房屋損害修復鑑定 台灣省土木技師公會 南區鑑定講習會 主講人：高進村 副處長 主辦單位：台灣省土木技師公會／鑑定委員會 中華台北國際及亞太工程師監督委員會 國立高雄應用科技大學 土木工程系 中 華 民 國 105 年 2 月 27 日

高進村 技師 簡介 經歷 學歷 公司主要業務： 化學工廠建廠設計 高雄市土木技師公會法規委員會副主任委員 高進村 技師 簡介 經歷 高雄市土木技師公會法規委員會副主任委員 台灣省土木技師公會法益委員會副主任委員 台灣省土木技師公會高雄辦事處副處長 台灣省土木技師公會高屏登山社社長 中華民國工程技術顧問商業同業公會理事 中華民國工程法學會理事 營造公司主任技師 工程公司專案經理 中華民國仲裁協會仲裁人 丞德工程顧問股份有限公司董事長 學歷 國立臺灣科技大學營建系(84年畢) 國立高雄大學法律系(97年畢) 國立高雄大學法律研究所碩士(102年畢) 公司主要業務： 化學工廠建廠設計 公司電話：07-7030306分機16 傳真：07-7020890 手機：0937683686 E-MAIL：cheng.tak@msa.hinet.net

目 錄 壹、鑑定之定義 貳、鑑定之法源依據 參、損害之修復鑑定工作項目 肆、案例

壹 鑑定之定義 3

壹、鑑定之定義 1.現況鑑定 係鑑定人就標的物及相關環境等現況，於某一特定時間，藉目測及儀器，針對其現況以文字記載、繪製圖面及拍攝照片等方法予以記錄存證並製作鑑定報告書，如有損害爭議時，用以查核檢測並比對其損壞瑕疵部分，以明損害之原因及責任歸屬。

壹、鑑定之定義 2.施工損鄰鑑定 係指損鄰事件發生後，就發生損害爭議之標的物，依其損害情形，鑑定損害原因，從而判定其損害責任歸屬，並評估工地施工對標的物結構安全所造成 之影響，同時就其損害項目估列修復費用，藉供兩造協商、第三者調解或裁判其損害賠償價金之依據。

壹、鑑定之定義 3.損害之修復鑑定 鑑定標的物受到外力作用，造成災害(如火災、震災或鄰近新建工程施工不當等之影響)導致構造物之損壞，除了需就損壞實況鑑定損害之原因，判定責任歸屬及研判是否影響安全外，尚須就修復補強方式、修復補強項目及補償金額提供建議，並於調解或裁判時作為協調之依據。

壹、鑑定之定義 4.損害之安全及補強鑑定 5.其它類型鑑定 係指使用不當的結構材料、施工方式不當、增建、擴建、改建或火災地震天然災害等因素造成構造物受損，需就建築物之損害狀況，研判其嚴重程度，並依損害之程度與影響，判定標的物是否應予拆除，或損壞瑕疵部分予以修復，或施以必要之補強措施者。 5.其它類型鑑定

壹、鑑定之定義 與損害及修復相關的鑑定案約佔21.7% 當前「工程鑑定案件」之類別 一、現況鑑定：816件 66.80% 二、損害之修復鑑定：48件 3.90% 三、損害之安全鑑定：71件 5.80% 四、損害之安全及修復鑑定(以上兩種類型之混合)：147件 12% 五、工期或給付價金糾紛之鑑定：18件 1.50% 六、未報勘驗先行施工之安全鑑定：39件 3.20% 七、高氯離子混凝土建築物之安全鑑定：16件 1.30% 八、山坡地基地之安全鑑定：14件 1.20% 九、其他有安全虞慮或爭議之安全鑑定：53件 4.30% 與損害及修復相關的鑑定案約佔21.7%

貳 鑑定之法源依據 9

貳、鑑定之法源依據 觀念說明： 1.『特別法』優先於『普通法』 例如：『技師法』優先於『民法』。 2.『實體法』關乎權利與義務關係主體的法律。 如民法、刑法、技師法。 3.『程序法』關乎權利與義務程序的規定。 如民事訴訟法、刑事訴訟法 。

