12.1物权概述 1、物权概念：权利人直接支配特定物，并享受其利益的排他性权利。 2、物权的法律特征（与债权相比较）： 1）绝对权、对世权（债权是相对权、对人权） 2）直接支配物的权利（债权是请求权） 3）直接享受物的利益（债权是期待权） 4）排他性权利（债权的并存性） 5）优先性权利（债权的平等性） 相对于债权的优先性和物权之间的优先性 6）物权的公开性（债权的非公开性） 7）设立的法定主义（债权的自由设立） 8）长期性和永久性（债权的暂时性）

12.1物权法的产生和发展 一、大陆法系的物权法 大陆法系中的物权法产生于罗马法 法国民法典中继承了罗马法中的物权概念和体系 德国民法典首次设置了物权编，并被日本民法典、瑞士民法典、苏俄民法典、民国民法典等继承 二、英美法系中为财产法 三、近代物权法的发展趋势 1、社会化趋势 从所有权神圣不可侵犯到禁止权利滥用 2、价值化趋势 从重视自物权到用益物权和担保物权的发展 3、国际化趋势 从固有法到两大法系的相互影响（动产担保）

12.1我国物权法的立法进程 1999 年 10 月，完成《中国物权法草案建议稿》（也即“社科院草案”）。     1999年3月，全国人大法工委委托梁慧星领导的中国社会科学院法学研究所起草物权法。 1999 年 10 月，完成《中国物权法草案建议稿》（也即“社科院草案”）。 2000 年 12 月王利明教授领导的中国人民大学民商事法律科学研究中心，完成《中国物权法草案建议稿》（也即“人民大学草案”）。  2001 年底  法工委在“社科院草案”与“人民大学草案”的基础上，又完成了一个物权法草案（征求意见稿），并发给了各地法院征求意见。     

12.1我国物权法的立法进程 2002 年 12 月 人大常委会进行了第一次审议。 2004 年 10 月 草案第二次审议。 2005 年 6 月 26 日 草案第三次审议。 2005年7月10日全国人大向社会全文公布物权法草案，截至8月20日，全国人大常委会法工委共收到群众意见11543件 2005年10月，草案四次审议。 巩献田在2005年8月致全国人大常委会的公开信中，指《物权法》草案“违宪”，引起大争论。 2006年8月22日，草案五次审议。 2006年10月22日，草案六次审议。 2006年12月24日，草案第七次审议。 2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过物权法。2007年10月1日开始实施。

12.1我国物权法的意义 物权的作用“定分止争，物尽其用” 1、是实行市场经济的必然要求 独立的商品生产者必须对商品拥有自主支配权 私有财产迅速发展，公有财产的运营也转入市场机制，需要建立一套符合市场经济的财产法律规范。 2、是保护公民财产的基本法律 作为私法，尊重和保护个人财产，承认个人的财富进取心是物权法的核心价值。有恒产者有恒心 3、有利于推进依法行政 4、可以为一系列现实问题的解决提供方案 国有资产流失问题：所有权缺位 三农问题：农地所有权 环境和资源问题：所有权和用益物权

12.2物权的体系和学理分类 1、自物权与他物权（所有权与限制物权） 2、用益物权和担保物权 3、动产物权与不动产物权（取得方法、成立要件和公示方法不同） 4、意定物权与法定物权 5、民法上的物权与特别法上的物权 6、制定法中的物权与习惯法中的物权 7、本权与占有

12.2我国民法上物权的分类

12.3物权法的原则—平等保护原则 平等保护原则 指物权法对于各类主体的物权给予平等的法律地位，适用同样的规则进行保护。 《物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯” 平等保护原则的意义 1、有利于多种所有制经济体制的稳定 2、有利于市场竞争机制的发展 3、有利于保护私人的财产权利

