登記及地籍清理案件 異議處理解析 103年11月24日

真相 Vs 登記效力 法律解釋與事實判斷為不同概念，解釋法律不限於論理解釋，仍可探求各種解釋方法適用具體個案。(法務部100.5.6法律決字第 1000011926 號函 ) 1.論理法則，係指理論認識及邏輯分析之方法 2.經驗法則，則指人類本於經驗累積歸納所得之法則。 3.行政機關依全部意見陳述及調查證據之結果判斷事實之真偽，仍應受經驗法則及論理法則之拘束。 4.論理解釋，乃不拘泥於法條文字之字句，而以法秩序之全體精神為基礎，依一般推理作用，以闡明法律之真義，為法律之解釋方法之一。

真相 Vs 登記效力 行政法院之判決意旨，其法律見解部分完全拘束行政機關，而事實認定部分則仍尊重原機關之見解。 (法務部99.11.11法律字第0999049601號函) 行政法院所為撤銷原決定及原處分之判決，如係指摘事件之事實尚欠明暸，應由被告機關調查事證另為處分時，該機關即應依判決意旨或本於職權調查事證。倘依重為調查結果認定之事實，認前處分適用法規並無錯誤，雖得維持已撤銷之前處分見解；若行政法院所為撤銷原決定及原處分之判決，係指摘其適用法律之見解有違誤時，該管機關即應受行政法院判決之拘束。

真相 Vs 登記效力 行政機關本應依職權撤銷違法之行政處分，惟行政處分如經司法實體判決，則應尊重實體判決之既判力，不宜再由行政機關依職權撤銷致破壞實體判決之既判力。 (法務部100.6.14法律決字第1000013953 號函)

分割協議 Vs 借名 標示 持分 繼 承 人 大肚鄉溪洲段 2 地號 1/2 趙C繼承 （註：原由趙A、趙B、趙C等人各繼承1/6，為使其母能續領老農津貼，暫由趙C繼承，嗣母百年後再辦理各1/6給趙A、趙B） 板橋區中正段 3 建號 全部 趙A、趙B、趙C各繼承持分1/3 協議 地段

真相 Vs 登記效力 房地真正權利人為借名人，而非借名登記之名義上權利人，出名人自不得對借名人主張登記有絕對效力。 (臺灣高等法院民事判決101.1.19 ( 99)年度重上字第53號返還房屋等)

真相 Vs 登記效力 民法第759條等規定參照，自已出資興建建築物，於房屋建造足以避風雨而可達經濟上使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件。又拍賣不動產，自買受人領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得不動產所有權，未登記所有權前，僅係不得處分其所有權，尚不影響所有權取得。 (法務部101年9月12日法律字第10103106640號 函)

登記之法律關係 法律行為 法律事實 買賣、交換、 設定抵押權、農育權 分割、合併、地目變更 面積更正、繼承、註記 125㎡ 陳父(土地) 貸款860萬元 農育權人張三 (徵收、訴訟繫屬、古蹟 、重測、…)

涉及私權爭執 與 善 意 保 護 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

公益 Vs 私益 公益 權利社會化 (最高法院71台上第737號判例) 除語意學定義為社會公共利益以外，憲法或法律上並無就其意涵再為明確定義，實務界亦只認為涉及「公益」事項，是屬於不確定法律概念，須由具體案例之推演加以充實其意涵。 民法第148條第1項：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」 權利社會化 (最高法院71台上第737號判例)

公益 Vs 私益 私益 維護個人權益應負舉證責任 對於限制人民基本權利方面，我國憲法第23條係規定必須採最小、最輕限制範圍，方符公益限制。 (民事訴訟法第277條) 對於限制人民基本權利方面，我國憲法第23條係規定必須採最小、最輕限制範圍，方符公益限制。

公益 Vs 私益 公益條款有賴於行政處分實現其精神，在處理人民申請或主張權利之諸多案件中，面對公益與私益衝突，或多數人公益與少數人公益之衝突時，處分者應就待斟酌之價值標準中，選擇一個最優先考慮之標準作最後抉擇而形成公益，尤其人民生存權及人性尊嚴利益，優先於經濟發展之公益價值，是現行社會價值中重要指標。

公益 Vs 私益 私權歸屬有所疑慮時，究應先予登記，由異議者另循司法途徑解決，抑或駁回申請，解決私權糾紛後，再行申請；或要求申請人提出其他證明文件？始終在「Case By Case」之個案認定上，由個別受理者本諸職權決定之。 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

公益 Vs 私益 轉手買 再轉手賣 全然無本生意 (101.9.5報導) 轉手買 再轉手賣 全然無本生意 (101.9.5報導) 檢調搜索望安鄉91年起接受全臺大戶捐地節稅，共受理公共設施保留地9776筆，公告現值逾480億元。     　望安鄉公所今年6月間辦理鄉有財產非澎湖縣轄區內土地第1批第1次標售土地，標的物位於臺北市、新北市…等合計1026筆，涵蓋「建、道、田、堤、旱、林、溜、墓、雜、養、水、原」等地目。此舉違反都市計畫法、澎湖縣縣有財產管理自治條例、土地法及農業發展條例等法令，要求停止執行標售，但望安鄉公所置之不理。     　標售案最終由寬達信置業公司董事長藍重豐得標，得標價73億多，其中部分土地已辦理過戶。 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 14 14

公益 Vs 私益 望安鄉公所辦理101年第1批第1次標售案，核有違背法律、縣規章等，依法應予撤銷。 土地招標前，內政部、澎湖縣政府曾發文給望安鄉公所，要求停止標售，但望安鄉長…等人，仍以「統包」方式 標售完畢。 望安鄉公所辦理101年第1批第1次標售案，核有違背法律、縣規章等，依法應予撤銷。 (澎湖縣政府101.8.31府財產字第10100497492號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 15 15

公益 Vs 私益 望安鄉公所違法出售鄉有土地予私人，倘屬土地法第14條第1項所列不得私有者，其承受人或嗣後再移轉第三人之移轉登記，登記機關得逕為塗銷登記，並將登記結果通知登記名義人、副知望安鄉公所及澎湖縣政府。 (內政部102.7.17內授中辦地字第1026651393號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 16 16

登 記 效 力 依都市計畫法指定為公共設施保留地，其屬私有者，政府依法尚需以徵收、價購等取得，其屬公有者，如任由其再移轉為私有，不僅加重政府再予徵收、購置之財政負擔，且嚴重危害公地優先公用之公益原則。 違反該規定所為移轉登記處分不僅係違法之行政處分，且顯已呈現嚴重之違法狀態，登記機關得依行政程序法第117條規定，逕為塗銷其移轉登記，並將登記結果通知相關登記名義人並副知望安鄉公所及澎湖縣政府。 (內政部102.11.12內授中辦地字第10266520861號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 17 17

