民法学(下） 第十六章：所有权

第一节 所有权概述 第二节 不动产所有权 第三节 动产所有权 主要内容 第一节 所有权概述 第二节 不动产所有权 第三节 动产所有权

一、所有权的概念 （1）《民法通则》71条： 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 （2）02年《民法（草案）》 所有权是所有人对其拥有的特定动产或不动产所享有的全面支配的权利。 （3）物权法45条 所有权人对自己的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。

2、所有权的特征（与其他物权及债权比较） （1）绝对性 （2）排他性 （3）全面性 （4）弹力性 （5）恒久性

（二）所有权的内容 1、含义： 即所有权权能，指所有权之作用，有积极和消极权能之分。 2、积极权能包括： （1）占有权能 是对物为事实上管领的事实。 （2）使用权能 是按财产性能和用途，利用所有物以满足生产和生活需要。 （3）收益权能 是收取所有物所产生的经济利益，其实质是获取物的价值。 （4）处分权能 是依法对物进行处置，从而决定其命运。 3、消极权能 是所有人排除他人干涉的权能。

三、所有权的种类 1、以所有制为依据划分 2、按所有权客体的不同划分

1、按所有人身份划分 （1）国家所有权 （2）集体所有权 （3）自然人人所有权

2、按所有权客体划分 （1）不动产所有权 （2）动产所有权

（四）所有权的取得方式 1、原始取得 是不依所有人的权利和意思而依法律规定直接取得所有权。 2、继受取得 是依所有人的权利和意思基于法律行为或事件而取得所有权。 所有权取得方式示意图

所有权取得方式示意图 原始取得 所 有 权 取 得 方 式 继受取得 生产（劳动和投资） 先占 遗失物的拾得 埋藏物及隐藏物的发现 收取孳息 善意取得 先占 原始取得 遗失物的拾得 所 有 权 取 得 方 式 埋藏物及隐藏物的发现 收取孳息 添附 时效取得 没收 买卖、互易 继受取得 赠与 接受继承和遗赠 征收、征用

张老头，我的母牛原来在你这儿，听说还产崽了，快将大的和小的都还给我！ 这头牛不错！老兄，咱俩讲个价，卖给我吧！ 母牛及牛犊归属纠纷案 牛呀，牛呀，我的命根子，你快回来吧！ 1.咿！这头牛是谁家的？怪可怜的，跟我回去吧！ 2.哎？怎么现在还没人来找牛呀？干脆牵到市场卖掉吧！ 张老头，我的母牛原来在你这儿，听说还产崽了，快将大的和小的都还给我！ 李某 王某 3.现在市场上比我这牛差一些的已卖到3000元，你若诚心买的话，就按3000元！ 这头牛不错！老兄，咱俩讲个价，卖给我吧！ 一口价，1000元！ 这小牛蛮可爱的，怎么卖呀? 赵某 张某

纸箱废弃物的所有权归属纠纷案 张钱 李强 4.李强拒不上交捡卖废弃物收入，纸箱厂单方终止合同，并扣发其当月劳务费500元。 1.纸箱厂与李强签订清除该厂工业垃圾的合同，期限3年，厂方每月支付李强劳务费500元。 2.李强平均每月从垃圾中捡卖废弃纸箱边角料和不合格纸箱收入达1000元。 张钱 3.张钱眼红，向厂领导提出义务为厂里清除垃圾，并唆使领导收回李强捡卖废弃物的收入。 李强

难点与重点：善意取得 第一，何为善意取得 第二，善意取得的成立要件 第三，善意取得的法律效力 第四，善意取得制度中需讨论的问题

第一，何为善意取得 指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权。

第二，善意取得的成立要件 A.标的物须非禁止流通物 B.让与人须为无权处分动产的占有人 C.受让人须基于交易行为而取得动产的占有且须支付对价 D.受让人受让财产时须为善意 何为善意，理论上有两种主张。 “积极观念说”：受让人具有将让与人视为所有权人的观念 “消极观念说”：受让人不知或不应知让与人无让与权利 我国学者通说采“消极观念说”。

第三，善意取得的法律效力 原所有人不得向受让人主张所有物返还请求权、不当得利或侵权行为请求权 B. 原所有人对让与人可行使下列权利 A.受让人取得、原所有权人则丧失动产所有权 原所有人不得向受让人主张所有物返还请求权、不当得利或侵权行为请求权 B. 原所有人对让与人可行使下列权利 一是债务不履行损害赔偿请求权 二是侵权损害赔偿请求权 三是不当得利返还请求权

