课程考核构成 课堂学习与表现（%） 实训及报告（%） 期末笔试成绩（%） 20 30 50

第1章 概 述 1.1 智能物业概述 1.2 物业智能化管理

教学要点 主要内容： 教学要求： 1、了解智能化建筑（IB）的发展简史，产生背景； 2、掌握IB的定义，建筑智能化系统的特点； 1、掌握智能化建筑的概念； 2、了解智能化建筑应用的关键技术。

基础概念 物业(Porperty) 正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设 备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 侧重于：使用、服务和管理角度。

1.1 智能建筑概述 一、智能建筑的产生 智能建筑(IB—Intelligent Building)一般以美国于1984年1月在康涅狄格州哈特福德市(Hartford)建设的都市大厦(City Palace Building)为标志。这一诞生仅20年的新生事物，以其高效、安全、舒适和便利等优点，势不可挡地迅速成为现代高层建筑的主流，这一智能建筑也被誉为世纪性建筑，智能建筑跨时代的里程碑 。

特点 使得 用户可享受到： 装备了： 通讯自动化及 通信系统； 办公自动化的服务； 空调、供水、防火 办公自动化系统； 防盗、供配电系统 均为电脑控制； 实现了自动化综合管理 装备了： 通信系统； 办公自动化系统； 自动监控 建筑设备管理系统 使得

举例 西门子大厦 奥运村

二、 智能建筑产生的背景 经济背景 技术背景 社会背景 法规文件 第三产业的崛起 世界经济全球化 世界经济由总量增长型 向质量效益型转变 社会需求 计算机技术、 微电子技术、 信息网络技术 法规文件 陆续出台了系 列法规文件

建设部会同有关部门共同制定的《智能建筑设计标准》经有关部门会审，被批准为推荐性国家标准，编号为GB/T50314-2000，于2000年10月1日起施行。该标准规定，智能建筑中各智能化系统应根据使用功能、管理要求和建设投资等划分为甲、乙、丙三级(住宅除外)，且各级均有扩展性、开放性和灵活性。

1997年，（建设[1997]290号） 《建筑智能化系统工程设计管理暂行规定》 2000年，（GB/T 50311-2000） 《建筑与建筑群综合布线工程设计规范》 针对住宅小区智能化： 1999年4月，《全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲》 1999年12月，《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》

？ 三、 建筑智能化的概念 什么样的建筑才能称之为“智能建筑” 三、 建筑智能化的概念 ？ 什么样的建筑才能称之为“智能建筑” 建筑作为建筑工程与艺术、自动化技术、现代通信技术和计算机网络技术相结合的复杂系统工程学科。

1、我国的智能建筑定义 根据GB/T50314-2000的定义，IB是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境 其基本内涵是：以综合布线系统为基础，以计算机网络系统为桥梁，综合配置建筑物内的各功能子系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统、大楼内各种设备(空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全)等的综合管理。

美国智能化建筑学会(AIB Institute)对IB的定义是：“IB是将结构、系统、服务、运营及其相互联系全面综合，达到最佳组合，获得高效率、高功能与高舒适性的建筑。”

新加坡要把全岛建成“智能花园”，其规定IB必须具备以下条件： 一、具有先进的自动化控制系统，能够自动调节室温、湿度、灯光以及控制保安和消防等设备，创造舒适安全的环境； 二、具有良好的通信网络设施，使信息能方便地在建筑内或与外界进行流通。 注：本书中我们不区分“智能化楼宇”、“智能建筑”、“智能大厦”等名称的细微差别，有时也将“智能建筑”、“建筑物”统称为“建筑”。

智能建筑的四个基本要素，及其内涵： 1．结构 建筑环境结构。它涵盖了建筑物内外的土建、装饰、建材、空间分割与承载。 2．系统 实现建筑物功能所必备的机电设施。如给水排水、暖通、空调、电梯、照明、通讯、办公自动化、综合布线等。 3．管理 是对人、财、物及信息资源的全面管理，体现高效、节能和环保等要求。 4．服务 提供给客户或住户居住生活、娱乐、工作所需要的服务，使用户获得到优良的生活和工作的质量。