登 記 效 力 土地已完成徵收程序，惟未辦理徵收登記致土地所有權由第三人買賣取得之疑義乙案民法第759條之1、土地法第43條規定參照，不動產物權之登記所表彰之物權如與實際狀態不一致，信賴不動產登記善意第三人因信賴登記為交易行為，依法律行為再為物權變動之登記者，應予承認其效力，以確保其權益，維護交易安全。 (法務部102.10.24法律決字第10200664590號函 )

異議不受理 停止他人不動產物權移轉登記，應經法院裁判。 (內政部47.10.28台內地字第19180號函 ) 原登記案件訴請行政法院審理中，登記名義人申辦移轉登記時，登記機關不得停止其處分登記之申請行為。 (內政部61.12.15台內地字第508096號函)

異議不受理 登記案件尚未送請登記機關收件前，不適用土地登記規則第57條第1項第3款關於私權爭執駁回之規定。 (內政部70.7.30台內地字第26083號函)

異議不受理 案件申請前提出異議 原則不予受理 (內政部85.1.29台內地字第8575935號函) 案件尚未送登記機關收件前，先以聲明書或存證信函等聲明請求者，非屬應登記事項，登記機關應予適當之重視，妥為答復。答復公函尚未發文前，應予內部列管。 21

異議不受理 1/2 以共有土地涉共有物分割訴訟 ，涉及私權爭執為由，請求駁回登記之申請，與申請所有權移轉登記之法律關係有爭執而提起訴訟之規定意旨不合，應不受理異議。 (內政部85.10.24台內地字第8510170號函) 先收件 土地法第34-1買賣案

異議不受理 2/2 內政部刻修正【要旨】為： 他共有人於部分共有人依土地法第34條之1申辦土地所有權移轉登記期間，提起共有物分割訴訟為異議之處理。 (內政部85.10.24台內地字第8510170號函) 先收件 土地法第34-1買賣案

涉及私權爭執 土地登記規則第49條(已修正為第57條)第1項第3款所謂「涉及私權爭執」範圍甚廣，舉凡與登記事項有關而涉及私法上權利存否之爭議者，均包括在內。 (最高法院81判字第1796號判例)

涉及私權爭執 指登記權利人，與登記義務人或關係人之間，就申請登記之法律關係之爭執，在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言。 (最高行政法院91判字第2070號判決 )

涉及私權爭執 依土地法第59條規定受理異議、調處後，異議人於期限內訴請司法機關裁判，屬當事人間因涉及私權爭執而依法起訴，應將登記申請書件全部發還申請人。 (內政部89.9.21台內中地字第8916841號； 89.9.27台內中地字第8980750號函 )

涉及私權爭執 土地法第34條之1申辦公同共有土地買賣登記，他共有人檢具被繼承人所立全部由其一人繼承之自書遺囑及已向法院起訴之證明文件異議，屬與申請登記法律關係有關之權利關係人間爭執，得駁回申請。 (內政部94.12.21內授中辦地字第0940055831號函)

涉及私權爭執 土地登記規則第61條： (注意收件管制) 「登記，應依各類案件分別訂定處理期限，並依收件號數之次序或處理期限為之。其為分組辦理者亦同。除法令另有規定外，同一宗土地之權利登記，其收件號數在後之土地，不得提前登記。 登記程序開始後，除法律或本規則另有規定外，不得停止登記之進行。」

涉及私權爭執 土地登記規則第61條： (注意收件管制) ○區○段○地號同時辦理依土34條之1第1項規定之全部買賣及部分共有人之贈與移轉登記案，應依土地登記規則第61條第1項規定之收件順序處理。 (新北市政府地政局100.1.21 北地籍字第1000069772號函)

涉及私權爭執 共有土地之所有權應有部分，遭其他共有人依土地法第34條之1規定移轉予他人，嗣再移轉予善意第三人。主張第一次移轉登記處分違法並侵害其權益之土地共有人，如未遲誤法定救濟期間，惟提起撤銷訴訟已無回復原狀之可能者，得依行政訴訟法第6條第1項後段所稱之「已執行而無回復原狀可能之行政處分」 ，以地政事務所為被告提起確認行政處分違法之訴訟，以保障其權利 。 (最高行政法院99.10.12召開庭長法官聯席會議決議) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

建物第一次登記 駁回異議 辦理建物所有權第一次登記，在其公告期間內如有利害關係人提出異議，其所提證明文件涉及公告建物權屬之爭執者，則於公告期滿後，應依土地法第59條規定辦理；但對於因債之關係所生之權利義務，而與公告建物權屬爭執無涉之異議聲明，登記機關仍應予駁回。 (內政部85.6.17台內地字第8575363號函)

建物第一次登記 駁回異議 辦竣所有權第一次登記之建物為買賣時，第三人對於該建物權屬有爭議而對移轉案提出異議，應循司法程序訴請法院裁判，經法院囑託辦理限制登記後，始得停止該移轉登記。 (內政部93.4.27內授中辦地字第0930005514號函)

物 權 登 記 法 效 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。 前項行為，應以書面為之。 民法第758條： (98年修) 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。 前項行為，應以書面為之。 33

登 記 前 取 得 物 權 第759條： (98年修) 因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。 34

登 記 前 取 得 物 權 民法第759條等規定參照，自己出資興建建築物，於房屋建造足以避風雨而可達經濟上使用目的時，即原始取得所有權，不以登記為要件。 又拍賣不動產，自買受人領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得不動產所有權，未登記所有權前，僅係不得處分其所有權，尚不影響所有權取得。 (法務部101.9.12法律字第10103106640號函)

物 權 登 記 效 力 民法 第759條之1： (98年增訂) 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。 民法 第759條之1： (98年增訂) 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。 因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 36 36

物 權 登 記 效 力 依本法所為之登記，有絕對效力。 比較土地法 第43條登記有絕對效力 土地法第 43 條：(公信力) 依本法所為之登記，有絕對效力。 比較土地法 第43條登記有絕對效力 實務上在第三者信賴登記而取得土地權利前，真正權利人仍得主張登記原因之無效或撤銷，是該條文僅止於保護信賴登記之善意第三人，效果自與新增之本條文無異。為免文義兩歧，第43條應配合修正。 (民法第759條之1修法理由) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