第四，善意取得制度中需讨论的问题 A.不动产是否适用善意取得问题 B.盗窃物与遗失物、拾得物如何适用善意取得问题 C.以占有改定的方式交付标的物的，能否适用善意取得问题

购买使用人出卖的公司电脑主张善意取得纠纷案 甲即将出国定居，将其所在单位丙公司配发给自己使用的一台电脑以5000元卖给乙。 但由于甲尚有一些资料需要整理，便与己订了一个借用协议，言明该电脑已卖给乙，但暂借给甲使用，一星期后交付给乙。 在此期间，丙公司告知甲，公司配发的电脑，个人只享有使用权，所有权仍属公司，如甲不归还电脑，要偿付公司1.6万元的价款。甲表示愿退还电脑，并实际交付给丙。 乙在借期届满时，前来甲处提货，甲说电脑已被丙运走，愿退还5000元给乙。 乙不允，以甲、丙为被告诉至法院，要求归还此台电脑。 【问题】 乙能否取得电脑的所有权？

第二节 不动产所有权 是所有人依法对其不动产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （一）土地所有权 （二）房屋所有权 （三）相邻关系

（一）国家土地所有权 是国家对其所有土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 （1）主体为国家 （2）客体为城市土地及法定为国有的城市市区以外的其他土地。 （3）实行土地使用权制度

4、集体土地所有权 指农村劳动群众集体经济组织对依法属其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 （1）主体是农村的集体经济组织 第一，村农民集体 第二，农业集体经济组织 第三，乡（镇）农民集体 （2）客体为国有土地以外的其他土地 第一，农地 耕地和其他用于种植业、林业、畜牧业和渔业生产的土地 第二，建设用地 乡（镇）企业用地、乡村公益事业用地、乡村公共设施用地、农民使用的宅基地等。 （3）主要实行土地承包制度

（二）房屋所有权 1、房屋所有权的概念 2、房屋所有权的特征 3、房屋与基地的关系

1、房屋所有权的概念 是指以房屋为权利客体的不动产所有权。

2、房屋所有权的特征 （1）客体的特定性 房屋是土地上、下人工建造的建筑物： 生活用房、生产用房、商业用房、办公用房等。 （2）主体的广泛性 房屋是土地上、下人工建造的建筑物： 生活用房、生产用房、商业用房、办公用房等。 （2）主体的广泛性 （3）交易的自由性

3、房屋与基地的关系 （1）两种不同立法例 第一，结合主义 将土地与房屋结合为一个不动产，房屋仅为土地的一部，不构成独立的不动产； 第二，分别主义 将房屋和土地分别作为独立的不动产，房屋可独立于基地而存在。 （2）我国立法采分别主义 房屋与基地可独立成为权利客体 房屋所有权与基地使用权是两个独立的物权。

相关法律条文 《城市房地产管理法》 31条：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 39条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准于转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 4O条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 60条：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 最高院合同法解释（一）第9条；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。” 最高院关于贯彻民法通则的意见第85条：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。

三、相邻关系 1、相邻关系的含义与特征 2、处理相邻关系的原则 3、常见相邻关系

04年司法考试（四）卷第七题 甲男与乙女系隔壁邻居。因甲时常聚集三朋四友在家打麻将，有时通宵达旦，喧闹声严重影响了乙家正常的休息。乙多次到甲家说明自己身体不好，神经衰弱，且孩子要学习，希望甲夜晚不要扰民。 一次甲家正在玩麻将，乙又敲门表示不满。甲认为乙在朋友面前扫了自己面子，遂出言不逊，辱骂乙神经病。乙亦怒斥甲不务正业，象个赌徒。双方由此发生争吵，引来邻里十数人，纷纷劝说双方忍让。甲恼羞成怒，上前拉住乙的衣服说：“我是赌徒，你就是妓女。”乙羞愤不已，转身欲走，但被甲拉住。挣扯间致乙衬衣被撕破，上身部分裸露。 乙遭此羞辱之后，神经受到严重刺激，神经衰弱加重，不能正常生活、工作，所在外企因此将其辞退。治病、休养、生活无来源，使乙身心、财产俱遭伤损。后有朋友告诉乙，此事不能作罢，一定要讨个说法。 作为一名法律职业者，你认为根据我国法律的规定，有哪几种法律途径或方式可供乙选择，以维护其权益。针对本案的实际情况，你认为选择其中哪一种方式处理此事社会效果更好、更具优越性，并请阐明理由。 答题要求： 1．运用掌握的法学和社会知识阐释你的观点和理由； 2．说理充分，逻辑严谨，语言流畅，表达准确； 3．字数不少于500字。

