主要内容 房产税税制要素 1 土地使用税税制要素 2 热点、疑点问题解析 3 营改增后如何买房置地 4

房产税 房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。 现行的房产税暂行条例是国务院1986年9月15日发布，同年10月1日开始实施的。

城市房地产税并入房产税 2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起，废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

纳税义务人 基本规定 房屋的产权所有人为房产税的纳税义务人； 产权未确定及纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 房屋出租的由产权人缴纳。

纳税义务人 特殊规定 融资租赁的房屋，在租赁期内，出租方(即金融性公司)为房产税的纳税义务人；租赁期满后，房屋产权所有人为纳税义务人。 《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）2009年12月1日起三。

征税对象 房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

征税对象 特殊规定 对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应征收房产税。 水泥厂的水泥罐、加油站罩棚不属于房产。 已拆除不存在的房产不征收房产税。 超龄使用的房屋应征收房产税。 闲置不用的房屋应征收房产税。

征税范围 城市 县城 建制镇 工矿区

计税依据 按照房屋原值征收 房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。 按照房屋租金征收

计税依据 房屋原价 《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152）规定“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估”。

计税依据 附属设备和配套设施 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

计税依据 土地价值 《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号 ）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

计税依据 从租计征 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 《山东地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》（2013年第4号），自2013年10月14日起，对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税规定废止。

计税依据 房产转租 《山东地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》（2013年第4号），自2013年10月14日起，对承租人转租的房产不征房产税。 免租期规定 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

计税依据 无租使用房产 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说，在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴纳房产税。

计税依据 地下建筑 对于具备房屋功能的地下建筑自用的，按以下方式计税： 1）工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。（我市规定为50%） 2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。（我市规定为70%）

计税依据 地下建筑 对于具备房屋功能的地下建筑自用的，按以下方式计税： 1）工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。（我市规定为50%） 2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。（我市规定为70%）

计税依据 未竣工决算已投入使用 对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房产税；对工程决算后，应自工程决算之次月起，按固定资产决算价值计算缴纳房产税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款应多退少补。

税 率 从值计征应纳房产税 ＝房屋原值× （1－30％）× 1.2% 从租计征应纳房产税 ＝房屋租金收入× 12％（4％）

计算公式 按房屋原值征收－1.2％ 按租金收入征收－12% 自2008年3月1日起，财税[2008]24号文件规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

税收优惠 《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定下列房产免纳房产税： 国家机关、人民团体、军队自用的房产 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产 个人所有非营业用的房产 经财政部批准免税的其他房产 2017/3/5 青岛市地方税务局

税收优惠 新增减免税项目 已废止的减免税项目 高新技术企业 搬迁改造企业 关闭停产企业 福利企业 校办企业 高校后勤 医疗卫生机构 老年服务机构 学生公寓 供热企业 军队出租房屋 廉租房 农贸、农产品批发市场 公交站场 职工宿舍 已废止的减免税项目 高新技术企业 搬迁改造企业 关闭停产企业 福利企业 校办企业 高校后勤 2017/3/5 青岛市地方税务局

纳税义务发生时间 纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按规定征收房产税。 纳税人新购入或拨入的房产应从购入或拨入的次月起征收房产税。 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。 2017/3/5 青岛市地方税务局

纳税义务截止时间 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。包括房屋拆迁、土地收回、房地产转让、投资注入、分立、合并等。 2017/3/5 青岛市地方税务局

纳税期限 从租计征房产税规定： 出租房屋的纳税人季度终了15日内申报缴纳上季度 取得的出租收入应纳税的房产税。代开发票的先税后票。 从价计征房产税规定： 自用房屋的纳税人季度终了15日内申报缴纳上季度从价计征的房产税。 2017/3/5 青岛市地方税务局

纳税地点 房产税由房产所在地的税务机关征收, 房产不在一地的人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。 跨行政区（市）拥有经营性房产、土地的纳税人，应分别到房产、土地坐落地主管税务机关办理临时税务登记，并进行税源登记。 2017/3/5 青岛市地方税务局

城镇土地使用税 土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额标准计算征收的税种。2006年12月31日国务院发布了《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第483号），对1988暂行条例作了相应修改。 2017/3/5 青岛市地方税务局

纳税义务人 基本规定 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。 2017/3/5 青岛市地方税务局

纳税义务人 具体规定 土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。 对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。” 自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。 2017/3/5 青岛市地方税务局

