旅游投资项目评价

徐强、董正信. 投资项目评估. 东南大学出版社，2005 教材 徐强、董正信. 投资项目评估. 东南大学出版社，2005

参考书目 1、简德三. 投资项目评估. 上海财经大学出版社，1999 2、范忠宝. 投资项目评估教程. 经济科学出版社，2002 3、周惠珍. 投资项目评估案例分析. 东北财经大学出版社，2002 4、王勇，方志达. 项目可行性研究与评估. 中国建筑工业出版社，2004

第一章 导论 一、投资项目及其分类 （一）投资项目的概念及内涵 第一章 导论 一、投资项目及其分类 （一）投资项目的概念及内涵 联合国工业发展组织《工业项目评估手册》的表述为“一个项目是对一项投资的一个提案，用来创建、扩建或发展某些工厂企业，以便在一定周期内增加货物的生产或社会的服务。 投资项目是指在投资管理中，按照一个独立的总体设计安排进行投资的各单项工程的总和。

（二）投资项目的分类 （1）按性质：新建，扩建，改建等。 （2）按投资使用方向：竞争性项目，基础性项目和公益性项目。 （3）按规模：大、中、小型项目。

二、 投资项目的可行性研究 可行性研究是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证并试图对其作出可行或不可行评价的一种方法。

（一）可行性研究的产生与发展 可行性研究在20世纪30年代美国开发中部的田纳西流域时开始运用，并取得了很好的效果，二次世界大战以后得到广泛发展。 我国于1981年开始实施投资项目的可行性研究工作。

（二）可行性研究的步骤 1、机会研究 2、初步可行性研究 3、可行性研究

（三）可行性研究的主要内容 第一部分 总论 1-1 项目及其主体单位 1-2 研究工作依据 1-3 项目概况 1-4 结论与建议 第一部分 总论 1-1 项目及其主体单位 1-2 研究工作依据 1-3 项目概况 1-4 结论与建议 第二部分 项目背景与发展概况 2-1 项目提出的背景 2-2 投资环境 2-3 建设的必要性 2-4 项目发展概况

第三部分 市场需求预测与建设规模 3-1 市场调查 3-2 市场预测 3-3 产品方案与建设规模 第四部 建厂条件与厂址选择 4-1 资源与原材料 4-2 建设地点的选择 4-3 厂址选择 第五部分 工程技术方案 5-1 项目组成 5-2 生产技术方案 5-3 总平面布置及运输

5-4 土建工程 5-5 公用辅助设施 5-6 生活福利设施 第六部分 环境保护与劳动安全 6-1 厂址与环境保护 6-2 主要污染源及污染物 6-3 综合利用与治理方案 6-4 环境影响评价 6-5 劳动保护与安全卫生 6-6 消防 第七部分 劳动定员与人员配备 7-1 企业组织与劳动定员 7-2 人员配备与培训

第八部分 建设实施进度安排 8-1 项目实施时期的各项工作 8-2 建设实施进度表 第九部分 投资估算与资金筹措 9-1 固定资产投资的估算 9-2 流动资金的估算 9-3 无形资产投资的估算 9-4 资金筹措 第十部分 经济效益与社会效益评价 10-1 项目的生产成本与销售收入 10-2 财务效益评价 10-3 国民经济评价 10-4 不确定性分析

10-5 社会效益评价 10-6 评价结论 第十一部分 结论与建议 11-1 结论 11-2 建议 项目可行性研究报告附件 1、研究工作依据文件 （1）项目建议书 （2）初步可行性研究报告 （3）各类批文及协议 （4）调查报告及资料汇编 （5）试验报告及其他

2、厂址选择报告书 3、资源勘探报告书 4、贷款意向书 5、环境影响报告书 6、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告 7、对国民经济有重要影响的产品市场调查报告 8、引进技术项目的考察报告、设备协议 9、利用外资项目的各类协议文件 10、其他

三、投资项目评估 （一）投资项目评估的概念 投资项目评估是由专门的机构和人员，利用一整套科学方法进行的工作，从而可以保证投资项目决策的科学化，避免投资决策失误造成不必要的损失。

（二）投资项目评价的主要内容 1、项目建设的必要性分析 2、项目建设的条件分析 3、项目技术分析 4、基础数据的预测和分析 5、项目财务效益分析 6、项目的组织管理分析 7、项目的国民经济和社会分析 8、项目的不确定性分析 9、项目总评价