第三人信賴利益保護 土地法第43條所規定之絕對效力，係就第三人關係而言，即第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記之無效而被追奪，並非一經登記後即不能復為權利之變更登記。 若更正事項涉及登記以外之第三人者，應由該第三人會同申請，如有爭執應訴請法院審判以資解決。 (行政院56.10.4台訴字第7767號令 )

物 權 登 記 效 力 違法行政處分於法定救濟期間經過後，受益人信賴利益顯大於撤銷所欲維護之公益者，得予撤銷。 (行政程序法第117條) 違法行政處分於法定救濟期間經過後，受益人信賴利益顯大於撤銷所欲維護之公益者，得予撤銷。 (行政程序法第117條) 對於有瑕疵之行政處分，如不涉及私權爭執無人告爭時，原處分機關或其有監督權之上級機關，認為原行政處分顯有法律上之瑕疵，自得依職權予以撤銷之。 (行政院62.8.9台內字第6795號函)

職 權 調 查 原 則 依法行政原則 行政程序法 立法要點第9點：行政機應依職權調查事實及證據行政程序法 第4、36、40、43條 依法行政原則 　 行政程序法 立法要點第9點：行政機應依職權調查事實及證據行政程序法 第4、36、40、43條 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

職 權 調 查 原 則 論理法則 理論認識及邏輯分析方法 經驗法則 本於生活經驗、專業經驗累積歸納所得之結果。 (行政程序法第43條) 本於生活經驗、專業經驗累積歸納所得之結果。 (行政程序法第43條) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

註記之法效 供第三人有知悉該事實之機會，避免遭受不利益，原係基於社會交易安全考量及避免日後處理付出龐大成本之權宜處置，並不發生任何登記之效力，亦未對外直接發生法律效果，自不影響當事人對該房地之使用、收益及處分權益。 (最高行政法院97年判字第569號判決) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

註記之法效 地政事務所在登記簿註記：「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍受原『田』地目之限制」，法律並未規定發生如何之法律效果。該註記既未對外直接發生法律效果，自非行政處分。地政事務所拒絕土地所有人註銷系爭註記之要求，係拒絕作成事實行為之要求，該拒絕行為亦非行政處分。惟事實上影響土地所有權之圓滿狀態，侵害其所有權，所有權人認有違法者，得向行政法院提起一般給付訴訟，請求排除侵害行為即除去系爭註記（回復未為系爭註記之狀態）。 (最高行政法院99.3第1次庭長法官聯席會議決議) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

訴 訟 註 記 民事訴訟法第254條第5項： (訴訟繫屬中) 第一項為訴訟標的之權利，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於起訴後，受訴法院得依當事人之聲請，發給已起訴之證明，由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記。訴訟終結後，當事人或利害關係人得聲請法院發給證明，持向該管登記機關請求塗銷該項登記。 44

訴 訟 註 記 登記機關依民事訴訟法第254 條第5 項規定辦理訴訟繫屬事實之註記登記，僅就當事人間已為訴訟之事實為公示，尚無限制訴訟標的之不動產登記名義人處分其不動產權利之效果，非屬行政處分。辦理移轉時應將該註記內容轉載，登記完畢後毋庸將登記結果通知該訴訟標的之不動產登記名義人。 （內政部98.5.20內授中辦地字第0980724546 號函） 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 45 45

訴 訟 註 記 依民事訴訟法第 254條第5項規定，當事人持憑法院發給之已起訴證明向該管地政登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記，該註記並無限制訴訟標的之不動產登記名義人處分其不動產權利之效，僅就當事人間已為訴訟之事實為公示。 (內政部100.1.21內授中辦地字第 1000040662號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 46 46

訴 訟 註 記 原告持法院核發已起訴證明後，向登記機關申請訴訟繫屬註記時，被告已將所有權移轉登記予第三人，仍應受理註記。 (內政部99.9.27內授中辦地字第0990050723號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 102.12.27停止適用 47 47

訴 訟 註 記 地政機關配合民事訴訟法第254條第5項規定辦理訴訟繫屬註記登記之處理事宜 (內政部102.12.27台內地字第1020375043號令 ) 如該訴訟標的不動產已移轉(含於訴訟繫屬前移轉)登記予第三人者，除該第三人係屬非得主張善意取得之情形(如繼承移轉取得)外，地政機關將不予辦理訴訟繫屬註記登記。 另訴訟當事人如認為該第三人非為善意受讓訴訟標的不動產，因屬私權爭執範疇，應由其訴請法院判決，或另循民事訴訟保全程序為之。 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 48 48

訴 訟 註 記 法院應立即核發 起訴證明 訴訟當事人為辦理訴訟標的之權利取得、設定、喪失或變更登記事項，向法院聲請發給已起訴證明時，法院應立即發給，以避免因核發證明作業延緩致生無法及時註記登記等情事。 (司法院102.12.27院台廳民一字第1020033370號函) 49

訴 訟 註 記 民眾依民事訴訟法第254條第5項規定辦理訴訟繫屬事實註記登記後，於訴訟終結前可由原請求登記之當事人申辦該訴訟繫屬註記之塗銷登記事宜 。 申辦訴訟繫屬註記或塗銷，屬當事人處分權之範疇，塗銷該註記後，當事人或利害關係人如認有註記必要，仍可持憑起訴證明再向登記機關申請訴訟繫屬註記登記。 (內政部102.4.25內授中辦地字第1026033268號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 50 50

訴 訟 註 記 建議不動產經判決共有物分割確定者，司法機關主動通知轄區地政事務所註記 一事，此屬當事人處分權，尚不得主動通知登記機關辦理。 (司法院秘書長102.3.13秘台廳民一字第1020002520號函) 受訴法院僅得依當事人之聲請發給證明，由當事人持向該管登記機關辦理訴訟繫屬註記登記或塗銷，尚不得主動通知該管登記機關辦理註記或塗銷該註記登記，蓋此屬當事人處分權之範疇。主動通知轄區地政事務所辦理註記，於法尚屬無據。 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 51 51

訴 訟 註 記 因信託登記取得信託財產之受託人是否為土地法第43條規定保護之範疇而屬內政部102.12.27台內地字第1020375043號令釋之善意第三人疑義。 (內政部103.7.21台內地字第1030208354號函) 不論自益信託或他益信託受託人皆應承繼信託成立時已存在於信託財產上之權利瑕疵，尚不得以其屬信賴不動產登記之善意第三人主張應受民法第759條之1第2項不動產登記公信原則之保障。 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 52 52

訴 訟 註 記 臺北市○區○段○地號等6筆土地因原告與被告確認地上權登記請求權存在事件於90.6.22訴訟繫屬法院中，惟90.7.16土地已移轉予他人，致訴訟繫屬之被告與土地所有權人不符，因該訴訟標的係以「物」之關係為之，登記名義人雖被告，然註記登記仍可避免其他受讓人主張善意取得，減少紛爭擴大，故得予受理。 (內政部90.11.20台內中地字第9017719號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 53 53

