這樣投資~ 不動產投資信託基金(REITs)就對了 洪憲明 2009.5.16

不動產投資信託(Real Estate Investment Trusts,REITs ) 簡 報 大 綱 不動產投資信託(Real Estate Investment Trusts,REITs ) 壹、證券化的概念 貳、不動產證券化產品介紹 參、投資REITs 肆、REITs投資風險 伍、證券化訊息

壹、證券化的概念

一、我國的證券化條例法規架構 證券化條例 金融資產證券化條例 RMBS 其他抵押 貸款債券 ABS CMBS 不動產證券化條例 投資信託 REIT 資產信託 REAT 住宅房貸擔保證券(簡稱RMBS) 資產擔保證券(簡稱ABS) 商業房貸擔保證券(簡稱CMBS)

證券化基本架構

二、證券化之意義 金融資產證券化：指創始機構依金融資產證券化條例之規定，將資產信託與受託機構或讓與特殊目的公司，由受託機構或特殊目的公司以該資產為基礎，發行受益證券或資產基礎證券，以獲取資金之行為。 不動產證券化：指受託機構依不動產產證券化條例之規定成立不動產投資信託或不動產資產信託，向不特定人募集發行或向特定人私募交付受益證券，以獲取資金之行為。

三、證券化的概念--企業籌資管道 向銀行融資 發行證券 企業金融證券化 金融資產證券化 不動產證券化 (間接金融) (直接金融) (資產證券化)

四、證券化與資本市場 項 目 取得資金方式 傳統（企業金融）證券化 項　　目 取得資金方式 傳統（企業金融）證券化 公司發行股票、公司債券等流通性強的金融商品，以取代傳統金融機構之短期融資與長期貸款。 資產證券化 債權證券化 （金融資產） 不動產抵押貸款債權證券化 其他消費性債權證券化（汽車貸款、租賃租金、信用卡債權、應收帳款、對中小企業放款等） 不動產證券化 不動產投資信託（REIT） 不動產資產信託（REAT）

貳、不動產證券化產品介紹

一、不動產證券化之依據、目的 法令依據：不動產證券化條例（92年7月23日公布）（98年1月21日修正） 立法目的：為發展國民經濟，藉由證券化提高不動產之流動性，增加不動產籌資管道 ，以有效開發利用不動產，提升環境品質，活絡不動產市場，並保障投資 主管機關：行政院金融監督管理委員會 類型：不動產投資信託、不動產資產信託

二、不動產證券化制度架構 我國不動產證券化商品 不動產資產信託(資產) 受託機構 / 資產信託目的 發行受益證券 不動產投資信託 (金錢) 定義：委託人移轉其不動產或不動產 相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人 私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產 、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。 不動產投資信託 (金錢) 受託機構 / 封閉基金 定義：向不特定人募集發行或向特定 人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權 利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信 託。

三、不動產證券化之基本概念 現金流量與法律架構安排 商用不動產類型 投資人 證 券 化 受益證券 金融機構 共同信託基金 企業法人 租金收入與資產價值 商用不動產類型 投資人 證 券 化 受益證券 金融機構 共同信託基金 企業法人 個人投資者 辦公大樓 購物中心 工業廠辦 其 他 現金流量與法律架構安排

四、不動產證券化商品規劃

五、不動產資產信託運作架構圖 不動產管理機構 標的不動產 主管機關 標的資產所有人 受託機構 投資人 律師 會計師 估價師 信評機構 1.核准 2.信託標的資產 3.受益證券 標的資產所有人 受託機構 投資人 4.購買證券價金 7.分配信託利益 專家評估 5.委任管理標的資產 律師 會計師 估價師 信評機構 6.管理標的資產 不動產管理機構 標的不動產

六、不動產投資信託運作架構圖 主管機關 不動產管理機構 投資人1 受託機構 不動產及其相關權利 投資人2 受益證券 1.核准 4.委任管理不動產 5.管理運用不動產及基金 2. 支付價金購買受益證券 投資人1 受託機構 3.運用信託資金 不動產及其相關權利 投資人2 受益證券 6.分配信託利益 其他經主管機關核准投資或運用之標的 專家評估 投資人N 律師 會計師 估價師 銀行存款

