商圈評估 許 慧 珍

商圈的類型 商圈大概可以分為二類： 一為流動人潮的商圈，二為地區性的商圈。 流動人潮的商圈： 是指商店的客人來源大部份是來自店面口的流動人 潮。 又分為大地段與小地段的流動人潮商圈。大地段是 指座落在一個大地域、大都市、或鄉鎮熱門的地方。小 地段是指座落在一個小社區或小地域內熱門的地方。

地區性的商圈： 是指商店的客人來源大部份是來自座落區域之市場對象人口數。 也可以分為大商圈與小商圈，大商圈是指商店的客源可以 涵蓋一個很大的範圍，如座落於台北市東區的SOGO百貨公司， 其客源商圈就涵蓋整個大台北市，甚至更大的商圈範圍。另外， 一個社區內的咖啡店家就是一個小商圈性質的商店。

商圈的基本類型： 大商圈大地段，如台北市東區的SOGO百貨公司 大商圈小地段，如特殊的商店和醫院，即使座落於巷內 或二樓，仍有客人遠道慕名而來 小商圈大地段，如社區內最熱門的地點 小商圈小地段，如社區內人潮較少的店面

店面的經營類型： 一般的店面，依經營類型又分為二類 方便店：客人選擇購物地點，愈方便愈好，如便利商 店即是 特殊店：即使商店座落於較偏遠地區，客人仍會不辭 舟車勞頓，從遠道而來消費，如座落在鄉下偏遠處的知 名土雞城，或某一名醫。

由以上的商圈分類，我們就非常清楚，有些店規模小， 是社區型的商店，那麼根本就無法也沒必要去承租那種 大商圈大地段的昂貴租金店面，有些大百貨公司本來就 應該選擇大商圈大地段，以廣大的商圈客源為對象，可 是卻又座落在某一社區內，那麼注定這個百貨公司最後 要關門大吉。

如果您開的店是一家特殊性或獨特性強的店，那麼您也 不必花昂貴的租金座落在好地段，如果要在好的地段承 租，那麼只要在大地段的二樓或三樓即可。

一家方便店，通常以店門口人潮數為最主要的選擇標準， 如每天有多少人潮經過，人潮中又有多少比率的人會進 店購物，購物的金額會有多少，由這樣子的計算，來評 估一個店面的選擇。如果是地區性的商店，則要以這個 商圈內有多少市場對象人口數或戶數為計算的標準。

商圈選擇方程式 選擇商圈時，應考慮八種要素：流動人潮數、入店數、 成交數、市場區域之潛在消費市場數、市場佔有率與商 圈內之競爭性、損益平衡點、投資規模、經營與行銷活 動方式。

在諸多考慮因素中，以損益平衡點預估每月營業額、成 本及商圈消費潛力，是設店擇點最穩當之法： 　　損益平衡公式： 銷售額 ( S ) = 固定成本 ( FC) ＋ 變動成本 ( VC ) ＋利潤 ( P )

【舉例】： 社區型的洗衣店 　　以社區型的洗衣店為實例計算，每 月房租5萬元、薪資4萬元、水電費1萬元，固定成本即10 萬元。

變動成本由經驗可訂為銷售額的50%，預估時初期利潤暫 訂為零，則知每月銷售額至少需20萬元才能損益平衡。

BEP(損益平衡點) 以初期20%市場佔有率（註），估計可推算該商圈最低應 備一百萬元之市場消費力（100萬 * 20% = 20萬），若每 戶每月平均消費額為250元，則該洗衣店應座落於達4,000 戶之社區內（ 250元 * 4,000 = 1,000,000元 ），而其中至少 需有20%市場佔有率，即800戶的固定平均消費（4,000 * 20% = 800），才能達尚可平衡的20萬元銷售額。