訴 訟 註 記 94年間地主訂約出賣13筆土地(1筆母地號分割而成)分別予地上建物所有人13人，嗣因地價上漲擬調價，承買人13位以原告身分起訴契約不履行事件後，律師申請起訴證明並已辦竣異議註記在案。 今地主以當時地政機關受理程序不合法而異議，地所應否將異議註記刪除，俟補正由13位原告申請後再辦理？ 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 54 54

地 政 疏 誤 註 記 因登記機關之錯誤(不論故意或違法)且涉及訴訟或行政救濟事實之標的，為使第三人有知悉之機會，避免其遭受不利益，亦可減少其主張「信賴登記善意取得」而生之紛爭，以防止紛爭擴大，參依民事訴訟法第254條規定將訴訟繫屬事實登載於登記簿之精神，同意登記機關於報請直轄(市)政府同意後辦理註記。 (內政部89.7.17台內中地字第8979831號函) 55

註 記 案 例 三重市後竹圍街35號附2至5樓建物經吊銷使用執照，已辦理抵押權設定之建物，其所有權第一次登記尚不宜由登記機關逕予撤銷，同意於建物標示部其他登記事項欄辦理註記事宜。 (內政部91.3.27台內中地字第0910003231號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 56 56

註 記 案 例 法院依民事訴訟法第606條規定，禁止禁治產人所有不動產未經法定監護人同意所為之讓與設定及其他一切處分行為，申請人持憑法院民事裁定書申請登記，登記機關得將禁治產情形加註於所有權部備考欄。 (內政部85.7.22台內地字第8580297號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 57 57

職權調查方法 發函相關機關或權利關係人查證，留存往來文件。 公務電話查證、傳真查詢、承辦同仁判斷後於審查欄簽註記事。 申請人提出切結書，敘明原委後逕予認定。 走訪現場，詢問特定或不特定人士，作成文字、錄音、錄影或拍照記錄。 聯繫媒體報導，多方散布訊息，廣播周知，例如地籍清理。

文件製作書寫 持憑由政府機核發之公文或稅單上，所載權利人或義務人名字無論簡體字或繁體字，若足以確認為同一人，則無須要求補正更正；若無法確認身分，則可要求更正或加註身分證字號，以憑核對。 (內政部91.4.3台內中地字第0910005266號函)

文件製作書寫 「應在增刪處由申請人蓋章」乙節，係含蓋可於眉端空白處註明增刪字數並蓋章，且不得於眉端空白處以預蓋章方式辦理，以保持申請書之清晰及確保刪改處確係由申請人刪改之真意。 (前臺灣省政府地政處87.9.5(87)地一字第48532號函)

文件製作書寫 新式國民身分證並無遷入(出)日期欄之記載，且住址變更登記原因發生日期對於其權益並無影響，為簡政民計，登記機關可依登記申請書原因發生日期欄所載日期據以登記，無須要求其於國民身分證影本上自行簽註負責。 (內政部76.1.8台內地字第469348號函)

文件製作書寫 各項書表蓋章倒置 申請人與訂約時間不符 ……

文件製作書寫 地籍測量實施規則係土地法第47條所明確授權之法規命令，而該規則第211條之1及第264條之1等有關撤回複丈及建物測量之申請，應以書面向登記機關提出，自應依該規定辦理。至申請撤回，並無統一之書面格式，請縣市政府本於職權，依法自行核處。 (內政部96.5.23台內地字第0960079187號函)

文件製作書寫 不論法院或行政機關在調查住所時，通常均以戶籍登記之住址為認定標準，且通訊住址非法定用語，倘法律明文規定，對通訊住址送達發生送達效力，將來執行上如何確定合法送達效力及如何證明確實所在地等均尚有疑義，則地政登記機關除戶籍住址登記外，仍不宜受理民眾申請通訊住址登記。 (內政部98.10.14內授中辦地字第0980725662號函)

文件製作書寫 邇來迭有民眾反應遭登記機關要求檢附印鑑證明，造成不滿，請轉知所轄登記機關，辦理民眾申請登記案件時，確實依土地登記規則第 40 條及第 41 條規定辦理，民眾親自到場並提出國民身分證正本即可，無須檢附印鑑證明。 (內政部98.10.30內授中辦地字第 0980725796號函)

文件製作書寫 內政部已實施之地政士簽證、土地登記印鑑、法院或民間公證人公證或認證等印鑑證明替代措方便民眾選擇使用，減少往返奔波於各機關間之時間。頃獲民眾反映且未告知上開替代措施，招致不便。爰基於簡政便民之精神，請轉知所轄地政事務所再加強宣導，並於民眾洽辦土地登記時併加說明。 (內政部98.6.6台內地字第 0980103596號函)

姓氏搞糊「凃」男向教育部要求正名 TVBS – 101.5.3 命理師認為差一點，就差很大，其實不只姓氏，就連行政院長陳冲，這兩點的冲字，在教育部網站一樣「查無此字」，中央社到現在都還找得到三點水版本，只是冲變成水字旁，就成了水洗的意思，代表一個人的名字，一點一畫都要津津計較。 溫、温哪個正確？

姓 名 登 記 依姓名條例規定，國民依法令之行為、各類證件所載姓名或辦理各項財產登記案件，皆應使用戶籍登記之姓名。各機關辦理業務時，亦應登載戶籍姓名； 戶政事務所如查其他機關有姓名登載與戶籍登記姓名屬同一字之異體字，查明人別無誤後，戶政事務所應函發各機關辦理姓名更正。 (內政部100.4.6台內戶字第 10000585973 號函)

姓 名 登 記 國民依法令之行為、各類證件所載姓名或辦理各項財產登記案件，皆應使用戶籍登記之姓名。辦理各類證件所載姓名或辦理各項財產登記案件，應以戶籍登記之姓名登載；另如獲戶政事務所通知當事人姓名與戶籍登記不符時，倘查明人別無誤，亦應配合辦理更正。 (內政部100.4.8內授中辦地字第1000724185號函)

姓 名 登 記 為尊重當事人之姓名權，受理民眾申請案件，如經查證當事人年籍等相關資料足資確認當事人身分，且不影響交易安全時，宜尊重當事人姓氏書寫方式之選擇，不因姓氏書寫方式不同，據以駁回其申請。 (內政部96.9.11台內戶字第0960141320號函； 103.5.27台內戶字第10301733612號函； 103.5.29內授中辦地字第1036034328號函) 例如：冠夫姓、從母姓