含义： 指相互毗邻的不动产所有或使用人间在行使所有或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。 1、不动产相邻关系的含义 含义： 指相互毗邻的不动产所有或使用人间在行使所有或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。

2、处理相邻关系的原则 （1）有利生产和方便生活 （2）团结互助和公平合理 （3）尊重历史和习惯 《民法通则》83条

《民法通则》83条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

3、常见相邻关系（示意图） 相邻土地 使用关系 常 见 相 相邻的损害 邻 防免关系 关 系 相邻的 越界关系 相邻的用水 和排水关系 相邻土地的管线安设关系 相邻土地 使用关系 相邻土地的建筑物营缮关系 相邻土地的通行关系 常 见 相 邻 关 系 建筑物倒塌的防免关系 相邻的损害 防免关系 地基动摇的防免关系 业务活动的防免关系 日照妨害的防免关系 相邻的 越界关系 相邻环保关系 建筑越界的相邻关系 竹木越界的相邻关系 相邻的用水 和排水关系 果实越界的相邻关系

实例：相邻土地通行关系纠纷案 1994年镇中心学校新盖校舍，准备出卖旧校舍。乐洋与毛修共同出资购买了镇中心学校出卖的房屋，共计8间。 乐洋欲开商店住临街4间；毛修欲开修理厂住靠里面4间。 为免争议，双方分割了房屋，并办理了房屋产权登记。 1994年8月，毛修病故，其子毛青继承房屋，因不会修理，无法再开修理店。因种种原因，乐洋亦未开成商店，而至城里打工，并将其房卖与周洋。 乐洋与毛修原打算一个开商店，一个开修理厂，去修理厂的人从商店经过，正好拉来客源。 现毛青与周洋的房屋仅用于居住，毛若不从周之院子通过，再无他路可走。周不同意毛通行其院，若一定通行，须每年给付500元补偿费。毛不同意给付，双方发生争议。 【问题】 毛青是否有权通行周洋的院子，是否应当支付补偿费？

理论研讨：相邻环保关系 含义 不动产所有或使用人在行使不动产权利时，应遵守环保规定，不得污染环境，损害邻人利益；应采取措施，防止废气、废水、废渣、恶臭、震动、噪音等侵入邻人不动产。 相关立法例 德国民法典第906条 意大利民法典第844条 我国台湾地区“民法”第793条

德国民法典第906条 德国民法中的不可量物侵害 因煤气、蒸气、臭气、烟气、煤烟、噪音、震动、粉尘等不可称量物的侵入。 德国民法典第906条 对于不可测量的、损害极为轻微的、在当前通过技术措施无法防止的不可量物的侵入，相邻人有容忍义务。但超过法定范围的不可量物的侵入，相邻人有权要求予以排除，并得要求损害赔偿。

《意大利民法典》第844条 在正常忍受限度内，同时考虑到当地的环境条件，土地所有人不得妨碍自邻地自然排出或者传出的烟雾、热气、气味、嗓音、振动以及其他类似的排放。

我国台湾地区“民法”第793条 土地所有人于他人的土地有煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、尘屑、喧嚣、振动及其他与此相类者侵入时，得禁止之。但其侵入轻微或按形状、地方习惯，认为相当者，不在此限。

相邻环保关系纠纷案 星河房地产公司在临近火车道的地方修建了幸福小区，并在售楼时说明该楼临近铁路，因而与其他楼群相比，卖价偏低，张某等20余户购买了该楼。 楼买下以后，装修完毕，大部分业主进入居住。住进楼里之后，张某等业主发现了问题，每天凌晨4点左右的时候，都有若干辆火车从该处经过，且每次经过还都要鸣笛，吵得20余户人家凌晨都无法睡觉，张某等人多次找铁路局进行交涉，要求火车经过不要鸣笛。 铁路局的答复是，该地段为特殊地段，火车经过必须鸣笛，没其他的办法。 张某找到有关部门进行测量，发现居民楼的噪音高达100多分贝，大大超过了居民楼的噪音标准。 张某等人起诉，要求铁路局减少噪音。 【问题】 张某等人的要求是否应得到支持？