征税范围 城市 县城 建制镇 工矿区 2017/3/5 青岛市地方税务局

计税依据 基本规定 《暂行条例》第三条规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。实际占用的土地面积尚未测量的，纳税人持有合法土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，纳税人应当向当地税务机关据实申报实际占用的土地面积。 2017/3/5 青岛市地方税务局

计税依据 具体规定 土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。 纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 在房地产开发项目完工后至房地产全部出售期间，对未出售部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。 2017/3/5 青岛市地方税务局

计税依据 地下建筑用地 自2009年12月1日起,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。 2017/3/5 青岛市地方税务局

税率 城镇土地使用税采用幅度定额税率。新修定后的《暂行条例》规定：土地使用税每平方米年税额如下： 1、大城市1.5元至30元 2、中等城市1.2元至24元 3、小城市0.9元至18元 4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元 2017/3/5 青岛市地方税务局

我市的单位税额标准及其他城市比较 青岛 24 16 14 12 10 8 6 5 济南 20 城市 一级地 二级地 三级地 四级地 五级地 六级地 七级地 四市一级 四市二级 工矿区 建制镇 青岛 24 16 14 12 10 8 6 5 济南 20 2017/3/5 青岛市地方税务局

税收优惠 《条例》第六条规定下列土地免缴土地使用税： 国家机关、人民团体、军队自用的土地； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地; 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 2017/3/5 青岛市地方税务局

税收优惠—大宗商品仓储设施用地（已到期） 对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，自 2012年1月1日起至2014年12月31日，减半征收城镇土地使用税。 税收优惠—城市公交站场道路客运站场 城市公交站场和道路客运站场免征城镇土地使用税，执行 期限为2013年1月1日至2015年12月31日。 税收优惠—农产品批发市场和农贸市场 专门经营农产品的农产品批发市场和农贸市场，其使用的房产和土地，自2013年1月1日至2015年12月31日，暂免征收房产税和城镇土地使用税。 2017/3/5 青岛市地方税务局

税收优惠—搬迁企业的用地 税收优惠—企业的绿化用地 企业搬迁后，其原有场地和新场地都使用的，均应照章征收土地使用税；原有场地不使用的，可暂免征收土地使用税。 税收优惠—企业的绿化用地 对企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。 2017/3/5 青岛市地方税务局

税收优惠—企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地 对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暂免征收土地使用税。（《财政部、国家税务总局关于企业范围内荒山林地湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2014]1号）规定2014-2015年减半征收、2016年全额征收） 2017/3/5 青岛市地方税务局

纳税义务发生时间 征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次日起缴纳土地使用税。 通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定执行。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 2017/3/5 青岛市地方税务局

问题一 纳税人受让国有土地使用权，并缴纳耕地占用税，土地使用税纳税义务发生时间错误。

问题一案例 某单位2011年8月与国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，约定当月交付土地，土地面积9547平方米，2011年10月缴纳耕地占用税，该单位从2012年10月起缴纳土地使用税。

问题一解析 《土地使用税暂行条例》规定：征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。 批准征用：农用地转用批准。

问题一解析 《关于明确土地使用税和印花税若干政策问题的通知 》（鲁地税函[2008]126号）规定：征用的耕地，应自双方签订出让合同约定的交付土地时间满一年的次月起缴纳土地使用税。

问题一解析 《总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，应自签订出让合同约定交付土地的次月缴纳土地使用税。

2014年12月31日（含）以后通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，按照本公告的规定执行。 问题一解析 2014年12月31日（含）以后通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，按照本公告的规定执行。 2014年12月31日以前通过招、拍卖、挂方式取得的建设用地，缴纳耕地占用税的，按省局规定执行。

问题二 房地产开发企业开发建设用地，将不属于免税面积分摊土地进行扣除，少缴土地使用税。

问题二案例 某开发项目占地8万平方米，总建筑面积16万平方米,地上14万平方米，地下车位面积2万平方米，其中物业用房建筑1000平方米,配建居委会建筑1000平方米，配建学校占地面积1万平方米。

问题二解析 该单位申报土地使用税计税面积 8-1-(0.2÷16×8)=6.9万 存在的问题： 一是将不属于免税面积的建筑物进行分摊。二是建筑物分摊土地面积的方法不正确。