姓 名 登 記 因戶政人員過錄錯誤之姓名更正登記，且同日辦理姓名變更登記，致須換發其他相關證件者時，應告知民眾如符合上開情事者，考試院……等，同意免費換發證件，並由戶政事務所出具公函給予民眾，以免費辦理換發證件。 (內政部101.7.23台內戶字第1010257989號函)

印 鑑 證 明 本部地政司…號書函略以：「按地政機關受理民眾申辦土地登記案件，…其檢附原戶籍所在地戶政機關核發印鑑證明之有效使用期限，業於土地登記規則第41條第10款及申請土地登記應附文件法令補充規定第29點及第32點明定為1年。」 …有關戶政機關核發印鑑證明之效力，地政機關於其主管之土地相關法規已有規定使用期限，故印鑑證明書之使用期限與效力，宜由使用機關自行審認之。 (內政部93.2.19台內戶字第0930003098號函)

印 鑑 證 明 103.1.29修正印鑑格式，新增有效期限及使用目的欄位，避免印鑑證明遭他人不當使用，應依當事人意願登載註記，並非必要填寫欄位。 於「使用目的」項下，除提供「不動產登記」、「領取土地徵收補償費」、「土地重劃、區段徵收」及「不動產抵押設定及抵押權內容變更登記」等選項供辦理地政目的使用外，亦得勾選「其他」選項，並於「其他使用目的」欄位登打其指定之目的或登打「不限定用途」。故印鑑證明倘已依民眾需求登載使用目的及有效期限，地政人員於受理其提供申請相關地政業務時，應配合審查，以保障其權益。 (內政部103.7.14台內戶司字第1030197250號書函； 內授中辦地字第 1036035492號函 )

實 例 討 論 1 買賣 1/4 不動產買賣雙方於完稅後申辦所有權移轉登記，發生爭執，賣方寄發存證信函請地所切勿受理登記，地所之處理情形。 案件尚未收件？ 案件業經複審核定並登錄完畢，惟尚未校對？ 案件已辦結，尚未領取所有權狀？ 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

實 例 討 論 1 買賣 2/4 原以私權爭執駁回案件，相隔些許時日，再次由代理人提出申請，得否拒絕收件？ 第二次收件之買賣案件，應如何審查？與第一次爭執駁回處分有關嗎？ 買方檢證訴請履行移轉登記，並依民事訴訟法第254條第5項規定請求將訴訟繫屬之事實登記？ 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

實 例 討 論 1 買賣 3/4 本案如買賣雙方並無爭執，而係收件後、登記完畢前，經下列第三人異議者： 為賣方之父親，主張兒子僅係名義人，無權出賣，可駁回案件嗎？ 為轄區鄉鎮公所，主張該出賣人原已贈與為醫院用地，經公開表揚並已頒發獎狀及獎金100萬元，刻正進行贈與契約審核程序中？ 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

案 例 討 論 1 買賣 4/4 公司出賣不動產，立約日為98.11.17，嗣公司於98.11.30更換印鑑，98.12.15申辦所有權移轉登記，契約書印章要換嗎？申請書如何蓋章？申請書切結如何蓋章？法令依據為何？ 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

實 例 討 論 2 地主與建商之合建糾紛是否屬涉及私權爭執？ 承購戶與建商因買賣契約糾紛(例如車位編號登記與否之爭)，可否異議阻擋建物所有權第一次登記？

建物第一次登記 駁回異議 辦理建物所有權第一次登記，在其公告期間內如有利害關係人提出異議，其所提證明文件涉及公告建物權屬之爭執者，則於公告期滿後，應依土地法第59條規定辦理；但對於因債之關係所生之權利義務，而與公告建物權屬爭執無涉之異議聲明，登記機關仍應予駁回。 (內政部85.6.17台內地字第8575363號函)

建物第一次登記 駁回異議 辦竣所有權第一次登記之建物為買賣時，第三人對於該建物權屬有爭議而對移轉案提出異議，應循司法程序訴請法院裁判，經法院囑託辦理限制登記後，始得停止該移轉登記。 (內政部93.4.27內授中辦地字第0930005514號函)

建物第一次登記 受理異議 (北市府地政處85.4北市地一字85112935號函 ) 地政機關逕予決定駁回異議者，不無侵及司法權，於法自難謂合。故難謂異議人非系爭建物之權利關係人，應由地所依土地法第59條第2項規定，受理異議，於公告期滿後予以調處。

建物第一次登記 駁回異議 新北市政府地政局97.2.14登記法令研商會議決議： 原告並非主張對申請標的有所有權，其異議聲明係屬因債之關係所生權利義務爭執，而與公告建物權屬無涉，非屬土地法第59條所規定之權利關係人，參依內政部85.6.17台內地字第8575363號函示意旨，應不受理其異議，並於公告期滿後辦理所有權第一次登記。

建物第一次登記 駁回異議 土地所有權人因合建糾紛異議建物所有權第一次登記 (新北市98.3.13第97340271號訴願) 建物所有權第一次登記法令補充規定第25點：「依土地法第59條之規定，於建物第一次所有權登記公告期間提出異議之『權利關係人』，係指對公告建物所有權有爭議之人。」

實 例 討 論 3 申請人持憑法院確定判決書申辦土地所有權移轉登記，登記機關仍應本於職權審查該不動產之登記名義人是否為該判決之被告，祭祀公業之管理人是否相符等事項，以為登記之准駁。 (內政部86.2.22台內地字第8601820號函)

判決之權屬審查 判決書上記載之被告住址與登記簿不符，惟姓名及不動產標的相符，因法院於受理訴訟案件時，對於當事人身分之真正及適格應已予審認，故登記機關得無須再審查被告之住址是否相符。 (內政部93.6.28內授中辦地字第0930724554號函 )

判決之權屬審查 登記面積如與實際測量所得面積不符，共有人間無爭執者，法院得於地政機關辦理更正登記完畢後，為分割共有物之判決；或逕依原告請求，參考地政機關實測所得之面積判決分割，並於理由欄敘明面積不符情節，待該判決確定後，由當事人持向地政機關聲請一併為更正及分割登記，均毋庸追加聲明，惟於共有人就面積不符尚有異見時，不得逕行判決分割。 (最高法院93年度台上字第1635號判決)

判決之權屬審查 地政機關依據土地法規實施地籍圖重測，係根據實地界址實測結果，故更正成果係為回歸土地界址之事實行為，該依法行政結果，與土地法第43條規定之因法律行為疏誤，仍應保障善意第三者之登記絕對效力，係屬二事。 (內政部92.6.27台內地字第0920064433號函示)

