嘉兴南湖新区发展潜力研究报告

研究方法 研究方法 Step 1：深访 Step 2：居民/投资者定量问卷调查 定性研究 定量研究 研究手段：深度访谈 研究手段：居民/投资者定量问卷调查 研究目的：了解地区发展规划学者、房地产开发商、大型商户投资者、房产中介等对南湖新区各方面的评价，以及他们对南湖新区未来发展的信心和预期，从而找出南湖新区的发展潜力所在和发展中可能存在的障碍。同时通过深访寻找到标竿地区，以及可借鉴之处。 研究目的：分别了解周边各地区投资者及居民对南湖新区的知晓度及看法，以及他们对南湖新区发展的信心和预期，了解居民及投资者认可的城市新区，以及他们的居住/投资需求。同时了解南湖新区建成后可能的辐射状况。通过调查、对比找到南湖新区的差距，并发现发展中存在的问题。 执行时间：2007.4.3 -4.13 执行时间：2007.4.10-4.24

地区发展潜力的定义 某地区在政府主导下，结合地区资源优势，集聚人气、推进产业发展和区域升值的能力。 政府推力 区域内力 人气集聚 潜力 提升拉力 产业表现力 自然优势 人数 规划导向 政府效能 区位优势 构成 房地产 政府投入 投资环境 商业 交通优势 信心指向 居住环境 文化优势 服务业 教育优势 宣传推广 商贸物流 2.5产业

东进南移，南湖新区是未来的城市副中心 秀州区副中心 城市主中心 南湖 新区 磁浮 新城 嘉兴科技城 滨海新城

先规划后发展，政府强力主导 嘉兴市城市总体规划 （2003-2020） 一心双核，两副两轴，三片三…，东南片区以南湖新区为重点，形成城市东部副中心 嘉兴市南湖新区分区规划 （2003－2020） 延续东进西托、北扩南移的城市发展方向，打造东南片副中心 嘉兴市南湖新区中心区分区规划 （2003－2020） 沿中环南路两侧集中布置大型公共服务设施，打造形成副中心的基础条件 嘉兴城市副中心，南湖区行政、经济和文化中心，集行政、商贸、文化娱乐和居住等功能为一体的现代化生态型新城区 嘉兴市南湖新区控制性详细规划 嘉兴城市总体风貌设计 “越韵吴风，水都绿城”的城市形象：一湖碧水依古城、两轴轻舒系四方、三环怀拥多胜景、八水连廊织禾城 “一心三区四带”——城市副中心；中环南路商贸服务区、凌公塘休闲生态景观区，居住片区；中环南路北侧区级商贸服务带，凌公塘休闲生态景观带，平湖塘滨水生态景观带，地区商业服务带 嘉兴市南湖新区城市设计及策划

政府积极投入的公共服务设施几近落实 医疗 教育 体育 购物 绿化 公交 邮政 其他 嘉兴市妇幼保健中心 社区卫生服务中心 维也纳幼儿园 北师大附属南湖学校 城东中学 网球中心…… 南溪农贸市场 凌公塘文化公园…… 城东公交枢纽站…… 新区邮政支局 区事业服务中心 区消防大队 占地100亩，总投资2.2亿元，市规模最大，设施最齐全、技 术力量最雄厚的，唯一的三级乙等专科医院 占地4700平方米，总建筑面积3500平方米，总投资500万元。 总建筑面积5000平方米，总投资2000万元，是一所全日制 的寄宿型学校。 占地11万平方米，总投资1.5亿元，十二年一贯制。 扩建占地面积6万平方米，总建筑面积1.8万平方米。 医疗 教育 体育 占地10000平米，总投资4000万元。 区域内居民的“开门七件事”将变得快捷、方便，为南湖新 区市民“菜篮子”工程添砖加瓦。 占地50公顷，总投资5个亿 占地面积50亩，20条公交线路的始发站，市城乡公交的中转 换乘中心，衔接南湖各乡镇重要交通枢纽。 建筑面积2000平方米，总投资500万元。 占地30亩，总建筑面积2.2万平方米。 总建筑面积7000平方米，计划投资900万元。 购物 绿化 公交 邮政 其他