七、不動產證券化商品型態 項目 REIT REAT 性質 投資於不動產之金錢信託 不動產信託(分為融資型或賣斷型) 目的 不動產實質所有權利小口化、上市交易流動化 委託人以活化不動產以及籌資為目的 受益證券之特性 所有受益證券權益相同 非固定收益之股權性質證券 分為優先順位受益證券與次順位受益證券，優先順位受益證券有票面利率，次順位多為信用增強之用。 優先順位受益證券為債券性質證券 募集方式 公募、私募皆有 存續期間 多為永續經營 有存續期間，多為5或7年 NAV之計算 公募時須每日計算並公告淨值 受益證券之收益來源 基金所投資之不動產及相關權利之營運利益或其他投資收益 受益證券利息及部份本金分配來源為不動產營運收入，本金償還來源為委託人償付或出售不動產收入 收益分配 每年分配(年度結束後6個月內) 依契約約定 發起人或委託人是否持有受益證券 發起人若因讓與不動產或不動產相關權利而持有受益證券者應集中保管，且自持有受益證券起一年內不得中途解除保管、轉讓或設質 多持有次順位受益證券作信用加強之用

八、不動產證券化之特性 投資金額低價化 投資單位細小化 收回投資流通化 經營專業化 營運透明化 風險分散化

九、不動產證券化之效益 對不動產所有者 對不動產與金融環境 對投資人 提高不動產之流動性 降低持有風險及財務負擔 增加籌措資金管道 享有出售利益 對不動產與金融環境 提高整體不動產市場效率 提升環境品質 擴大資本市場規模 促進金融商品多元化 對投資人 增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之不動產投資 流動性高 風險性低且收益良好

十、不動產證券化案例 REAT(資產信託) 金額 年度 REIT(投資信託) 嘉新國際(股)公司 44.1 93上櫃 富邦一號 58.3 單位：新台幣億元 REAT(資產信託) 金額 年度 REIT(投資信託) 嘉新國際(股)公司 44.1 93上櫃 富邦一號 58.3 94上市 中欣實業(股)公司 6 93私募 國泰一號 139.3 遠雄人壽保險 5.3 新光一號 113 富泰建設及全億建設 44.4 富邦二號 73.02 95上市 新光人壽保險 28 三鼎 38.51 全坤興業(股)公司 基泰之星 24.7 95上櫃 30.8 94上櫃 國泰二號 72 13.92 駿馬一號 41 96上市

參、投資REITs

一、REITs：權益型、抵押權型和混合型 權益型(Equity REITs ) ：指直接經營具收益性不動產之投資組合，主要收入來自租金，或買賣不動產的交易利潤，型態類似股票。 抵押權型( Mortgage REITs) ：乃直接向不動產持有者或經營者放款、或投資於不動產相關的放款債權或證券（如Mortgage-Backed Security ; MBS , Commercial Mortgage-Backed Security ;CMBS等），收益來源主要為利息收入。 混和型(Hybrid REITs) ：權益型及抵押權型的綜合體，主要投資標的包括不動產本身及抵押放款債權，由基金經理人依照不動產市場景氣及利及利率變動，隨時調整投資比率。

二、投資型與開發型比較 投資型REITS 開發型REITs 風險/報酬比較 長期報酬率比開發型高，風險較低 長期報酬率比投資型低，風險較高。但單一物件如果成功，報酬率可能相當好。 未來收益可預測性 收益來源為租金收入，租賃契約時間較長，可預測性高 物件開發中，並不存在不動產收益或現金流量，收益預測難度高。

三、權益型REITs、抵押型REITs、CMBS 、CRE CDO比較 Equity REITs 抵押型 Mortgage REITs 商用不動產抵押債CMBS 商業不動產擔保債務憑證CRE CDO 通貨膨漲 可抗通膨 無法對抗通膨 利率 短期受升息影響，主要是資金板塊挪移所致，中長期和利率關係不大 升息時利差縮小，收益下降，與利率關係相對密切 升息時債券價格下跌，中短長期皆受利率影響，並成反向變動關係 收益來源 租金收入 ＋資本利得 金融仲介賺取利差＋資本利得 主要為利息收入 成長性 高度參與不動產市場的榮景 部分參與不動產市場的榮景 無法參與不動產市場的榮景

四、我國市場銷售的REITs商品 上市(櫃)掛牌的REITs 以不動產證券化商品為投資標的REITs共同基金 投信投顧公司代理之海外基金

國內REITs比較 富邦一號 國泰一號 新光一號 富邦二號 三鼎 基泰之星 國泰二號 駿馬一號 掛牌日 2005/3/10 2005/10/3 2005/12/26 2006/4/13 2006/06/26 2006/08/14 2006/10/13 2008/04/30 受益證券代號 01001T 01002T 01003T 01004T 01005T 01006T 01007T 01008T 受託機構 臺灣土地銀行 兆豐國際商業銀行 台新國際商業銀行 不動產資產規模  86.75億元 145.45億元 142.67億元 80.19億元 37.67億元 26.32億元 88.18億元 46.85億元 融資比率上限   35% 目前負債比  25.7% 0.8% 7% 2% 1.5% 1.2% 2.5% 1.4% 信評 (長期/短期)  twA+／ twA-1 twA-／ twA-2 twAA／twA-1 twA+／twA-1 twBBB+／ twA-3 A(twn)／F1(twn) twA／ twA-2 2007年股利率  4.2% 3.82% 3.43% 3.67% 3.23% 3.85% 4.61% 2.37% 2008年股利率  3.72% 4.36% 3.15% 3.61% 3.26% 3.45% 3.38% 3.77% 持有物業類型比重(依投資金額) 辦公室  66% 11% 19% 100% 60% 51% 商場  27% 12% 74% － 40% 商務住宅  7% 49% 飯店  － 77%