判決之權屬審查 和解筆錄將標的移轉第三人，且其和解筆錄是否過於簡單，是否須將第三人身分證統編、住址列明？

實 例 討 論 4 基於權利社會化之社會公益考量，法定空地拋棄行為，乃屬違反建築法應保留空地以維護公共 利益之規定及意旨，故無論是否仍有基地所有權，皆不宜單獨拋棄其所有權。 (內政部72.9.27台內地字第177140號函 88.8.6台內中字第8803709號函 90.8.15台內中地字第9012025號函 92.2.19台內中地字第0920081845號函)

拋棄法定空地 現行法律就應留設之法地空地所有權拋棄並無明文禁止，亦未由立法機關明確授權行政機關以命令訂定禁止，原告訴請拋棄法定空地且無權利濫用情形，應予准許。 (臺北高等行政法院90.9.24(89)年度訴字第3380號判決)

補狀權屬審查 為81年間汐止市林茂盛土地遭冒名辦畢住址更正及書狀補給案，爾後類此資料不全之更正申請，應確實查明檔存地籍資料，倘相關資訊有查證之必要，仍應踐行請當事人舉證或發函相關機關查詢等調查程序，以維地籍登記之正確性及真正權利人權益。 (新北市政府95.7.24北府地籍字第0950501569號函)

分戶 Vs 分家 別籍異財；分炊分爨 有分家之意思表示，自本家獨立成為一家，且在財產上已處於與本家獨立之地位而言。 分戶、分家有別，實質上已分家並另立生計者，始喪失繼承權，繼承權之有無應依職權事實認定。 (內政部87.1.8台內地字第8612917號函)

分戶 Vs 分家 申請人檢附有分戶記載之戶籍謄本，並於繼承系統表加註無繼承權之事實，且簽註：「如有遺漏或錯誤…願負法律責任」，即得受理登記；另如當事人認戶籍上分戶者有繼承權而會同申請繼承者，亦得依其主張准予受理登記。惟有異議者，應駁回登記之申請。 （新北市政府地政局89.6.7法令研商決議)

分戶 Vs 分家 妻與長男共分戶 戶主 分戶： 戶口分立

分戶 Vs 分家 分家 (分炊分爨) 戶主與次男、三男 一起分家

媳婦仔 Vs 養女 嫁了2次 還是江家女兒！ 自由時報100.1.12報導 「雖然我嫁出去2次，但永遠都是江家的女兒。」77歲江老太太小時候被送去李家當童養媳，沒有收養關係，直接冠上李家夫姓，20歲嫁給李家兒子，24歲時丈夫過世，後來改嫁張男，身分證上夫姓從李改為張，但本姓卻從沒刪掉。父母把她送給別人當童養媳，江老太太感嘆：「長輩認為，反正女兒遲早是要嫁出去的，倒不如把奶水留給兒子。」想不到弟弟會因土地繼承的事告她。 江老太太的女兒張女士認為不能任人欺負，幫媽媽跟舅舅打官司，法院最終判決舅舅敗訴；張女士說，民法規定女性還是可以分家產，幸好法官查明真相。

民 事 習 慣 臺灣在日據時期本省人間之親屬事項，依當地之習慣決之 (最高法院57年台上字第3410號判例) 繼承開始在日據時期，民法繼編尚未施行於臺灣，依當時有效法例，有關遺產之繼承應適用臺灣省習慣處理。 (最高法院47年台上字第289號判例)

民 事 習 慣 繼承開始在光復前，依當時之習慣有其他合法繼承人者，即不適用民法繼承編之規定。如無合法繼承人時，光復後應依民法繼承編規定定其繼承人，但該所定之繼承人應以民法繼承編施行之日生存者為限。 (繼承登記法令補充規定第13點 )

民 事 習 慣 日據繼承人身分如有爭執，仍須調查事實並參酌實體法例以為判斷。 日據時期就繼承財產所成立之共有係指分別共有而言 。被繼承人許○○係於日據時期 (民國30年9月11日) 死亡，關於其遺產，似應屬其繼承人分別共有一節，內政部意見，本部敬表同意。 (法務部 83.11.3法律決字第23739號函) 日據繼承人身分如有爭執，仍須調查事實並參酌實體法例以為判斷。 (內政部89.3.17台內中地字8905955號函)

收 養 關 係 審 查 收養之成立，日據時期，係以雙方合意即告成立，是否申報戶口，於收養關係之成立並無影響 ，收養之終止亦同，不以申報戶口為要件，故不得僅依戶口之登記與否作為判斷收養關係之存續，而應依具體事實認定之。 (法務部 84.8.16法律決字第19610號函)

收 養 關 係 審 查 日據時期，收養關係之終止並不以登記為要件，故不得依戶口之登記，遽認其已否終止收養關係；另當時戶政機關受理當事人之結婚登記，是否可認其已審查該收養關係終止之要件及相關證明文件？爰日據時期同一戶主之養子女，查無養子與養父終止收養之登記，養子與養女贅婚之婚姻效力疑義，涉及養子與養父是否已終止收養之事實認定，仍宜由戶政機關本於權責自行審認。 (法務部100.4.13法律決字第 1000007472號函)

收 養 關 係 審 查 按日據時期收養關係之終止可分為協議終止與強制終止兩種，協議終止，係以養親與養子間為當事人，以養親與養子間之協議而終止收養關係，如養親已死亡時，則得由養家之戶主與養子為之。至收養之終止與否，不以申報戶口為要件，故不得依戶口之登記，不憑事實遽認其已否終止收養關係。 (法務部 100.9.27法律字第1000022742號函)

收 養 關 係 審 查 法院裁定認可收養關係，一經確定即具有拘束力，當事人如認該收養關係有無效之原因，須提起確認收養關係無效之訴且獲勝訴確定判決後，始溯及於為收養行為時無效；另依行政程序法第 36 條、第 43 條規定，行政機關作成行政決定前之調查證據、認定事實，係採職權調查主義。如當事人對收養無效無任何爭執，戶政機關應依職權調查證據、認定事實，本於職權卓處，作成行政決定。 (司法院秘書長100.10.4秘台廳秘台廳 少家二字第1000022583號函復戶政司)

收 養 關 係 審 查 民國15年前，女子原則上仍無收養子女能力，但如未婚女子為自己家產繼承或已婚女子得為亡夫，而收養子女，是為例外；至民國15年以後習慣，始認為獨身婦女如已成年得獨立收養子女，而承認女子亦有收養子女之能力，因此養親如有配偶，均須一同為收養。否則，未為收養意思表示之配偶一方得於相當期間行始撤銷權。 (法務部102.5.29法律字第10203505760號)