投资者对地方政府施政能力信心满满 六成受访投资者对南湖新区地方政府的施政能力抱有信心。 图 投资者对地方政府施政能力的信心 图 投资者对地方政府施政能力的信心 南湖新区，应该说我们还是比较看好前景的，不然的话，第二块地不会还在南湖新区买…… ——某房地产开发商 我们对南湖新区非常满意，感觉非常有优势，新区政府坚持按照规划，没有打破原来的布局，作为我们来说很安心……政府和我们的互动做得很好，彼此的信心也是这样建立起来的…… ——某大型项目投资商

强大的信心支撑带领南湖新区走向成功 居民与投资者对南湖新区整体区域状况的关注程度、信心度表现都非常高。 图 居民与投资者对南湖新区的建设关注度 图 居民与投资者对南湖新区发展的信心度 我们为什么选在这里？关键是一个区位优势，我们做的项目不可能只辐射嘉兴，我们要向外的，立足长三角，辐射上海，杭州，苏州，宁波。辐射长三角，哪里的地段比这里好，比这里成本更低？这里交通最方便，网络最宽，哪里还 ——某大型投资商

3～5年后，南湖新区将焕然一新 多数受访的资深业内人士认为新区建成需要三五年时间。八成的受访居民和投资者认为南湖新区的建成将在3年以后。南湖已被众多投资者关注，目前有远见的投资者纷纷抢摊进入。 图 居民、投资者对南湖新区建成的时间预期 根据城市化进程，估计5年会发展比较成熟，我说的成熟是形成产业高地，并有投资亮点。 ——上海某投资公司人员 这个地区建成的话，3-5年时间是要的——上海某大型房地产公司专业研究人员

地区发展潜力的定义 某地区在政府主导下，结合地区资源优势，集聚人气、推进产业发展和区域升值的能力。 政府推力 区域内力 人气集聚 潜力 提升拉力 产业表现力 自然优势 人数 规划导向 政府效能 区位优势 构成 房地产 政府投入 投资环境 商业 交通优势 信心指向 居住环境 文化优势 服务业 教育优势 宣传推广 商贸物流 2.5产业

原生滨河景观的自然环境优势 嘉兴城市形象为“越韵吴风，水都绿城”，城市格局以水展开。 凌公塘滨河生态景观带：原生河流，非人工打造，绿色景观得天独厚，呈现完全自然的景观； 平湖塘滨水生态景观带：作为嘉兴市重要绿色廊道之一，沿滨水岸线控制30米滨水绿地； 大型生态绿地：南湖新区被占地10000亩的城市契形绿地所环绕； 城市客厅：3000米长，总面积100公顷的六大公园（南湖公园、体育公园、文化公园、商贸娱乐公园、生态公园、滨河公园）镶连新区品质楼盘

独有的区位优势 嘉兴恰好位于上海、杭州、苏州、宁波等长三角大中发达城市的几何中心，以嘉兴为中心250公里半径内涵盖了长三角16个大、中城市，区位优势独特。 同时，它还处于长三角核心区域内三大投资高地（上海、杭州、苏州）形成的投资谷内，占据三大经济高地扩散效应的叠加中心。从资金到信息，从技术到人才，各个方面的扩散与交流将会促使嘉兴迎来新一轮的高速发展。 $ 投 资 谷

便利的交通优势 使南湖“距红尘不远，离自然很近” 轨道交通：沪杭铁路、沪杭高速轨道 、沪乍嘉湖铁路、沪杭磁悬浮； 公路：320国道、07省道、沪杭，乍嘉苏高速公路，杭州湾跨海大桥 （高速公路全国密度最高）； 水路：乍嘉苏线、六平申线、京杭运河、杭申线； 远洋港口：上海港、宁波北仑港、乍浦港。 使南湖“距红尘不远，离自然很近” 沪杭磁悬浮 （规划中）