若欲獲利，還需爭取20%以上的市場佔有率，或緊縮固定 成本，否則只得另覓商圈，方能生存。

避免商圈選擇錯誤 有人說：「租店面一定要搶租最熱門的店面」。百貨公 司附近、夜市內或旁邊、電影院旁、….。以前人說： 「占到好地頭，贏過打拳頭」，意思是說搶到「黃金店 面」，人潮洶湧，客人自動上門來，生意做不完﹔

租到不好的店面，就像在路旁打拳賣膏藥的，拼命的打 拳表演，也沒幾個人上門，生意難做。是的，「黃金店 面」確實可以像一個吸鈔票機一樣，自動地可以不斷吸 引人潮，有時真會有「收錢收到手軟」的興奮。

但是選擇這種店面，卻有幾點陷阱必須要加以小心的。 a. 「黃金店面」一店難求－－ 「黃金店面」經常是搶都搶不到，商家如果生意做好，當 然也不會讓租，即使商家生意做不好，房東不用貼紅字租條， 早就被租走了。因此「理想」歸「理想」，黃金店面真難尋。

b. 「黃金店面」房租奇高無比－－ 　　天下沒有白吃的午餐，黃金店面當然房租奇高無 比，昂貴的租金，即使您每天店裡高朋滿座，可是也不 一定會賺錢，台北市忠孝東路熱鬧黃金地段，一家25坪 的咖啡店，每月租金高達35萬，店裡從早到晚都擠滿客 人，仔細盤算下來，並不會賺錢，甚至還虧錢。

台北市通化街夜市黃金店面，20坪大小，一個月房租要價20~25萬，如果是賣蚵仔麵線的店，每天要賣多少碗來付房租呢？您可以仔細算一算。 因此，「黃金店面」表面看來似乎可以佔座金山，財源 滾滾，其實也並不盡然，要承租這種店面一定要精打細 算。高房租當然押金就高，準備開店的資金就要提高， 假如毀約或提前終止契約，那麼被扣的押金金額就高。

房租高，那又到底划算不划算，每天店面前流動人潮多 少，其中又有多少比例會進店來？來店後消費額有多少？ 每張桌子的周轉率夠快嗎？如何讓客人快快消費快快走 或者讓客人多“外帶”呢？承租到「黃金店面」並不見 得一定可以立擁金山，實際上卻有不少的風險存在。

c. 「黃金店面」待價而沽－－ 　　「黃金店面」店面搶手，大家爭相承租，因此房 東就抬高租金，甲無法承租，那就選擇乙、丙或丁……， 總有人甘冒高租金風險承租。再來，承租條件苛刻，房 東要求租約每年一簽，一年房租到期又要求抬高租金， 如果您不從，他也不怕沒人承租。

避免商圈選擇錯誤 (二)別無選擇的勉強決定店面 ---- 　　如果沒有「黃金店面」，退而求其次，也可選擇 一個「合適」的店面，但是在經濟景氣時，甚至一個 「合適」的店面都難以尋找。

依據經驗，尋找一個合適的店面通常花上二、三個月時 間，也是幸運的不得了。有時候運氣不好就是怎麼找都 找不到合適的店面，然而卻又著急想開店，因此抱著 「無魚，蝦也可以」的心態，就姑且租個並非理想的店 面，也姑且試看看碰運氣。

結果，開幕以後，生意並非如預期，一切裝潢、設備、 資金都已投入下注，生意做不下去，繼續承租營運下去 也不是，認賠退租也不是，真是進退兩難。

避免商圈選擇錯誤 (三)店面坪數之評估規劃 　　店面大小及坪數也得要好好計算，尤其目前房租 租金年年上漲，當然要好好評估。店面坪數太大，裝潢 費用需要多，冷氣費用相對也高，尤其夏天，用電量高， 一家40坪的店就可能需要花到五萬元的營業用電費，真 是一大筆的費用。

尤其，坪數太大，來客數不夠，除了空間浪費外，最重要的， 是讓客人覺得有「生意冷淡」的感覺，七、八十坪的餐廳，即 使客人來個四十個人，都會覺得生意冷冷清清的，有些小店面 沒幾張桌子，可是卻每天客滿，即使每次只容下十幾個客人， 可是卻讓人覺得生意興隆的感覺，一家商店如果生意興隆大排 長龍，那麼就會人氣愈來愈旺。