收 養 關 係 審 查 日據時期昭和年代以後，有配偶者收養子女，未為收養意思表示之配偶與養子女間究否成立收養關 係，仍請參照本部102.5.29法律字第 10203505760號函，本於職權就具體事實認定之；倘當事人或利害關係人尚有爭議，建請循司法途徑解決，並以法院判決為準。 (法務部102.6.13法律決字第10203506370號函)

養 孫 同族間之收養，以養父子間昭穆相當為收養之要件，不得收養同輩或孫輩。若無子輩之人可收養時，雖得取孫輩之人，嚴格言之，不得稱為養子，而應稱為養孫。 準此，臺灣日據時期外祖母收養外孫為螟蛉子，如係以養孫視之，自難指其違反「昭穆相當」原則，而認其收養為無效。 (法務部 99.5.3法律字第0999014254號函 1/2 )

養 孫 日據時期收養，為維持親屬間之輩分關係，收養與被收養人必須昭穆相當。如有昭穆不相當情事，僅構成撤銷收養之原因，除撤銷權人於相當期間內行使撤銷權外，該收養仍為有效。 我國74年修正前之民法親屬編對於近親及輩分不相當之親屬間收養雖無明文，通說與實務見解咸認，輩分乃我國倫理觀念所重視，收養當事人昭穆不相當者，因違反公序良俗而無效。是以，日據時期昭穆不相當之收養，縱未予撤銷，光復後亦因有違公序良俗，而難認為有效。 (法務部 99.5.3法律字第0999014254號函 2/2 )

調 閱 檔 案 申請土地登記案件資料之申請人資格審核 (內政部99.1.13台內地字第0990010811號函) 案經函准檔案管理局…函略以：「檔案法並未就申請人之資格予以限制，地政事務相關機關審查檔案應用申請人之資格，於不違悖本法規範意旨下，得依據土地登記規則第24條之規定辦理。檔案申請應用之准駁，仍應由受理機關本於權責，視具體個案情形，依檔案法第18條各款與政府資訊公開法第18條及其他法令之規定以為准駁之決定。 108

調 閱 檔 案 第三人向行政機關申請閱覽、抄錄或複製調解卷證 (法務部99.9.27法律決0999040632號函復北市民政局) 第三人向行政機關申請閱覽、抄錄或複製調解卷證 (法務部99.9.27法律決0999040632號函復北市民政局) 人民向行政機關申請提供資訊，係為政府資訊公開法之一般資訊公開請求，或為檔案法之閱覽歸檔檔案請求，該二法對於此等資訊提供分別定有限制規定，應分別適用。 本案調解卷證宜先審酌有無前揭法律所定限制公開事項，復依分離原則，就其他得公開部分經遮隱相關個人資料後仍宜提供申請閱覽、抄錄或複製。 109

調 閱 檔 案 參照電腦處理個人資料保護法第1條、第2條等規定，該法立法目的之一在保護隱私權，而唯有生命之自然人方有隱私權受侵害之恐懼情緒，已死亡之人已無恐懼其隱私權受侵害之可能，其個人資料已成為歷史，故非在保護之列。 (法務部100.9.22法律字第1000022498號函復戶政司) 110

遺 產 爭 議 甲申請遺囑單獨繼承與乙申請全體公同共有繼承之爭議，是否屬私權爭執？ (內政部93.4.27第0930005514號函參照) 1.私有財產制度，個人在生前有自由處分權。 (內政部93.4.27第0930005514號函參照) 2.理由： 甲之遺囑如認定屬實，即為繼承之所有人，應受理單獨繼承登記，乙無權申辦為公同共有繼承；如乙否定遺囑效力，登記機關亦無從確認真實性，兩造之爭即屬涉及私權爭執。

遺 產 爭 議 被繼承人遺產之權利書狀遭其他繼承人或家屬扣留，得否申辦繼承移轉登記？ 仍得依土地登規則第67條規定，由申請之繼承人檢附切結書辦理。 ※土地登記規責第67條： 土地登記有下列各款情形之一，未能提出權利書狀者，應於登記完畢後公告註銷： 一、申辦繼承登記，經申請之繼承人檢附切結書者。二、……

遺 產 分 割

遺 產 分 割 已辦妥公同共有繼承登記之土地，復於法院成立和解，應以和解共有物分割為登記原因。 (內政部90.6.1台內中地字第9082626號函 ) 已辦竣公同共有繼承登記土地，嗣因法院判決、和解、調解成立之內容係依法定應繼分變更為分別共有，得以共有型態變更為登記原因，且不計登記費。 (新北市政府地政局102.1.14登記法令研商決議)

遺 囑 執 行 人 繼承人不會同申辦繼承登記時，遺囑執行人得依遺囑內容代理繼承人申辦遺囑繼承登記及遺贈登記，無須徵得繼承人之同意。 (繼承登記法令補充規定100.6.13增訂第75-1點； 內政部99.7.8內授中辦地字第0990724891號令）

遺 囑 執 行 人 繼承人兼以遺囑執行人身分申辦自己與其他繼承人之遺產繼承登記，無民法第106條規定之適用。 (法務部101.8.9法律字第10100547070號函； 內政部101.8.17內授中辦地字第1016037018號函) 民法第 1216 條：「繼承人於遺囑執行人執行職務中，不得處分與遺囑有關遺產，並不得妨礙其職務之執行。」是繼承人對於與遺囑有關之遺產，已喪失處分權，不生由他人代理問題，故遺囑執行人管理遺產並為執行遺囑上必要行為之職務，自無須徵得繼承人之同意，此與民法第 106 條所規範之情形不同，尚無適用該條規定問題。

債 權 Vs 物 權 繼承人於未辦理繼承登記前所訂立之買賣契約，僅屬債權行為，不生違反民法第759條規定，而使債權契約成為無效問題。故先與第三人成立買賣不動產所有權之債權契約，於完成繼承登記後，始移轉所有權登記於受讓其權利之第三人，非法所不許 。 (最高法院84.6.15-84年145號判決)

債 權 Vs 物 權 民法第759條固規定：「…，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權」，所謂未經登記，不得處分其物權，係指物權處分行為而言。本件簡某等二人代表全體繼承人出賣系爭土地，所訂買賣契約，僅屬債權行為。訂約時，即令繼承人未辦畢繼承登記，亦不生違反民法第759條之規定，而使債權契約成為無效之問題。 (最高法院74年台上字第2024號判例)

債 權 Vs 物 權 因繼承取得不動產，未辦竣繼承登記，得以遺囑將該不動產遺贈他人。 (繼承登記法令補充規定第72點)