深厚的文化积淀优势 南湖是浙江三大名湖之一，是嘉兴最夺目的城市名片。 马家浜文化发源地 中国革命红船启航地 儒商文化发祥地 马家浜文化遗址位于南湖区辖内的城南街道马家浜村。作为长江下游、太湖流域新石器时代早期文化的代表性遗址，它不仅被视作太湖流域文化的源头，也是嘉兴“文化基因”的象征。 南湖闻名于世，更主要的原因是中共一大在这里完成了最后的议程，宣告了中国共产党的成立，从此南湖上的红船有了特殊的意义——中国共产党的诞地。 范蠡，号陶朱公，助勾践灭吴后，携西施隐居嘉兴南湖一隅。现被称为“范蠡湖”。范蠡发明了秤，开启了公平交易，被民众尊为商圣，是我国道德经商——儒商的鼻祖。

充沛的文教资源优势 名校入驻：中国科学院12所研究机构，浙江清华长三角研究院，中科院嘉兴应用转化中心，北京师范大学附校，同济大学浙江学院，交大南洋教育，乌克兰国家科学院嘉兴中心，美国马里兰大学传媒产业研究院 ，耶鲁大学生物遗传研究室…… 嘉兴著名学府：嘉兴学院、嘉兴一中、嘉兴实验小学、嘉兴高中园区、南湖国际实验学校…… 众多文化设施：嘉兴图书馆、博物馆、文化馆、报业中心……

地区发展潜力的定义 政府推力 区域内力 人气集聚 潜力 提升拉力 产业表现力 自然优势 人数 规划导向 政府效能 区位优势 构成 房地产 政府投入 投资环境 商业 交通优势 信心指向 居住环境 文化优势 服务业 教育优势 宣传推广 商贸物流 2.5产业

对地方政府仍有改进的期望 办事效率和完善公共配套服务是地方政府需要继续投入、不断改进的方面。但在税费优惠方面则需要在相应的政策规定框架内进行，不是无原则的降低。 图：南湖新区地方政府需改进的方面 在既定的国家政策范围内，结合地方条件适当考虑

公司制运作提高政府效能 南湖新区作为开发区运作，管委会是其管理部门，工作效率较当地一些政府部门更高，但还要从本质上进行公司制的运作才行。 治理制度 激励机制 人员素质 管委会 客户 利润增长导向 规范和效率 对领导的激励 创新和改革的激励 一线招商人员 后台管理人员

政府效能提升也表现在地区的和谐规划和发展 南湖新区的发展脱离不了嘉兴城市发展的大环境，因此南湖新区要做好定位，放在嘉兴整个城市的背景下进行合理规划，紧密结合周边地区的功能定位和经济辐射，形成优势最大化。 现状 建议 嘉兴城市集聚功能不强，中心地区发展繁荣度不足，城市副中心的形成和发展还需要一定的时间； 嘉兴市区的中心地位尚未凸现，周边县镇经济发达，县镇居民还没有形成往市内“移居”的强烈愿望，而是更愿意移入上海或杭州等大城市； 嘉兴在长三角地区占据了黄金地位，目前处于投资高地的盆底地位，未来有很大的发展空间 除了依靠主城区的自然辐射作用，应结合周边开发区、工业区的发展，立足于生活配套功能的发挥； 发挥南湖新区的教育资源优势以及良好的居住环境，营造出吸引周边县镇居民入住的良好氛围； 发挥大城市的卫星城作用，要有服务意识，主动与上海、杭州等大城市相关部门做好对接，形成良好的信息和资源共享局面，可从旅游休闲会务渡假等方面突破

图：投资者认为区域发展要素期望和实际能达到的程度 投资环境预期：人口、科教文卫、自然环境将与预期差距最小 图：投资者认为区域发展要素期望和实际能达到的程度 非常完善 比较完善 有较大改进

投资环境中配套、土地成本、消费水平及政府效率亟需改进

图：居民认为区域发展要素期望和实际能达到的程度 居住环境预期：规划设计、文化设施、人口数量与期望差距最小 图：居民认为区域发展要素期望和实际能达到的程度 非常完善 比较完善 有较大改进

