oxford)何嘗不是。「市場區隔理論」在語言學校依附名校區氾濫之際發生效應，嚴重的住屋市場供需失衡，創造出簡單的投資獲利商機，只要國人對國際實體投資有興趣，不妨腳踏實地、親身經歷，許多「無風險套利」實體投資良機，就可能發生在你身上。

【全球化世代裡，如何在國際城市中輕鬆穩健投資獲利】 小資投資、小額致富的「日本」房產投資 第六節 英國及東協各國房市投資 第七節 日本房市投資 【全球化世代裡，如何在國際城市中輕鬆穩健投資獲利】 小資投資、小額致富的「日本」房產投資 輕鬆穩坐日本房市包租王的七個W解說 201314年間交界前後，因緣際會，我掉入了令人著迷的日本房市吸引力，乃趁日圓低檔期，大肆進場日本房市，先從小資著手，接著準備集資買樓的打算。 友人問我，為何如此深度投入？我說：資本市場敏銳度(trendspotting in asset market)夠高的我，嗅出了這個國際實體資產穩健投資的大好良機，且精算能力夠強的財務專業背景，讓我用了四種報酬率去精算投資日本房產的投報效益，發掘到這個幾乎全無下檔風險(downside risk)，而投報率超高的「高報酬低風險」智慧穩健投資標的。 我更簡單的用七個W回應了他們的好奇。一陣子以來的全球金融市場動盪期間，何種(what)投資標的應納為首選？全球股市受市場波動劇烈影響，漲跌難料，而高報酬穩健金融資產標的難尋；看來，房地產市場可予以關注。

但是，應選擇那裡(where)進場？全球化世代裡，資金無國界，宏觀視野介入國際房產 市場，勝算較大，此間許多國家或地區已產生嚴重房產泡沫，台灣尤然；仔細分析，英 國及日本的好區段房市可為明智之選，而日本房市更為勝出。 為何(why)日本？市場區隔(market segmentation)理論告訴我們，不同市場間由於供需 條件相異，各間「報酬—風險」差異明顯，此時投報高風險低的的房產好標的，莫過先 進大國的英國及日本，再利基於地緣操作方便性的考量，就非日本莫屬了。 那何時(when)是進場好時機呢？答案就是NOW，日圓匯率低檔期的低成本、消費稅增 額前的低總價、2020年申奧的漲勢風，三個原因足夠說明此刻正是進場最佳時機；近 些年來台灣、香港、乃至大陸等國際人士的重金投入，加諸「安倍三支箭」的未來效應， 現在低買未來高賣的資本利得機會可期。 不懂日文，不了解日本市場，如何(how)進場與日後管理？其實日本房產買賣很簡單， 由於日本法令制度的嚴謹、房產資訊的透明，進行日本房市投資的流程是很容易取得的， 做些功課，詢問專業，找到好的中人，一切搞定。 找怎樣的專業顧問(who)諮詢會最妥當？當然，熟知宏觀市場趨勢走向、具備財務專業 分析背景、擁有數字敏銳精算能力、好的良善道德品行操守……會是你的好顧問、好老 師。 而日本房市買賣必須透過中人，怎樣的仲介(which)值得你信賴？首先，他一定要替你 做到「法律的保障、風險的控管、流程的順暢、房源的精實、服務的到位」諸項基本功。 除此，能夠替你分析國際宏觀、精算財務投報、穩操勝算之舵者，才能交付他為你的國 際房產投資的專業代理，讓你輕鬆穩坐日本房市包租王。

何種投資標的應納為首選？ 國際面 標的 政府債券 貨幣 原物料 股市 ETF 基金 房地產 WHAT? ◆全球股市受市場波動 劇烈影響 漲跌難料 ◆高報酬穩健金融資產 標的 難尋 致富關鍵

應選擇那裡進場?台灣??? 房價薪資比 64 房價租金比 供需失衡論 財富投機說 景氣循環說(多頭) 房貸占GDP比 9.2 S>D WHERE? 9.2 (14.7) 房價薪資比 64 房價租金比 S>D 供需失衡論 1989 財富投機說 10年 景氣循環說(多頭) 65% 房貸占GDP比

