松山 巨蛋 黃金兩房增值屋
松山線與五大捷運接軌 地理位置：松山線捷運 松山線路線說明： 松山線未來將接續新店線、小南門線，由南港線之西門站西側經中華路接塔城街向北過鄭州路後轉天水路接南京西路、續沿南京西 路、南京東路1至5段，偏向東南轉入八德路4段繼續東行至台鐵松山站後站廣場止。計劃路線長約8.5公里，沿線設8個地下車站 （含西門站），全線採地下方式建造。 松山線完成後除連接新店線之營運外，並可與南港線、淡水線、新莊線、木柵線轉乘。 松山線預定通車年期：102年12月
週邊環境十分便利 松山機場 國軍松山醫院 MOMO百貨 博仁醫院 小巨蛋 京華城 微風廣場 中崙市場 大巨蛋 東區商圈
週邊環境優勢 ★生活機能 ◎八德路北寧路口有中崙市場 ◎近松山運動中心、小巨蛋、城市舞台 ◎近博仁醫院 ◎近郵局 ★交通 ◎雙捷運：近市立體育場站與南京三民站 ◎鄰近市民大道快速道路 ◎八德路、光復北路公車班次多 ★學區 ◎敦化國小、介壽 ◎中崙高中
★住宅區：八德路靜巷內 ★公園綠地： ◎近寧安公園 ★捷運松山線，因為鄰近小巨蛋、大巨蛋，未來補漲空間，蓄勢待發 週邊環境優勢 ★住宅區：八德路靜巷內 ★公園綠地： ◎近寧安公園 ★捷運松山線，因為鄰近小巨蛋、大巨蛋，未來補漲空間，蓄勢待發
未來增值潛力 1.本案位於松山捷運市立體育場站以及南京三民站中間點，房價具保值性及支撐力，松山線預定通車年期：102年12月 2. 地理位置鄰近大巨蛋，預計民國103年6月底完工，未來大巨蛋將會有4萬個座位。其後再計畫興建一棟樓高26層的商辦大樓，與24層樓的旅館、8層樓的商場，以及7層樓的影城，總投資金額上看280億左右。長線房價具備上漲利多。 3.鄰近敦化國小、中崙高中、博仁醫院，並有傳統市場公園綠地，生活機能完善。 4.對外交通有除公車，捷運之外，並有市民大道，交通便捷
資料來源： 2009年02月~2011年10月，銷售中預售屋、新成屋住宅建案。
贏 贏 物件基本資料 地址 台北市八德路三段199巷21號7樓之8 開價 1400萬 每坪單價 74.78萬 建物總登記坪數 18.72坪 土地持份坪數 3.44坪 主建物(住家用) 13.59坪 附屬建物(陽台) 2.17 坪 公設2.95 坪 公設比15.75% 贏 型態 電梯公寓 有無電梯 無 樓別/高 7/7 同層戶數 10 現況用途 住宅 朝向 座北朝南 房/廳/衛 2/2/1 車位 類型 電梯華廈 屋齡 26年 邊間 是 土地 住三 贏
室外照片-靜巷＋外觀
室內照片-客餐廳＋玄關
室內照片-廚房＋後陽台
室內照片-次臥＋寬敞衛浴
室內照片-明亮採‘光主臥室
現況平面圖
投資策略 買進 低於均價買進 出租 新婚夫妻小家庭好學區 出售 創造投報率超過%的黃金屋 持有兩年後出售，收租+價差=雙重獲利
均價：53.62/坪
出租對象：小家庭 週邊租金行情
獲利分析 “目標”成交價 1100萬 租金行情 2萬5千元 “目標”單坪價 58.6萬/坪 2年租金 60萬 裝潢整修 0萬 投資策略預算表 裝潢整修 0萬 貸款金額(8成計) 1100萬X0.8=880萬 登記人紅包及雜費 10萬 貸款利息(2.2%計) 35.2萬 (880萬*2% *2) 仲介＋代書 32萬 ((1100*2%) + 10) 管理費和雜支 2.2萬 ($920 *12 *2) 自有資金 300萬 (含自備款) 報酬率計算 (持有兩年) 預計售出單價 74.8萬/坪 總價出租年報酬率 60/1400=4.2% 售出總價 1400萬 仲介費(3%) 42萬 土地增值稅 2萬 房租收益 60萬 人頭所得稅補額 1萬 出售費用 45萬 自有資金年化報酬率 39 % 總價投資年化報酬率 11 %
總價出租年報酬率:2.7% 自有資金年報酬率:39% 總價投資年報酬率:11%