新竹市房地產發展分析

新竹市地理人文條件分析 新竹市總面積約104平方公里，總人口數420588人，共三個行政區。 東區面積約33平方公里，人口數200486人，佔總人口比例47% 北區面積約15平方公里，人口數146243人，佔總人口比例34% 香山區面積約54平方公里，人口數73859人，佔總人口比例17%

新竹市房地產蓬勃發展的原因 新竹科學園區-自從1980年代行政院國家科學委員會於新竹縣市 設立新竹科學園區以來，新竹市即成為全台高科技產業的代名詞。竹 科目前已成為擁有479家高科技公司，15萬就業人口及平均1兆新台 幣營業額與400億美金產值的台灣經濟奇蹟。 高所得-新竹市2010年平均每戶可支配所得為118.4萬元，新竹縣 為105.2萬，僅次台北市129.8萬元，居全國第二、三高的所得。新竹 市平均可支配消費支出為94萬元，新竹縣為86.7萬，亦僅次於台北 市的98.8萬元。此高所得及高消費的能力是造就新竹房地產發展最主 要的因素。 最幸福的購屋區域-2011年全國房價所得比；最高地區為台 北市平均房價1739萬，平均可支配所得為134.1萬，房價所得比約為 13倍；最低地區為新竹市平均房價790萬，房價所得比約6倍，其次 是新竹縣的6.6倍。顯示新竹縣市是擁有高收入，房價卻相對低，購 屋負擔最輕鬆的區域。

新竹市房地產市場概況 往東區發展的趨勢-新竹市由於面積不大，早期房地產發展重 心是火車站附近及市政府為最蓬勃發展的地區，後來逐漸轉移至北區 光華街經國路一帶的集合式住宅區，最近幾年由於科學園區及竹北市 的發展，人口慢慢從地狹人稠的北區轉往目前科學園區周邊的東區來 發展。 多個都市計劃-由於新竹市政府積極的發展新竹市東區，因此新 竹市目前幾個主要的都市計劃都集中在東區—包括: 1.新竹市科技特定區台鐵後站都市更新計畫 2.新竹市科技特定區計畫(新都心計畫) 3.新竹市頭前溪沿岸地區都市計畫(隆恩，水源，前溪，溪橋) 4.變更高速公路新竹交流道附近地區特定區都市計畫(關埔一、二期)

新竹科技特定區計畫(新都心計畫) 計畫範圍-「新竹科技特定區計畫」之計畫範圍為原「新竹（含香 山）都市計畫」區內，西以西大路為界，北以中華路至都市計畫範圍 邊界（工業區）為界，南以南大路及光復路至新源街口為界，東以新 源街、公道五至水溝為界所圍成之範圍，全區計畫面積約為196.34公 頃。 計畫目的-為創造與新竹舊城核心區相輔相成之發展模式，並配合 東勢工業區轉型再發展契機，認此新都心地區，擬定「新竹科技特定 區計畫」，規劃為高科技商務產業發展腹地，實現都市更新再發展之 目標。 土地使用-本區為配合科學園區發展所衍生周邊的產業發展，故區 內土地商業區，複合商業區，科技商務區，住商混合區佔大多數土地 分區使用。 交通設施-縱貫線，台鐵新竹火車站，台鐵內灣支線北新竹站。

頭前溪沿岸地區都市計畫 計畫範圍-位於新竹市東北隅，新竹市中心區與竹北市間，涵蓋千 甲里，水源里，前溪里，舊社里及光復里等全部或部分區域。總面積 約690公頃。其中於民國99年7月新竹市都委會通過更名為「千甲車 站附近地區都市計畫」計畫範圍為縱貫鐵路以東(包含隆恩、水源 段)141.6公頃，鐵路以西(包含前溪、溪橋段)52.03公頃，是目前本區 主要都市計畫的區域。 計畫開發方式-依據99年7月都委會通過開發方式為縱貫鐵路以 東為區段徵收方式，鐵路以西為市地重劃的方式。 土地使用-本計畫為非都市計畫範圍，故分區大多屬特定農業區， 使用類別為農牧用地，甲建，丁建居多。土地公告現值隆恩、水源農 地部分為5000/ ㎡；建地部分為15300/ ㎡；前溪段農地為6800/ ㎡， 建地部分從10119/ ㎡~43800/ ㎡不等。 交通設施-台鐵內灣支線世博千甲站。

變更高速公路新竹交流道附近地區特定區都市計畫(關埔計畫) 計畫範圍-新竹市光復路以北，中山高速公路以東，68快速道路 頭前溪以南，柯子湖溪以西的範圍，坐擁新竹市、竹北市、六家高鐵 站、竹東鎮及科學園區等四大生活圈之地理中心位置。總面積為 327.26公頃。其中已重劃過區域59.02公頃的關埔重劃區(關埔一期)包 含了COSTCO、慈雲路兩側的光埔重劃區及輕軌竹科新莊站以南、日 光公園周邊的關長重劃區。 計畫開發方式-除已重劃完成之關埔一期的土地，其餘未開發地 區預計會依據市地重劃的方式做開發。唯實際狀況尚需於市政府核定 狀況為主。 土地使用-本區屬都市計畫範圍，已重劃區域有商業區，商務專用 區，住宅區等，未重劃區預計有商務專用區，產業服務專區，住宅區 等。 交通設施-中山高交流道，台鐵內灣支線竹科新莊站。