居住环境中交通、教育、医疗、环境等亟待改进

南湖新区仍需加大宣传 在受访居民中，主要是嘉兴市区的居民最近一年经常去南湖新区，同时有一半多嘉兴周边受访居民没去过南湖新区。在表示知道并了解南湖新区的受访投资者中，也只有30％左右的人经常去南湖新区。作为一个新开发区域，南湖新区还要加强对外宣传和活动联系。 图：居民最近一年去南湖新区的状况 图：投资者最近一年去南湖新区的状况 ％

把新区宣传上升为城市营销 南湖新区的开发建设不仅仅是一个地区的发展，它更应当作为一个城市营销的工作展开。 图：城市营销诱至产业发展的良性循环 增进市场吸引力 投资/企业/人力/旅游 税收增加 生产性产业 发展/集聚 完善基础设施 提升公共服务 消费性产业 发展/集聚 居民收入增加 需求扩大 城市营销的环节图

针对主渠道选择媒体进行推广 嘉兴居民了解南湖新区的主要渠道是电视及报刊：在电视方面，经常收看的电视台与了解南湖的电视台不一致，相关宣传投放到新闻类节目效果会比较好；在报纸方面，主要投放到当地主流报刊即可。 图 嘉兴居民电视收看习惯 图 嘉兴居民电视收看内容 图 了解南湖新区的渠道 图 嘉兴居民报刊阅读习惯 图 了解南湖新区信息的报刊

地区发展潜力的定义 政府推力 区域内力 人气集聚 潜力 提升拉力 产业表现力 自然优势 人数 规划导向 政府效能 区位优势 构成 房地产 政府投入 投资环境 商业 交通优势 信心指向 居住环境 文化优势 服务业 教育优势 宣传推广 商贸物流 2.5产业

强大的人气集聚力，未来充满活力的南湖人民生活圈 生 理 需 求 安 全 需 求 社 交 需 求 尊 重 需 求 自我实现需求 人 常住人口10万 产业人口5万 学生人口4万 旅游人口 60-80万人次 经营人口1万 吃 穿 住 行 生 老 病 交友 聚会 娱乐 表演 工作 培训 餐饮 商店 住房 交通 产业 文教 养老 医疗 会所、酒吧、公共场所 歌舞厅/体育馆 剧院

品质楼盘聚集人气 格林小镇 澳洲花园 巴黎都市 一次规划，三期开发，而且三期的时间周期都比较短。 价格：一期定价，多层的是3800，二期定价4500—4600，联体别墅一期4800，现在已经卖到7200，一期两期的联排都卖完了 。 客户结构：公务员、教师和医生为主 南湖新区今后会在无形中就形成了一个高档的居住地，高层次的人会在这里聚集 澳洲花园 建筑面积：15万平方米 销售状况：还可以，一期都销了，二期还有30%，三期才开盘 客户结构：教师、公务员、医务人员等 现在所有住宅小区，建筑面积总和有200万平米，按一套100平米，一户三口算，就有6万人……还不算新增的小区 巴黎都市 建筑面积：近70万平方米 均价：4800-5200 销售状况：一期都卖完了，二期销售了一大半，三期刚开始销售 客户结构：电力局、核电厂、私营业主

教育资源带来人口 南湖新区丰富的教育资源带来 4万以上的人口 同济大学浙江学院，教职＋学生：>10000人。 嘉兴第一学府——嘉兴学院，教职＋学生：近17000人。 高中园区内（不少于5所高中）：教职＋学生：约8000人。 南湖新区丰富的教育资源带来 4万以上的人口 百年名校嘉兴一中，教职＋学生：2500余人。 清华长三角研究院，中科院嘉兴应用转化中心，北京师范大学附校，交大南洋，乌克兰科学院嘉兴中心…… 南湖国际实验学校：教职＋学生：2000人。