國內REITs比較 富邦一號 國泰一號 新光一號 富邦二號 三鼎 基泰之星 國泰二號 駿馬一號 不動產管理機構 初始投資標的 富邦建築經理股份有限公司 國泰建築經理股份有限公司 新昕國際股份有限公司 誠品股份有限公司 宜陸開發股份有限公司 台嘉國際股份有限公司 加權平均屋齡  7.3年 29.7年 17.3年 11年 18.3年 7年 23.7年 17.7年 初始投資標的 富邦人壽大樓（台北市敦化南路一段） 喜來登飯店（台北市忠孝東路一段） 新光天母傑仕堡大樓（台北市士林區忠誠路二段） 富邦民生大樓（台北市民生東路三段） 前瞻21大樓（台北巿南京東路五段） 基泰建設世紀羅浮大樓部分樓層（台北市中正區衡陽路） 民生商業大樓（台北市中山區民生東路3段） 國產實業大樓（台北市大同區鄭州路） 富邦中山大樓（台北市中山北路二段） 台北西門大樓（台北市武昌街2段） 新光國際商業大樓（台北市南京東路三段） 富邦內湖大樓（台北市內湖區瑞湖街） 香檳大樓部分樓層（台北巿忠孝東路四段） 大湖商旅大樓（台北市內湖區成功路） 世界大樓（台北市松山區南京東路4段） 中鼎大樓（台北市大安區敦化南路二段） 天母富邦大樓（台北市天母西路） 台北中華大樓（台北市中華路一段） 台証金融大樓（台北市建國北路一段） 潤泰中崙大樓（商用辦公部分） 誠品物流大樓部分樓層（桃園縣蘆竹鄉南崁路） 安和商業大樓（台北市大安區敦化南路2段） 漢偉資訊大樓（台北縣中和市連城路） 潤泰中崙大樓商場部分（台北市八德路2段，市民大道2段） 台南新光三越百貨大樓（台南市中西區中山路） ）

富邦一號-富邦中山大樓

富邦一號、二號-潤泰中崙大樓

國泰一號-喜來登飯店

新光一號-新光三越台南中山店

三鼎-前瞻21大樓

基泰之星-大湖商旅大樓

富邦 一號 國泰 新光 二號 三鼎 基泰 之星 駿馬 收盤價 05/08 10.5 10.52 8.69 10.10 6.90 6.14 9.49 7.3 每股淨值 05/08 10.78 11.14 12.14 11.11 11.12 10.89 12.67 11.36 成交量 （張） 05/08 25 835 374 235 175 71 1100 50

全球不動產證券化（REITs)基金 名稱 三個月(%) 六個月(%) 一年(%) 兩年(%) 成立以來(%) 寶來全球不動產證券化A 2.90 -15.07 -42.63 -59.1186 -42.4618 寶來全球不動產證券化B 1.57 -17.36 -45.60 -62.9021 -48.1 台灣工銀北美收益資產證券化 5.49 -16.57 -19.6498 -17.4008 建弘全球不動產證券化A -3.39 -19.25 -42.80 － -57.7883 金鼎亞太地產－A -4.46 -12.40 -42.61 -51.3909 -36.0308 建弘全球不動產證券化B -4.61 -21.07 -45.32 -60.1174 元大全球地產建設入息 -5.36 -2.22 -22.17 -38.2 瑞銀亞洲全方位不動產 -5.92 -2.33 -39.58 -57.1959 -53.9 安泰ING全球不動產證券化 -6.19 -16.31 -40.34 -53.2586 -33.3 -6.25 -3.62 -24.90 -41.5 金鼎亞太地產B -6.97 -17.47 -50.60 -60.3269 -46.6 安泰ING歐洲不動產證券化 -7.04 -14.26 -43.59 -45.9

(續) 名稱 三個月(%) 六個月(%) 一年(%) 兩年(%) 成立以來(%) 安泰ING全球不動產證券化 -7.26 -17.98 -42.48 － -53.4935 群益全球不動產平衡A -7.71 -15.52 -36.89 -52.1 台壽保亞太不動產證券化A -7.78 -6.59 -44.98 -49 安泰ING歐洲不動產證券化 -7.79 -15.15 -45.62 -47.9 台壽保亞太不動產證券化B -8.26 -7.92 -46.07 -50 群益全球不動產平衡B -8.33 -16.76 -38.65 -53.8 保誠亞太不動產證券化B -9.04 -15.20 -45.656 -57.9091 -53.7 保誠亞太不動產證券化A -9.06 -15.26 -45.68 -57.0909 -52.8 富邦全球不動產平衡 -10.31 -27.23 -43.25 -58.4951 -48.7 資料來源：Bloomberg(2009/04/09)。