（三）投资项目评估的程序 1、组建评估小组 2、制订评估计划 3、调查、收集、整理评估资料 4、分析评价 5、编写项目评估报告

四、投资项目评估与可行性研究的关系 （一）投资项目评估与可行性研究的区别 1.工作机构不同 2.工作内容的侧重点不同 3.研究视角不同 4.时序不同

（二）投资项目评估与可行性研究的联系 1、项目评估与可行性研究是因果关系 2、项目评估与可行性研究处于同一时期 3、项目评估与可行性研究目的、内容、格式等具有类似性

第二章 资金的时间价值

第一节 资金时间价值的基本原理 一、资金时间价值的产生及意义 资金的价值之所以会随着时间的变化而增值，是因为社会资金是社会物质财富的货币表现，资金的运动过程，也是物质资料生产的过程，在这个过程中，人们的劳动增加了社会财富，表现在货币上，就是社会资金的扩大，每年累积的收益又可用作以后年度的资本而再度获得收益。

二、资金时间价值的涵义 所谓资金的时间价值，是指在不同的时间点，同一数量的资金所表现出的不同价值数量。 通过一定的方式，可以将不同价值数量的资金转换成同一时间的可以衡量的资金。

三、资金时间价值的度量指标 （一）绝对度量指标 利息 盈利 （二）相对度量指标 利率=利息/本金 盈利率=盈利/本金

第二节 投资项目的现金流量 一、现金流量的涵义 评估中的现金流量反映的是项目在建设期间和生产服务年限内流入和流出项目系统的现金（资金）活动。

二、现金流量的基本内容和计算 1、初始现金流量 包括固定资产、无形资产、营运资本的投资和项目使用公司原有资产应计入的机会成本。 初始现金流量=资产的购入成本+运输、安装、调试等费用+营运资本的增加 初始现金流量=旧资产的变现价值- （ + ）与旧资产出售相关的税负

所得税前营业净现金流量=年营业收入-年营业税金及附加-年经营成本 年经营成本（付现成本）=年总成本费用-年折旧及摊销费-年利息支出 或 2、营业现金流量。这是指项目投入运营后，生产经营中企业所增加的预期现金流量。 所得税前营业净现金流量=年营业收入-年营业税金及附加-年经营成本 年经营成本（付现成本）=年总成本费用-年折旧及摊销费-年利息支出 或 所得税前营业净现金流量=年税前利润+年折旧及摊销费+年利息支出

3、期末现金流量 项目寿命期最后一年的增量现金流量。 （1）出售或处理资产的预计余值。预计余值为出售或处理资产的收入减去预计清理费用后的剩余部分。 （2）与资产出售或处理有关的税收（或税收抵免）。预计余值与帐面价值的差额，计入或冲减应纳税收入，应纳税额或冲减的应纳税额构成期末现金流出或流入。 （3）营运资本投资的回收。

三、现金流量的图表表示 25 20 1 2 N-1 N -20 -20 -25

第三节 资金时间价值的计算 一．资金时间价值的计算方法 1、单利计算方法 F=P(1+i×n) 2、复利计算方法 F=P(1+i)n

二、资金时间价值的普通复利计算公式 A =F i/ [(1+i)n-1] P=A[(1－(1+i)-n]/i （一）一次支付终值复利公式 F=P(1+i)n （二）一次支付现值公式 P=F(1+i)-n （三）等额支付终值公式 F=A[(1+i)n-1]/i （四）等额支付偿债基金公式 A =F i/ [(1+i)n-1] （五）等额支付现值公式 P=A[(1－(1+i)-n]/i （六）等额支付系列资本回收公式 A=P i/ [(1－(1+i)-n]

三、名义利率与实际利率 名义利率（nominal interest rate，用r表示） 实际利率(real interest rate，用i表示) 名义利率与实际利率的换算 i=（1+r/m）m -1