房價薪資比 台北市全亞洲、全世界 「房價所得比」最高的城市 美國顧問業Demographia公司140120日調查報告 來源(2014/1/22): udn房市情報 - 區域情報 - 國際房市 - 香港房價 全球最難負擔 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=423&f_SUB_ID=4079&f_ART_ID=302761#ixzz2vS4ZR3vS

2013年世界最高房價/租金比14個城市房價比較 (最低投資報酬率) 2013年世界最高房價/租金比14個城市房價比較 (最低投資報酬率) 房價 排序 Country/City Buying Price Price/Rent Rent per Month ($) Gross Rental Yield US$ per Sq. M. Ratio (x)  18 Taiwan, Taipei 7,112 64x 1,117 1.57%  1 Monaco 53,026 53x 10,099 1.90%  2 UK, London 32,745 48x 6,856 2.09%  9 India, Mumbai 11,604 42x 2,777 2.39%  29 Andorra 4,496 1,072  4 Singapore 17,709 41x 4,276 2.41%  20 China, Shanghai 6,932 38x 1,841 2.66%  21 BVI, Tortola 6,469 35x 3,071 2.85%  28 Greece, Athens 4,774 1,372 2.87%  5 Switzerland, Geneva 17,026 34x 5,000 2.94%  3 Hong Kong Island 20,660 33x 6,198 3.00%  42 Malta, Valleta 3,710 31x 1,199 3.23%  16 Israel, Tel Aviv 8,258 30x 2,742 3.32%  25 Czech Republic, Prague 5,074 1,715 3.38% Source：整理自Global Property Guide, 資料日期：20131111 13

亞洲國家Rank countries by investment rating Country, City Long Term Gross Rental Yield Investment Rating (% per annum)  1. Malaysia, Kuala Lumpur ★★★★☆ 4.87% Poor  2. Thailand, Bangkok 6.29% Moderate to Good  3. Indonesia, Jakarta ★★★☆☆ 7.05% Good  4. Philippines, Metro Manila 7.06%  5. Cambodia, Phnom Phen ★★☆☆☆ 5.33% Moderate  6. Hong Kong, Hong Kong Island 3.00% Very Poor  7. India, Mumbai 2.39%  8. Japan, Tokyo 5.53%  9. Singapore 2.41%  10. China, Shanghai ★☆☆☆☆ 2.66%  11. Taiwan, Taipei 1.57% Source：整理自Global Property Guide 14

台灣房價是否存在泡沫危機？ 房價泡沫評量指標 評量結果 1 房價/所得＞3至5倍？ 14.7 ★ 2 房貸本息＞家庭收入1/3？ 3 房貸餘額/GDP＞40％？ 65% 4 年租金報酬率＜5％ ？ 1.57 5 房價/租金＞20倍？ 64 6 房價漲幅＞GDP成長率？ 7 房價短期漲幅＞30％？ 8 投資性需求＞20％？ 9 空屋率＞10％？ 10.63% 10 開工率＞銷售率？ 資料來源：莊孟翰研究彙整 附註：★表示超標 ※房價無泡沫破滅之危機，卻有超額供給之隱憂。 ※當前建築產業應格外留意流動性風險。 15

未來房市多空交戰(短<3yrs) 2013~2016 多 空 展望大台北房市未來 超低利率尚在 資金行情猶存 兩岸關係漸開 國際熱錢流入(QE3) 股市動能不佳 富人享受人生 國內景氣欠佳 政策打房尚行(奢侈稅、實價登錄…) 歐債危機猶在 庶民經濟實力差

未來房市多空交戰(中長>5yrs ) 2018~~ 展望大台北房市未來 未來房市多空交戰(中長>5yrs ) 2018~~ 多 空 新均衡低利率 兩岸關係漸開 城市等級提昇 國際城市打造 富人享受人生 富有M型右端 少子化的未來 資金退場外移 蜜月期終將過 屋量供過於求 景氣循環真理 薪資低位盤璇 政策打房落期 貧窮M型左端