12.3物权法的原则—物权法定原则 物权法定的概念有不同解释： 1、物权的种类和内容均须由法律直接规定，不允许当事人依其意思设定与法律规定不同种类和内容的新型物权。此为各家共识； 2、各种物权的设立及变动方式也须按照法定方式，否则不发生法律效果； 3、物权的公式方法也须法定； 物权法定来源于罗马法，法德民法典上有反映，但日本民法典首次明文规定之。我国物权法第五条：“物权的种类和内容，由法律规定。” 物权法定主义的法律效果：法律有规定的从其规定，法律无规定时应归于无效。

12.3物权法的原则—物权法定 物权法定原则的必要性 1、物权具有强于债权的效力，不应由当事人以合同确立，以保护保护交易的安全和第三人利益； （物权的排他性会影响第三人利益） 2、反封建的产物，防止封建物权的复辟； 3、物权对维系国家的经济政治制度意义重大； 4、便于物权的公示，利于保护交易安全和便捷；

12.3物权法的原则—物权法定原则 物权法定原则之批判 1、物权法定原则导致物权体系的封闭，不利于适应现实生活； 2、物权法定原则违反私法意思自治； 3、物权法定的反封建意义已不存在； 物权法定的缓和 1、承认习惯法为物权创设方法； 2、对物权法定解释从宽；如最高额抵押、让与担保等

物权法定的案例 某市公共设施公司为装修地下商场，与交通银行市分行签订了两份借款合同，约定，交通银行市分行分别贷款给市公共设施公司人民币610万元和美元100万元，借款期分别为4个月和5个月。双方同时签订了两份抵押合同，约定公共设施公司以其对地下商场拥有的经营管理权和出租权分别为这两笔借款进行抵押担保。交通银行与签约当天分三次向公共设施公司发放了贷款，但贷款到期后由于商场没能按期投入使用，公共设施公司无力还款。 争议点：地下商场的经营管理权和出租权是否属于用益物权，能否设定抵押？

12.3物权法的原则—一物一权原则 一物一权原则含义（物权的排他性） 1、一个物权的客体只能是一个独立的特定物； 2、一个物上只能设置一个所有权。 按份共有人可分享同一个所有权 3、同一物上可以并存数个内容上互不矛盾的物权。 1）所有权可以与他物权共存（所有权的弹力性）； 2）担保物权与担保物权、用益物权与担保物权的共存

12.3物权法的原则—公示、公信原则 公示原则：物权的产生、变更和消灭必须以可以从外部察知的方式表现出来，从而保护交易中第三人的利益，维护交易的安全。没有通过法定的公示方法而设立或变动的物权不能生效或对抗第三人。 《物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

12.3物权法的原则—公示、公信原则 物权公示的概念： 表明物权的享有及变动的可取信于社会公众的外部表现形式。 物权公示的目的： 维护物的占有秩序和流通秩序 物权公示方法： 不动产物权以登记为享有的公示方法，以登记变更为变更的公示方法； 动产物权以占有为享有的公示方法，以交付为变更的公示方法

物权公示的案例 孙枚想开一家服装店，其父为了支持儿子，托朋友把在外地某市的三间祖屋以17000元的价格卖给了即将回国定居的华侨周海。周海付清了房款后还没有来得及回国办理过户手续，孙父突然去世。孙枚并不知道父亲卖房一事，他继承了该笔卖房款后又把三间房屋的产权以继承的名义过户到自己名下。随后，孙枚又从朋友高峰处借款15000元，并用该房屋作了抵押，将房产证交给了高峰，但并没有办理抵押登记手续。周海回国后，使用孙父交给的钥匙入住该房，并进行了装修，不久又拿着买卖合同找到孙枚要求办理房屋过户手续。高峰听说此事后，担心孙枚到期不能还款，向孙枚要求还款，孙枚由于经营不好，无力归还欠款，高峰要求拍卖该房屋实现抵押权，而周海知道后，主张高峰的抵押权无效，并要求法院确认自己对于房屋的所有权和要求孙枚办理过户手续。 问题：1、该房屋所有权属于谁？ 2、高峰是否可以主张抵押权？ 3、周海的要求是否可以得到支持？