第三章 投资项目建设必要性和投资环境评估

第一节 项目投资建设必要性及环境评估概述 一、项目投资背景分析 （一）项目设立的动因分析 （二）项目单位概况分析 （三）项目本身背景分析

二、项目投资宏观环境评估 （一）投资环境的特征 （二）项目投资宏观环境分析的主要内容 1.政治法律环境 2.经济环境 3.技术环境 4.社会文化环境

三、项目投资微观环境评估 （一）项目的行业背景评估 （二）项目的运营环境评估 （三）项目的管理环境评估

第二节 投资项目环境评估方法 一、冷热图法 列举影响一国投资环境的七大因素，分为冷、热两大类。 第二节 投资项目环境评估方法 一、冷热图法 列举影响一国投资环境的七大因素，分为冷、热两大类。 从投资者的立场出发，对有关国家或地区逐一进行因素的评估 将其由热至冷依次排序

二、等级尺度法 将投资环境因素分为八个方面，每个方面又分为4~7种具体因素，根据每个具体因素的重要程度，给出从最差到最好的分类标准和相应分值。

三、道氏评估法 分析影响企业业务条件的各个因素 分析引起各条件变化的诸主要压力因素 在前两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，结合具体项目挑选8~10个关键因素 在确定各关键因素及其假设条件后，进行四套投资项目预测方案的估算。

四、多因素和关键因素评估法 1.多因素评估法 把投资环境因素分为11类，每一类因素又由一系列子因素构成。 先对各类因素的子因素做出综合评价，据此对该类因素做出优、良、中、可、差的判断，最后算出投资环境的总得分。

2.关键因素评估法 从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的一般因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后依据这些环境按照多因素评估法计算投资环境评估得分的方法评价投资环境

第三节 投资项目建设的市场分析 一、市场商品需求分析 二、市场资源供给分析 三、市场价格预测

四、市场需求的预测方法 1.移动平均法 n n X=∑xiWi/ ∑ Wi i=1 i=1 X——加权平均数，即预测值 xi ——第i个样本值 n——样本个数 Wi ——与xi相对的权数

2.指数平滑法 Yt+1 = Mα+ Yt（1-α） Yt+1——下期预测数 Mα——本期实际数 Yt——本期预测数 α——平滑系数

3.回归预测法 y=a+bx y——因变量 x——自变量 a、b——回归系数 a= （y/∑y）- （bx/ ∑x ） n ∑xy- ∑x ∑y b= n ∑x2-（ ∑x ）2

第八章 投资项目的财务数据测算 第一节 投资项目财务数据测算概述 一、财务数据测算的内容 二、财务预测报表 三、财务数据测算的原则 第八章 投资项目的财务数据测算 第一节 投资项目财务数据测算概述 一、财务数据测算的内容 二、财务预测报表 三、财务数据测算的原则 四、财务数据测算的程序

第二节 项目投资估算与资金筹措 一、项目投资构成 项目总投资 建设投资：固定资产投资、无形资产投资、开办费、建设期借款利息 流动资金投资

二、项目建设投资的估算 （一）固定资产投资估算 固定资产投资是指项目按拟定建设规模、产品方案、建设内容进行建设所需的费用。它包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用和预备费用。

1、编制概算法 （1）建筑工程费 是由直接费、间接费、计划利润和税金组成。 直接费包括人工费、材料费、施工单位机械使用费和其他直接费、现场经费等。可按建筑工程量和当地建筑工程概算综合指标计算。 间接费包括施工管理费和其他间接费。一般以直接费为基础，按间接费率计算。

计划利润是指应计入建筑工程造价的利润。建筑工程是以直接费和间接费之和为基数，按照一定的利润率计提。 税金是指按国家税法规定应计入建筑安装工程造价的税金。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，根据有关的税率和费用率计算得出。

（2）设备、工器具购置费 设备购置费一般根据设备原价和运杂费进行计算。 工器具购置费是指项目为保证生产初期正常生产所必须购置的每一套不够固定资产标准的设备、仪器、器具、生产家具等的费用。 （3）安装工程费 包括设备及室内外管线安装的费用，由直接费、间接费、计划利润和税金组成。

（4）工程建设其他费用 包括征用土地费（土地补偿费、安置补助费、耕地占用税、青苗补偿费、占地管理费等），可行性研究费，勘察设计费，研究试验费，建设单位管理费，建设期投资借款利息等。 （5）预备费 是指那些难以预料的工程费用。包括基本预备费（按前四项之和的一定百分比）和涨价预备费。