少子化的未來 1966 418372 1976 425125 1986 309230 1996 325545 2006 204459 376806 397373 314024 326002 204414 1958 413679 396886 410783 342031 271450 2008 198733 423863 393455 424034 315299 283661 2009 191310 422319 396479 413881 335618 305312 2010 166886 422740 382797 414069 321932 260354 2011 196627 426325 368067 405263 321632 247530 2012 229418 427212 369022 383439 325613 227070 2013 199113 419797 369671 371008 322938 216419 409620 369349 346208 329581 205854 251972.2 396399.6 (35-39) 414239.2 (25-29) 323240.4 302394.0 193160.4 421138.8 371781.2 (30-34) 383997.4 324339.2 (10-14) 231445.4 125031.6

少子化(高齡化)的未來 少子化的未來 龍年 出生人數 鼠年 民國65年(1976)39 425,125 民國73年(1984)31 371,008 民國77年(1988)27 342,031 民國85年(1996)19 325,545 民國89年(2000)15 305,312 民國97年(2008) 7 198,733 2012 ??? 400,000 333,000 220,000

少子化的未來 1970年與2056年人口結構圖比較

應選擇那裡進場？ 9%~36%2~8年 72法則 6%~14%5~12年 1.2%~3%24~60年 輕鬆獲利的國際實體投資

(20122014) 世事多變 http://news.sina.com.tw/magazine/article/9793.html ▲7月9 日我在英國，LINE裡與「全球居董座」學生的對話 我在倫敦尋訪仲介，了解目前房地產市場後，已知今年已漲30%，為1987年以來最大漲幅，投報從9-36%，已只剩5-15%了！ ►以全球觀，看來只有日本穩健且地緣便利的7-15%最值得國人考量了。 ►日本也必將依英國路線，供需失調下，數年後大漲， ►說來說去，都是中國游資惹得禍

為何日本？ 房價低廉、租金高昂  投報率高 自有率低、租屋率高  風險保障 交易透明、物管成熟  安心置產 WHY? 為何日本？ 房價低廉、租金高昂  投報率高 自有率低、租屋率高  風險保障 交易透明、物管成熟  安心置產 移民人多、留學要選  租屋需求 政治穩定、環境優質  國際青睞 魅力無窮、申奧在即  光芒再現 出場容易、風險極微  穩健獲利 擁有東京、坐享包租  心靈飽滿 TOKYO ◆東京是個獨一無二的世界級城市， ◆具有超能量、超現代的城市風光和悠久歷史的熱鬧首都 ◆活力及快速步調可比擬紐約及倫敦 ◆為亞洲的政治、經濟、文化中心 ◆許多大型國際企業都將總部設於東京 2014/8/17

日本六本木仙石山全新第一豪宅 154萬/坪(32年) vs 125萬/坪(全新) (壁芯實坪)

何時是進場好時機呢？ 日本當前局勢 消費稅增額前的成本節約 日圓匯率低檔期的低價位 2020年申奧在即的漲勢風 (短、中、長) WHEN? 稅制問題 消費稅增額前的成本節約 匯率低檔 日圓匯率低檔期的低價位 預見未來 2020年申奧在即的漲勢風 (短、中、長) 日本當前局勢

第八節 日圓走勢分析分析 (20151010) 名稱 一年 今年以來 美元/日圓匯率 11.21% 0.16% 名稱 一年 今年以來 外匯(鉅亨網) http://www.cnyes.com/forex/eur.htm?ga=nav 名稱 一年 今年以來 美元/日圓匯率 11.21% 0.16% 名稱 一年 今年以來 日圓/新台幣匯率 -2.96% 3.37% 名稱 一年 今年以來 歐元/日圓匯率 -1.07% -6.59% 名稱 一年 今年以來 日圓/人民幣 -6.82% 2.26%