12.3物权法的原则—公示、公信原则 公信原则：以登记和交付为公示方法进行的物权变动，即使登记和交付所表示的物权状态与真实情况不符，当事人基于对公示的信任而为物权变动的行为，受到保护。其目的也是为了保护交易的安全和第三人的利益。 1）登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人。而没有登记的物权没有公信力。 2）信赖登记记载而与登记记载的权利人进行交易的人，法律保护其合理的信赖。 3）公信原则只适用于善意的第三人。

物权公示的公信力 1、受公信力保护的第三人 1）从登记名义人之处取得物权之人（取得权利时知道或应当知道权利有瑕疵的不受法律保护） 2）向登记名义人履行义务之人 2、第三人受保护的条件 1）善意无过失，登记之错误无法从登记簿发现 2）基于法律行为取得权利，不包括继承取得 — 保护交易安全 3、真权利人的保护 1）提起异议登记或申请登记更正。（物权法19条） 2）要求登记名义人或有过错之登记机关赔偿损失（物权法21条）

公信原则的案例 1998年，小王和他妻子小吕登记结婚。1999年，小王单位将临街的一栋楼房向本单位职工出售，小王想购买一套临街的底层房屋（价格18万）作为经商。由于没有足够的资金，就向小王舅舅借款。小王舅舅出资12万交给小王，口头约定该房屋系三方共有。小王购房后，办理了以他的名义的产权证书，然后向工商行政管理局审批营业执照，又向房管局申请更改了房屋的用途，之后一直用于开饭馆。 2003年起，小王夫妻感情不合。又因当地房地产市场持续生温，小王就私下将该房屋以41万的价格转给小宋，从中获利23万元。2004年9月，双方离婚，这时候小吕才发现该房屋已出售的事实。遂诉讼法院，认为该房屋转让未经她同意，属于无效行为，要求小宋返还该房屋。小王舅舅认为其出资占房屋价格的一半以上，认为他对原、被告争议的房屋也有产权，就以第三人身份要求参加了诉讼。 法院经依法开庭审理后查明，小宋是小王的同事，知道小王结婚的时间和购房的时间，在购买时曾经向小王询问其妻子是否同意。小王说没有问题，还提供了由其伪造的小吕同意的签字。

12.4物权的效力-优先效力 优先效力指同一物上存在数个利益冲突的权利时，效力强的权利排斥效力弱的权利的效力。 1、物权优先于债权。物权人的权利优先于债权人得以实现，包括优先受偿权、优先购买权。例外： 1）“为债权的债权”优先于物权 2）买卖不破租赁 3）预告登记的债权在一定期限内优先于其他物权 4）法定优先权。如劳动债权、建筑承包工程款的优先权、海商法上的优先权等 2、物权之间的优先效力 1）同一物上的限制性物权优先于基础性权利 2）相同的限制性物权，先设立的优先于后设立的物权 3、物权对于占有的效力：本权优先于占有

共有人、承租人的优先购买权并存时如何确定行使优先购买权的次序 2004年10月，李大、李二、李三兄弟三家分别出资20万元买下了某市红旗大道122号两间临街商铺。三兄弟约定：商铺用作出租，租金按出资比例分配，李三负责日常出租事宜，但是对各自共有的份额没有约定。当月，李三将商铺租给做电子生意的王某，租期3年。2006年12月，当地高新开发区内房地产价格大幅上涨，李三欲炒房产，急缺资金，于是私下将自己在商铺中的份额转让给曾某。双方签订转让合同，曾某一次性交清转让金30万元。王某知道后，要求李三应将商铺的份额卖给自己，李大、李二得知后也主张自己有权优先购得弟弟李三的份额。李三认为，自己对商铺有按份的所有权，有权自由处理自己享有的份额，遂与各方发生争执。同年10月，王某向法院提起诉讼，主张李三和曾某间的买卖合同无效，并得以30万元优先购买李三的份额。法院受理了该案，李大、李二也作为有独立请求权的第三人参加了诉讼。