2、单位生产能力投资估算法 根据已建成的类似项目的单位产品所需的固定资产投资额和本项目的拟建生产规模相乘，估算本项目所需的固定资产投资额的一种方法。 I=Q × I1/Q1 I---拟建项目的固定资产投资额 Q---拟建项目的设计生产能力 I1---已建成类似项目的固定资产投资额 Q1 ---已建成类似项目的设计生产能力

3、生产能力指数估算法（0.6指数法） 利用已建成项目的固定资产投资额，估算同类不同生产能力项目的固定资产投资额的一种方法。 I=I1 × （Q /Q1）n × C n---生产规模效益指数。当以增加相同设备的装置尺寸达到扩大生产能力时， n可取0.6-- 0.7；当以增加相同设备的装置数量达到扩大生产能力时， n可取0.8-- 1.0 C---价格指数

（二）无形资产投资估算 收益现值法 现行市价法 （三）开办费估算 根据所评估项目的特点以及同类项目的经验数据进行。

（四）建设期利息估算 年度建设期利息= （年初借款本息累计+本年借款额度÷2）×年利率

三、流动资金投资的估算 流动资金是指为维持生产所占用的全部周转资金，它是流动资产与流动负债的差额。 1、扩大指标估算法 参照类似项目流动资金占销售收入、经营成本的比率或单位产量占流动资金的比率来确定。

2、分项详细估算法 （1）周转次数=360/最低周转天数 （2）现金=（年工资、奖金、福利费总额+其他零星开支）/周转次数 （3）应收账款=年销售收入/周转次数 （4）存货=原材料+在产品+产成品+包装物+低值易耗品 （5）应付账款=（年外购原材料、燃料、动力费/360 ）×赊购天数

3、定额日数法 流动资金=以货币表现的每天平均周转额×定额日数 （1）储备材料资金耗用额=储备材料单价×年耗用量×定额日数/360 年耗用量=消耗定额×设计年产量 定额日数=在途日数+验收日数+供货间隔天数×系数 系数=平均库存材料储备额/最高储备额

（2）生产资金定额的估算 生产资金定额=设计日产量×估算单位成本×生产周期×在产品成本系数 在产品成本系数=在产品平均单位成本/产品单位成本× 100% （3）产成品资金定额的估算 产成品资金定额=平均日产量×估算单位成本×定额日数 定额日数=发货间隔日数+包装和发运日数+结算日数

四、资金筹措 （一）融资原则 （二）融资渠道 （三）资金筹措方案的制定

第三节 项目成本费用估算 总成本费用=生产成本+销售费用+管理费用+财务费用 或 第三节 项目成本费用估算 总成本费用=生产成本+销售费用+管理费用+财务费用 或 总成本费用=外购原材料、燃料及动力费+工资及福利费+修理费+折旧费+摊销费+利息支出+其他费用 经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出

一、外购原材料、燃料及动力费的估算 外购原材料、燃料、动力费=产品年产量×单位产品耗用原材料、燃料、动力定额×单价 二、工资及福利费估算 年工资总额=企业定员人数×每人年平均工资总额 年福利费=年工资总额×计提比例

三、折旧费、修理费估算 按平均年限法，工作量法，双倍余额递减法，年数总和法等方法计提折旧费。 修理费按固定资产原值的一定百分比计提，计提比例可根据经验数据或参考同类企业的数据加以确定。

四、摊销费估算 《企业会计制度》规定，无形资产应自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销。如预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原则确定：（1）合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，摊销年限不应超过合同规定的受益年限；

（2）合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，摊销年限不应超过法律规定的有效年限；（3）合同规定了受益年限，法律也规定了的有效年限的，摊销年限不应超过受益年限和有效年限两者之中较短者。如果合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销年限不应超过10年。

五、财务费用 财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金而发生的费用。项目评估时，生产经营期财务费用的计算一般只考虑长期负债利息净支出和短期负债利息净支出。 六、其他费用估算 其他费用可参照同类企业的经验数据，采用其他费用占总成本费用的百分比计算。

第四节 项目销售收入、税金及利润的估算 一、销售收入估算 包括主营业务收入、其他业务收入。 产品销售收入=销售量×销售单价 第四节 项目销售收入、税金及利润的估算 一、销售收入估算 包括主营业务收入、其他业务收入。 产品销售收入=销售量×销售单价 二、营业税金及附加估算 营业税金及附加是指营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税、教育费附加等。