五、REITs收益特性 抗通膨 低風險 收益穩定 在經濟穩定成長的環境下，租金及地價穩定成長，提供REITs穩定的現金流、長期相對穩定的資本利得，及中長期穩定成長的可能

六、投資人的誘因 分享優質不動產的收益，且該收益的來源頗為分散 投資組合中多一種投資工具，而且提供6%分離課稅的優惠 無須擔心不動產業主的信用風險 REITs的投資組合內容不易憑空消失

七、投資人的誘因 (REITs收益分配及相關稅賦) 不動產投資信託基金投資所得依不動產投資信託契約約定應分配之收益，應於會計年度結束後六個月分配 投資人的稅賦: 配息所得:受託機構分配受益證券所得時，按6%分離課稅扣繳稅款 證券交易稅:依不動產證券化條例發行之受益證券免徵證券交易稅

八、投資不動產管道之比較表 投資REITs 投資不動產 投資不動產類股 投資型態 參與不動產投資、經營 直接購入不動產投資 收益來源 租金收入 租金、買賣交易利潤 租金、買賣交易利潤、土地開發收入 影響收益主因 不動產景氣及經營績效 不動產景氣 專業管理團隊 有 無 要 資產專業鑑價 資產品質 佳 不一定 投資風險 風險相對分散 標的少，風險集中 股價波動大 信用評等 可經信評機構評定等級 借款比率上限 收益穩定性 高 低（視地段及建物而定） 低（受股市及不動產景氣影響） 每年配息 強制收益分配 90%~100%以股利分配 100% 流動性 佳（集中市場交易） 不佳 交易手續費 0.1425% 仲介費(賣4%，買1%) 稅率 股息分離課稅6% 土地增值稅20~40% 地價稅1~5.5%，房屋稅1.2~3% 租金收入繳納所得稅 證券交易稅0.30% 股息收入繳納所得稅

九、報酬率比較 定存 普通公司債 政府公債 債券型基金 REITs(估) 稅前收益 1.085% 2.15% (五年期) 1.375% (十年期) 1.80% 3.7%~4.5% 利息稅賦 法人 25% 營所稅 就源扣繳 10%~20% 分配收益時免稅 分離課稅6% 個人 綜合 所得稅

十、不動產所有者及投資人雙贏 「不動產投資信託」大多以可估算且有穩定現金流量的不動產為投資或證券化標的，故只要不動產所有者，提供可估算且有穩定現金流量的不動產（如辦公大樓、旅館、百貨公司、購物中心）為證券化標的，且其收益可接受，自會有投資人願意投資該受益證券，而使得不動產所有者得以降低持有風險及財務負擔，投資人亦得以投資一風險低及流動性高的金融商品，讓資金運用更有效率，達到不動產所有者及投資人雙贏的局面。 42

肆、REITS投資風險

一、REITs的價值評估 REITs的整體價值，包含創造收益(income)與長期的資產利得(Capital Gain) 不動產的資產(配置、品質) 未來增值潛力 管理團隊能力(經營能力及財務策略)

二、REITs收益變項 REITs的收益率僅屬「預估值」，不同於債券是不保證有固定收益 REITs成長動能影響收益率 內部成長--所持有的標的物的租金成長及費用控管 外部成長--透過財務槓桿

三、REITs投資風險--投資風險揭露 處分時市場流動性不足風險 不動產及不動產相關有價證券 受益證券 投資期間的變動風險 信託財產預期收益變動 信託財產價格變動 管理機構產生的風險 融資舉債的風險 其他風險 不可抗力 投資標的、租戶、租約到期集中風險 保險安排無法完全清償損害 屋齡較高 違約風險

四、投資風險評估 信評的等級 不動產的種類、數量及位置 承租戶的組合、類型、租約長短 租金收入的集中程度 借款上限

伍、證券化訊息

證券化訊息簡介 主管機關(銀行局) ※法令(信託商業同業公會) ※公開資訊觀測站 ※信評機構 http://www.banking.gov.tw/ ※法令(信託商業同業公會) http://www.trust.org.tw/ ※公開資訊觀測站 http://newmops.tse.com.tw/ ※信評機構 http://www.taiwanratings.com/tw/ http://www.fitchratings.com.tw/zh-tw/

敬請指教 謝 謝 臺灣證券交易所 上市治理部 洪憲明