智能建筑的组成 智能建筑分类：根据所包含的系统进行分类。 分为：3A、5A、7A…… 3A智能大厦 BAS :楼宇自动化系统 Building Automation System CNS :通信网络系统 Communication Automation System OAS :办公自动化系统 Office Automation System

5A 智能大厦 5A bAS :楼宇设备自控系统 SAS :安全防范系统 BAS :楼宇自动化系统（广义） FAS :火灾报警系统 Building Automation System CNS :通信网络系统 Communication Automation System OAS :办公自动化系统 Office Automation System bAS :楼宇设备自控系统 building Automation System SAS :安全防范系统 Security Automation System FAS :火灾报警系统 Fire Alarm System

7A 智能大厦 OAS :办公自动化系统 CNS :通信网络系统 BAS :楼宇自动化系统 bAS :楼宇设备自控系统 Building Automation System CNS :通信网络系统 Communication Automation System OAS :办公自动化系统 Office Automation System bAS :楼宇设备自控系统 building Automation System SAS :安全防范系统 Security Automation System FAS :火灾报警系统 Fire Alarm System PAS :公共广播系统 Public Broadcast System CPA :停车场管理系统 Car parking Automation System

目前，有些单位、部门为了宣传和突出某些功能，提出消防自动化系统(FAS—Fire Automation System)和保安自动化系统(SAS—Security Automation System)，形成“5A”系统。后来又提出信息管理自动化系统(MAS—Management Automation System)，出现了“6A”智能建筑。但按国际惯例，FAS和SAS均置于BAS中，而MAS也属于CAS的子系统，因此，本书根据国家标准认为IB一般由SIC、PDS和“3A”系统五部分组成。具体见下图。

图 1.1

智能建筑的核心(SIC—System Integrated Center)是系统集成。 SIC借助综合布线系统实现对BAS、OAS和CAS 的有机整合，以一体化集成的方式实现对信息、资源和管理服务的共享。 综合布线系统(PDS—Premises Distribution System或者GCS—Generic Cabling System)可形成标准化的强电和弱电接口，把BAS、OAS、CAS与SIC连接起来。这里，GCS更偏重于弱电布线。 所以，SIC是“大脑”，PDS是“血管和神经”，BAS、OAS、CAS所属的各子系统是运行实体的功能模块。

智能建筑发展的历史阶段 1、单功能阶段：1980~1985 2、多功能阶段：1986~1990 3、集成系统阶段：1990~1995 4、智能管理阶段：1995~至今

二、 智能建筑的特点 1．提供安全、健康舒适和高效便捷的环境 提高建筑物使用人员的工作效率与生活的舒适感、安全感和便利感，使建造者与使用者都获得很高的经济效益。 2．节约能源 节能是智能建筑的基本功能，也是高效高回报率的具体体现。一般来讲，利 用智能建筑能源控制与管理系统可节省能源30%左右。 3．节省设备运行维护费用 建筑智能化系统的正常运行，可降低机电设备的维护成本。同时，由于系统的高度集成，系统的操作和管理也高度集中，使得人工成本降低。 4．提供现代通信手段和信息服务 智能建筑中功能完备的通信系统。以多媒体方式高速处理各种图、文、音、像信息，突破了传统的地域观念，以零距离、零时差与世界联系；

三、智能建筑与传统建筑的区别 IB是在传统建筑平台上为实现智能化而进行全方位改进的产物，从而使冷冰冰的混凝土建筑物成为温暖的、人性化的智慧型建筑。IB与传统建筑相比，不但功能更多、更强，而且更节约资源，适应性和灵活性更强。

建筑物具有智能化意味着： (1) 对环境和使用功能的变化具有感知能力，如室温、光照的感知等。 (2) 具有传递、处理感知信息的能力，如温控、闭路监控等。 (3) 具有综合分析、判断的能力，如根据用户授权提供不同的信息访问能力。 (4) 具有做出决定并且发出指令信息，提供动作响应的能力，如消防处理系统。

以上四种能力建立在“3A”有机结合、系统集成的基础上，系统集成程度的高低决定了建筑智能化程度的高低。“3A”各子系统的简单堆积不能实现高智能化的建筑，反而只会导致系统的复杂化和资源的浪费。