旅游资源吸引游客 南湖、烟雨楼、范蠡湖、子城、瓶山、三 塔、觉海寺、血印禅寺、沈钧儒纪念馆等 众多名胜都在南湖区内。 2007年“五·一”黄金周，嘉兴接待旅游人 口128.62万人次，旅游总收入9.7亿多元， 其中过夜游客31.75万人次。南湖区接待游 客39.39万人次。 红色旅游是嘉兴旅游的主旋律。南湖景区 年接待游客人次60万以上。 烟雨楼前泛 画舟， 当时人物竞 风流。 便叫古国开 新史， 自此南湖胜 迹留。 ——叶圣陶

产业发展消化产业人员 国家农业科技园核心区 南湖新区 嘉兴科技城 南湖创业园：100多家中小型企业，5000就业岗位 嘉兴工业园区 亚太（秀城）工业组园：25平方公里 规划面积3.3平方公里，规划人口2.74万人。 新丰工业组团：8平方公里， 余新工业组团：8平方公里，企业145家， 凤桥工业组团：5平方公里，

人才的摇篮提升人员素质 画家吴镇、蒲华，知名爱国人士沈钧儒，数学家陈省身、国家环保学家沈铎博士。目前南湖区籍中科院士、工程院院士有39名。 南湖区人杰地灵， 历代名人辈出 画家吴镇、蒲华，知名爱国人士沈钧儒，数学家陈省身、国家环保学家沈铎博士。目前南湖区籍中科院士、工程院院士有39名。 百年名校 ——嘉兴一中 教育家张印通，著名文学家、作家沈雁冰(茅盾)、郁达夫、金庸，现任中共中央政治局常委、国务院副总理黄菊、多位两院院士 嘉兴著名学府 ——嘉兴学院 物理学家、香港科技大学校长朱经武教授为名誉院长。经济学家于光远、“两弹一星”功勋程开甲院士等十多位专家学者受为名誉教授。 嘉兴科技城 中科院研究所，清华长三角研究院，北师大嘉兴学院，同济大学浙江分校，乌克兰国家科学院嘉兴中心，美国马里兰大学传媒产业研 究院 ，耶鲁大学生物遗传研究室……

地区发展潜力的定义 政府推力 区域内力 人气集聚 潜力 提升拉力 产业表现力 自然优势 人数 规划导向 政府效能 区位优势 构成 房地产 政府投入 投资环境 商业 交通优势 信心指向 居住环境 文化优势 服务业 教育优势 宣传推广 商贸物流 2.5产业

打造品质楼盘集聚地的四品皆备 自然环境 交通条件 生活配套 人文环境 品质楼盘

新区楼盘的客户结构多元 嘉兴居民新购房需求 55％的受访居民到南湖新区购房的可能性较高。 新嘉兴人、周边县市居民 的新住房需求 50％的周边县市居民到南湖新区购房的可能性较高。 附近大城市居民的第二居所 现有少量大城市富裕群体在嘉兴拥有房产，专家判断高铁开通后会有更多中产群体到周边购房，嘉兴是非常好的选择。 学校周边学区房需求 在重视教育的地区，学区房需求一般占房屋交易量的20－40%，新区文教资源丰富，必将吸引大量“教育购房者”。 南湖经营投资者住所 40％的投资者会考虑在本地购买住宅，另有23％的投资者考虑在本地租房。

居民、投资者看好南湖新区房地产前景 图 推荐亲友在南湖新区购置房产的可能性 图 今后2-3年南湖新区房地产价格趋势的判断

住宅房地产市场必然凸现联动消费效应 与住宅房地产开发建设相配套，需要提供各种生活配套设施，以满足居民的日常生活需 求，为配套商业服务业的发展提供了空间。 图 居民认为最重要的基本生活配置 图 居民认为最重要的特殊生活配置

居民生活需求潜力巨大 居民日常消费中，购物：餐饮：娱乐的大致比例为40-60%:20-35%：20-25%。 图 嘉兴人均收入水平及增速 图 嘉兴人均收入水平及增速 ——资料来源，嘉兴统计年鉴，2004零点研究集团某项目市场调查结果