另外有些「黃金店面」，店租貴，寸土寸金，每一坪數 都要發揮最大的銷售效益。在日本東京、美國紐約或其 他國際大都市，都可以看到一坪拉麵店，客人都站著吃 麵﹔10坪不到的咖啡店，店內只有高腳桌，不提供椅 子﹔還有三、四坪左右的小花舖……，都是在寸土寸金 的店面尋求最大的坪數效益。

天壤之別，例如：台北東區的忠孝東路，於太平洋SOGO百貨 公司這邊是生意興隆，人潮來往熙熙攘攘，反之，於另一邊就 有些差了﹔同樣地，台北西門町中華路兩旁、公館羅斯福路、 南京東路等等，都呈現相同的現狀，因此街道左右兩旁之陰陽 面相當明顯，亦相當重要，選擇商店地點時，最好選擇陽面， 對其銷售狀況會有相當大的益處。

商圈選擇新概念 黃金地段一百公尺之商圈 　　黃金地段人人搶著要，但機會難得，夢想歸夢想， 和現實都有一大段距離，黃金地段貴，房東刁難，即使 租到黃金好地段，也不一定會賺錢，即使賺錢也不一定 投資報酬率高。

大家都知道日本東京是一個寸土寸金的地方，黃金地段 的房租貴得太離譜，因此才有所謂“一坪商店”的概念。 一個小小的拉麵店攤沒有座位，大家都站著吃，小小的 咖啡BAR，大家 都靠著小圓桌站著喝咖啡，還有沒有人 看管的自動販賣便利商店……。

如果要開一個20、30坪的店，黃金地段租不起，即使勉強 付了高房租，也不一定會賺錢，但是租在非熱鬧商圈又 沒信心，怕沒人潮、知名度不容易建立。

　因此就有在「黃金地段外一百公尺商圈」開店的概念， 在最熱鬧的銀座、歌舞伎町、新宿的主街道旁邊一百公 尺左右開店面，雖然沒有主要街道的洶湧人潮，但是也 不是完全冷清，如果利用散發傳單或面紙的技巧，就能 吸引人潮。

在日本大部份的店家宣傳都是在街道旁利用人力，密集 散發設計精美的面紙，因為距離主街道一百公尺以內的 次街道，才一百公尺的距離，對消費者來說也不算不太 方便，如果有特色而且知名度建立起來，那麼一百公尺 更不算什麼。

但是在非主街道一百公尺的次街道的房租，卻便宜多的 多了，更可以租到坪數比較大的房子，在這一百公尺內 的店面，開起居酒屋、PUB、卡拉OK店、小小餐廳、燒 烤店、火鍋店、咖啡店……，都很適合，這個新概念提 供給開店尋店面的人做為參考。

商圈選擇新概念 開個鄉下小店也可大排長龍 　選擇開店創業一定要在大都市裡嗎？一定要在人口 多、人潮多的地方嗎？在小鄉下開店一定只能賺個小錢 謀生嗎？其實也並不然。

由於台灣自有交通工具的普及，汽車普及率每百戶有58 輛，機車為平均每2人有1輛，近年來休旅車更為普及流 行，另外加上周休二日的關係，台灣島內旅遊風氣正盛 行。

對於住在都市叢林裡的都市人來說，往都市外逃竄尋求自然與 到各鄉村小鎮遊玩、休憩、嚐嚐各地風味小吃與購買各地名產， 成為周休假日的熱門活動，因此原來人口漸漸外移的小鄉鎮， 商機漸漸消失的小鄉鎮，最近卻擁進了外來的觀光人潮，許多 本來沒沒無聞、生意清淡的各鄉鎮小店，突然一夜間生意興隆， 原來已經沒落的或乏人問津的名產名物，因為觀光客的來臨， 成為每位觀光客的“伴手禮“。