區域行情趨勢分析 新竹市區-本區位於新竹火車站周邊，包含城隍廟，市政府等週邊， 商業機能齊全，房屋市況普遍以老舊公寓華廈，透天，店家為主。公 寓華廈透天平均行情11~14萬，店面2000萬~1億不等。另市區新成 屋推案介於22~35萬/坪之間，大多規劃45~70坪3~4房格局的產品帶 文化中心-介於新竹市文化中心周邊，由於交通，機能，綠地等各 項設施完善，因此附近以華廈型產品居多，釋出量也很稀有，包括文 化晶華、文化凱旋、迎曦等知名社區行情介於16~20萬，另有鴻磐、 築峰等高級社區主要介於25~30萬。 巨城購物中心-即將於4月28日開幕的巨城SOGO購物中心，佔 地廣大，由遠東集團標下後，整體規劃令人期待，預期將帶動龐大商 機及數千個就業機會，也因此帶動周邊房市及店面行情，此區中古屋 住宅行情介於12~18萬之間，高級社區如拓樸，敦煌等則介於23~28 萬左右，店面也是此區搶手的產品，如三民綠帶的透天店家，民權路 中央路旁的店面更因巨城的效應，每坪上看50萬甚至更高之譜。

區域行情趨勢分析 清大馬偕商圈-本區介於清大夜市至忠孝大潤發一帶，部份屬於 新都心計畫範圍，此區道路寬廣，棋盤式規劃，交通動線佳，馬偕醫 院，愛買、大潤發兩大賣場，清大夜市，公園綠帶，各項設施齊全， 為優質住宅區，區內除一些老舊國宅社區為公寓形式外，其他以大樓 華廈佔大宗，平均屋齡10~17年，單價介於14~19萬，其中有數個國 宅社區，如公學新城、光復國宅、文教新城等，亦是此區特色之一。 而昌益建設造鎮社區如創世紀，啟奧邦城，睿海，一品大觀等屬於本 區品質較高的社區，單價介於21~25萬。本區由於有部分為新都心計 畫，部份建案是位於科技商務區的使用分區上，如法朵，綠光等，單 價大約位於17~25萬不等。 此外昌益最近新推案件-『金澤21』屬三民學區，為426戶的社區， 3月底推案創下當日完銷的記錄，價格為18~20萬。代表本區之地段 之佳為許多園區客群親睞的購屋區域。

區域行情趨勢分析 關埔重劃區-本區又分為「關長重劃區」及「光埔重劃區」 。 「關長重劃區」開發較早，又近竹科新莊站，道路和公園都已成型， 客層瞄準竹科的高階主管，推案幾乎清一色為中大坪數的大樓產品， 單價約在25~30萬，如椰林敦峰，喬立有容，豐邑一極，富宇君鼎等 皆為高水準之社區產品。 「光埔重劃區」由於開發較晚，再加上有變電所、電塔問題，及公共建 設進度較緩慢，單價亦比關長重劃區略低，大樓平均單價約為18~26 萬，但最近由於COSTCO設在本區，加上商業區開發限制解禁，及位 於竹科大門口前，因此近期推案密度極高，價格也不斷翻漲，如富宇 六藝，親家Q-est等也是處於熱銷狀態，而昌禾近期推的『昌禾世界 島』每坪單價介於24~25萬左右，也是創下當日幾近完銷的銷售紀錄 。而本區由於為新的重劃區，再加上近竹科，各種商業機能不斷進駐 ，也照成各地建商不斷在此區推案，亦造成本區土地行情不斷翻新， 住宅區已有50萬以上的成交紀錄，而商業區也有著80萬以上的成交 行情，也代表著此區是近幾年新竹最火熱的區域。

新竹市未來發展趨勢 世博台灣館產創園區-新竹市世博台灣館產創園區未來 不僅是台灣文化創意以及科技產業的地標形象，更是舉辦 全國性文化、科技產業活動的最佳場地。「世博台灣館產 創園區」的目標設定為： 一、打造新竹市的「信義計畫區」 世博台灣館的開發將配合頭前溪沿岸地區都市計畫、新竹 交流道附近地區都計第一次通盤檢討、新竹科技特定區計 畫案等，並聯合台肥公司科商園區之開發，打造如台北市 信義計畫區的新興經貿重鎮。 二、國際旅遊點 以世博台灣館結合文化藝術與科技美學，將此特色營造為 國際魅力據點，打造觀光閃亮新星，成為知名之國際旅遊 點、旅客的夢想之旅。

世博台灣館產創園區

頭前溪沿岸都市計畫

總 結 新竹市房地產基本上算是內需型的市場，也就是 供需起伏及價格波動相對較小，即使近一年來台 灣整體房市受制於奢侈稅因素，交易量下滑，但 新竹市相對影響較小，再加上新竹市擁有竹科這 群高消費群，迫使建商相繼湧入此區。而『世博 台灣館』， 『 SOGO巨城購物中心』及連接六家 高鐵的輕軌線等，都將是持續帶動新竹房市的動 能來源!而接下來的『公道五路東向延續工程』的 完工也將帶動周邊包括隆恩，水源，關埔二期等 徵收重劃案的土地行情。因此在這些地區周邊的 房地產都將是不錯的投資置產的標的!!