12.4物权的效力-追及效力 指除法律另有规定外，无论物权的标的物辗转落入何人之手，物权人均可追及物之所在行使物权。物权法规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”如：无处分权人转让物和抵押人转让物时，物权人可以向受让方主张权利。 对于物权追及效的限制：善意第三人即时取得制度、时效制度、物权登记制度

抵押物转让后抵押权人行使抵押权 李英多年在外经商，在青岛拥有海滨别墅一栋，价值200万元，因自己不经常居住，1999年6月，李英将房屋租给张明居住，双方签订了3年的租赁合同。2000年5月，李英因经营需要，用该别墅做抵押向工商银行贷款200万元，双方办理了房屋抵押登记手续。2000年12月，李英决定出卖该别墅，询问张明后，张明表示不买，于是李英以230万元的价格将房屋卖给了王成，双方签订了书面合同，并到房产机关办理了登记手续，但是对于这一买卖，银行并不知情。2001年5月，银行债务到期，由于李英没有偿还债务，银行将该房屋拍卖，为刘明达所卖得。为此，王成和刘明达以及张明之间为房屋的所有权、租赁权以及抵押权发生纠纷。

12.5物权的民法保护 一、物权的确认 当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求国家机关对物权的归属和状态加以确认。物权的确认是物权保护的前提。 物权确认的内容包括 1）所有权归属 2）他物权的存在和归属 3）他物权的内容 物权确认的程序 向物权登记机关申请更正，或向法院提出确认之诉 物权法33条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”

12.5物权的民法保护 二、物权请求权 概念：指物权的圆满状态受到妨害或有被妨害之虞时，物权人为回复其物权的圆满状态，得请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。 对物上请求权性质的不同观点 1、债权说 2、物权作用说 3、准债权说 4、独立请求权说 1）物上请求权是请求权而不是支配权 2）物上请求权是物权的效用 3）物上请求权附属于物权，不能单独转让

12.5物权的民法保护 对物权法中规定物权请求权的不同意见 1、反对意见主张通过侵权责任法进行保护； 2、主张规定物权请求权的理由： 1）物权的保护可以分为物权请求权和债权请求权两方面进行； 2）物权请求权不以过错和现实损害为要件； 3）物权请求权纳入侵权行为法会破坏物权和债权的体系；

12.5物权的民法保护 3、物权法中的物权请求权 1）返还原物请求权。物权法34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。” 2）排除妨害请求权 3）消除危险请求权。物权法35条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。” 4）恢复原状请求权。物权法36条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。” 第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

12.5物权的民法保护 有关恢复原状请求权性质的争论 1、物权请求权说 2、债权请求权说 1）恢复原状和金钱赔偿是损害赔偿的两种方法，两者并无本质上的区别。 2）恢复原状作为物权请求权会破坏侵权法的体系，导致对物的侵权，全部变成无过失责任。 3）由于物权请求权不适用诉讼时效，导致对物发生侵害时，损害赔偿请求权因诉讼时效届满无法行使，而恢复原状请求权仍能行使。

12.5物权请求权与损害赔偿请求权 物权法37条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”该条规定不属于物权请求权，而属于损害赔偿请求权。 物权请求权与损害赔偿请求权同为物权救济的两大基础，两者的区别： 1、功能和目的不同 2、构成要件不同：物权请求权为无过错责任，且无需损害的发生 3、物权请求权不适用诉讼时效 4、物权请求权与物共存亡，物灭失时物权请求权消灭，而发生损害赔偿请求权 物权请求权与损害赔偿请求权的聚合，应根据各自的构成要件分别适用。

12.5物权请求权与债权请求权的比较 物权请求权 债权请求权 产生根据 构成要件 物之支配权受损 无需实际损害和过错 合同、无因管理、不当得利、侵权行为等 须有侵权行为四个要件 目的 恢复对物的支配，保护静态的占有的安全 获得支配物或利益，或补偿损失，保护动态的交易安全 行使方式 停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产 请求交付一定的物或金钱、请求履行一定的行为 时效 不适用诉讼时效 适用诉讼时效 后果 恢复物之支配权 债权消灭 类似点 要求特定人为特定行为的权力 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。（第三十七条）