貳、鑑定之法源依據 §13 Ⅰ.技師得受委託，辦理本科技術事項之規 劃、設計、監造、研究、分析、試驗、 評價、鑑定、施工、製造、保養、檢驗 技師法 Ⅰ.技師得受委託，辦理本科技術事項之規 劃、設計、監造、研究、分析、試驗、 評價、鑑定、施工、製造、保養、檢驗 、計畫管理及與本科技術有關之事務。 Ⅱ.各科技師執業範圍，由中央主管機關會 同目的事業主管機關定之。

貳、鑑定之法源依據 民法 §794（開掘土地或建築時危險發生之預防） 土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之工作物受其損害。 因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。… 負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。 §184（一般侵權行為之要件及效果） §213（損害賠償之方法-恢復原狀）

貳、鑑定之法源依據 民法 §215（損害賠償方法-金錢賠償） 不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。 損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。 §216（一般侵權行為之要件及效果）

貳、鑑定之法源依據 民事訴訟法 §324（鑑定準用人證之規定） 鑑定，除本目別有規定外，準用關於人證之規定。 Ⅰ.鑑定人由受訴法院選任，並定其人數。 Ⅱ.法院於選任鑑定人前，得命當事人陳述意 見；其經當事人合意指定鑑定人者，應從其 合意選任之。但法院認其人選顯不適當時， 不在此限。 Ⅲ.已選任之鑑定人，法院得撤換之。 §324（鑑定準用人證之規定） §326（鑑定人之選任及撤換）

貳、鑑定之法源依據 民事訴訟法 §328（為鑑定人之義務） 具有鑑定所需之特別學識經驗，或經機關委任有鑑定職務者，於他人之訴訟，有為鑑定人之義務。 Ⅰ.受訴法院、受命法官或受託法官得命鑑定人 具鑑定書陳述意見。 Ⅱ.前項情形，依前條規定具結之結文，得附於 鑑定書提出。 Ⅲ.鑑定書須說明者，得命鑑定人到場說明。 §335（鑑定人之陳述）

貳、鑑定之法源依據 民事訴訟法 §339（鑑定證人） 訊問依特別知識得知已往事實之人者，適用關於人證之規定。 Ⅰ.法院認為必要時，得囑託機關、團體或商請 外國機關、團體為鑑定或審查鑑定意見。其 須說明者，由該機關或團體所指定之人為 之。 Ⅱ.本目關於鑑定人之規定，除第三百三十四條 及第三百三十九條外，於前項情形準用之。 §340（囑託鑑定）

貳、鑑定之法源依據 §207（鑑定人之增加或變更） 刑事訴訟法 鑑定有不完備者，得命增加人數或命他人繼續或另行鑑定。 Ⅰ.法院或檢察官得囑託醫院、學校或其他相 當之機關、團體為鑑定，或審查他人之鑑定，並準用第二百零三條至第二百零六條之一之規定；其須以言詞報告或說明時，得命實施鑑定或審查之人為之。 Ⅱ.第一百六十三條第一項、第一百六十六條至第一百六十七條之七、第二百零二條之規定，於前項由實施鑑定或審查之人為言詞報告或說明之情形準用之。 §208（機關鑑定）

參 損害之修復鑑定工作項目 18

參、損害之修復鑑定工作項目 損害之修復鑑定工作項目有下列9項： 1.初勘。 2.鑑定標的物之構造、用途及現況之勘查。 3.鑑定標的物之損害狀況調查及拍照記錄。 4.鑑定標的物之損害部位圖說記錄。 5.鑑定標的物之垂直傾斜測量及水準測量。 6.施工觀測系統資料。 7.鑑定標的物之損害修復補償費用估算。 8.製作損害修復之鑑定報告書。 9.住戶拒絕鑑定之處理方式。

初勘 參、損害之修復鑑定工作項目 1.申請單位依據鑑定單位所提供之鑑定申請書， 填妥相關事項後向鑑定單位掛號登記，並繳交 初勘費用。 2.鑑定單位指派技師擔任鑑定人。 3.鑑定人受理案件後，依鑑定申請書所提供之位 置，會同申請單位到現場勘查了解鑑定標的物 座落的範圍、基地狀況後，估計鑑定費用，並 於五日內提出鑑定初勘記錄表(含鑑定工作內 容及鑑定費用估算)，並由公會函請申請單位 繳交鑑定費。