由台灣最北端的基隆百年李鵠餅店、萬里鄉亞尼克 由台灣最北端的基隆百年李鵠餅店、萬里鄉亞尼克?子工坊的 蛋糕、金山的金山鴨肉店、石門的肉粽、九份的觀光舊街、新 店的一碗羊肉店、烏來的台雞店、金瓜石水湳洞民宿、宜蘭的 紅糟魷魚、羅東的鴨賞、台東海濱民宿和東河肉包、雲林的古 坑咖啡、集集、埔里、南投……，全台灣每一鄉每一鎮都快要 有一名店、名餐廳與名物了。

觀光旅客每到一地都會詢問，當地有何好吃有名的餐廳， 當地出產什麼樣的名產名物，好像到了一個地方旅遊沒 有嚐嚐當地小吃或沒有帶什麼“伴手禮”回家，就好像 沒有到過那個 地方旅遊一樣，這個風氣有點類似在日本， 如果去一個地方旅行沒有吃一個當地的便當或者帶一個 當地的有名“?子”回家，就好像沒有到當地旅行一樣。

台灣的這種風氣正盛行，鄉間小店原來因為商圈內人口數不足， 生意有限，因此只能慘淡經營，現在湧來了外來客，出其不意 地讓他們大成功，這也是他們始料未及的事，當然如果以商圈 的科學計算概念，這些店絕對是門可羅雀，但是這種“一地一 名產一名物”的風氣形成，造就了鄉間小店到周末就大排長龍， 他們做夢都沒想到他們是怎麼成功的，一夜之間的成功和致富， 讓他們忐忑難安，他們成功的核心原因就在此。

其實在大都市裡，在其他地方，都有更好吃的東西，但 是這種“尋求當地的名物、名產”的心情才是吸引這些 來觀光的“外地客”消費的原因。

損益平衡的概念 一定要懂的最基本會計概念….

損益平衡的計算可以讓您知道一個商店一個月或一段時 間內在一定的成本與費用狀況下要 達到多少業績才可以不賺不賠，如果要達到合理或滿 意的利潤狀況下那麼又要做到多少業績?

一個企業一個公司一家店「損益平衡」的計算一定是必 要的在創業前一定要利用這個公式 估算可能的業績和利 潤，開業中也一定利用這個公式來檢討研究。

損益平衡的公式 FC+VC+P=S(BEP) 或 BEP= FC/(1-MPC) FC：固定成本 　　所謂的「固定」就是不隨業績多少變化的每月「固定」要支出的費用。諸如： 房租，固定的人事支出，每月固定要支出的水電費雜支等 　VC：變動成本 MPC: 邊際變動成本 　　所謂的「變動」就是會隨業績的變化而成比例的變化。諸如：物料成本，假 設物料成本是業績的30%，那麼變動成本就是營業額（S）的0.3 　P：利潤空間 　S：業績

例一： 假設一個店，每個月的房租是一萬元，人事費用為15萬 元，其他固定費用大約為14萬元，那麼FC(固定成本）為 30萬元。如果變動成本為30%，那麼「損益平衡點」是多 少業績呢? FC+VC+P=BEP 或 BEP=FC/1-MPC 30萬+ S*0.3 +0 =BEP BEP=30/1-0.3 利用此公式可得：BEP=42.8萬

例二： 假設利潤目標的期待為10萬元，那麼要做多少業績呢? FC+VC+P =S 30萬+S*0.3+10萬=S，S=57.1萬 或 S=FC+P/1-MPC =(30+10)/(1-0.3) =57.1萬

例三： 假設現在每月業績為35萬元，那是在一個虧損的狀況， 變動成本又無法改變，那麼固定 成本要變成多少才能達 到損益平衡呢? (提示: S=35, MPC=0.3)

例四： 假如固定成本不可降低(30萬)，那麼如何降低變動成 本呢?如果減少進貨成本由30%變成20%那麼損益平衡 點又會如何? (提示: MPC變成0.2)