问题三解析—免税用地扣除表 规划批准配套 居委会 派出所 学校 幼儿园、托儿所 医院 建筑面积 免税面积 免税面积=免税建筑面积÷总建筑面积×土地总面积 初期应税土地面积=土地总面积-免税土地面积合计

问题三 房地产开发企业在未办理房产移交手续前，扣减应税土地面积，少缴土地使用税。

问题三案例 某公司2012年8月分别受让国有土地面积2万平方米，可售建筑面积4万平方米，2014年4月开始交付房屋，4-6月每月交付房屋1万平方米。纳税人7月份申报土地使用税应税面积： 2×(1-3÷4)=0.5万平方米。

问题三解析 存在的问题： 一是土地使用税纳税义务终止时间。 二是土地使用税应按月计算土地应税面积。

问题三解析 纳税义务的截止时间： 房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。

问题三解析 每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积×（1－截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积÷商品房可售总建筑面积）×土地使用税单位税额标准÷12 。

问题三解析—开发用地计算表 月份 上月交付房屋建筑面积 本月减少应税土地面积 累计交付房产面积 累计减少土地应税面积 本月应交土地使用税面积 1 2 3 4 　10000 　5000 5000　 　15000 5 　20000 6 　30000 7 8 9 10 11 12

问题四 出租房屋，取得租金收入，仍按房产原值计算缴纳房产税。

问题四案例 某单位2013年初固定资产“房屋建筑物”原值250万元，其中露天仓储50万元。出租房产原值50万元，2013年取得年租金收入28万元，该单位2013年应按原值缴纳房产税（250-50）×70％×1.2％=1.68万元。

问题四解析 检查出的问题：自用房产按房产原值缴纳房产（250-50-50）×70％×1.2％=1.26万元； 出租房产按租金缴纳房产税28×12％=3.36万元； 少缴纳3.36+1.26-1.68=2.94万元

问题五 土地使用权价值如何并入房产原值计算缴纳房产税。

问题五解析 财税[2010]121号 规定： 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

问题五解析 宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。 容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。

问题五解析 某工厂有一宗土地占地20000平米，土地单价1000元，该宗土地上房屋建筑面积8000平米，计算该宗地容积率=总建筑面积/土地面积=8000/20000=0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000×2×0.1=1600万元。房屋建筑面积超1万平米，全部计入。

问题五解析 企业以划拨的方式取得土地时，如何确认土地价款计入房产原值？ 答：如果企业是以无偿划拨的方式取得土地，没有支付土地价款，则不需要确认地价计入房产原值 。

问题五解析 土地评估增值，如何确认土地价款计入房产原值？ 答：企业改制过程中发生的土地、房产评估增值，产权人没有发生转移，仍按原取得价格作为计税依据；以投资入股方式设立新公司，应按评估值作为计税依据。

问题六 无租使用房产和房产租赁免租期政策区别问题？

问题六解析—无租使用 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，是由使用人代为缴纳房产税。 财税〔2009〕128号）

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 问题六解析—免租期 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 （财税〔2010〕121号）

营改增后如何买房置地 问题： 如果你是想买一套商业房用于下一步开公司使用，你会以个人还是单位名义购买，为什么？

营改增五部曲 上海 试点 试点 扩围 全国 推广 铁路 邮政 电信 改革 2012年9月1日 财税[2012]71号 2014年1月1日 财税[2013]106号 上海 试点 试点 扩围 全国 推广 铁路 邮政 电信 改革 2013年8月1日 财税[2013]37号 2014年6月1日 财税[2014]43号 2012年1月1日 财税[2011]111号

营改增第六部 一年完成剩余的所有行业 按照“十二五”规划，２０１５年 将是营业税退出我国历史舞台的一年。

《2015年政府工作报告》--营改增 推动财税体制改革取得新进展。······力争全面完成“营改增”，调整完善消费税政策，扩大资源税从价计征范围。提请修订税收征管法。 ······ ----李克强

营改增收官 楼继伟解释说，随着下一步营改增改革推向建筑业、房地产业，就能得到解决。 企业购进原材料相对较少，但厂房、广告、市场营销费用较高，抵扣少、税负重，希望能扩大增值税进项税抵扣范围。 楼继伟解释说，随着下一步营改增改革推向建筑业、房地产业，就能得到解决。

营改增后如何算好房产土地账 房地产业营改增的方向主要是将新购入不动产和租入不动产的租金纳入进项抵扣。

谢谢大家参与 市地税局三处 徐小虎 13705322161@163.com