參、損害之修復鑑定工作項目 勘查鑑定標的物之構造、用途及現況 (一) 鑑定標的物之構造：如建造年代、使用建 (一) 鑑定標的物之構造：如建造年代、使用建 材種類、基礎構造型式、上部結構構造型 式(如磚構造、混凝土空心磚構造、加強磚 造、木構造、鋼筋混凝土構造、鋼構造)及 其結構系統、裝修材料種類等。 (二) 鑑定標的物之用途：如住宅、辦公室、店 鋪、工廠等。 (三) 鑑定標的物之現況：如住戶室內、公共梯 間、地下室、室外庭院、標的物四面外觀 缺點、傾斜測量成果、水準測量成果等。

參、損害之修復鑑定工作項目 鑑定標的物之測量 鑑定標的物之測量，包括『傾斜測量』及『水準測量』，作為施工前後比對之参考依據。

參、損害之修復鑑定工作項目 鑑定標的物之損害狀況調查及拍照記錄 目的：調查鑑定標的物損壞之狀況，以作為損害修 復費用估算及責任歸屬之判定依據。 作法：房屋損壞部位拍照存證等現場工作。 (一)記錄與拍照原則：對於建築物龜裂、混凝土裂 縫、鋼筋暴露及銹蝕、滲水…等異常情形依序 紀錄與拍照。 (二)記錄方式：鑑定技師對於鑑定標的物內部先行 觀察，再以裂縫量尺及測尺現場丈量龜裂寬度 及長度、剝落或異樣之範圍，以白板筆書寫目 標照片位置之編號，並同時對於目標區範圍拍 照存證，隨後於紀錄表內逐一說明照片內容； 同時繪製現場平面位置示意圖，並標示照片位 置點。

參、損害之修復鑑定工作項目 鑑定標的物之損害狀況調查及拍照記錄 (三)記錄內容：詳細紀錄牆、梁、柱、版、地坪、 樓梯及裝飾面等目前損壞情形。對於結構體因 其他目視所不及之隱蔽部份不能鑑定者，僅能 對表面拍照存證並加以說明。

參、損害之修復鑑定工作項目 鑑定標的物之損害部位圖說記錄 鑑定應就平面或立面繪製示意圖。鑑定標的物以各樓層或每一戶為單位，繪製標註尺寸之平面示意圖，用以表示平面配置、隔開情形、損壞瑕疵位置、拍照位置與方向等；鑑定標的物之內外牆面如有較特別的損壞者，則繪立面示意圖予以記錄。再者若有其他設備及特殊情況時亦可加以繪製紀錄。

參、損害之修復鑑定工作項目 鑑定標的物之水準及傾斜測量檢測 1. 以儀器進行房屋水準及傾斜測量。 2. 依測量結果作為研判損壞程度及計算非工程 性補償費用之依據。

參、損害之修復鑑定工作項目 鑑定標的物之安全監測系統量測 依據施工過程之安全監測系統量測報告書所得出的結果，以充份了解鑑定標的物施工前、後之變化。 1. 結構物傾斜儀量測。 2. 沉陷觀測點量測。 3. 其他所佈設之監測儀器量測 (作為輔助參考)。

參、損害之修復鑑定工作項目 鑑定標的物施工前現況鑑定報告書之比對 依據施工前現況鑑定報告書與現場會勘情形比對，以充份了解鑑定標的物施工前、後之差異。比對方式如下： 若損害情況無變化時，則應將原現況鑑定照片 編號與本次鑑定相對應位置之照片編號表列詳細，不納入新增損害與賠償範圍。 2. 若舊有損害位置處有擴大情形時，則應在對應表上註明並列入賠償範圍。 3. 若本次鑑定之損害位置，未紀錄於原現況鑑定報告中，則為新增損壞處應納入賠償範圍。