四、智能建筑的技术基础 IB建立在建筑科学、行为科学、信息科学、环境科学、美学、社会工程学和系统工程学等多种学科相互渗透的基础上。“A+4C”是IB的技术基础。“A”即现代建筑技术(Architecture)。下面分别介绍“4C”的含义。 (1) 现代计算机技术(Computer)，其核心是并行的分布式计算机网络技术。并行使得同时处理多种数据成为可能；通过分布式操作系统，可以使不同系统分别处理不同事件，实现任务和负载的分担，有助于多

机合作重构，减少冗余和提高容错能力，用较低的成本实现更高性能、更高可靠性的系统；网络把整个系统连成一个有机的整体，实现信息、资源的共享。 (2) 现代控制技术(Control)，主要指集散型的监控系统(DCS—Distribution Control System)。硬件采用标准化、模块化、系列化的设计；软件采用具有实时多任务、多用户分布式操作系统(可能是嵌入式)；系统具有配置灵活、通用性强、控制功能完善、数据处理方便、显示操作集中、人机界面友好、安装调试方便、维护简单、实时性强、可靠性高等特点。

(3) 现代通信技术(Communication)，通过无线、有线通信技术，实现数据、语音、视频的快速传递。 (4) 现代图像显示技术(CRT)，能在计算机上快速实现开关量、模拟量的形象化显示，通过CRT图像化显示实时参数，实现临场感很强的实时控制。

五、智能建筑的发展前景 IB是现代高科技技术的结晶，它赋予了建筑物更强的生命力，提高了其使用价值。随着信息化社会进程的发展，智能建筑中所包含的智能化和自动化的水平将进一步提高。 IB的发展将追求以下目标： (1) 提供安全、舒适、快捷、高效的优质服务和良好的工作、生活环境。

(2) 建立技术先进、管理科学和综合集成的高度智能化管理体制。 (3) 节省能源消耗，减少资源浪费，降低日常运行成本。 在国际上，智能建筑已经向“智能建筑群”和“智能城市”发展，如韩国的“智能半岛”计划，新加坡的“智能花园”计划，日本的“海上智能城”和美国的“月球智能城市”计划等等。

随着科学技术的发展，“3A”的重点发展方向可综述如下： (1) BAS：智能物业管理系统；事故监测控制系统；开放协议/面向对象技术；性能测量及查对控制系统；大范围的报警/监视系统；面貌识别系统。 (2) OAS：办公公文结构；基于网络的办公系统；智能化专家系统；自然语言理解；多媒体数据库技术。

(3) CAS：高带宽网络系统；语音识别与语音合成；智能通信服务；无线和私人通信系统。 总之，IB将不断地利用成熟的新技术实现人、自然、环境的和谐统一。智能化建筑具有广泛的使用前景，其发展是社会进步的必然。

1.2、智能大厦的物业管理 对建筑智能化系统及设备进行管理与维护，保证其能够安全运行

物业智能化管理概念 利用：现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等 实现：对物业，物业设施设备，环境，消防，安防的自动监控和集中管理；对业主信息，报修，收费，综合服务等的计算机网络化管理 达到：充分发挥智能物业的价值

管理内容 事务管理 设备运行和维护 租赁业务管理 固定资产管理 保洁绿化管理 安全保卫 工资管理 日常管理

智能化物业的特点 专业性、多工种、复合性； 大系统集合； 信息资源安全；

智能化管理水平的评价标准 1、提高工作效率的能力； 2、降低营运成本能力； 3、减免灾害能力； 4、适应未来发展变化能力。

智能化管理的特点 1． 对各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理 2． 保安、消防、停车管理高度自动化 3． 三表自动计量，各种收费一卡通 4． 管理服务网络化、信息化 5． 物业管理信息系统的应用

三、管理机构 1、管理队伍 配备专业工程师（主管）；选拔班组长（领班）；操作人员。 2、管理制度 做到：会操作、会保养、会检查、会排除故障。 2、管理制度 人员的管理制度，各类人员岗位职责，业务学习与培训制度等； 设备的管理制度，巡回检查制度，维护保养制度，检修制度等； 运行操作的管理制度，运行工值班守则，系统或设备的操作规程，交接班制度，机房管理制度，经济节能运行措施等。