債 權 Vs 物 權 土地已完成徵收程序，惟未辦理徵收登記致土地所有權由第三人買賣取得之疑義乙案民法第759條之1、土地法第43條規定參照，不動產物權之登記所表彰之物權如與實際狀態不一致，信賴不動產登記善意第三人因信賴登記為交易行為，依法律行為再為物權變動之登記者，應予承認其效力，以確保其權益，維護交易安全。 (法務部102.10.24法律決字第10200664590號函 )

返 還 不 動 產 應分析原辦竣移轉登記之原因被判定情形而論： 應分析原辦竣移轉登記之原因被判定情形而論：  1.原契約有效，只是事後雙方合意解除契約情形，返還登記應為新移轉案，不可退稅。  2.原契約無效，塗銷登記回到原點，可申請退稅。 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。

解除買賣契約 申請人持憑法院確定判決、和解筆錄或調解委員會調解書，就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地及建物解除買賣契約，均應由買賣雙方辦理另一次之所有權移轉登記。 (內政部94.5.9內授中辦地字第0940044433號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 122 122

解除買賣契約 申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地及建物，因解除買賣契約申請回復所有權，不論係法院判決、和解，或鄉鎮市調解委員調解，應辦理所有權移轉登記，並課徵土地增值稅，但無需課徵契稅。 (內政部95.7.20內授中辦地字第0950048420 號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 123 123

解除買賣契約 ※ 登記原因：買 賣 ※ 免訂立契約書，登記清冊辦理即可。 合意解除契約雖以買賣為登記原因，惟其成立之要件係因解除契約而返還給付物，故無須訂定公定買賣契約書，得以雙方合意解除之相關證明文件辦理所有權移轉登記 。 (內政部96.5.17內授中辦地字第0960045649號函) ※ 登記原因：買 賣 ※ 免訂立契約書，登記清冊辦理即可。 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 124 124

解除買賣契約 依照特種貨物及勞務稅條例第2條規定，房屋、土地等特種貨物，指的是持有期間在2年以內的房屋及其坐落基地或可核發建造執照的都市土地。 (財政部101.8.31台財稅字第10100117020號令) 1.不動產經銷售並完成移轉登記後，買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產與賣方並辦竣移轉登記者，非屬特種貨物及勞務稅條例規定應課稅之銷售行為。 2.賣方嗣再出售該不動產，其依該條例第 3 條第 3 項規定計算持有期間之起算日，應以其再取得所有權之移轉登記日為準。 3.前點自本令發布日後始辦竣返還移轉登記之案件適用之。 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 125 125

買賣契約無效 1.於辦竣產權移轉登記前解除契約者，應予退還。 所有權人銷售持有2年內之不動產並依法繳納特種貨物及勞務稅，嗣解除契約，稅捐稽徵機關受理其申請退還已納之特種貨物及勞務稅款處理原則 (財政部102.5.22台財稅字第10200024220號函) 1.於辦竣產權移轉登記前解除契約者，應予退還。 2.於辦竣產權移轉登記後，解除買賣契約並取回原銷售之不動產，如屬合意解除者，不予退還；如屬行使法定解除權而解除者，應予退還。 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 126 126

解除買賣契約 不動產買賣辦竣所有權移轉登記後，交易雙方合意解除契約，持解除契約協議書並以移轉登記原因「買賣」辦理所有權返還登記，該協議書如經查明確屬因契約解除而返還所有權所立之契據，非屬印花稅法第5條第5款規定之課徵範圍。 (財政部101.12.17台財稅字第10100702490號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 127 127

解除買賣契約 雙方合意解除契約而為返還給付物之買賣案件，非屬契稅之課徵範圍。 雙方合意解除契約而為返還給付物之案件，非屬印花稅之課徵範圍。 (財政部96.5.8台財稅字第604527040號函) 雙方合意解除契約而為返還給付物之案件，非屬印花稅之課徵範圍。 (臺北市政府地政局101.1.19北市地籍 字第10130162000號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 128 128

買賣契約無效 財團法人○基金會贈與○醫院時，契約書附有解除條件若經稅捐稽徵機關核定應納贈與稅或土地增值稅時，本契約自始無效，同意無條件回復，以免稅程序於82.1.5辦畢所有權移轉。事後查係花蓮稅捐稽徵處誤發，雙方當事人均認解除條件業已成就，並均同意辦理塗銷該土地所有權贈與移轉登記，回復原贈與人所有。應由花蓮稅捐稽徵處敘明事實函知花蓮地政事務所，雙方會同申辦塗銷所有權贈與移轉登記，回復為原贈與人名義。 (內政部87.12.17台內地字第8790958號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 129 129

買賣契約無效 申請人持憑法院和解筆錄確認買賣契約無效，申請回復所有權登記，即該所有權之權利變更登記自始不存在所為之塗銷，並同時回復原有權利狀態之登記，非屬所有權之移轉登記，應依上開規定申請塗銷登記，並依土地法第78條第4款規定免繳納登記費。(內政部90.1.16台內中地字第9080224號函) 參、如案件應否分件、全案蓋用印章應否同一等程序處理；優先購買權處理後，買賣始生效力之實體處理。 130 130

信 託 爭 議 自益信託存續期間，受託人擬出賣不動產與第三人，受益人(委託人)不同意或以出賣價格太便宜爭議： 委託人上午依土地登記規則第129條規定檢證辦理受託人變更，當天下午受託人申請出賣移轉登記，地所請受託人提出有權出賣之證明文件，因提不出遭駁回登記之處分，請問地所會受理委託人之受託人變更登記嗎？ 受託人申辦信託財產之買賣移轉登記，委託人異議賣太便宜了，地所如何因應？ 受託人申辦信託財產買賣移轉登記，委託人寄發存證信函通知即單方申辦塗銷信託登記，如何核處？

案 例 討 論 逾期登記罰鍰 公寓大廈房屋買賣 遺產繼承罰鍰訴願事件 私權爭議一覽表

結 論 善 用 職 權 核 處 法 在 理 中 理 外 無 法

郵 件： komayha0922@hotmail.com 電 話： 0922195372 郵 件： komayha0922@hotmail.com 例：原登記案件訴請行政法院審理中，登記機關不能停止處分不動產之申請行為(內政部61.12.15台內地字第508096號函)。 同一義務人同時移轉不同標的物予不同權利人，因屬個別不同之法律行為，應分別訂立契約並分件辦理。(內政部89.11.24台內中地字第8971943號函) 民訴法第538條、538-4條定暫時狀態處分制度已修正施行。