參、損害之修復鑑定工作項目 鑑定標的物損害之修復補償費用 為使各鑑定人對於損害之補強費用估算有統一、客觀之標準，並符合實際。 可依鑑定手冊第六章：「測量及傾斜補償」 與第七章：「修復費用標準及單價分析」估算之。 1. 彙整各項紀錄內容及應修復之工程項目。 2. 計算應修復之工程數量。 3. 編列各修復項目參考單價。

參、損害之修復鑑定工作項目 鑑定標的物與現況鑑定結果之比對重點 1. 測量成果之比對。 2. 損害項目之比對：包括裂縫、下陷、漏滲水、 傾斜、磁磚拱脫或剝落、潮濕、積水、門窗變 形、地面凸起(凹陷)、牆頂與版底(牆頂與梁底) 交界處分離裂縫、變位、斷裂、及其他受損項目 之比對。 3. 若施工中安全監測之數據經研判確認仍有影響時 應建議持續追蹤。

參、損害之修復鑑定工作項目 損害之修復費用估算原則 一、非結構體之估算原則 1. 非結構體裂縫：修復費用之估算以可達獨立區塊 一、非結構體之估算原則 1. 非結構體裂縫：修復費用之估算以可達獨立區塊 整面者為計價原則，如油漆粉刷、磁磚修復等； 天花板、地坪以隔間為計價原則。 2. 漏水：房屋漏水以追查漏水原因、詳細分析及提 出解決對策之方式估算修復費用。 3. 設備：修復費用包括裝修、水電、昇降設備等。 4. 修復費用之估算應以戶為單位，採各戶單獨發包 之價格估算。

參、損害之修復鑑定工作項目 損害之修復費用估算原則 一、非結構體之估算原則 5. 工資計價基準：施工時間不足一天時，以一天計 價為原則。 一、非結構體之估算原則 5. 工資計價基準：施工時間不足一天時，以一天計 價為原則。 6. 損壞修復不考慮該修復工程項目之折舊。 7. 工料單價分析以鑑定手冊第七章單價為基準，若 有手冊未收錄項目時，則依市價之單價估算。 8. 損害項目之比對結果，經研判若非為工程施工所 影響者，不必予以修復外，其他應參考鑑定手冊 第七章之費用鑑估標準估算。

參、損害之修復鑑定工作項目 損害之修復費用估算原則 二、結構體之估算原則 鋼筋混凝土結構性裂縫以環氧樹脂 (Epoxy) 灌注修復或補強加固方式估算費用。 1.受損鑑定標的物損壞情況嚴重，經鑑定單位鑑定有安全顧 慮者，應以拆除及重建造價估算 (重建工程造價，參照台 北市政府、高雄市政府、各縣市政府等單位公布之最新發 包單價參考資料表)。 2.結構性裂縫：損壞狀況輕微者，惟寬度大於0.3mm之梁、 柱、版及剪力牆等結構性受力桿件應以灌注環氧樹脂 (Epoxy) 之修補方式估算受損鄰房之修復費用，另加面飾 材料之修復費用。局部損壞狀況嚴重者，應視情況以局部 拆除重作之方式估算受損鄰房之修復費用。

參、損害之修復鑑定工作項目 損害之修復費用估算原則 三、基礎地盤改良或補強之補償估算原則 土壤灌漿與否，應經水準測量比對結果，發現差異沉陷之變化率明顯異常，且鑑定人確認有必要時，得以基礎灌漿改良或補強之。

參、損害之修復鑑定工作項目 損害之修復費用估算原則 四、鑑定標的物傾斜之補償估算原則 鑑於施工損鄰在民法上屬於侵權之行為而非屬交易行為，因此施工損鄰若造成鄰房地基鬆動、沉陷及房屋傾斜等現象，估算補償費用時，均不考慮房屋折舊之因素，且應依下列原則估算補償費用： 1.工程性補償 (1) (Δ/H)＜1/200：修復 房屋傾斜率 (Δ/H) 低於1/200者，應估列標的物損害部份之修復費用。上述工程性補償費用估算時，標的物原損害部份之費用均應予以扣除。