建筑物区分所有权的概念 是多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时，区分所有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有的共有权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。 德国：住宅所有权 美国：公寓所有权 瑞士：楼层所有权

一、专有部分 （1）专有部分含义 指区分所有建筑物中具有构造及使用上的独立性，并能够成为专有所有权客体的部分。

（2）专有部分的构成要件 第一，必须具有构造（物理）上的独立性 第二，必须具有使用（机能、利用）上的独立性 第三，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性

（3）专有部分范围的确定 第一，在区分所有人相互间对建筑物维持管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分及其所围成的空间； 第二，在外部关系（买卖、保险、税金等）上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分的厚度之中心线。 第三，专有部分除建筑物的结构部分以外，还可能包括建筑物的某些附属舞（如专用设备）或附属建筑物（如车库、仓库等）。

3、专有所有权的内容 任一专有部分所有权人在行使权利时，都应考虑全体区分所有人的共同利益，不得滥用其专有部分所有权。 （1）各区分所有人对专有部分享有单独所有权 （2）专有部分所有人之间的关系 任一专有部分所有权人在行使权利时，都应考虑全体区分所有人的共同利益，不得滥用其专有部分所有权。

二、共有部分 （1）共有部分的含义 指由全体或部分区分所有人所有的，不属于专有部分的建筑物及其附属建筑物的部分。

（2）共有部分的范围 第一，区分所有建筑物本体的共有部分 指作为共有权客体的建筑物本体部分。包括: ①建筑物的基本构造部分 如楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、走廊、梁、柱等。 ②建筑物本体的附属设施 如电梯，中央空调或冷暖气系统，电、热、水、瓦斯等管道，电话、电视、传呼、互联网络、治安监视、消防监测等线路，信号接受装置，总电表，总水闸，水箱，加压水泵，下水道，垃圾管道，地下停车场等。 ③建筑用地 如基地。 第二，附属建筑物的共有部分 指与区分所有建筑物本体相分离的，作为共有权客体的附属建筑物的共有部分。包括： 空地、绿地、庭院、晒衣场、围墙、游泳池、运动场、共用车棚车库、垃圾箱体、化粪池等。

（3）共有权的性质 为一新型共有，即总有。 （1）总有的含义 是对所有权质的分割，即把一所有权分解为占有、使用、收益和处分等权能，规定各共有人仅享有部分权能，物之管理和处分权能由共有人组成的团体行使，二者结合成一完整的所有权。 （2）总有的典型特征 A.总有的管理权能属共有人组成的团体，受益权能属于团体成员。 B.总有权利的取得和丧失依赖于团体成员资格的取得和丧失。 （3）确认区分所有共有权的性质为总有的意义 A.可解决现代高层建筑按一般共有关系进行物权登记的困难； B.减少各区分所有人转让其专有部分时的法律手续

三、成员权 1、成员权概念 区分所有人参加区分所有权人会议（业主大会）,并在其中所享有的权利与承担的义务。

2、成员权的内容 （1）权利 第一，组成和参加区分所有权人会议等自治组织的权利 第二，集会的权利 第三，委托管理人的权利 第四，委托代理人的权利 第五，请求权 第六，管理规约制定权 第七，在自治组织中的动议权、表决权、执行权等 第八，诉权 （2）义务 第一，履行区分所有权人会议等自治组织决议的义务 第二，遵守管理规约的义务 第三，服从管理人管理的义务

3、成员权的行使 （1）区分所有权人会议、临时会议 （2）管理委员会

第一，管理委员会、管理人等的选任和任期 区分所有建筑物应成立管理委员会或推选管理人或委托管理人。 区分所有建筑物成立管理委员会的,应由管理委员会选举或推选一人为主任委员。 主任委员对外代表管理委员会。 管理委员会的组织及管理委员的选任应于规约中规定。 管理委员、管理主任委员及管理人任期一年,连选得连任。

第二，管理委员会的职责 A.共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良 B.区分所有权人共同事物的建议 C.区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止 D.区分建筑物及其周围环境的维护 E.收益及其经费的收支、保管及使用 F.区分所有权人会议决议的执行 G.管理规约、会议记录等文件的保管 H.管理服务人的委任、雇佣及其监督 I.会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告 J.管理规约规定的其他事项第113条(管理委员会的诉讼主体资格)管理委员会和管理人具有当事人能力,可以独立充任原告或被告。

第三、管理委员会的诉讼主体资格 管理委员会和管理人具有当事人能力,可以独立充任原告或被告。