三、利润估算 主营业务利润=主营业务收入—主营业务成本—主营业务税金及附加 在交纳增值税的企业，主营业务收入是指不含税收入；主营业务成本是指不含税成本。 营业利润=主营业务利润+其它业务利润—营业费用—管理费用—财务费用

其它业务利润是指主营业务以外的利润，如材料销售，技术转让、代购代销、包装物出租等业务所取得的利润。 营业费用是指企业销售商品和商品流通企业在购入商品等过程中发生的费用。 管理费用是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的各种费用。 财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金而发生的费用。

利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入—营业外支出 投资收益是指企业对外投资所取得的收益扣除其发生的损失以后的净收益。 营业外收入和营业外支出是指企业发生的与其生产经营无直接关系的各项收入和支出。 项目评估时，一般只计算营业利润。

税后利润=利润总额—所得税 所得税=应纳税所得额×所得税率 应纳税所得额是在利润总额的基础上经过调整后得出的。 ●  超标准支出 ●  税前利润弥补亏损 ● 投资收益中已纳税部分或免税部分

第九章 投资项目的财务评价 财务评价是根据国家现行财税制度体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据以判断项目的财务可行性。

第一节 财务评价指标体系与基本报表 一、财务评价的内容、方法与指标体系 （一）财务评价的内容 （二）财务评价的方法 （三）财务评价的指标体系 （四）财务评价的基本报表

二、财务评价基本报表的编制 （一）现金流量表的编制 （二）损益表的编制 （三）财务平衡表的编制 （四）资产负责表的编制 （五）财务外汇平衡表

第二节投资项目财务盈利能力分析 一、盈利能力评价 1、投资回收期 是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。它是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。 投资回收期（以年表示）一般从建设开始年算起。 ∑(CI-CO)t=0 t=1… Pt

投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。 投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数-1+（上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量） 投资回收期（Pt）与行业的基准投资回收期（Pc）=比较，当Pt ≤ Pc时，表明项目投资能在规定的投资期内收回。

2、投资利润率 是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或项目生产经营期内的年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利的静态指标。 投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资×100% 将投资利润率与行业平均投资利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

3、投资利税率 是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利税总额或项目生产经营期内的年平均利税总额与项目总投资的比率。 投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/项目总投资×100% 将投资利税率与行业平均投资利税率对比，以判断单位投资对国家积累的贡献水平是否达到本行业的平均水平。

4、资本金利润率 是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或项目生产经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。 资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金×100% 有专家建议采用销售利润率、总资产报酬率、净资产收益率、资本保值增值率、社会贡献率、社会积累率等指标。

二、动态评价指标 1、动态投资回收期（P′t） 是项目开始建设后累计净收益现值回收全部投资所需要的时间。 ∑(CI-CO)t(1+ic)-t=0 t=1… P′t

2、财务净现值（FNPV） 是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。 FNPV= ∑(CI-CO)t(1+ic)-t

项目计算期包括建设期和生产经营期。建设期根据项目的实际情况确定；生产经营期一般不宜超过20年。对于某些水利、交通项目，生产经营期的计算年限可适当延长。 财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。

3、财务内部收益率（FIRR） 是指项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目在计算期内盈利能力的主要动态评价指标。 ∑(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0 FIRR可根据财务现金流量表中净现金流量用试错法计算求得。

在财务评价中，将求出的全部投资或自有资金（投资者的实际出资）的财务内部收益率（FIRR）与行业的基准收益率或设定的折现率（ ic ）比较，当FIRR≥ ic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。

第三节 项目清偿能力分析与财务外汇效果分析 第三节 项目清偿能力分析与财务外汇效果分析 1、全部投资回收期 以项目净收益来抵偿项目全部投资所需要的时间。

2.资金流动性分析 1）流动比率 是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。 流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100% 2）速动比率 是反映项目各年快速偿付流动负债能力的指标。 速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额×100%

3、借款偿还期 可由资金来源与运用表及国内借款还本付息计算表直接推算。

所得税后营业净现金流量 =所得税前营业净现金流量-年所得税 或 =年税后利润+年折旧及摊销费+年利息支出