四、鑑定標的物傾斜之補償估算原則 (2) 1/200≦ (Δ/H) ≦1/40：結構安全影響評估及 參、損害之修復鑑定工作項目 損害之修復費用估算原則 四、鑑定標的物傾斜之補償估算原則 (2) 1/200≦ (Δ/H) ≦1/40：結構安全影響評估及 修復補強 房屋傾斜率 (Δ/H) 超過1/200，但未達1/40者，應評估工地施工對標的物結構安全所造成之影響，並依評估結果估列標的物損害部份之修復補強費用。上述工程性補償費用估算時，標的物原損害部份之費用均應予以扣除。

四、鑑定標的物傾斜之補償估算原則 (3) (Δ/H)＞1/40：重建房屋傾斜率 (Δ/H) 超過 參、損害之修復鑑定工作項目 損害之修復費用估算原則 四、鑑定標的物傾斜之補償估算原則 (3) (Δ/H)＞1/40：重建房屋傾斜率 (Δ/H) 超過 1/40者，不論損害情況如何，應依房屋重建造 價估算費用。 重建工程費用以重建價格為估算基準，惟尚需 考慮拆除費用。 2.非工程性補償 房屋傾斜率 (Δ/H) 超過1/200，但未達1/40者，除依前項規定估列工程性補償費用外，應另依其使用不便及價值折損之程度，額外估列非工程性補償金額，但兩者補償金額合計不得超過重建工程費用100%之金額。

五、鑑定標的物其他之補償估算原則 1.所有修復項目之數量按實計算，並依上列原則逐 參、損害之修復鑑定工作項目 損害之修復費用估算原則 五、鑑定標的物其他之補償估算原則 1.所有修復項目之數量按實計算，並依上列原則逐 項估列後，另列「其他」一項，包括所估列項目 之零星費用及有關零星修復單價之不足，其估列 之標準如下： (1) 修復費用在新台幣 100,000元以下者，酌列 10% 。 (2) 修復費用在新台幣 100,000～200,000元者，酌列 8% 。 (3) 修復費用在新台幣 200,000元以上者，酌列 6% 。 (4) 視需要得酌列安全衛生管理費1%。 2.有結構安全顧慮，需要由專業技師辦理設計監造 時，應另加該修復補強項目，專業技師之設計監 造費 8% 。

參、損害之修復鑑定工作項目 住戶拒絕鑑定之處理方式 本公會發文原則經正式通知三次 (含第一次初勘，且至少有一次以掛號方式通知)，並告知所有權人或現住戶，若該住戶仍拒絕會勘，則僅對該戶作外觀鑑定後 (包括測量、公共樓梯間等現況鑑定) 逕予結案。

損害之修復鑑定報告書製作 參、損害之修復鑑定工作項目 封面 目錄 1. 申請單位 2. 鑑定標的物之座落 3. 鑑定要旨 4. 鑑定依據 (含申請日期及文號) 5. 鑑定內容 6. 會勘日期 7. 會勘人員 8. 鑑定過程

損害之修復鑑定報告書製作 參、損害之修復鑑定工作項目 9. 工地現況 10. 鑑定標的物之構造、用途及現況概述 11. 鑑定結果 (含損害原因、損害現況概 述、測量成果摘要及責任歸屬等) 12. 修復費用估算 13. 修復方式建議 14. 鑑定人簽章 15. 鑑定報告完成日期

損害之修復鑑定報告書製作 參、損害之修復鑑定工作項目 16 附件： 附件一、鑑定申請書 附件二、會勘函文 附件三、會勘紀錄表 附件四、新建工程建照執照 附件五、工地現況 附件六、鑑定標的物位置圖及外觀 附件七、傾斜測量、水準測量成果報告書 附件八、施工觀測系統資料 附件九、鑑定標的物現況調查表、平面示意圖及存證照片 附件十、其他佐證資料、圖說 附件十一、必要之分析資料報告

肆 案例 43

肆、案例 鑑定工作作業流程

肆、案例

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肆、案例 7

肆、案例 8

肆、案例 9

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肆、案例 供比對使用。 摘錄重點： 1.鑑定標的物水準測量觀測點 佈設圖與水準測量成果表及 觀測點照片 2.鑑定標的物傾斜測量觀測點 佈設圖與傾斜測量成果表及 3.鑑定標的物平面示意及照片 位置圖、照片說明表及照片 供比對使用。

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簡報完畢 敬請指教 65