目前商业配套还不够充分，餐饮条件有待改善 在建的商业项目尚未开业，因此接收调查的受访投资者认为南湖新区还应增加商业项目及生活配套设施等方面的投资； 投资者同时还认为应增加各类餐厅的配套，也反映了南湖新区在餐饮消费方面的空白； 员工用餐也对餐饮设施提出了要求。 图 投资者认为南湖新区还应增加的投资 图 投资者认为南湖新区还应增加的配套设施 图 投资者安排员工用餐的方式

居民丰富的业余生活产生服务业消费需求 图 居民的业余生活 服务需求 DVD出售、出租的音像店等 茶馆、酒店、餐馆、酒吧 网吧、电脑软硬件及配件 书店、书报亭 棋牌室、活动室 商业街、美食街 各类运动场馆 幼儿园、菜场、面包店等 鱼具、户外用品店等 卡拉ok厅、迪厅 简餐、小卖店 音乐厅 展览馆

新区的天然优势具有打造高档酒店市场的潜力 图 投资者对嘉兴目前酒店的总体满意度 图 嘉兴酒店需改进的方面 硬件 软件

新兴产业发展急需写字楼的升级换代 图 投资者对嘉兴目前写字楼的总体满意度 图 嘉兴写字楼需改进的地方

商贸物流产业运行环境优越 基础条件良好 落户商贸企业的示范 符合新区的功能定位 商贸物流业 有一定的产业支撑 1 距离上海、杭州、苏州、宁波等大中城市距离近； 港口、高速公路、跨海大桥等对外交通条件优越； 中环南路、五星路等城市内部交通主干道宽敞便捷； 国际中港城； 嘉兴汽车商贸园； 万好家居购物广场； 国际电气城； 欧尚超市； 南溪农贸市场； …… 2 商贸物流业 符合新区的功能定位 要建设成为长三角地区现代化区域物流中心； 成为上海国际性物流中心的重要节点； 浙北地区的重要物流中心； 浙江、江苏、上海、安徽区域的物流交换枢纽； 4 有一定的产业支撑 桐乡、平湖、海宁、嘉善等全国百强县支撑； 已初步形成电子材料、精细化工、纺织服装、合成纤维、五金塑料五大特色规模产业； 南湖（亚太）、新丰、凤桥、余新五大功能组团 3

重大项目的落户显现新区商贸物流综合优势 国际中港城：嘉兴历史上规模最大的房地产综合项目；5万平米的娱乐城，27万平米的航母级商贸城，10万平米的五星级大酒店。 国际电气城：长三角唯一电气机电国际性专业市场，国家发改委确立的电气产业集群国际合作基地落户国际电气城。 汽车商贸园：全浙北汽车交易市场，品牌汽车4S店高度集中。

区域联动，合力架构2.5产集中发展区 周边大城市的产业延伸和转移 产业转移 上海、杭州大城市 租金成本 人力成本 管理成本 嘉兴南湖新区 交 通 优 势 以前在上海和杭州的企业，慢慢他们租金和写字楼成本越来越高的情况下，把一些不必要的办公室的支持部门，还有研发中心，不需要这种客户经常方便来拜访你的这样的一个地方，这样的一些办公职能部门移到一些比较偏的地方，这样可以降低它的运营成本，嘉兴就是靠这个，能够很快的穿梭于上海、杭州之间，同时又能享受嘉兴提供便利的地缘优势和它的相对低的商务成本。 ——某大型商业机构

2.5产业集聚初见雏形 国际电气城 浙江清华长三角研究院 国外的大学研究室 电气培训； 产品研发平台； 全国唯一的国际电气合作基地。 人才培训中心； 创业中心； 国际技术转移中心； 重点实验室； 工程研究中心。 乌克兰国家科学院嘉兴中心； 美国马里兰大学传媒产业研究院 ； 耶鲁大学生物遗传研究室。

嘉兴发展进入南湖时代！ 南湖时代 新世纪之初，嘉兴迈开了“东进南移”的大步伐； 中山路时代 上世纪八十年代，以中山路为标志，嘉兴市区首次跨越古运河向西挺进； 勤俭路、建国路时代 曾几何时？古老的勤俭路、建国路是嘉兴这座城市的骄傲。

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